Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 августа 2008 г. N 09АП-26/2008

г. Москва

N А40-59731/07-91-544

"5" августа 2008 г.

N 09АП-8586/08-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена: 30 июля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен: 5 августа 2008 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд

в составе председательствующего: О.В.Савенкова,

судей: А.П.Тихонова, С.В. Красновой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Рыкшиной Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "БестТорг"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 26 мая 2008 года

по делу N А40-59731/07-91-544, принятое судьей Городилиной Т.В. с участием арбитражных заседателей Чайка В.И. и Зубкова В.С.

по иску ОАО "Седьмой Континент"

к ООО "БестТорг"

о расторжении договора аренды и выселении,

при участии в судебном заседании:

от истца: Мишакова О.М. по дов. от 05.05.2008 г. N 778/5, Ерофеева Е.А. по дов. от 20.05.2008 г.

от ответчика: не явился.

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Седьмой Континент" (далее - ОАО "Седьмой Континент") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "БестТорг" (далее - ООО "БестТорг") о досрочном расторжении договора аренды нежилого фонда N 9-106/2001 от 08.05.2001 г. и выселении ответчика из занимаемого им нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Свободы д.75, корп.1, этаж 1 пом. IX ком. 1-6.

Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 307, 309, 310, 450, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) и мотивированы нарушением ответчиком пунктов 1.1, 4.2.1, 4.2.4., 4.2.7., 4.2.8., 4.2.14. названного договора аренды, что явилось существенным нарушением условий договора и основанием для его досрочного расторжения и выселения ответчика из занимаемого помещения

Решением суда первой инстанции от 26.05.2008 г. иск удовлетворен. Договор аренды нежилого фонда N 9-106/2001 от 08.05.2001 г. расторгнут и ответчик выселен из помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Свободы, д.75, корп. 1, 1 этаж пом. IX, комн. 1-6.

Не соглашаясь с названным решением, ответчик подал апелляционную жалобу. Считает решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права. Просит отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Жалоба мотивирована тем, ссылка в решении на наличие в торговом зале игрового автомата и автомата для зачисления платежей не соответствует действительности, поскольку согласно акту обследования от 19.03.2008 г. данное оборудование в торговом зале отсутствует, однако суд необоснованно отклонил данное доказательство. Акты осмотра помещений составлялись в одностороннем порядке без участия представителя ответчика, а участие представителей АТИ СЗАО и сотрудника северо-западного ТБТИ не подтверждено распоряжением их руководителей. Кроме того, по мнению ответчика, истец не доказал в порядке ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушения условий договора со стороны ответчика. Так, нарушений п. 4.2.4., 4.2.7. договора в осуществлении ухода за прилегающей к помещению территории и содержании самого помещения в исправном состоянии ответчик не допускал, запланировал текущий ремонт помещения с сентября по ноябрь 2008 г. Санитарное состояние помещения соответствует нормам, Роспотребнадзор г.Москвы и Пожарная инспекция г.Москвы не имеет претензий к ответчику. Поскольку истец не представлял необходимых сведений ответчику, то и его претензии об отсутствии страхования арендованного помещения необоснованны. Перепланировка в нежилом помещении произведена до принятия ответчиком арендованного помещения, что подтверждается выпиской их технического паспорта от 25.01.1999 г. По мнению ответчика, отсутствие доказательств, подтверждающих согласование с арендодателем планировки внутреннего и внешнего пространства помещения, не может являться основанием для расторжения договора.

Кроме того, заявление о привлечении арбитражных заседателей было подано в декабре 2007 года, а удовлетворено оно было лишь 25.03.2008 г. Следовательно, судебные заседания до указанной даты проведены в незаконном составе, что существенно повлияло на рассмотрение дела.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу с ее доводами не согласился, указав, что представленный ответчиком акт осмотра помещений от 19.03.2008 г. был составлен в одностороннем порядке и противоречит материалам дела. Так согласно письму АТИ по СЗАО г. Москвы от 28.04.2008 г. N 08-09/233 представителями АТИ по СЗАО г. Москвы совместно с представителями Префектуры СЗАО Управы района Северное Тушино была проведена проверка уже после составления вышеуказанного акта, которая подтвердила факты о неудовлетворительном содержании фасада здания и прилегающей к нему территории. Кроме того, сотрудниками государственного пожарного надзора МЧС России по г. Москве (акт проверки соблюдения требований пожарной безопасности N 933 от 07.12.2007 г.) проведена проверка спорных помещений, в результате которой было вынесено предписание в адрес ООО "БестТорг" N 750 об устранении выявленных нарушений, а также составлен протокол N 676 от 10.12.2007 г. о привлечении ООО "БестТорг" к административной ответственности за нарушения норм противопожарной безопасности.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке п. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя ответчика.

Представители истца с доводами жалобы не согласились по доводам, изложенным в отзыве. Просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Рассмотрев в порядке ст.ст. 266, 268 АПК РФ апелляционную жалобу, оценив имеющиеся в деле доказательства, повторно рассмотрев дело в открытом судебном заседании, апелляционный суд считает, что решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению по следующим мотивам.

Из материалов дела следует, что 08.05.2001 г. между Департаментом государственного и муниципального имущества г. Москвы (Арендодатель) и ООО "БестТорг" (Арендатор) был заключен договор аренды N 9-106/2001 нежилого помещения общей площадью 612,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Свободы д.75, корп.1 (этаж 1, пом. IX, ком. 1-6), сроком действия с 01.05.2001 г. по 30.03.2009 г. Договор прошел государственную регистрацию 15.04.2003 г.

28.06.2006 г. состоялся переход права собственности указанного нежилого помещения к ОАО "Объединенная торговая недвижимость", о чем 28.06.2006г. выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 77 АГ N 660391.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 07.09.2007 г. серии 77АЖ N 118612 ОАО "Объединенная торговая недвижимость" реорганизована в форме присоединения к ОАО "Седьмой Континент", а право собственности нежилого помещения обшей площадью 612,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Свободы, д. 75, корп.1 перешло к ОАО "Седьмой Континент".

ОАО "Объединенная торговая недвижимость" уведомило в соответствии со ст. 617 ГК РФ ответчика о переходе права собственности на сданное в аренду имущество, о сохранении арендных отношений и необходимости оплачивать арендную плату на расчетный счет ОАО "Седьмой Континент", направив в адрес ответчика заказное письмо с уведомлением о вручении.

В ходе осмотра истцом 30.07.2007 года спорных помещений были установлены существенные нарушения порядка их использования, а также нарушения условий договора аренды: в нарушение пунктов 1.1 и 4.2.1 договора в помещении магазина незаконно установлен игровой автомат, подключенный к электрической сети магазина, используемый для предоставления игорных услуг, в торговом зале магазина установлен автомат для зачисления платежей, предоставляющих банковские услуги; в нарушение пункта 4.2.14. договора часть помещений торгового зала без согласия Арендодателя предоставлены в субаренду ООО "Бонус Фото" на основании договора субаренды N МскФ-1/517/06; в нарушение пункта 4.2.7. договора были зафиксированы многочисленные нарушения санитарных норм, а также аварийное состояние помещения; в нарушение пунктов 4.2.4 и 4.2.8 договора крыльцо здания (комната N 6) и фасад здания находятся в аварийном состоянии, половая и фасадная плитка частично разбиты, разрушены ступени крыльца, видна металлическая арматура, без согласования с Арендодателем проведены переоборудование и перепланировка помещения, которые привели к изменению его площади и функционального назначения, появлению новых внутренних помещений; в нарушение пункта 4.2.7 договора арендатор не выполнил обязанности по страхованию переданного в аренду помещения на весь срок действия договора аренды. Акт составлен в присутствии представителя ответчика, который от его подписи отказался.

Направленная в адрес ответчика претензия от 06.08.2007 г. с требованием в срок не позднее 17.08.2007 г. устранить допущенные нарушения, а в случае не устранения нарушений - расторгнуть договор аренды N 9-106/2001 от 08.05.2001г., была оставлена ответчиком без ответа.

В ходе повторной проверки 18.09.2007 г. истцом с участием инспектора АТИ СЗАО занимаемых ответчиком помещений установлено, что ни одно из установленных ранее нарушений не устранено (акт осмотра нежилых помещений от 18.09.2007 г. т.1 л.д. 51-54).

Произведенной проверкой помещения с участием сотрудника Северо-западного ТБТИ г. Москвы было установлено, что арендуемое помещение переоборудовано без согласования с Арендодателем и получения разрешений в установленном порядке, что подтверждается поэтажным планом (т. 1. л.д 55) и экспликацией (т.1 л.д 56).

Истец повторно направил ответчику претензию исх. N 1660 от 18.10.2007 г. с требованием в течении двух недель с момента ее предъявления устранить допущенные нарушения, а также с повторным предложением досрочно расторгнуть договор аренды N9-106/2001 от 08.05.2001 г. в срок до 30.10.2007 г., которая также была оставлена ответчиком без ответа.

В соответствии с актом осмотра спорного помещения от 09.04.2008 г. ответчик перечисленные выше нарушения условий договора не устранил.

Пунктом 7.1 договора предусмотрено, что невыполнение арендатором полностью и частично условий указанного договора является основанием для расторжения договора аренды в соответствии с действующим законодательством.

Из ст. 450 ГК РФ усматривается, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 619 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо неоднократными нарушениями.

При наличии перечисленных выше существенных нарушений ответчиком условий договора аренды нежилого фонда N 9-106/2001 от 08.05.2001 г. и соблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора, предусмотренного ст. ст. 452 619 ГК РФ, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о досрочном расторжении договора аренды нежилого фонда.

В силу ст. 622 ГК РФ, поскольку договор аренды был расторгнут и иных оснований занимать спорное помещение у ответчика не имелось, то суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск в части выселения ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Доводы апелляционной жалобы тщательно проверялись судом апелляционной инстанции. Но не нашли своего подтверждения.

Так, наличие в торговом зале игрового автомата и автомата для зачисления платежей было зафиксировано в ходе осмотра помещения от 30.07.07 г. в присутствии представителя ответчика, о чем составлен соответствующий акт.

Ссылка ответчика на составление актов осмотра помещений в одностороннем порядке без участия представителя ответчика отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку как видно из актов осмотра помещений от 30.07.07 г., 18.09.2007 г., 19.03.2008 г. осмотр проводился в присутствии представителей ответчика, который во время двух первых осмотров отказался от подписи в актах, а в последним случае указал, что не согласен с обнаруженными нарушениями. Представленные же ответчиком акты осмотра от 19.03.2008 г. и 14.05.2008 г., были составлены им в одностороннем порядке, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно, в силу ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не принял их в качестве доказательств по делу.

Довод ответчика об отсутствии полномочий у представителей АТИ СЗАО и Северо-западного ТБТИ при осмотре помещений несостоятелен и опровергается имеющимися в деле доказательствами. Письмом начальника административно-технической инспекции по Северо-западному административному округу N 08-09/233 от 28.04.2008 г. подтверждается воля руководителя на проведение проверок в отношении ответчика. Участие работника ТБТИ в осмотре спорных помещений вызвано необходимостью составления поэтажного плана от 28.09.2007 г. и экспликации от 3.10.2007 г.

Доводы ответчика об отсутствии нарушений условий договора аренды с его стороны, в том числе в части ухода за прилегающей к помещению территорией и содержанием самого помещения в исправном состоянии, опровергаются указанными выше актами осмотра помещений от 30.07.07 г., 18.09.2007 г., 19.03.2008 г., а также указанным выше письмом начальника административно-технической инспекции по Северо-западному административному округу N 08-09/233 от 28.04.2008 г.

Ссылка ответчика на запланированный им осенью 2008 г. ремонт спорного помещения не может служить подтверждением того, что он устранил все допущенные нарушения условий договора, поскольку в соответствии с п. 4.2.7. договора арендатор обязан содержать помещение в полной исправности (производить текущий ремонт), а согласно претензиям истца ответчику предлагалось устранить допущенные нарушения до конца октября 2007 года.

Вопреки утверждению ответчика об отсутствии к нему претензий со стороны Роспотребнадзора и Пожарной инспекцией, в материалы дела представлен акт проверки соблюдения пожарной безопасности спорных помещений N 933 от 7.12.2007 г. сотрудниками государственного пожарного надзора МЧС России по г. Москве, по результатам которой вынесено предписание в адрес ООО "БестТорг" N 750 об устранении выявленных нарушений, а также составлен протокол N 676 от 10.12.2007 г. о привлечении ООО "БестТорг" к административной ответственности за нарушения норм противопожарной безопасности. При проведении повторной проверки (акт проверки N 330 от 9.04.2008 г.) были вновь обнаружены различные нарушения норм противопожарной безопасности.

Суд апелляционной инстанции также отклоняет довод ответчика об отсутствии нарушений условий договора с его стороны о страховании арендованного имущества, поскольку такая обязанность арендатора прямо предусмотрена п. 4.2.7 договора на весь срок его действия. Доказательств в подтверждение предпринятых им действий длоя страхования имущества ответчик не представил.

Довод заявителя апелляционной жалобы о наличии перепланировок в нежилом помещении еще до принятия его арендатором отклоняется судом апелляционной инстанции. При этом суд учитывает, что при сдаче ответчику спорного помещения в аренду в нем действительно имелись неразрешенные перепланировки. Однако при проверке помещения в сентябре 2007 года были выявлены новые перепланировки и переоборудования, которые привели к изменению его площади, появлению новых внутренних помещений, что было отражено как в поэтажном плане от 28.09.2007 г., так и в письме Северо-Западного ТБТИ N 74-1400 от 03.10.2007 г.

Ссылка ответчика на то, что отсутствие согласования с арендодателем на перепланировку внутреннего и внешнего пространства помещения не может являться основанием для расторжения договора, в данном конкретном случае отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку данные нарушения условий договора рассматриваются в комплексе с другими нарушениями.

Довод заявителя апелляционной жалобы о проведении судебных заседаний Арбитражным судом города Москвы в незаконном составе несостоятелен. Как видно из материалов дела, одновременно с подачей заявления о привлечении арбитражных заседателей ответчик подал апелляционную жалобу на определение Арбитражного суда г. Москвы от 11.12.2007 г., и материалы дела были переданы в Девятый Арбитражный апелляционный суд. После возвращения дела определением от 17.01.2008 г. Арбитражный суд г. Москвы назначил очередное заседание на 27 февраля 2008 г., на которое ответчик не прибыл и ходатайствовал об отложении. Судебное заседание было отложено до 25 марта 2008 г., на котором ходатайство о привлечении арбитражных заседателей было удовлетворено. Таким образом, ходатайство ответчика о привлечении арбитражных заседателей было рассмотрено судом с соблюдением процессуальных норм. Судебное заседание с вынесением решения по делу проведено с участием арбитражных заседателей.

При таких обстоятельствах, приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266- 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 26 мая 2008 года по делу N А40-59731/07-91-544 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "БестТорг" - без удовлетворения.

Взыскать с ООО "БестТорг" в пользу федерального бюджета 1000 рублей расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.В.Савенков

Судьи

А.П.Тихонов С.В. Краснова