Вопрос: Физическое лицо в 2002 г. заключило договор инвестирования строительства и приобретения квартиры в строящемся доме. Первоначально им было оплачено 50% стоимости квартиры. Для оплаты оставшейся суммы в марте 2003 г. заключен договор займа на срок 10 лет с начислением процентов в размере 2/3 учетной ставки ЦБ РФ. Гражданином было зарегистрировано право собственности с ограничением права собственности на квартиру. Может ли указанное физическое лицо в настоящее время воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным ст. 220 НК РФ, и в какой сумме? За какой период гражданин вправе воспользоваться вычетом? ("Финансовая газета. Региональный выпуск", N 9, март 2006 г.)

Физическое лицо в 2002 г. заключило договор инвестирования строительства и приобретения квартиры в строящемся доме. Первоначально (в 2002 г.) им было оплачено 50% стоимости квартиры. Для оплаты оставшейся суммы в марте 2003 г. заключен договор займа на срок 10 лет с начислением процентов в размере 2/3 учетной ставки Банка России на день подписания договора. В соответствии с условиями договора гражданином было зарегистрировано право собственности с ограничением права собственности на квартиру - "Залог в силу закона". Может ли указанное физическое лицо в настоящее время воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным ст. 220 НК РФ, и в какой сумме: в сумме стоимости квартиры или с учетом уплаченных процентов? За какой период гражданин вправе воспользоваться вычетом: за 2002-2003 гг. или только за 2004 г. с учетом того, что право собственности было зарегистрировано в январе 2004 г.?

Согласно п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (в ред., действовавшей до 1 января 2005 г.) налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры. Общий размер вычета, предусмотренного данным подпунктом, не мог превышать 1 000 000 руб. (в ред., действовавшей до 1 января 2003 г. - 600 000 руб.) без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам.

Он предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления и документов, подтверждающих право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным кассовым ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца и т.д.).

В соответствии с п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет по расходам на приобретение квартиры предоставляется при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговый орган по окончании налогового периода. С 1 января 2005 г. он мог быть предоставлен до окончания налогового периода при его обращении к работодателю при условии подтверждения права налогоплательщика на вычет налоговым органом.

Кодекс не ограничивает право налогоплательщика воспользоваться имущественным налоговым вычетом по суммам расходов на строительство (приобретение) квартиры к доходам любого из налоговых периодов, включая налоговый период, в котором данные расходы были произведены. При этом перерасчет налоговой базы и суммы налога к возврату может производиться не более чем за три предшествующих налоговых периода (ст. 78 НК РФ).

В случае, когда расходы по покупке квартиры были произведены в 2002-2003 гг., а свидетельство о праве собственности получено в 2004 г., налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, затраченной на приобретение квартиры согласно договору инвестирования и документам, подтверждающим расходы, при подаче декларации о доходах как за 2002-2003 гг., так и 2004 г.

В соответствии с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного кредитования в Российской Федерации" (в ред. от 8.05.02 г. N 302), долгосрочным ипотечным жилищным кредитом является кредит или заем, предоставленный на срок 3 года и более соответствующим банком (кредитной организацией) или юридическим лицом физическому лицу для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 16.07.98 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред., действовавшей до 30.12.04 г.) (далее - Закон N 102-ФЗ) ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, другом договоре. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 10 Закона N 102-ФЗ). Указанный договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, в частности, кредитного или иного договора, содержащего обеспечиваемое ипотекой обязательство, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона (п. 1 ст. 11 Закона N 102-ФЗ). Запись в реестре о возникновении ипотеки является для налоговых органов основанием для отнесения кредитного договора к ипотечному для целей предоставления имущественного налогового вычета.

Регистрация договора об ипотеке в соответствии с п. 2 ст. 22 Закона N 102-ФЗ удостоверяется путем надписи на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой.

Таким образом, наличие кредитного договора, зарегистрированного в порядке, установленном Инструкцией о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденной приказом Минюста России N 289, Госстроя России N 235, ФКЦБ России N 290 от 16.10.2000 г. (далее - Инструкция), является подтверждением того, что кредит является ипотечным. Указанные физическим лицом суммы погашения процентов по такому кредиту принимаются при исчислении полагающегося ему имущественного налогового вычета без ограничений в порядке и размерах, предусмотренных п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Несоблюдение правил, регламентирующих нотариальное удостоверение и государственную регистрацию договора об ипотеке, влечет его недействительность.

В случае если физическим лицом с целью приобретения (строительства) квартиры был получен кредит (заем) и кредитным договором предусмотрено обязательство заемщика по залогу приобретаемого за счет кредита (займа) имущества, при этом договор об ипотеке удовлетворяет всем вышеназванным требованиям, а в Свидетельстве о государственной регистрации права собственности на приобретенную квартиру имеется запись об обременении ипотекой заложенного имущества, то указанный кредитный договор может быть признан ипотечным, и при предоставлении имущественного налогового вычета правомерно учитывать суммы, направленные на погашение процентов по такому кредиту.

Вместе с тем согласно изменениям, внесенным Федеральным законом от 20.08.04 г. N 112-ФЗ "О внесении изменений в статьи 220 и 224 части второй Налогового кодекса Российской Федерации", с 1 января 2005 г. имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.

Следовательно, если кредит (заем), полученный физическим лицом, не будет признан ипотечным, но заключен с целью приобретения конкретного жилья и фактически израсходован на приобретение указанной в нем квартиры, т.е. является целевым, то налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере сумм, направленных им начиная с 1 января 2005 г. на погашение процентов по данному кредитному договору.

Е. Воронина,

главный государственный налоговый инспектор,

советник налоговой службы Российской Федерации III ранга

1 марта 2006 г.

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 9, март 2006 г.