Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2009 г. N 09АП-2382/2008

город Москва

21 января 2009 г.

Дело N А40-49336/07-53-433

Резолютивная часть объявлена 14 января 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 января 2009 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Барановской Е. Н.

судей Попова В. В., Солоповой А. А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ереминой В. С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "Мосстрой-94"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 31 октября 2008 года

по делу N А40-49336/07-53-433,

принятое судьей Терно С. Б.,

по иску Закрытого акционерного общества "Мосстрой-94"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Рассвет на Валовой", Закрытому акционерному обществу "РОЛАНТА"

3-е лицо - Управление Федеральной регистрационной службы по Москве

о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество

при участии:

от истца: Засыпкина Т. С. по доверенности б/н от 22.10.2008 г.

от ответчиков: ООО "Рассвет на Валовой" - Тимохина Е. В. по доверенности б/н от 25.07.2008 г.

ЗАО "РОЛАНТА" - Камфер Ю. А.по доверенности б/н от 10.12.2008 г.

В судебное заседание не явились: 3-е лицо - извещено.

УСТАНОВИЛ

Закрытое акционерное общества "Мосстрой-94" (далее - ЗАО "Мосстрой-94") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Рассвет на Валовой" (далее - ООО "Рассвет на Валовой") о регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - помещение, расположенное по адресу: г. Москва, 6-ой Монетчиковский переулок, дом 10, стр. 15, и обязании ответчика передать названное помещение истцу.

Определением от 25.12.2007 г. судом по ходатайству истца к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено Закрытое акционерное общество "РОЛАНТА" (далее - ЗАО "РОЛАНТА").

В процессе судебного разбирательства судом принято к рассмотрению дополнительное требование истца о признании недействительным договора купли-продажи N 07/02 от 02.03.2007 г. недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва,6-ой Монетчиковский переулок, дом 10, стр.15, общей площадью 184,7 кв.м., кадастровый (или условный) номер 172761, заключенного между ООО "Рассвет на Валовой" и ЗАО "РОЛАНТА".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.01.2008 г. по делу N А40-49336/07-53-433, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, в удовлетворении требований, заявленных истцом, отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.07.2008 г. N КГ-А40/5740/08 названные выше решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

По результатам нового судебного разбирательства решением Арбитражного суда города Москвы от 31.10.2008 г. по делу N А40-49336/07-53-433 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное выше решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, вывод суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 12.10.2003 г. N 10/3 является незаключенным, не соответствует обстоятельствам дела и является неправомерным.

Истец также полагает, что договор купли-продажи недвижимого имущества N 07/02, заключенный ответчиками 02.03.2007 г., является недействительным, мнимой сделкой, однако суд первой инстанции указанному договору дал ненадлежащую правовую оценку.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представители ООО "Рассвет на Валовой" и ЗАО "РОЛАНТА" доводы апелляционной жалобы отклонили по основаниям, изложенным в отзывах на жалобу. Просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Управление Федеральной службы по Москве, будучи надлежащим образом извещено о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, представителя в судебное заседание апелляционной инстанции не направило, пояснения по существу апелляционной жалобы 3-им лицом не представлены.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей истца, ответчиков и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта.

Как видно из материалов дела, истец обосновывает заявленные требования заключением с ответчиком - ООО "Рассвет на Валовой" договора купли-продажи недвижимого имущества N 10/3 от 12.10.2003 г., в соответствии с условиями которого им приобретено помещение площадью 184, 7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, 6-1 Монетчиковский переулок, д. 10, стр. 15, по цене 40 000 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день платежа.

Истец утверждает, что в соответствии с п. 2.3 договора перечислил ответчику в качестве предварительной оплаты за приобретенную недвижимость денежные средства в сумме 602 470 руб.(платежное поручение N 912 от 16.10.2003 г.), что составляет 50 % суммы, подлежащей оплате, однако ООО "Рассвет на Валовой" от осуществления государственной регистрации перехода права собственности на помещение, являющееся предметом вышеназванного договора, уклоняется.

Согласно ст. 223 п. 2 ГК РФ когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, а в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав.

В силу положений, установленных ст. 551 п. 3 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В этом случае решение суда является основанием для осуществления уполномоченным органом государственной регистрации перехода права собственности в порядке, установленном действующем законодательством.

С учетом изложенного выше и предмета заявленного иска, в круг обстоятельств, подлежащих установлению по настоящему делу, входит - установление принадлежности объекта недвижимости Продавцу недвижимости на праве собственности, наличие заключенного между сторонами договора купли-продажи недвижимости и его соответствие требованиям действующего законодательства, факт уклонения стороны по договору от осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, являющий предметом заключенного сторонами договора.

Установлено, что ООО "Рассвет на Валовой" являлось собственником помещений - мансарды ком.а, пом. 11 ком. 1-7, подвала ком.1, этаж 1 пом.1 ком.1-4, пом.У1 ком.1-2, 2а, 3-7 площадью 184,7 кв.м. расположенных по адресу: г. Москва, ул. пер. 6-й Монетчиковый, д. 10/9-7, стр. 15, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.10.2002 г. N 77 АА 061441.

Как видно из материалов дела, 12 октября 2003 г. ООО "Рассвет на Валовой" (Продавец) и ЗАО "Мосстрой 94" подписали договор купли-продажи N 10/3, предметом которого является недвижимое имущество - помещение площадью 184,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, 6-й Монетчиковский переулок, дом 10, строение 15.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В частности, при продаже зданий, сооружений, нежилых помещений в договоре указываются местоположение, наименование, назначение, площадь, этажность и другие параметры, характеризующие объект недвижимости и позволяющие его индивидуализировать.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Между тем, в договоре купли-продажи недвижимого имущества N 10/3 от 12.10.2003 г. отсутствуют данные, позволяющие определенно установить, индивидуализировать недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору.

Так, в договоре не указано местоположение объекта недвижимости (наименование населенного пункта, где расположена недвижимость), наименование и назначение помещения, а также его индивидуально-определенные признаки (т.е.перечень помещений, их параметры).

Выполняя указания кассационной инстанции, суд первой инстанции исследовал вопрос о наличии других нежилых помещений расположенных по адресу: г. Москва, 6-й Монетчиковский переулок, дом 10, строение 15, принадлежащих ООО "Рассвет на Валовой" на праве собственности.

В частности, судом установлено, что по состоянию на дату подписания сторонами договора купли-продажи N 10/3 от 12 октября 2003 г., ООО "Рассвет на Валовой" на праве собственности принадлежали лишь те помещения, перечень которых содержится в свидетельстве о государственной регистрации права от 21.10.2002 г. N 77 АА 061441.

Между тем, согласно выписки из технического паспорта на здание, расположенное по адресу: г. Москва, 6-й Монетчиковский переулок, дом 10, строение 15, по состоянию на 31.07.2000 г., а также справки ГУП МосгорБТИ от 15.08.2008 г. N 5161, площадь указанного здания на дату подписания сторонами договора N 10/3 от 12.10.2003 г., составляла 211 кв.м.

Отсутствие в договоре купли-продажи N 10/3 от 12 октября 2003 г. сведений о том, где расположено помещение площадью 184,7 кв.м., являющееся предметом сделки, его параметров, назначения, не позволяет сделать вывод о наличии в названном договоре купли-продажи недвижимости его предмета.

Более того, ответчик - ООО "Рассвет на Валовой" являлось собственником помещений - мансарды ком.а, пом. 11 ком. 1-7, подвала ком.1, этаж 1 пом.1 ком.1-4, пом.У1 ком.1-2, 2а, 3-7 площадью 184,7 кв.м. расположенных по адресу: г. Москва, ул. пер. 6-й Монетчиковый, д. 10/9-7, стр. 15, тогда как предметом указанного выше договора является помещение площадью 184,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, 6-й Монетчиковский переулок, дом 10, строение 15.

Ссылка в договоре на свидетельство о государственной регистрации права от 21.10.2002 г. N 77 АА 061441, выданное ООО "Рассвет на Валовой" Московским городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как на подтверждение права собственности Продавца на указанное выше помещение, не может свидетельствовать о наличии в договора условия о недвижимом имуществе, подлежащем передаче Покупателю, в силу прямого указания на то, содержащегося в ст. 554 ГК РФ (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным).

Судебная коллегия считает обоснованным и соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что никакие косвенные обстоятельства, в том числе - отсутствие у продавца иных площадей в здании, наличие и ссылка в договоре на свидетельство о государственной регистрации права, не могут служить доказательством соблюдения сторонами требований, установленных ст. 554 ГК РФ о конкретном указании в договоре его предмета.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о незаключенности договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.10.2003 г. N 10/3 соответствует требованиям действующего законодательства и является правомерным.

Поскольку незаключенный договор купли-продажи от 12.10.2003 г. N 10/3 не может являться основанием приобретения ЗАО "Мосстрой-94" права собственности на спорное недвижимое имущество, основания к осуществлению государственной регистрации перехода права собственности на спорную недвижимость от ООО "Рассвет на Валовой" к ЗАО "Мосстрой-94" на основании названного договора, у судебной коллегии отсутствуют.

Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, Федеральным арбитражным судом Московского округа предложено выяснить, исследовать и оценить фактические обстоятельства дела с учетом п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В п.14 названного Постановления Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

В этой связи судом первой инстанции и судом апелляционной инстанции исследовался вопрос об исполнении сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.10.2003 г. N 10/3.

Так, в процессе судебного разбирательства установлено, что спорный объект недвижимости продавцом в лице ООО "Рассвет на Валовой" его покупателю - ЗАО "Мосстрой - 94" не передавался.

Ссылка истца на платежное поручение N 912 от 16.10.2003 г. о перечислении на расчетный счет ООО "Рассвет на Валовой" денежных средств в сумме 602 470 руб., как на доказательство произведенной им предварительной оплаты по договору N 10/3, судом исследовалась и не может быть принята, поскольку из содержания данного платежного документа следует, что денежные средства истцом перечислены в качестве авансового платежа по другому договору - договору N 1 от 15.10.2003 г.

Довод истца о наличии допущенной при изготовлении указанного платежного поручения технической ошибки, судебной коллегией не принимается, так как из материалов дела следует, что договор N 1 от 15.10.2003 г. (полное наименование - предварительный договор N 1 о заключении в будущем договора купли-продажи объекта недвижимости) истцом был подписан 15.10.2003 г.

В этой связи основания полагать указанное в платежном поручении N 912 от 16.10.2003 г. назначение платежа технической ошибкой, у судебной коллегией отсутствуют.

Между тем, и при наличии оснований полагать произведенное истцом перечисление денежных средств в сумме 602 470 руб. в качестве предварительной оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества от 12.10.2003 г. N 10/3, отсутствие фактической передачи спорного объекта недвижимости покупателю не позволяет признать указанный выше договор купли-продажи недвижимого имущества от 12.10.2003 г. N 10/3 исполненным (в том числе - продавцом), а покупателя спорного имущества, т.е. ЗАО "Мосстрой-94" его законным владельцем и применить к спорным правоотношениям положения, содержащиеся в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Более того, денежные средства в сумме 602 470 руб. возвращены истцу ответчиком платежным поручением N 80 от 26.06.2007 г., т.е. до обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Из материалов дела усматривается, что 02.03.2007 г. между ООО "Рассвет на Валовой" (Продавец) и ЗАО "РОЛАНТА" (Покупатель) заключен договор N 07/02 купли-продажи здания, предметом которого здание общей площадь. 184,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, 6-й Монетчиковский пер., д.10, стр. 15. Государственная регистрация перехода права собственности от Продавца к Покупателя на данное недвижимое имущество осуществлена 18.06.2007 г.

В процессе судебного разбирательства было установлено, что собственником спорного имущества на дату заключения договора ответчиками являлось ООО "Рассвет на Валовой", ограничения прав собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом у ООО "Рассвет на Валовой" отсутствовали, так как спорное имущество истцу не передавалось и находилось в распоряжении ответчика.

Установлено, что ООО "Рассвет на Валовой" осуществлена фактическая передача спорного недвижимого имущества ЗАО "РОЛАНТА" по акту от 03.09.2007 г., покупателем произведена его частичная оплата, 18.06.2007 г. Управлением Федеральной службы по Москве осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на здание, являющееся предметом вышеназванного договора, от ООО "Рассвет на Валовой" к ЗАО "РОЛАНТА".

Как видно из материалов дела, ЗАО "РОЛАНТА" несет бремя содержания спорного имущества после его приобретения в собственность, что подтверждается представленными им в материалы дела договором на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг N 428 от 01.09.2007 г., договором на оказание охранных услуг от 30.11.2007 г. N 01/08, договором на разработку проектно-сметной документации от 01.11.2007 г. N 35, а также платежными документами по оплату услуг по названным договорам.

Указанные обстоятельства правомерно расценены судом первой инстанции как отсутствие оснований к признанию договора, заключенного ответчиками, мнимой сделкой.

Все вышеизложенное свидетельствует о необоснованности исковых требований, вследствие чего судом правомерно отказано в удовлетворении заявленного иска.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба ЗАО "Мосстрой-94" является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 104, 110, 176, 266 - 268, 269 п.1, 271 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 октября 2008 года по делу N А40-49336/07-53-433 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Возвратить ЗАО "Мосстрой-94" из средств федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 11 525 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий:

Е. Н. Барановская

Судьи

В. В. Попов А. А. Солопова