Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2008 г. N 10АП-1542/2007

г. Москва

8 февраля 2008 г.

Дело N А41-К1-1505/07

Резолютивная часть постановления объявлена 4 февраля 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 8 февраля 2008 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Демидовой К.И.

судей Юдиной Н.С., Диаковской Н.В.

при ведении протокола судебного заседания: Заболотним С.Н.

при участии в заседании:

от истца (заявителя): Шелег Ю.В., по доверенности от 24.12.07 г., паспорт N 46 01 124296; Агаджанян Г.И., протокол N 02/2006 от 01.06.06 г., паспорт N 45 00 118742;

от ответчика: Семенец Т.Е., по доверенности N 4 от 10.01.08 г., паспорт N 46 00 729920;

от МИО МО: Черняховская Л.В., по доверенности N 13881 от 26.12.07 г., удостоверение N 611;

от Регионального управления Росприроднадзора по ЦФО: представитель не явился, извещен;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Загородный клуб "Раздолье" на решение Арбитражного суда Московской области от 28 ноября 2007 года по делу N А41-К1-1505/07, принятого судьей Колкановым И.П., по иску (заявлению) ООО "Загородный клуб "Раздолье" к Администрации Пушкинского муниципального района Московской области, при участии третьих лиц - Министерства имущественных отношений Московской области, Регионального управления Росприроднадзора по ЦФО, о понуждении заключить договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Загородный клуб "Раздолье" (ООО "Загородный клуб "Раздолье") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском о понуждении Администрации Пушкинского района Московской области заключить с заявителем договор купли-продажи земельного участка площадью 200 000 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Пушкинский район, п. Черкизово, кадастровый номер 50:13:08 03 01:0025, на условиях проекта договора, представленного ООО "Загородный клуб "Раздолье", по цене в размере десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Арбитражный суд Московской области решением от 28 марта 2007 года отказал ООО "Загородный клуб "Раздолье" в удовлетворении заявленных требований.

Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 11 июля 2007 года вышеуказанное решение суда первой инстанции отменил, обязав Администрацию Пушкинского муниципального района Московской области заключить с ООО "Загородный клуб "Раздолье" договор купли-продажи земельного участка площадью 200 000 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Пушкинский район, п. Черкизово, кадастровый номер 50:13:08 03 01:0025, на условиях проекта договора купли-продажи земельного участка, предоставленного ООО "Загородный клуб "Раздолье".

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 сентября 2007 года вышеуказанные судебные акты отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области, при этом суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела суду следует определить, имеется ли в отношении спорного земельного участка действующий федеральный закон, предусматривающий возможность предоставления земельного участка в частную собственность; установить, к какой именно категории особо охраняемой территории с учетом особенностей ее режима относится спорный земельный участок, а также выявить, какое федеральное, региональное или местное значение имеет данный участок и в чьем ведении он находится.

Также суд кассационной инстанции указал на необходимость рассмотрения судом вопроса о возможности приватизации земельного участка с учетом разъяснений, данных в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.05 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции определением от 15 октября 2007 года привлек к участию в деле в качестве третьих лиц Министерство имущественных отношений Московской области (МИО МО) и Региональное управление Росприроднадзора по Центральному федеральному округу (л.д. 73, т.2).

Арбитражный суд Московской области решением от 28 ноября 2007 года отказал ООО "Загородный клуб "Раздолье" в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе ООО "Загородный клуб "Раздолье" просит решение суда первой инстанции от 28.11.07 г. отменить, как вынесенное с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, а также нарушением норм материального права.

В судебное заседание не явился представитель Регионального управления Росприроднадзора по Центральному федеральному округу, в материалах дела имеются доказательства его надлежащего извещения о дате и времени судебного разбирательства.

Апелляционная жалоба рассматривается в соответствии со ст.156 АПК РФ в отсутствие указанного представителя.

Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные в материалах дела доказательства и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 22 июля 2003 года Министерство имущественных отношений Московской области (арендодатель) и ООО "Загородный клуб "Раздолье" (арендатор) заключили договор N 26014 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и используемого для ведения предпринимательской деятельности, в соответствии с п.1.1. которого арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:13:08 03 01:0025, площадью 200 000 кв.м., расположенный в Московской области, Пушкинский район, пос. Черкизово (л.д. 13-19, т.1).

Право аренды ООО "Загородный клуб "Раздолье" на предоставленный по договору от 22.07.03 г. земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 603164 от 28.07.03 г. (л.д. 30, т.1).

29 июля 2006 года ООО "Загородный клуб "Раздолье" зарегистрировало право собственности на объекты незавершенного строительства: канализационную сеть, общей протяженностью 1636, 6м, инв. N 225:066-101233, лит. Л, и водопроводную сеть, общей протяженностью 1691 м, инв. N 225:066-101233/1, лит. 1Л, расположенные по адресу: Московская область, Пушкинский район, пос. Черкизово, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права N N 1252694, 1252693 (л.д. 37, 46, т.1).

В связи с вышеизложенным и в соответствии с положениями ст. 36 Земельного кодекса РФ об исключительном праве собственника недвижимого имущества на приватизацию земельного участка ООО "Загородный клуб "Раздолье" письмом N 30 от 5 сентября 2006 года обратилось к Администрации Пушкинского муниципального района с заявлением о приобретении в собственность земельного участка с кадастровым номером 50:13:08 03 01:0025, площадью 200 000 кв.м., расположенного в Московской области, Пушкинский район, пос. Черкизово (л.д. 11, т.1).

4 декабря 2006 года письмом N 40 ООО "Загородный клуб "Раздолье" повторно обратилось к Администрации Пушкинского муниципального района с вышеуказанным заявлением, приложив к письму проект договора купли-продажи спорного земельного участка (л.д. 25, т.1).

Поскольку Администрация Пушкинского муниципального района ответа на данные обращения в адрес ООО "Загородный клуб "Раздолье" не направила, истец обратился с соответствующим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, отказывая ООО "Загородный клуб "Раздолье" в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что оснований для понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи земельного участка не имеется, поскольку обязанности арендатора по сдаче гольф-клуба в эксплуатацию истцом до конца не исполнены.

Также суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорный земельный участок относится к землям особо охраняемых территорий как находящийся в водоохраной зоне и отчуждению не подлежит.

Заявитель апелляционной жалобы, оспаривая решение суда первой инстанции, указывает, что суд при разрешении спора не принял во внимание то обстоятельство, что в силу ст. 36 ЗК РФ принадлежность истцу на праве собственности сооружений является достаточным основанием для приватизации земельного участка, на котором указанные сооружения расположены.

Также заявитель апелляционной жалобы полагает, что в силу п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.05 г. наличие договора аренды земельного участка не может являться основанием для отказа в его приватизации.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то обстоятельство, что в материалах дела не имеется достаточных доказательств, подтверждающих отнесение спорного земельного участка к водоохраной зоне, при этом в случае вхождения земельного участка в указанную зону, пункт 5 ст. 20 ЗК РФ запрета на приобретение в собственность таких участков не содержит.

Данные доводы заявителя апелляционной жалобы арбитражный апелляционный суд принимает как обоснованные.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательствам.

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иным законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, то п. 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено право другой стороны обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

22 июля 2003 года Министерство имущественных отношений Московской области (арендодатель) и ООО "Загородный клуб "Раздолье" (арендатор) заключили договор N 26014 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и используемого для ведения предпринимательской деятельности, в соответствии с п.1.1. которого арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:13:08 03 01:0025, площадью 200 000 кв.м., расположенный в Московской области, Пушкинский район, пос. Черкизово (л.д. 13-19, т.1).

Из текста договора следует, что вышеуказанный земельный участок предоставлен в аренду ООО "Загородный клуб "Раздолье" на основании Постановления Правительства МО N 301/17 от 21.05.03 г. "О предоставлении земельного участка в Пушкинском районе (вблизи пос. Черкизово)".

Согласно п.п. 1.1. и 1.2. вышеуказанного договора земельный участок предоставлен ООО "Загородный клуб "Раздолье" в соответствии с заявкой от 15 июля 2003 года N ЗАЗ-620 для строительства гольф-клуба с инфраструктурой.

Пунктом 2.1. договора сторонами установлен срок его действия с 1 августа 2003 года по 31 июля 2052 года.

В силу п.1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В силу пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Ограничения оборотоспособности земельных участков установлены также в статье 27 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, земельные участки, ограниченные в обороте, могут быть предоставлены в собственность только в случаях, когда закон прямо разрешает передачу такого рода земель из государственной или муниципальной собственности в частную.

Арбитражный суд Московской области во исполнение указаний суда кассационной инстанции исследовал вопрос о режиме и категории спорного земельного участка и пришел к выводу о том, что испрашиваемый земельный участок в силу п. 8 ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" не подлежит отчуждению, поскольку является водоохраной зоной водного объекта.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Пунктом 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.05 г. N 11 разъяснено, что суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).

В соответствии с пунктом 8 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу пункта 2 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации категория земель указывается в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков, договорах, предметом которых являются земельные участки, документах государственного земельного кадастра, документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли особо охраняемых территорий и объектов - это самостоятельная категория земель.

В статье 94 Земельного кодекса Российской Федерации установлены признаки отнесения земель к землям особо охраняемых территорий.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли: особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов, природоохранного назначения, рекреационного назначения, историко-культурного назначения, иные особо ценные земли в соответствии с Земельным кодексом, федеральными законами.

Правительство РФ, соответствующие органы исполнительной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления могут устанавливать и иные категории особо охраняемых природных территорий (территории, на которых находятся зеленые зоны, городские леса, городские парки, памятники садово-паркового искусства, охраняемые береговые линии, охраняемые речные системы, охраняемые природные ландшафты, биологические станции, микрозаповедники и др.).

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии специального закона, который регулировал бы отнесение конкретного спорного земельного участка к собственности Российской Федерации, субъекта РФ, либо органов местного самоуправления.

В ответ на обращение истца от 2 марта 2007 года N 12 Министерство имущественных отношений Московской области письмом N ИС-2558 от 12.03.07 г. сообщило ООО "Загородный клуб "Раздолье" о том, что в связи с вступлением в законную силу Федерального закона от 17.04.06 г. N 53-ФЗ полномочия по предоставлению в собственность земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, обладают органы местного самоуправления (л.д. 120, т.1).

Из материалов дела следует, что Постановлением Правительства Московской области N 301/17 от 21.05.03 г. изменено целевое назначение земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 50:13:08 03 01:0025, находящегося вблизи пос. Черкизово Пушкинского района, после чего данный земельный участок был отнесен к "землям особо охраняемых территорий".

В пункте 1.1. договора аренды земельного участка N 26014-Z указано, что арендатору передает земельный участок с кадастровым номером 50:13:08 03 01:0025, площадью 200 000 кв.м., расположенный в Московской области, Пушкинский район, пос. Черкизово, относящийся к категории земель - "земли особо охраняемых территорий".

Свидетельством о государственной регистрации права от 28.07.03 г. серии 50 АД N 603164, а также имеющимся в материалах дела кадастровым планом спорного земельного участка N 1322 также подтверждается то обстоятельство, что вышеуказанный земельный участок относится к категории земель - "земли особо охраняемых территорий" (л.д. 20, 30, т.1).

Согласно письму Отдела водных ресурсов по Московской области N 10-09/375 от 20.09.07 г., Акту обследования земельного участка N 1074/СВ, составленному Федеральным агентством водных ресурсов, рассматриваемый земельный участок обременен водоохраной зоной и прибрежной защитной полосой реки Клязьма (л.д. 74-75, т.2).

Частью 1 ст. 65 Водного кодекса РФ установлено, что водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

Пункт 1 части 1 статьи 97 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что земли водоохранных зон рек и водоемов относятся к землям природоохранного назначения, которые, в свою очередь, относятся к землям особо охраняемых территорий (часть 2 статьи 94 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" не подлежат отчуждению земельные участки в составе земель водоохранного и санитарно-защитного назначения, особо охраняемых природных территорий.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорный земельный участок, в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации, относится к землям ограниченным в обороте и в силу требований статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" не подлежит отчуждению.

Согласно указаниям суда кассационной инстанции Арбитражный суд Московской области рассмотрел вопрос о возможности приватизации земельного участка с учетом разъяснений, данных в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.05 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Вышеуказанной нормой права предусмотрено, что установленная Законом о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (пункт 7 статьи 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена.

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что к сложившимся правоотношениям вышеуказанная норма прав не применима.

Арбитражный апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что ООО "Загородный клуб "Раздолье" при заключении договора аренды от 22 июля 2003 года N 26014 не обладал правом собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на предоставленном в аренду земельном участке.

Право собственности на объекты незавершенного строительства: канализационную сеть, общей протяженностью 1636, 6м, инв. N 225:066-101233, лит. Л, и водопроводную сеть, общей протяженностью 1691 м, инв. N 225:066-101233/1, лит. 1Л, расположенные по адресу: Московская область, Пушкинский район, пос. Черкизово, истец приобрел не в порядке приватизации объектов недвижимого имущества одновременно с приватизацией земельного участка, на котором они расположены, а в соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ.

Кроме того, в соответствии со ст. 33 ЗК РФ предельные размеры предоставляемых в собственность земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Общая протяженность принадлежащих истцу на праве собственности объектов незавершенного строительства - канализационная и водопроводная сети, составляет 3 327, 6 м.

Из искового заявления ООО "Загородный клуб "Раздолье" следует, что обществом заявлены требования о приобретении в собственность земельного участка площадью 200 000 кв.м.

Доказательств, что под использование канализационной и водопроводной сетей общей площадью 3 327, 6 м. истцу необходимо предоставить земельный участок площадью 200 000 кв.м., ООО "Загородный клуб "Раздолье" не представлено.

Согласно договору аренды от 22 июля 2003 года N 26014 испрашиваемый земельный участок предоставлен истцу в порядке ст. 30 ЗК РФ по договору аренды для строительства гольф-клуба.

Пунктом 4.1.5. вышеуказанного договора предусмотрено, что арендатор обладает правом выкупа земельного участка.

Однако доказательств исполнения ООО "Загородный клуб "Раздолье" принятых на себя по данному договору в полном объеме обязательств не представлено.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что поскольку истец не сдал в эксплуатацию гольф-клуб, для строительства которого ему был предоставлен спорный земельный участок, и не приобрел на него права в установленном законом порядке, обязанности истца как арендатора не были до конца исполненными, в связи с чем ООО "Загородный клуб "Раздолье" не обладает правом на обращение с требованием о понуждении к заключению договора купли-продажи в соответствии с п. 4.1.5. договора.

В силу ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исходя из вышеизложенного, ООО "ЗК "Раздолье" не доказаны обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований.

Оснований для удовлетворения требований заявителя апелляционной жалобы не имеется.

Решение суда законное, обоснованное.

Руководствуясь ст. ст. 257, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 28 ноября 2007 года по делу N А41-К1-1505/07 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

К.И. Демидова

Судьи

Н.С. Юдина
Н.В. Диаковская

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.