Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2008 г. N 09АП-14825/2007

г. Москва

Дело N А40-8625/07-41-93

"19" сентября 2008 г.

N 09АП-11297/2008-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена "18" сентября 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме "19" сентября 2008 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего-судьи Ядренцевой М.Д.

судей Тихонова А.П., Савенкова О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Рыкшиной Е.Г.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Фирма Лоттосс"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 21 июля 2008 года,

принятое судьей Нечаевым С.В.

по делу N А40-8625/07-41-93

по иску ТСЖ "Золотые ключи", ТСЖ "Золотые ключи 2"

к ООО "Фирма Лоттосс", Департаменту земельных ресурсов города Москвы

третьи лица: ГУ ФРС по Москве, ЗАО "Обновление"

о признании недействительным договора аренды земельного участка

при участии:

от истцов: ТСЖ "Золотые ключи" - Тарасов И.Н. по доверенности от 06.05.2008, ТСЖ "Золотые ключи 2" - Тарасов И.Н. по доверенности от 18.03.2008

от ответчиков: ООО "Фирма Лоттосс" - Клюквин В.И. по доверенности от 12.09.2007, Табунов А.В. по доверенности от 10.06.2008 N 1-2238; Департамент земельных ресурсов города Москвы - Королева О.Г. по доверенности от 09.01.2008 N 33-И-2/8

от третьих лиц: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья "Золотые ключи" (далее - ТСЖ "Золотые ключи") и товарищество собственников жилья во вновь созданном кондоминиуме "Золотые ключи 2" (далее - ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2") обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Фирма Лоттосс" к и Департаменту земельных ресурсов города Москвы о признании недействительным заключенного между ответчиками договора аренды земельного участка от 29 июля 2005 года N М-07-507297.

Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве (далее - ГУ ФРС по Москве) и закрытое акционерное общество (ЗАО) "Обновление".

Решением от 07 сентября 2007 года исковые требования были удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2007 года N 09АП-13825/2007-ГК решение от 07 сентября 2007 года отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 февраля 2008 года N КГ-А40/91-08 принятые по делу судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При этом суд кассационной инстанции рекомендовал суду установить, расположены ли на арендованном ООО Фирма "Лоттосс" по оспариваемому договору земельном участке какие-либо объекты, входящие в состав общего имущества собственников многоквартирного дома, с учетом требований жилищного и земельного законодательства проверить, необходимы ли данные объекты для эксплуатации жилого дома, а также правомерность их размещения на земельном участке, в зависимости от установленного определить, права кого из истцов могут считаться нарушенными оспариваемым договором и кто из истцов вправе его оспаривать.

При новом рассмотрении истцы в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представили в суд первой инстанции уточненное исковое заявление, в котором указали, что передача земельного участка ООО Фирма "Лоттосс" по спорному договору нарушает права ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2", поскольку на земельном участке на момент заключения спорного договора располагались холодильные установки, необходимые для обслуживания многоквартирного дома по адресу: Москва, ул. Минская, д.1Б, и принадлежащие на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме, а также нарушает права ТСЖ "Золотые ключи", так как на земельном участке расположены часть спортивной зоны (теннисного корта), входящей в имущественной комплекс домовладения N 1А по Минской ул. (ТСЖ "Золотые ключи"). На данном земельном участке расположены элементы озеленения и благоустройства многоквартирных домов по ул.Минская, д.1А и д.1Б (газоны, пешеходные дорожки).

Решением от 21 июля 2008 года признан недействительным договор аренды земельного участка от 29 июля 2005 года N М-07-507297, заключенный между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ООО "Фирма Лоттосс".

Суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый договор аренды земельного участка не соответствует требованиям статей 36, 69 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 12 Закона Москвы "О землепользовании и застройке в городе Москве".

Не согласившись с решением от 21 июля 2008 года, ООО "Фирма Лоттосс" подало апелляционную жалобу, в которой просит указанное решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что при принятии решения суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, нарушил нормы процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В заседании суда апелляционной инстанции представители заявителя и Департамента земельных ресурсов города Москвы поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель истцов возражал против удовлетворения жалобы, представлен отзыв.

ГУ ФРС по Москве и ЗАО "Обновление", извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в суд не направили.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке части 5 статьи 156, статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в нем доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что для строительства жилого комплекса и его последующей эксплуатации между Москомземом (правопредшественник Департамента земельных ресурсов города Москвы) и ЗАО "Обновление" (застройщик) был заключен договор от 01 апреля 1998 года N М-07-011101 аренды земельного участка площадью 9000 кв.м., имеющего адресные ориентиры: Москва, ул.Минская, пр.726, сроком на 49 лет. Границы земельного участка указаны на приложенном к договору плане. По окончании строительства жилому комплексу присвоен адрес: ул.Минская, д.1Б.

В построенном многоквартирном жилом комплексе создано ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2", членами которого стали собственники помещений.

Земельный участок площадью 0,9 га передан застройщиком ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2" по Акту приема-передачи от 03 июля 1999 года.

На смежном с ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2" земельном участке расположен незаконченный строительством объект с адресными ориентирами: ул.Минская, д. 1А, стр.2, собственником которого является ООО Фирма "Лоттосс", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17 февраля 2003 года N 77-01/30-265/2003-794.

Между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (арендодатель) и ООО Фирма "Лоттосс" (арендатор) заключен договор от 29 июля 2005 года N М-07-507297 краткосрочной аренды земельного участка площадью 0,068 га, расположенного по адресу: Москва, ул.Минская, вл.1А, стр.2 (кадастровый N 770713001023), для благоустройства территории административно-торгового здания на срок до 15 июня 2010 года.

Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В силу статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, если он сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет. Если земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное этим собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно статье 11 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", действовавшего на момент заключения спорного договора, также было предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев.

Суд первой инстанции установил, что при создании ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2" в состав кондоминиума включен земельный участок площадью 0,9 га, что подтверждается свидетельством о его регистрации от 03 апреля 2000 года N 77-01/00-11/2000-18305, что на земельном участке, предоставленном ООО "Фирма Лоттосс" по договору аренды от 29 июля 2005 года NМ-07-507297 находятся холодильные установки, обеспечивающие общее кондиционирование жилого комплекса ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2", и находятся они в границах земельного участка площадью 0,9 га, ранее предоставленного ЗАО "Обновление" по договору аренды от 01 апреля 1998 года N М-07-011101, что холодильные установки были установлены в границах земельного участка, предоставленного для строительства жилого комплекса по ул.Минской, 1Б, что холодильная установка является обслуживающим оборудованием, необходимым для эксплуатации всего жилого комплекса, которое было размещено на земельном участке до заключения оспариваемого договора, что подтверждается договором подряда от июня 2001 года N 366/PR/01 на выполнение работ по разработке рабочего проекта холодильной станции, Актом от 11 октября 2001 года об окончании монтажных работ, Актом от 13 декабря 2001 года о приемке в эксплуатацию холодильной станции системы кондиционирования воздуха.

Согласно Акту Государственной инспекции по недвижимости города Москвы от 03 июня 2008 года на спорном земельном участке расположены холодильные установки, обеспечивающие кондиционирование жилого комплекса ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2".

При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что объектом договора аренды от 29 июля 2005 года N М-07-507297 является часть земельного участка площадью 0,9 га, где расположено обслуживающее оборудование жилого комплекса ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2", и исключительные права на который возникли у собственников помещений жилого комплекса ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2".

Поскольку при заключении оспариваемого договора аренды земельного участка не были учтены законные интересы членов ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2" в соответствии с пунктом 4 статьи 69 Земельного кодекса Российской Федерации, то суд первой инстанции правомерно признал договор аренды от 29 июля 2005 года

N М-07-507297 недействительным в силу ничтожности в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как он не соответствует требованиям вышеупомянутых норм права.

Довод заявителя о том, что согласование границ спорного земельного участка с ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2" при заключении договора аренды не требовалось, является несостоятельным и противоречащим положениям статьи 69 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 17 Закона Российской Федерации "О землеустройстве".

Довод заявителя о том, что истцами незаконно размещены холодильные установки, подлежит отклонению, поскольку согласно проектной документации на строительство многоквартирного дома, для холодоснабжения вентиляционных конвекторов, устанавливаемых в жилых помещениях и офисах 1-й секции, предусматривалась центральная холодильная установка с воздушным охлаждением конденсаторов (установка снаружи).

Ссылка заявителя на недоказанность необходимости холодильных установок для эксплуатации жилого дома подлежит отклонению, поскольку система общего кондиционирования включает в себя, в том числе две холодильные установки и систему трубопроводов, ввод которых осуществлен во все квартиры дома, что подтверждается Актом ООО "ЭНТЕГРА ИНЖИНИРИНГ" обследования систем кондиционирования от 08 июля 2008 года.

Довод заявителя о том, что истцами не соблюдены требования распоряжения Мэра Москвы от 30 марта 1998 года N 299-РМ, не может быть принят во внимание, так как последнее распространяется на такие некапитальные объекты, как автостоянки, боксовые гаражи, ангары, складские и подсобные строения (сооружения), объекты торговли и услуг (киоски, палатки, павильоны, ларьки), остановочные павильоны, телефонные кабины.

Ссылка заявителя на статью 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2007 года N 09АП-10630/2007-ГК делу N А40-8560/07-7-60, подлежит отклонению, поскольку предметом спора по указанному делу был другой земельный участок.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что суд первой инстанции при принятии обжалуемого решения правильно применил нормы материального права, не допустил нарушений норм процессуального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба ООО "Фирма Лоттосс" по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 21 июля 2008 года по делу

N А40-8625/07-41-93 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Фирма Лоттосс" - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий:

М.Д.Ядренцева

Судьи

А.П.Тихонов О.В.Савенков