Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2008 г. N 09АП-574/2008

г. Москва

N 09АП-574/2008-ГК

"12" февраля 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2008 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе

Председательствующего судьи Стешана Б.В.

судей Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,

при ведении протокола судебного заседания председательствующим,

при участии:

от истца: неявка, извещен,

от ответчика: Жихарева Т.В. без доверенности, Кретинина Т.М. без доверенности,

от третьего лица: Палагин А.В. по доверенности от 07.02.2008 года N 1-07/36; Гарин Е.Д. по доверенности от 17.10.2007 года N 1-07/334-1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Ремекс Лтд" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 06 декабря 2007 года по делу N А40-45841/07-77-401, принятое судьей Кочко Т.В. по иску Территориального Управления Росимущества по г. Москве к ООО "Ремекс Лтд", третье лицо: ЦНИИ хлопчатобумажной промышленности, об изменении условий договора,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное Управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по городу Москве (Росимущество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Ремекс Лтд", третье лицо: Центральный научно-исследовательский институт хлопчатобумажной промышленности (ЦНИИ хлопчатобумажной промышленности), об изменении условий договора аренды нежилого помещения от 30 сентября 1997 года N 01-3/1364 в части размера арендной платы.

В обоснование заявленных требований истец указал, что основанием для изменения условий договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06 декабря 2007 года условия договора аренды нежилого помещения от 30 сентября 1997 года N 01-3/136 изменены, п.3.1. изложен в следующей редакции: "В соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком (приложение N 2 к настоящему договору) сумма ежемесячной арендной платы без учета налога на добавленную стоимость за аренду помещений, указанных в приложении N 1 к настоящему договору, составляет 762.605 руб. 44 коп. (семьсот шестьдесят две тысячи шестьсот пять руб. 44 коп.).

Сумму налога на добавленную стоимость арендатор самостоятельно рассчитывает и перечисляет в доход бюджета в установленном порядке отдельным платежным поручением".

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что в этой части истцом соблюден претензионный порядок урегулирования спора.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, а именно: не принял во внимание, что арендная плата может быть пересмотрена досрочно только на будущий неоплаченный период, в то время как ответчиком оплачена арендная плата до конца 2007 года. Также суд неправомерно сделал ссылки на ст. 614, 424 ГК РФ, поскольку заключенный договор аренды является возмездным.

Кроме того, исковые требования следовало оставить без рассмотрения, поскольку истцом не был соблюден претензионный порядок внесения изменений в договор аренды.

В связи с отсутствием надлежащим образом оформленных полномочий, представители ответчика не допущены к участию в настоящем судебном заседании.

Представитель истца, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание арбитражного апелляционного суда не явился, письменный отзыв не представил.

Представитель третьего лица доводы апелляционной жалобы считает несостоятельными и подлежащими отклонению. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 123, 156, 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривает дело в отсутствие представителя истца и ответчика, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке статей 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, заслушав представителей, участвующих в деле лиц, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда г. Москвы от 06 декабря 2007 года по делу N А40-45841/07-77-401 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с положениями статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что 30 сентября 1997 года между Госкомимуществом России (арендодатель), ЦНИИ хлопчатобумажной промышленности (балансодержатель, третье лицо) и ООО "Ремекс Лтд" (арендатор, ответчик) заключен договор N 01-3/136 на аренду нежилых помещений общей площадью 1.216,6 кв.м., расположенных в задании по адресу: г. Москва, ул. Орджоникидзе, д. 12, корп.4 (л.д. 14-18).

Срок действия договора стороны определили с 01 ноября 1997 года по 31 октября 2025 года.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 ноября 2004 года N 691 полномочия собственника по управлению и распоряжению федеральным имуществом делегированы Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом (Росимущества).

Согласно п.п.1 п. II Положения о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по городу Москве, утвержденного приказом Росимущества от 01 февраля 2005 года N 37, Территориальное управление осуществляет полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, зарегистрированных на территории города Москвы.

Исходя из положений статей 450, 451, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации при недостижении сторонами соглашения об изменении условий договора, включая арендную плату, сторона договора вправе обратиться в суд с требованием о его изменении.

Согласно п.3.1. указанного договора аренды ставка годовой арендной платы, с учетом деноминации, в год составляет 283.709 руб. 80 коп. и 23.642 руб. 49 коп. в месяц, следовательно 233 руб. 20 коп. за 1 кв.м. в год. Данные ставки установлены на момент заключения договора аренды и ни разу не пересматривались.

Предложение об изменении ставки арендной платы было направлено ответчику 17 июля 2007 года.

При направлении ответчику предложения об изменении условий договора в части размера арендной платы истец, при определении размера арендной платы, руководствовался рыночным размером платы, определенном в отчете об оценке рыночной величины арендной платы.

Согласно указанному отчету, размер арендной платы за год составляет 9.151.265 руб., что соответствует предложению истца по установлению ставки арендной платы 762.605 руб. 44 коп. в месяц.

Из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации усматривается, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, рыночная величина арендной платы объекта недвижимости, переданного в пользование ответчику, рассчитана истцом в соответствии с указанным отчетом.

В соответствии с п. 3.2 договора аренды арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в порядке, определенном в п. 5.1 договора в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Согласно п. 5.1 договора изменение условий договора допускается по соглашению сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда оно изменилось настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Из содержания указанного договора аренды следует, что собственник сдает в аренду имущество с целью получения прибыли, то есть договор аренды должен быть возмездным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть расторгнут или изменен при наличии следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с частью 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может изменяться соглашением сторон не чаще одного раза в год.

По договору аренды от 30 сентября 1997 года N 01-3/1364 размер арендной платы не изменялся с 1997 года.

Учитывая, что ответчик оплачивает арендную плату в ценах 1997 года по договору аренды от 30 сентября 1997 года N 01-3/1364, со сроком действия до 2025 года, арбитражный апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что такие обстоятельства устраняют из гражданско-правовой сделки принцип возмездности и эквивалентности сделки установленный статьями 423, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушют баланс имущественных интересов сторон, что недопустимо в соответствии с основными началами гражданского законодательства.

Таким образом, хотя договор аренды от 30 сентября 1997 года N 01-3/1364 формально является возмездным, установленный им размер арендной платы не соответствует реальной стоимости имущества и является для арендодателя убыточным.

Размер арендной платы, не превышающий стоимости содержания имущества, фактически делает договор аренды от 30 сентября 1997 года N 01-3/1364 безвозмездным, что не соответствует статьям 423, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации и влечет для арендатора неосновательное обогащение в виде сбереженной реальной арендной платы.

Таким образом, исполнение договора от 30 сентября 1997 года N 01-3/1364 без изменения его условий нарушает соотношение имущественных интересов сторон по договору аренды и влечет для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Кроме того, из существа договора аренды от 30 сентября 1997 года N 01-3/1364 не вытекает, что риск изменения указанных выше обстоятельств несет арендодатель по настоящему договору.

Правовой основой для перехода к рыночным ставкам арендной платы является Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьей 8 которого установлено, что в случае вовлечения в сделку объектов оценки полностью или частично принадлежащих Российской Федерации (в том числе при передаче объектов недвижимости в аренду) проведение оценки объектов оценки является обязательным.

В соответствии со статьями 451, 452, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в адрес ответчика было направлено уведомление от 17 июля 2007 года. N 30-17/8790 (л.д. 27-28) с предложением в месячный срок с момента получения настоящего уведомления привести условия договора аренды от 30 сентября 1997 года N 01-3/1364 в соответствии с действующими в настоящий период ценами, и, руководствуясь отчетом независимой оценки, проведенной ООО "Независимый институт оценки и управления", установить арендную плату по договору аренды в следующем размере: сумма ежемесячной арендной платы составит 762.605 руб. 44 коп; сумма годовой арендной платы составит 9.151.265 руб. 20 коп,

Одновременно ответчику было предложено внести изменения в преамбулу договора в связи с изменением наименования арендодателя и балансодержателя, подписав прилагаемое дополнительное соглашение. Ответчиком данное письмо было оставлено без ответа и удовлетворения.

Принимая во внимание положения указанных норм права и изложенные обстоятельства, а также учитывая, что материалами дела подтвержден факт правомерности обращения истца с требованием об изменении условий договора аренды, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении заявленных требований, в результате чего, вынесено законное и обоснованное решение, и у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для его отмены..

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что судом неправильно сделаны ссылки на статьи 614, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит отклонению, поскольку данные обстоятельства опровергаются материалами дела.

Ссылка заявителя жалобы о необходимости оставить без рассмотрения заявленные требования, ввиду несоблюдения истцом претензионного порядка, не может быть принята во внимание судом и подлежит отклонению, поскольку доказательств, в соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено.

Кроме того, довод заявителя апелляционной жалобы о том, что арендная плата может быть пересмотрена досрочно только на будущий неоплаченный период, также подлежит отклонению, поскольку из представленных платежных поручений не усматривается оплата ответчиком арендной платы по договору аренды от 30 сентября 1997 года N 01-3/1364, а доказательств обратного суду не представлено.

При таких обстоятельствах, приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 06 декабря 2007 года по делу N А40-45841/07-77-401 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий-судья:

Б.В.Стешан

Судьи

Н.И.Панкратова Т.Я.Сумарокова