Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2009 г. N 09АП-6481/2008

г. Москва

Дело А40-67986/07-50-577

"27" февраля 2009 г.

N 09АП-1824/2009-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 25.02.2009г.

Полный текст постановления изготовлен 27.02.2009г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Сумароковой Т.Я.,

Судей Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лялиной Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФГУ "Управление по эксплуатации зданий высших органов власти" Управления делами Президента Российской Федерации на решение Арбитражного суда города Москвы от 30.12.2008г. по делу N А40-67986/07-50-577, принятое судьей Васильевой И.А.

по иску ООО "ВорлдВайд Инвест АС"

к ФГУ "Производственно-техническое объединение" Управления Делами Президента РФ, ОАО "Алтай-кокс", третьим лицам Главном Управлению Федеральной регистрационной службы по г. Москве, Управлению Делами Президента РФ

о признании права общей долевой собственности

при участии в судебном заседании:

от истца: Голованов А.Н.

от ответчика ФГУ "Производственно-техническое объединение" Управления Делами Президента РФ: Замошкина Р.И.

от ответчика ОАО "Алтай-кокс": не участвовал, извещен

от третьего лица ГУ ФРС по г. Москвы: не участвовал, извещен

от третьего лица Управление Делами Президента РФ: Шевяков Ю.С.

УСТАНОВИЛ: заявлено требование о признании за истцом права общей долевой собственности на 306/500 доли, за Российской Федерацией в лице Управления делами Президента РФ права общей долевой собственности на 194/500 доли в здании площадью 2529,8 кв.м. по адресу: г. Москва, Средний Овчинниковский переулок, д. 16. ( с учетом уточнения исковых требований)

Решением от 25.04.2008г. в удовлетворении исковых требований было отказано. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2008г. N 09АП-6481/2008-ГК решение от 25.04.2008г. было оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 13.10.2008г. N КГ-А40/8857-08 судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При отмене решения суда первой инстанции и Постановления апелляционного суда, суд кассационной инстанции указал на отсутствие оценки судами соответствия договора аренды требованиям ст. 608 ГК РФ с учетом положений ст.ст. 296,298 ГК РФ, отсутствие оценки последствий сноса здания, являвшегося объектом аренды, с учетом требований ст. 416 ГК РФ, отсутствие мотивов применения условий договора аренды о правовом режиме улучшений к отношениям сторон по поводу вновь созданного объекта, неправомерное отклонение судами доводов истца о возникновении между сторонами правоотношений по осуществлению инвестиционной деятельности.

При новом рассмотрении суду первой инстанции с учетом указаний Федерального арбитражного суда Московского округа необходимо проверить соответствие договора аренды требованиям закона, установить правовые последствия для сторон сноса объекта аренды, исследовать довод истца о возникновении между сторонами правоотношений по осуществлению инвестиционной деятельности при строительстве объекта и его переходе в режим общей долевой собственности сторон.

Согласно пункту 4 ст.289 Арбитражного процессуального кодекса РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 30.12.2008 года исковые требования удовлетворены. Решение суда мотивировано тем, что между ОАО "Алтай-кокс" и вторым ответчиком заключен договор аренды N 125-А от 29.12.1999г. с соблюдением требований ст.ст. 296, 297, 298 и 608 ГК РФ в соответствии с полномочиями, предоставленными ему Приказом Управления делами Президента РФ от 11.09.1997г. N 460.

Дополнительным соглашением N 2 к договору, стороны констатировали, что в процессе начатой реконструкции здания выявлена ветхость конструктивных элементов, о чем стороны не знали и не могли знать на момент заключения договора, что повлекло необходимость осуществить снос здания и значительно увеличить объемы, сроки и другие существенные условия реконструкции, изготовить новую проектно- сметную и исходно-разрешительную документацию. Во исполнение указанного Дополнительного соглашения ОАО "Алтай-кокс" произвел снос здания.

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается в случае гибели или уничтожении имущества, выступающего объектом такого права. В соответствии со ст.ст. 606, 607 ГК РФ арендные отношения возникают в отношении индивидуально - определенного объекта, принадлежащего арендодателю на праве собственности.

Гибель объекта аренды в результате его сноса по объективной необходимости создала невозможность исполнения обязательств по аренде, возникших в отношении снесенного объекта, и их прекращение по основаниям п. 1 ст. 416 ГК РФ. Право оперативного управления в соответствии со ст. ст. 296, 299 ГК РФ является производным права собственности. В силу п. 3 ст. 299 ГК РФ право оперативного управления прекращается по тем же основаниям, что и право собственности.

В связи с изложенным права второго ответчика по владению зданием прекратились в полном объеме. Оснований для перехода ко второму ответчику прав в прежнем объеме на новый объект - реконструированное здание по адресу: г. Москва, Средний Овчинниковский переулок, д. 16 общей площадью 2529,8 кв.м., судом не установлено.

Договор аренды в редакции дополнительных соглашений N 1 от 01.09.2000г. и N 2 от 15.12.2000г. является смешанным договором и наряду с арендными правоотношениями предусматривает обязательства сторон по инвестированию и осуществлению строительства нового объекта недвижимости. С прекращением арендных отношений сохранились урегулированные договором, дополнительными соглашениями и п. 3.3. договора переуступки инвестиционные правоотношения сторон.

Сторонами согласованы все существенные условия инвестиционного договора о субъектах, объекте, обязательствах по созданию инвестиционного объекта. Так, пунктом 3, подпунктами З.1., 3.2., пунктом 4 , подпунктом 4.1. дополнительного соглашения N 2 установлены новые сроки, объем и стоимость работ по реконструкции здания, на арендатора возложены обязательства по осуществлению инвестиционных платежей.

В силу вышеуказанных условий договора аренды в редакции дополнительных соглашения между сторонами возникли отношения по осуществлению инвестиционной деятельности при строительстве, содержание которых заключается во вложении инвестиций и осуществлении практических действий в целях создания нового объекта недвижимого имущества, урегулированные Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Поскольку суд пришел к выводу о согласовании сторонами в договоре N 125-А от 29.12.1999г. и дополнительных соглашениях к нему условий осуществления инвестиционной деятельности, суд с учетом положений ст. 431 ГК РФ считает, что сторонами было достигнуто соглашение о передаче второму ответчику по результатам инвестиционной деятельности 977, 3 кв.м. вновь созданного объекта, что исходя из общей площади 2 529, 8 кв.м. соответствует 194/500 его площади. На долю истца приходятся остальные помещения здания площадью 1 552, 5 кв.м., что составляет 306/500 доли в объекте.

С решением суда первой инстанции не согласился второй ответчик ФГУ "Производственно-техническое объединение" Управления делами Президента Российской Федерации, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неправильно оценены обстоятельства дела и неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Апелляционная жалоба также мотивирована тем, что пунктом 3, подпунктами 3.1, 3.2, п.4 дополнительного соглашения к договору аренды N 125-А от 29.12.1999 года стороны установили новые сроки, объем и стоимость работ по реконструкции здания, а также внесли изменения в размер и форму установленной договором арендной платы в соответствие с требованиями ст.614 Гражданского кодекса РФ. Остальные условия договора и дополнительного соглашения N 1 от 01.09.2000 г. остались неизменными.

В том числе установленные в пунктах 2.2.8, 2.2.9 договора аренды и п.8 и9 дополнительного соглашения N 1 от 01.09.2000 года условия о том, что после окончания реконструкции здания арендатор приобретает право пользования всей фактически введенной в эксплуатацию площадью здания с уплатой арендной платы за площадь, сданную в аренду до начала реконструкции; все произведенные в арендуемом здании перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность здания и неотделимые без вреда конструкции, будут безвозмездно переданы арендатором арендодателю по истечении срока действия договора.

25.06.2002 года между ФГУ "Производственно-техническое объединение" Управления делами Президента Российской Федерации, ОАО "Алтай-кокс" и истцом был заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды N 125-А от 29.12.1999 года, и все права и обязанности по этому договору перешли к истцу. При этом, согласно п.3.3. договора переуступки, стороны договорились, что суммы, затраченные арендатором на реконструкцию здания и другие расходы арендатора, засчитываются арендатору в счет арендной платы в форме предусмотренных договором аренды затрат на улучшение арендованного имущества.

Истцу не предоставлялось право на проведение реконструкции здания, ему не принадлежит земельный участок, отведенный для реконструкции, у него отсутствуют оформленные разрешения на строительство и ввод здания в эксплуатацию. В связи с чем, выводы суда о прекращении арендных отношений и возникновения у сторон инвестиционных правоотношений являются незаконными. Договора об инвестиционной деятельности между сторонами не существовало. Стороны не имели воли заключить договор о создании объекта общей долевой собственности, в материалах дела отсутствует документ о разделе долей и порядке приобретения собственности в спорном здании.

Ответчиком представлены в материалы дела документы о его переименовании. Согласно Свидетельства о внесении записей в ЕГРЮЛ от 25.12.2008 года надлежащее наименование ответчика ФГУ "Управление по эксплуатации зданий высших органов власти" Управления делами Президента Российской Федерации.

В судебном заседании ответчик и третье лицо Управление делами Президента РФ доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме. Истец с решением суда согласен, просит оставить его без изменения. Третье лицо ГУ ФРС по г. Москве и ОАО "Алтай-кокс" в судебном заседании не участвовали, в деле имеются извещения их о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст.ст.266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционная инстанция, рассмотрев и оценив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон, установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, здание по адресу: г. Москва, Средний Овчинниковский переулок, д. 14, стр.2 принадлежит ФГУ "Производственно-техническое объединение" Управления делами Президента РФ на праве оперативного управления, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 01.09.2003 г. 77 АБ 235749.

29.12.1999 г. между Производственно-техническим объединением Управления делами Президента РФ и ОАО "Алтай-кокс" был заключен договор аренды нежилого помещения N 125-А, в соответствии с п. 1.1. которого Производственно-техническое объединение Управления делами Президента РФ предоставило, а ОАО "Алтай-кокс" приняло в аренду отдельно стоящее здание с прилегающей территорией для размещения автотранспорта, расположенного по адресу: г. Москва, Средний Овчинниковский переулок, д. 14, стр.2 (Здание), для размещения сотрудников ОАО "Алтай-кокс" с условием проведения необходимого ремонта и реконструкции. Договором предусмотрено, что общая площадь сдаваемого в аренду Здания составляет 977 кв.м. и не подлежит пересмотру ни по каким основаниям, в том числе и после проведения ОАО "Алтай-кокс" реконструкции. Срок действия договора по 28.12.2048 года.

Согласно пункту 2.2.8 Договора аренды N 125-А ОАО "Алтай-кокс" обязалось по истечении срока договора, а также при досрочном его расторжении безвозмездно передать Производственно-техническому объединению Управления делами Президента РФ все произведенные в арендуемом Здании перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность Здания и неотделимые без вреда для конструкции.

В соответствии с п.9 Дополнительного соглашения N 1 от 01.09.2000 г. к Договору аренды после окончания реконструкции здания ОАО "Алтай-кокс" приобретает право пользования всей фактически введенной в эксплуатацию площадью здания с уплатой Производственно-техническому объединению Управления делами Президента РФ арендной платы за площадь, сданную в аренду до начала его реконструкции. Из смысла, заложенного в пункты 2.2.8, 2.2.9 договора и дополнительного соглашения N1 от 01.09.2000 года следует, что стороны договорились о том, что после реконструкции здания арендатор приобретает право пользования результатами реконструкции без начисления со стороны арендодателя арендной платы на дополнительно образовавшуюся площадь здания до окончания срока действия договора 28.12.2048 года.

Согласно Дополнительному соглашению N 2 от 15.12.2000 г. к договору аренды наземная часть здания была снесена ОАО "Алтай-кокс" с разрешения Производственно-технического объединения Управления делами Президента РФ. Согласно пункту З указанного Дополнительного соглашения стороны договорились, что окончательный срок реконструкции здания будет завершен не позднее 31.12.2002 г.

21.06.2002 г. между Производственно-техническим объединением Управления делами Президента РФ, ОАО "Алтай-кокс" и истцом был заключен Договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения N 125-А от 29.12.99 года, в соответствии с которым произошла замена стороны в обязательстве - арендатора, и истец стал новым арендатором здания по договору аренды, все права и обязанности по договору аренды N125-А и дополнительных соглашений к нему перешли на него.

Истец за счет собственных средств и своими силами произвел реконструкцию здания, в результате чего построено новое здание 2529, 8 кв.м., что подтверждается итоговым заключением ИГАСН г. Москвы о завершении СМР и соблюдении правил Приемки в эксплуатацию указанного здания от 25.05.2005 г., актом приемки объекта в гарантийную эксплуатацию заказчиком ООО "ВорлдВайд Инвест АС" с приложениями от 01.02.2004 г., экспертным заключением ЗАО "Независимое агентство строительных экспертиз "Стройэкспертиза", согласно которому за счет инвестиций ООО "ВорлдВайд Инвест АС", ООО "Сетьстрой-2001" по проектной документации, выполненной проектной организацией ООО "Натал", был возведен качественно новый объект капитального строительства, оснащенный современным инженерно-техническим оборудованием.

Согласно распоряжению Префекта ЦАО г. Москвы N 2456-р от 09.04.2004г. в связи с вводом здания в эксплуатацию был упразднен адрес: Средний Овчинниковский пер., д. 14, стр. 2 и утвержден адрес: Средний Овчинниковский пер., д. 16.

Как следует из материалов дела, проведение работ по реконструкции здания ООО "ВорлдВайд Инвест АС" было произведено на основании следующих разрешительных, правоустанавливающих и итоговых документов: распоряжения Префекта ЦАО г.Москвы от 16.11.2004 года N 7380-р "О проведении реконструкции с надстройкой и пристройкой строения 2 дома 14 по Среднему Овчинниковскому переулку"; Распоряжения Префекта ЦАО г. Москвы от 06.06.2003 года N 305-р МКЗ "О предоставлении ПТО Управления делами Президента РФ земельного участка во вл.14, стр.2 по Ср.Овчинниковскому пер. на условиях безвозмездного срочного пользования для реконструкции административного здания"; договора безвозмездного срочного пользования земельным участком по адресу: г. Москва, Средний Овчинниковский пер., вл.14,стр.2 от 19.09.2003 года N М-01-602883, заключенного Москомземом с ПТО Управления делами Президента РФ; распоряжения Префекта ЦАО г.Москвы от 09.04.2002г. N 258-р МКЗ "Об установлении ПТО Управления делами Президента РФ права бессрочного пользования земельным участком во вл.14, стр.2 по Ср.Овчинниковскому пер."; договором безвозмездного срочного пользования земельным участком по адресу: г.Москва, Средний Овчинниковский пер., 14, стр.2 от 31.05.2002г. N М-01-602487; Итоговым заключением ИГАСН г. Москвы от 25.05.2005 года N 09-1909/5-1.

Согласно ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Доводы апелляционной жалобы ответчика ФГУ "Управление по эксплуатации зданий высших органов власти" Управления делами Президента Российской Федерации и третьего лица Управления делами Президента Российской Федерации об отсутствии между сторонами договора об инвестиционной деятельности, об отсутствии воли ответчика, а также об отсутствии воли и согласия собственника здания и земельного участка - Российской Федерации - на заключение договора об инвестиционной деятельности и участия в такой деятельности, апелляционный суд находит правомерными.

Однако, учитывая, что судом первой инстанции толкование договора аренды N 125-А от 29.12.1999 года и дополнительных соглашений к нему, а также правоотношений сторон дано с учетом указаний суда кассационной инстанции, апелляционный суд в силу п.4 ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Руководствуясь ст.176, пунктом 1 ст. 269, 286, п.4 ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ

Решение арбитражного суда г. Москвы от 30.12.2008 года по делу N А40-67986/07-50-577 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я.Сумарокова

Судьи

Т.Ю.Левина Е.Е.Кузнецова