Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2008 г. N 09АП-10539/2007

г. Москва

09 июня 2008 г.

N 09АП-4749/2008-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2008 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего-судьи Ядренцевой М.Д.

судей Красновой С.В., Савенкова О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сампаевой Е.Г.

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ООО "Крона-Маркет", ООО "Перекресток 2000"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 13.03.2008,

принятое судьей Дунаевой Н.Ю.

по делу N А40-9207/07-91-80

по иску ИП Школина А.Н.

к ООО "Крона-Маркет", ООО "Перекресток 2000"

третье лицо: ООО "Ре-Групп"

о взыскании 235 758 руб.

при участии:

от истца: Османовой Л.В. по доверенности от 04.03.2008 N 18

от ответчика: ООО "Крона-Маркет" - Павликовой М.А. по доверенности от 18.01.2006 N 2-48, ООО "Перекресток 2000" - Чернера А.Е. по доверенности от 19.09.2007

от третьего лица: Павликовой М.А. по доверенности от 18.01.2006 N 2-44

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель (ИП) Школин Андрей Николаевич обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Крона-Маркет" и ООО "Перкресток-2000" о солидарном взыскании 235 758 руб., из которых 71 282 руб. обеспечительный депозит, 140 786 руб. расходы, понесенные за ремонт помещения, 23 690 руб. проценты за пользование чужими денежными средствами.

Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 309, 310, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО "Ре-Групп".

Решением от 05.06.2007, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2007 N 09АП-10539/2007-ГК в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 26.11.2007 КГ-А40/12310-07 принятые по делу судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При этом суд кассационной инстанции указал на то, что при новом рассмотрении суду необходимо определить спорное правоотношение и предмет доказывания по делу, определить правовую природу договора от 19.12.2005 N 331/2005 и исследовать договор на предмет соответствия закону, определить нормы права, регулирующие спорное правоотношение, на основе доказательств в соответствии с требованиями закона установить имеющие значение для дела обстоятельства.

До принятия судебного акта истец в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об увеличении размера процентов за пользование чужими денежными средствами до 37 303 руб. за период с 06.03.2006 по 05.03.2008.

Решением от 13.03.2008 с ООО "Крона-Маркет" и ООО "Перекресток-2000" в пользу ИП Школина А.Н. солидарно взыскано 249 371 руб., из которых: 71 282 руб. обеспечительный депозит, 140 786 руб. расходы, понесенные за ремонт помещения, 37 303 руб. проценты за пользование чужими денежными средствами, и 6 487 руб. 42 коп. расходы по госпошлине.

При этом суд руководствовался статьями 8, 12, 307, 309, 310, 329, 380, 381, 429, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции исходил из того, что ответчики не выполнили условий договора от 19.12.2005 N 331/2005 в части заключения основного договора аренды.

Не согласившись с решением от 13.03.2008, ООО "Крона-Маркет", ООО "Перекресток 2000" подали апелляционные жалобы, в которых просят указанное решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалоб заявители ссылаются на то, что при принятии решения суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В заседании суда апелляционной инстанции представители ООО "Крона-Маркет", ООО "Перекресток 2000", ООО "Ре-Групп" поддержали доводы, изложенные в жалобах.

Представитель истца возражал против удовлетворения жалобы.

Представителем ООО "Крона-Маркет" заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов: фотографии доски информации от 26.02.2006, выписки из книги приема и сдачи служебных помещений под охрану, и журнала приема - передачи печатей объекта.

Суд в соответствии со статьей 159 Арбитражного процессуального кодекса удовлетворил данное ходатайство, о чем вынесено протокольное определение.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в нем доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, находит решение подлежащим отмене в части по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между ООО "Крона-Маркет", ООО "Перекресток 2000" (арендодатель) и ИП Школиным А.Н. (арендатор) был заключен предварительный договор от 19.12.2005 N 331/2005.

Согласно пункту 1.1 указанного договора арендодатель осуществляет строительство многофункционального торгового комплекса, расположенного по адресу: Москва, ул. Новокосинская, вл. 14А.

Арендодатель на условиях настоящего Предварительного договора намеревается предоставить арендатору во временное владение и пользование, а арендатор намеревается принять в аренду нежилое помещение на 1-м этаже здания, расположенного по адресу: Москва, ул. Новокосинская, вл. 14А (пункт 1.2 договора).

Пунктом 6.1 вышеуказанного договора установлено, что арендатор обязуется выплатить арендодателю обеспечительный депозит в размере 9% от годовой арендной платы с учетом НДС, что эквивалентно 2 520 долларов США, включая НДС 18%.

Во исполнение указанного условия договора от 19.12.2005 N 331/2005 истец перечислил ООО "Крона-Маркет" по платежному поручению от 20.01.2006 N 6 обеспечительный депозит в сумме 71 282 руб.

В соответствии с пунктом 8.1.3 договора от 19.12.2005 N 331/2005 договор аренды помещений стороны обязуются заключить в течение 10 рабочих дней после даты государственной регистрации арендодателем права собственности на здание.

Учитывая вышеперечисленные условия договора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор от 19.12.2005 N 331/2005 имеет признаки предварительного договора в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Срок аренды составляет 3 года с момента государственной регистрации договора аренды согласно пункту 8.1.2 Предварительного договора от 19.12.2005 N 331/2005. Между тем, предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (пункт 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Из пункта 11.2 договора от 19.12.2005 N 331/2005 следует, что если по истечении 10 рабочих дней, после получения арендодателем свидетельства о собственности на помещения, договор аренды, указанный в разделе 8 Предварительного договора, не будет заключен между сторонами, то Предварительный договор считается расторгнутым без обращения в суд.

Право собственности на спорные помещения было зарегистрировано за ООО "Крона-Маркет", ООО "Перекресток 2000" 22.02.2006, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серия 77 АГ N 0186978, серия 77 АГ N 0186979.

Однако договор аренды между сторонами заключен не был. Следовательно, Предварительный договор от 19.12.2005 N 331/2005, является расторгнутым в соответствии с условиями договора.

Согласно пункту 11.2 Предварительного договора от 19.12.2005

N 331/2005 в редакции Дополнительного соглашения от 20.12.2005, в случае, если за не заключение договора аренды ответственен арендатор, то сумма обеспечительного депозита и ежемесячных гарантийных платежей остается у арендодателя и возврату арендатору не подлежит.

В случае, если за не заключение договора аренды ответственен арендодатель, то он обязан возвратить арендатору обеспечительный депозит, за минусом расходов, произведенных в рамках предварительного договора, если таковые имели место и сумму эквивалентную 5 000 долл. США, в том числе НДС - 18% в сумме эквивалентной 762 долл. 71 цент США. Сумма ежемесячных гарантийных платежей остается у арендодателя и возврату арендатору не подлежит.

Как следует из материалов дела, после регистрации права собственности на спорные помещения - 22.02.2006 ответчики не обратились в 10-ти дневный срок к истцу с предложением заключить договор аренды. Такое предложение заключить основной договор аренды было направлено ООО "Крона-Маркет" истцу письмом от 26.01.2007 N 24, то есть после расторжения Предварительного договора.

Представленные в суд апелляционной инстанции, по мнению ООО "Крона-Маркет", косвенные доказательства, свидетельствующие о том, что им были выполнены условия пункта 8.1.3, не могут быть приняты во внимание судом по следующим основаниям.

Представленный журнал приема-передачи ключей может подтвердить только факт передачи ключей, а не свидетельств о государственной регистрации права на спорые помещения.

В книге приема-сдачи служебных помещений под охрану 23.02.2006 учинена дописка неизвестным лицом о том, что переданы свидетельства о государственной регистрации права спорных помещений. При этом отсутствует подпись и фамилия лица, осуществившего данную дописку.

Фотография доски информации, не является допустимым доказательством, поскольку неизвестно где была расположена указанная доска в момент фотографирования и отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что истец видел информацию на доске. При этом представитель истца ссылается на то, что такая информация никогда не находилась на доске, поскольку о ней не знал не только истец, но и другие арендаторы соседних помещений.

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Таким образом, надлежащим доказательством выполнения ответчиками условий пункта 8.1.3 Предварительного договора относительно заключения договора аренды, является обращение к истцу с проектом договора аренды, что и было сделано ответчиками, но не в установленные договором сроки.

Ответчики знали и о факте регистрации права собственности и об ответственности за неисполнение условий Предварительного договора. Однако не выполнили надлежащим образом условия договора.

Истец не мог знать о факте регистрации права собственности ответчиком на спорные помещения. Кроме того, пунктом 6.1 Предварительного договора установлено, что обеспечительный депозит выступает гарантией заключения арендатором в будущем договора аренды и исполнения обязательств по Предварительному договору.

При отсутствии доказательств своевременного обращения ответчиков к истцу заключить основной договор аренды после государственной регистрации права собственности на спорные помещения, у суда отсутствуют основания для возложения ответственности на истца за не заключение договора аренды.

В пункте 6.1 договора от 19.12.2005 N 331/2005 указано, что перечисление обеспечительного депозита производится на расчетный счет ООО "Крона-Маркет".

Поскольку в качестве арендодателя в Предварительном договоре от 19.12.2005 N 331/2005 указаны ООО "Крона-Маркет" и ООО "Перкресток-2000", и в пункте 11.2 договора отсутствует разграничение ответственности арендодателя в лице двух обществ за возврат обеспечительного депозита, то исковые требования правомерно заявлены о солидарном взыскании к двум ответчикам.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части солидарного взыскания с ответчиков суммы обеспечительного депозита.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял неправильное решение в части удовлетворения исковых требований о взыскании расходов, понесенных за ремонт помещения в сумме 140 786 руб.

Суд апелляционной инстанции считает, что договор от 19.12.2005

N 331/2005 является смешанным, поскольку в его условия включен раздел 3 "Отделочные работы арендатора". Согласно пункту 3.1 указанного договора под работами по отделке и обустройству понимаются строительно-отделочные, и строительно-монтажные работы внутри помещения.

В разделе 4 "Согласование работ по отделке и обустройству", пункте 4.2 предусмотрено, что арендодатель должен в течение 2 рабочих дней с момента представления арендатором проектной документации рассмотреть и утвердить предоставленные документы либо представить арендатору свои замечания и комментарии в письменной форме и запросить дополнительную информацию или документы от арендатора, которые арендатор обязуется предоставить незамедлительно. После предоставления документов арендодатель, в свою очередь, при отсутствии замечаний обязуется в разумный срок утвердить проектную документацию.

Таким образом, стороны договорились, что отделочные работы будут произведены арендатором только после утверждения проектной документации. Однако истец не представил доказательств выполнения указанных условий договора от 19.12.2005 N 331/2005 и производства ремонта после согласования его с арендодателем.

При таких обстоятельствах у суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований в части взыскания расходов, понесенных за несогласованный с ответчиками ремонт помещения в сумме 140 786 руб., а потому решение от 13.03 2008 в указанной части подлежит отмене на основании пункта 2 статьи 269 Гражданского кодекса Российской Федерации, с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании расходов, понесенных за ремонт помещения в сумме 140 786 руб.

Так как проценты за пользование чужими денежными средствами согласно статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации рассчитаны истцом и на сумму обеспечительного депозита и расходов, понесенных за ремонт помещения, а исковые требования удовлетворены только в части взыскания обеспечительного депозита, то и проценты за пользование чужими денежными средствами надлежит рассчитывать только на сумму 71 282 руб., что составляет 17 108 руб. В этой связи решение от 13.03.2008 в указанной части подлежит изменению.

Расходы по госпошлине подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

ООО "Крона-Маркет" в доказательство уплаты госпошлины в сумме 1 000 руб. за подачу апелляционной жалобы представило платежное поручение от 08.04.2008 N 444. Поскольку в указанном поручении отсутствует отметка о списании денежных средств и не представлена выписка из лицевого счета, то с ООО "Крона-Маркет" подлежит взысканию в доход федерального бюджета госпошлина в сумме 500 руб. (пропорционально удовлетворенным требованиям).

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 13.03.2008 по делу N А40-9207/07-91-80 отменить в части удовлетворения исковых требований о взыскании расходов на ремонт помещения в сумме 140 786 руб. В удовлетворении указанных исковых требований отказать.

Решение в части удовлетворения исковых требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 37 303 руб. и расходов по госпошлине изменить.

Взыскать солидарно с ООО "Крона-Маркет" и ООО "Перекресток-2000" в пользу индивидуального предпринимателя Школина Аркадия Николаевича проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 17 108 руб. и расходы по госпошлине в сумме 3 151 руб. 70 коп.

В удовлетворении исковых требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 20 195 руб. отказать.

Решение в части солидарного взыскания с ООО "Крона-Маркет", ООО "Перекресток-2000" в пользу индивидуального предпринимателя Школина Аркадия Николаевича обеспечительного платежа в сумме 71 282 руб. оставить без изменения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Школина Аркадия Николаевича в пользу ООО "Перекресток-2000" расходы по госпошлине в сумме 500 руб. за подачу апелляционной жалобы.

Взыскать с ООО "Крона-Маркет" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 500 руб. за подачу апелляционной жалобы.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Школина Аркадия Николаевича в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 500 руб. за подачу апелляционной жалобы.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий-судья

М.Д.Ядренцева

Судьи

С.В. Краснова О.В. Савенков