Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2009 г. N 09АП-2282/2009

г. Москва

Дело N А40-68360/08-31-634

23 марта 2009 г.

N 09АП-2282/2009-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2009 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 марта 2009 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Е.В.Бодровой

Судей В.А.Веденовой, В.И.Тетюка

при ведении протокола судебного заседания секретарем Коркуновой О.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "КАПИТАЛ ИСТЕЙТ"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.12.2008г. по делу N А40-68360/08-31-634, принятое судьей Тимошенко Н.С.

по иску ООО "КАПИТАЛ ИСТЕЙТ"

к ОАО "НОМОС-БАНК"

третьи лица ЗАО "Зеленый мир", ОАО "Арбат Престиж", ЗАО "Отари", ООО "Арбат энд Ко", ООО "Фирма "РИЭЛ", ООО "ИМПЕРИЯ ИСТЕЙТ"

о признании недействительным договора ипотеки

при участии в судебном заседании:

от истца: Гринина Е.Н. дов. от 18.02.09г.

от ответчика: неявка, извещен

от третьих лиц: неявка, извещены

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд г. обратилось ООО "КАПИТАЛ ИСТЕЙТ" к ОАО "НОМОС-БАНК" с исковым заявлением о признании недействительным по мотиву ничтожности договора об ипотеке (залоге недвижимости - нежилого помещения) N 627-5/И2 от 26.12.2005г., заключенного между истцом и ответчиком.

Исковые требования мотивированы несоответствием указанного договора требованиям ст. ст. 340, 552 ГК РФ, поскольку при передаче в залог недвижимого имущества по договору не переданы права на земельный участок.

По инициативе ООО "КАПИТАЛ ИСТЕЙТ" к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на предмет спора привлечены: ЗАО "Зеленый мир", ОАО "Арбат Престиж", ЗАО "Отари", ООО "Арбат энд Ко", ООО "Фирма "РИЭЛ", ООО "ИМПЕРИЯ ИСТЕЙТ".

Решением суда от 26.12.2008г. в иске ООО "КАПИТАЛ ИСТЕЙТ" к ОАО "НОМОС-БАНК" о признании недействительным договора об ипотеке (залоге недвижимости- нежилого помещения) N 627-5/И2 от 26.12.2005г. - отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец - ООО "КАПИТАЛ ИСТЕЙТ" обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и удовлетворить заявленные исковые требования.

Заявитель указывает, что поскольку право пользования земельным участком не было зарегистрировано одновременно с ипотекой нежилого помещения по спорному договору об ипотеке, в нарушение ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст.ст. 340, 552 ГК РФ, ст.35 Земельного кодекса, договор об ипотеке от 26.12.2005г. N 627-5/И2, заключенный между ОАО "НОВАЯ МОСКВА" и ООО "КАПИТАЛ-ИСТЕЙТ", в соответствии со ст. 168 ГК РФ является недействительным (ничтожным).

Также, в обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что в нарушение требований закона осуществлена государственная регистрация договора залога недвижимости, которую следует считать незаконной, а договор об ипотеке - не зарегистрированным. Пунктом 3 ст. 339 ГК РФ установлено, что договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение правил, содержащихся в пункте 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель истца - заявителя жалобы не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания.

Представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражает, решение считает законным и обоснованным.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции.

Дело рассмотрено Девятым арбитражным апелляционным судом в порядке ст.ст. 123, 156, 266, 268 АПК РФ.

Апелляционный суд, изучив материалы дела, выслушав представителя, явившегося в судебное заседание, проверив обоснованность исковых требований, доводы апелляционной жалобы пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения и удовлетворения жалобы исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, что между ОАО "НОМОС-БАНК" (кредитор) и ООО "Арбат энд Ко" (заемщик) 19.10.2005г. был заключен договор кредитной линии N 627-5/КЛ, предметом которого является предоставление кредитных ресурсов в сумме 50.000.000 долларов США на срок до 25.10.2010г.

В обеспечение надлежащего исполнения заемщиком обязательств, принятых им по кредитному договору, между АКИБ "Новая Москва" ( правопредшественником ОАО "НОМОС-БАНКа") и ООО "КАПИТАЛ ИСТЕЙТ" (залогодатель) заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости - нежилого помещения) N 627-5/И2 от 26.12.2005г..

Согласно условиям договора, предмет договора залога предусматривает передачу в залог нежилых помещений, расположенных на первом этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Пришвина дом 23 общей площадью 1573,0 кв. м.

Договор залога зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по г. Москве 18.01.2006г. за регистрационной записью N 77-77-12/019/2005-964.

Обращаясь в суд с исковыми требованиями истец указывает, что договор ипотеки является недействительным, так как предмет договора не содержит условий об ипотеке земельного участка. Условия договора ипотеки о его предмете противоречат требованиям части 3 ст. 340 ГК РФ, предусматривающей, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды участка, а также аналогичным требованиям ст. 69 ФЗ " Об ипотеке".

Апелляционный суд находит указанные доводы искового заявления и апелляционной жалобы несостоятельными и не подлежащими удовлетворению.

Как правомерно указано судом первой инстанции, действие императивных норм ч. 3 ст. 340 ГК РФ, обязывающих при ипотеке здания или сооружения передавать одновременно земельный участок, распространяется на лиц, которые являются собственниками или арендаторами соответствующего земельного участка.

Однако, истец не представляет правоустанавливающих документов, свидетельствующих о наличии у него титульного права пользования земельным участком, в той части, в какой земельный участок функционально обеспечивает переданные в залог помещения, расположенные на первом этаже.

В связи с чем, при отсутствии у ООО "КАПИТАЛ ИСТЕЙТ" титульного права владения и распоряжения земельным участком - отсутствует возможность одновременной ипотеки земельного участка и, соответственно включения в условия договора ипотеки соглашения об ипотеке земельного участка.

Как указано в постановлении Пленумов Высшего Арбитражного и Верховного судов Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996г., отсутствуют правовые основания считать сделку залога ничтожной в том случае, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка. При отсутствии у залогодателя титула на земельный участок - права залогодателя, а при обращении взыскания на здание и сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Как следует из представленной выписки из Технического паспорта на здание, расположенное по ул. Пришвина дом 23 - здание является жилым с встроенно-пристроенным помещением общей площадью 1573,0 кв. м.

Из разъяснения Информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.01.2005г. N 90 следует, что если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка).

При ипотеке нежилого помещения в жилом доме следует руководствоваться нормами о распоряжении подобным имуществом в многоквартирных домах.

Согласно п. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Как указано в ст. 75 Закона об ипотеке, при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Данные нормы должны применяться и при ипотеке нежилых помещений, если залогодателю принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома и (или) доля в праве собственности на земельный участок, занятый домом.

Поэтому, хотя в договоре об ипотеке нежилого помещения это не указано, вместе с помещением считаются заложенными принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что договор об ипотеке ( залоге недвижимости - нежилого помещения) N 627-5/И2 от 26.12.2005г., заключенный между ОАО "НОМОС-БАНК" и ООО "КАПИТАЛ ИСТЕЙТ" не противоречит закону, и отсутствуют основания для признания указанной сделки недействительной.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истцом не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.

На основании изложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, всесторонне и полно исследованы имеющееся в материалах дела доказательства, принято законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст. ст. 176,266, 268,269, 271, АПК РФ

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.12.2008г. по делу N А40-68360/08-31-634 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "КАПИТАЛ ИСТЕЙТ" без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Е.В.Бодрова

Судьи

В.А.Веденова В.И.Тетюк