Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 февраля 2006 г. N КГ-А40/274-06 Отказ в регистрации права собственности на недвижимое имущество признан незаконным, поскольку заявитель в соответствии с законом выкупил арендованное помещение до вступления в силу закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и обоснованно обратился с заявлением о регистрации сделки приватизации после вступления его в силу (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 21 февраля 2006 г. N КГ-А40/274-06
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2006 г.

Закрытое акционерное общество "Росиэна" (далее - ЗАО "Росиэна") обратилось с заявлением в Арбитражный суд г. Москвы к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Мосрегистрация) о признании недействительным отказа в регистрации права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Твардовского д. 18, корп. 5, и обязании зарегистрировать право собственности ЗАО "Росиэна" на указанное недвижимое имущество с учетом уточнения заявленных требований (л.д. 127).

Арбитражный суд г. Москвы решением от 19 сентября 2005 года заменил в порядке процессуального правопреемства Мосрегистрацию на Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве (далее - ГУ ФРС по Москве) и удовлетворил заявленные требования.

Суд первой инстанции исходил из того, что предметом приватизации являлось муниципальное имущество и в соответствии с пунктом 4 статьи 29 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" порядок и условия приватизации муниципальной собственности устанавливаются органами местного самоуправления самостоятельно. Продажа сданных в аренду объектов нежилого фонда на территории г. Москвы согласно пункту 6 Указа Президента РФ от 06.02.95 N 96 "О втором этапе приватизации в г. Москве" осуществлялась в порядке, предусмотренном постановлением Московской городской Думы от 02.10.96 N 85 и постановлением Правительства Москвы от 02.12.97 N 847.

По мнению суда, договор купли-продажи спорных нежилых помещений, заключенный между заявителем и Фондом имущества г. Москвы, не нарушает федеральное законодательство о приватизации. На этом основании суд первой инстанции сделал вывод о неправомерном отказе Мосрегистрации зарегистрировать право собственности спорных нежилых помещений.

Суд также исходил из того, что Мосрегистрация, отказывая в государственной регистрации права собственности на спорные нежилые помещения, возникшего у заявителя до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", нарушила статью 6 указанного закона, согласно которой права на недвижимое имущество, возникшие до его вступления в силу при отсутствии их государственной регистрации, признаются юридически действительными и регистрация таких прав проводится по желанию их правообладателей.

В порядке апелляционного производства решение суда первой инстанции не проверялось.

На указанное решение ГУ ФРС по Москве подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос о его отмене и принятии нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы считает, что суд применил законодательство, не подлежащее применению, в частности, не обоснованно отклонил ссылки заявителя на Закон РФ "О приватизации государственных и муниципальных предприятий" от 03.07.91 N 1531-1 в связи с тем, что имела место приватизация арендованного муниципального имущества.

По мнению заявителя, в данном случае следовало применить Федеральный закон от 21.07.97 N 123-ФЗ, статья 2 которого распространяет его действие на приватизацию имущества Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, в статье 16 указан исчерпывающий перечень способов приватизации государственного и муниципального имущества. Согласно статье 26 указанного закона выкуп государственного и муниципального имущества, сданного в аренду, осуществляется лишь по договорам аренды с правом выкупа, заключенными до вступления в силу Закона "О приватизации государственных и муниципальных предприятий" от 03.07 91 N 1531-1. Заявитель считает, что в данном случае договор аренды спорного помещения был заключен 12.08.96, то есть после вступления в силу указанного закона, поэтому ЗАО "Росиэна" не имело права на приватизацию спорного имущества таким способом.

Также заявитель считает, что у ЗАО "Росиэна" не было права на приватизацию спорного имущества и в соответствии с Законом "О приватизации государственных и муниципальных предприятий" от 03.07.91 N 1531-1, пункт 6 статьи 15 которого устанавливает, что в остальных случаях арендатор государственного и муниципального предприятия может приобрести право арендованного имущества только в порядке, установленном статьями 20, 21, 24 названного закона, то есть путем приобретения по конкурсу, на аукционе, путем приобретения работниками предприятия по конкурсу, чего в данном случае не имело место.

Заявитель также не согласился с выводом суда о том, что Мосрегистрация фактически оспаривает ранее возникшее право. По мнению заявителя, по смыслу разъяснения, содержащегося в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав", суд вправе отказать в защите права собственности, основанного на акте государственного органа, противоречащего законодательству, независимо от того, предъявлялось ли требование о признании такого акта недействительным.

Непосредственно к дате судебного разбирательства от ЗАО "Росиэна" поступил отзыв на кассационную жалобу. Суд кассационной инстанции с учетом мнения ответчика принял устное определение о приобщении его к материалам дела.

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО "Росиэна" полагает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, так как суд первой инстанции правильно применил закон, действовавший на момент приватизации спорного имущества, в связи с чем принял законное и обоснованное решение. Доводы кассационной жалобы о том, что следовало применять Федеральный закон от 21.07.97 N 123-ФЗ считает необоснованными, так как свидетельство о праве собственности спорных нежилых помещений было выдано Фондом имущества 13.06.97, то есть до его принятия и как правильно указал суд законодательство о приватизации в данном случае нарушено не было.

В судебном заседании представитель ГУ ФРС по Москве поддержал доводы кассационной жалобы, представитель ЗАО "Росиэна" возражал против ее удовлетворения, полагая принятый по делу судебный акт законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, выслушав представителей заявителя и заинтересованного лица, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Судом первой инстанции установлено, что АОЗТ "Росиэна" (правопредшественник ЗАО "Росиэна") как победитель конкурса на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Москвы от 26.02.96 N 658 "О проведении конкурса по продаже права аренды нежилых помещений в Северо-Западном территориальном агентстве Комитета" заключило сроком на 10 лет договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Твардовского, д. 18, корп. 5, находящихся в собственности г. Москвы.

Впоследствии на основании решения комиссии нежилого фонда на территории г. Москвы между Фондом имущества г. Москвы и АОЗТ "Росиэна" заключен договор купли-продажи ВАМ(П)МКИ N 10140 от 27.03.97, предметом которого являлись указанные нежилые помещения.

Распоряжением Комитета по управлению имуществом г. Москвы от 15.10.96 N 3087-р за продаваемые нежилые помещения установлена цена в размере 56 841 651 руб. Указанная сумма внесена заявителем платежными поручениями от 08.08.96 N 05 и от 09.09.96 N 12, и в соответствии с действовавшим в то время порядком было зарегистрировано право собственности на указанное нежилое помещение, о чем АОЗТ "Росиэна" выдано Фондом имущества г. Москвы свидетельство от 13.06.97 N 4280.

В 2004 году ЗАО "Росиэна" обратилось в Мосрегистрацию с требованием зарегистрировать право собственности спорных нежилых помещений и письмом от 15.11.04 N 1022/2004-551, 541 получило отказ на основании абзаца 4, 6 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ в связи с тем, что представленные на государственную регистрацию документы не соответствуют требованиям закона.

В соответствии со статьей 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы юридического лица, может быть признан судом недействительным.

Суд первой инстанции, признавая недействительным отказ Мосрегистрации в государственной регистрации права собственности ЗАО "Росиэна" на спорный объект, оформленный письмом от 15.11.04 за N 1022/2004-551, 541, исходил из допущенных Мосрегистрацией нарушений Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" от 28.08.95 N 154-ФЗ, Указа Президента от 06.02.95 N 96 "О втором этапе приватизации в г. Москве", Постановления Московской городской Думы от 02.10.96 N 85 "Об утверждении и введении в действие Положения о порядке продажи объектов нежилого фонда на территории города Москвы" и постановления Правительства Москвы N 847 от 02.12.97 "О порядке продажи и определения цены объектов нежилого фонда на территории города Москвы".

Суд первой инстанции правомерно сделал вывод о наличии у заявителя права на приватизацию спорного нежилого помещения.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

На момент приватизации спорных нежилых помещений действовал Закон Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" от 03.07.91 N 1531-1, часть 1 статьи 15 которого предусматривала полный или частичный выкуп сданного в аренду имущества предприятия.

В соответствии с пунктом 2.6 Указа Президента Российской Федерации от 24.12.93 N 2284 "О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", а также пунктом 4.5 Указа Президента Российской Федерации от 22.07.94 N 1535 "Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года" право на выкуп арендованных помещений по договорам аренды имеют лица, договора аренды с которыми были заключены ими на основании конкурса или аукциона. Как следует из материалов дела и это установлено судом, заявитель, арендуя спорные нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, приобрел это право на основании конкурса.

Регистрирующий орган, давая оценку документам, представленным заявителем для государственной регистрации права собственности на спорные нежилые помещения, не учел указанных выше норм права.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права, возникшие на недвижимое имущество до вступления в силу указанного закона, признаются юридически действительными.

Минюст РФ в письме от 16.08.99 N 6677-ПК "О порядке применения пунктов 1 и 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснил, что подлежащие регистрации сделки, являвшиеся основаниями возникновения прав на недвижимое имущество, зарегистрированные по раннее действующему порядку, признаются юридически действительными. Сама же регистрация прав на недвижимость и сделок с ней, осуществлявшаяся до вступления в силу указанного закона, также является юридически действительной.

Суд первой инстанции установил, что право собственности ЗАО "Росиэна" на спорное нежилое помещение возникло на основании договора купли-продажи и зарегистрированного Фондом имущества г. Москвы права собственности на это нежилое помещение, поэтому суд правильно пришел к выводу о том, что регистрирующий орган фактически оспаривает ранее возникшее право.

Довод кассационной жалобы о том, что суд вправе отказать в защите права собственности, основанного на акте государственного органа, противоречащего законодательству, независимо от того предъявлялось ли требование о признании такого акта недействительным, не может быть принят во внимание, как противоречащий фактическим обстоятельствам, установленным судом первой инстанции, и по изложенным выше мотивам.

Суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 19 сентября 2005 года Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-16909/05-106-373 оставить без изменения, кассационную жалобу Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве - без удовлетворения.