Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2008 г. N 10АП-246/2008

г. Москва

21 февраля 2008 г.

Дело N А41-К1-19377/07

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 февраля 2008 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.

судей Боровиковой С.В., Юдиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Тимошенко Ю.Н.

при участии в заседании:

от истца МУП "Воскресенская недвижимость" - Егорычев Е.Н. - представитель по доверенности N 101 от 11 февраля 2008 года; Манжосова Ю.С. - представитель по доверенности N 92 от 12 ноября 2007 года;

от ответчика - ПБОЮЛ Тихомирова З.Н. - паспорт 46 00 N 56 2443; Лобанов В.М. - представитель по доверенности б/н от 29 января 2007 года;

представитель третьего лица МУ "Администрация Воскресенского муниципального района" Московской области в судебное заседание не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ПБОЮЛ Тихомировой З.Н. на решение Арбитражного суда Московской области от 19 декабря 2007 года по делу N А41-К1-19377/07, принятое судьей Бобковой С.Ю., по иску МУП "Воскресенская недвижимость" к ПБОЮЛ Тихомировой З.Н. о признании договора расторгнутым, взыскании 81 386 руб. 41 коп., с участием третьего лица МУ "Администрация Воскресенского муниципального района Московской области",

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное унитарное предприятие "Воскресенская недвижимость" (далее по тексту - МУП "Воскресенская недвижимость") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к индивидуальному предпринимателю Тихомировой Зое Николаевне о признании договора субаренды недвижимого имущества N 21С/7 от 19 марта 2007 года расторгнутым, взыскании 43 324 руб. 23 коп. задолженности по арендной плате, 7 311 руб. 57 коп. компенсации за пользование телефонной связью, 30 750 руб. 64 коп. компенсации за досрочное освобождение помещения.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил заявленные требования, просил признать договор субаренды недвижимого имущества N 21С/7 от 19 марта 2007 года расторгнутым;

- взыскать с ПБОЮЛ Тихомировой З.Н. задолженность по арендной плате в размере 58 699 руб. 55 коп.; компенсацию за пользование телефонной связью в размере 7 311 руб. 57 коп., компенсацию за досрочное освобождение помещения в размере 15 375 руб. 32 коп. (л.д.87).

Данные уточнения приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Московской области от 19 декабря 2007 года исковые требования МУП "Воскресенская недвижимость" удовлетворены.

Суд признал договор субаренды недвижимого имущества N 21С/7 от 19 марта 2007 года расторгнутым с 1 ноября 2007 года.

Суд взыскал с ИП Тихомировой З.Н. в пользу МУП "Воскресенская недвижимость" 58 699 руб. 55 коп. - задолженности по арендной плате, 7 311 руб. 57 коп.- компенсации за пользование телефонной связью, 15 375 руб. 32 коп. - компенсации за досрочное освобождение помещения, 4 941 руб. 59 коп. расходов по госпошлине, а всего 86 328 руб. 03 коп. (л.д.121-124).

Не согласившись с данным судебным актом, ПБОЮЛ Тихомирова З.Н. обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 130-132).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда заявитель апелляционной жалобы - ПБОЮЛ Тихомирова З.Н. поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции изменить, признать договор субаренды недвижимого имущества N 21 С/37 заключенным 19 апреля 2007 года и расторгнутым по инициативе арендатора - 15 сентября 2007 года; в удовлетворении исковых требований о взыскании компенсации за досрочное освобождение помещения в размере 15 375 руб. 32 коп. и стоимости услуг телефонной связи - отказать; изменить размер суммы арендной платы, подлежащей взысканию до 21 501 рублей.

Представитель истца МУП "Воскресенская недвижимость" возражал против доводов апелляционной жалобы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель третьего лица МУ "Администрация Воскресенского муниципального района" Московской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в его отсутствие.

Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части.

Как следует из материалов дела, Муниципальное унитарное предприятие "Воскресенская недвижимость" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к индивидуальному предпринимателю Тихомировой Зое Николаевне о признании договора субаренды недвижимого имущества N 21С/7 от 19 марта 2007 года расторгнутым, взыскании с ПБОЮЛ Тихомировой З.Н. задолженности по арендной плате в размере 58 699 руб. 55 коп.; компенсации за пользование телефонной связью в размере 7 311 руб. 57 коп., компенсации за досрочное освобождение помещения в размере 15 375 руб. 32 коп.

Разрешая спорные правоотношения, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленных МУП "Воскресенская недвижимость" требований.

Между тем, данный вывод суда нельзя признать правильным в полном объеме по следующим основаниям.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 28 декабря 2006 года между Муниципальным учреждением "Администрация Воскресенского муниципального района Московской области" (Арендодатель) и МУП "Воскресенская недвижимость" (Арендатор) был подписан договор аренды недвижимого имущества N 633/7 (л.д.5-9).

Предметом указанного договора является аренда нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Воскресенск ул. Советская д. 4 к.21, 22, 23, 25, 26, 27, 28, 29, 9, 37, 38, 34 (5 этаж) площадью 207,80 кв.м.; к. 6, 7, 14, 41, 42, 44 (4 этаж) площадью 102, 85 кв.м.; к 2, 5, 6 (1 этаж) площадью 31, 80 кв.м., к. 9, 12, 13, 19, 20, 21, 22, 23, 25, 26, 27, 28 (3 этаж) площадью 183, 60 кв.м.; к. 5, 18, 19, 22, 23 (подвал) площадью 223, 00 кв.м..

Согласно пункту 2.3 договора имущество предоставляется арендатору во временное пользование для самостоятельного осуществления уставной деятельности.

Арендатор не вправе без письменного разрешения Арендодателя сдавать в субаренду имущество или его часть, а также передавать любым другим способом имущество или его часть в пользование третьим лицам (пункт 5.5.2 договора).

Срок действия договора определен с 1 января 2007 года по 30 декабря 2007 года.

По акту приема-передачи от 1 января 2007 года МУ "Администрация Восресенского муниципального района Московской области" передало МУП "Воскресенская недвижимость" во временное пользование вышеперечисленные объекты недвижимого имущества (л.д.10).

19 марта 2007 года с согласия собственника вышеперечисленных объектов недвижимого имущества - Администрации Воскресенского муниципального района, выраженного в письме N 341 от 25 января 2007 года (л.д.98), между МУП "Воскресенская недвижимость" (Арендатор) и индивидуальным предпринимателем Тихомировой З.Н. (Субарендатор) был подписан договор субаренды недвижимого имущества N 21С/7 (л.д.12-13).

По условиям указанного договора Арендатор обязуется предоставить Субарендатору во временное пользование нежилое помещение - комнату N 41 и часть комнаты N 42, расположенные на 4 этаже дома N 4 по ул. Пролетарской города Воскресенск Московской области.

Срок субаренды установлен с 19 марта 2007 года по 31 декабря 2007 года (пункт 3.1 договора).

По акту приема-передачи от 19 марта 2007 года вышеуказанное нежилое помещение было передано Арендатором - МУП "Воскресенская недвижимость" Субарендатору - ИП Тихомировой З.Н. (л.д.14).

Вышеуказанный договор является договором аренды и регулируется нормами материального права, содержащимися в параграфах 1,4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (ст.ст.607-625, 650-655).

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 53 от 1 июня 2000 года "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку договор субаренды недвижимого имущества N 21С/7 от 19 марта 2007 года был заключен между сторонами на срок менее года, то он не подлежал государственной регистрации.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктом 5.2.11 договора субаренды недвижимого имущества N 21С/7 от 19 марта 2007 года предусмотрено, что в случае досрочного освобождения помещения Субарендатор обязан внести компенсацию за субарендную плату за 2 месяца вперед, либо не позднее, чем за 2 месяца, письменно сообщить арендатору о досрочном освобождении занимаемого помещения.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 31 октября 2007 года комиссией в составе управляющего делами МУП "Воскресенская недвижимость" Землякова Т.М., инженера по эксплуатации зданий МУП "Воскресенская недвижимость" Маркова Т.В., администратора МУП "Воскресенская недвижимость" Есакова Е.В. в присутствии свидетеля менеджера ООО "ВДОЗ N 17" Шумова Г.В. было произведено вскрытие комнаты N 41, части комнаты N 42, расположенных на 4 этаже дома N 4 по ул. Пролетарской города Воскресенск Московской области, арендуемых Тихомировой З.Н., о чем составлен акт (л.д.76).

Из содержания указанного акта следует, что в связи со сдачей комнат N 41,42 в субаренду новому субарендатору с 1 ноября 2007 года, имущество, принадлежащее ИП Тихомировой З.Н., перенесено на склад МУП "Воскресенская недвижимость".

1 ноября 2007 года имущество, перечисленное в акте от 31 октября 2007 года, было передано сыну ИП Тихомировой З.Н. - Тихомирову Илье Александровичу, о чем свидетельствует расписка (л.д. 77).

Истец, полагая, что ИП Тихомирова З.Н. фактически отказалась от исполнения обязательств по договору субаренды недвижимого имущества N 21С/7 от 19 марта 2007 года просил признать указанный договор расторгнутым и взыскать с ответчицы компенсацию за досрочное освобождение помещения за 1 месяц вперед - в сумме 15 375 руб. 32 коп.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор субаренды недвижимого имущества N 21С/7 от 19 марта 2007 года является расторгнутым с 1 ноября 2007 года.

Между тем, выводы суда первой инстанции об удовлетворении требований истца в части взыскания с ответчика компенсации за досрочное освобождение помещения за 1 месяц вперед - в сумме 15 375 руб. 32 коп. являются необоснованными.

Пунктом 5.2.11 договора субаренды недвижимого имущества N 21С/7 от 19 марта 2007 года предусмотрено, что в случае досрочного освобождения помещения Субарендатор обязан внести компенсацию за субарендную плату за 2 месяца вперед, либо не позднее, чем за 2 месяца, письменно сообщить арендатору о досрочном освобождении занимаемого помещения.

Между тем, инициатором досрочного расторжения договора субаренды недвижимого имущества N 21С/7 от 19 марта 2007 года явился Арендатор - МУП "Воскресенская недвижимость", а не Субарендатор - ИП Тихомирова З.Н.

Из акта вскрытия арендуемых помещений от 31 октября 2007 года следует, что ответчица добровольно не передавала помещения, не отказывалась от арендных правоотношений с истцом.

Кроме того, из данного акта видно, что на момент вскрытия арендных помещений уже существовал новый субарендатор, хотя с ответчицей правоотношения в судебном порядке урегулированы не были.

Апелляционный суд учитывает также, что в расчет арендных платежей, взыскиваемых в рамках данного дела, вошла арендная плата за октябрь 2007 года (л.д.87), так что последний месяц аренды ответчицей спорных помещений не остался неоплаченным.

Таким образом, оснований для взыскания с ответчицы в пользу истца компенсации субарендной платы за 1 месяц в размере 15 375 руб. 32 коп. не имелось, связи с чем решение суда первой инстанции в указанной части подлежит отмене, а в иске в данной части следует отказать..

Согласно пункту 4.1 договора субаренды недвижимого имущества N 21С/7 от 19 марта 2007 года сумма субарендной платы составляет 523 руб. 85 коп. за 1 кв.м. в месяц с учетом НДС.

Сумма субарендной платы включает в себя коммунальные и эксплуатационные платежи, за исключением расходов субарендатора за потребляемую электроэнергию, которую он оплачивает отдельно.

Внесение субарендной платы производится на расчетный счет арендатора до 5-го числа текущего месяца. Датой уплаты субарендной платы считается дата приема банком и исполнения платежного поручения Субарендатора.

Между тем, в период действия договора субаренды недвижимого имущества N 21С/7 от 19 марта 2007 года с 19 марта 2007 года по 31 октября 2007 года ИП Тихомирова З.Н. не исполнила в полном объеме обязательства по внесению субарендных платежей за пользование спорными нежилыми помещениями.

Согласно актам N 1011 от 30 апреля 2007 года, N 1344 от 31 мая 2007 года, N 1634 от 30 июня 2007 года, N 1800 от 31 июля 2007 года, N 2017 от 30 августа 2007 года, N 2525 от 30 сентября 2007 года, N 2851 от 31 октября 2007 года сумма арендной платы за указанный период составила 114 074 руб. 87 коп.

Платежными поручениями N 24 от 17 апреля 2007 года, N 57 от 28 мая 2007 года, N 61 от 14 июня 2007 года, N 73 от 3 июля 2007 года ответчица перечислила 55 375 руб. 32 коп. в счет погашения арендной платы.

Однако оставшаяся сумма в размере 58 699 руб. 55 коп. не была перечислена ответчицей в адрес истца.

Поскольку ответчица в полном объеме не исполнила обязательства по договору субаренды недвижимого имущества N 21С/7 от 19 марта 2007 года, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании с ИП Тихомировой З.Н. в пользу истца задолженности по арендной плате в размере 58 699 руб. 55 коп.

При этом довод ответчицы о том, что договор аренды следует считать заключенным с 19 апреля 2007 года, а не с 19 марта 2007 года не может быть принят во внимание.

Как следует из материалов дела, арендные помещения переданы ответчице по акту от 19 марта 2007 года (л.д.14).

Указанный акт подписан ответчицей без возражений.

Следовательно, расчетный период определен правильно.

Из материалов дела усматривается, что МУП "Воскресенская недвижимость" является абонентом ООО "ИТ-Телеком" по договору N 49-сю об оказании услуг телефонной связи от 23 июня 2006 года (л.д.100- 102).

Согласно письму N 229 от 27 сентября 2007 года ООО "ИТ-Телеком" телефон в арендованном ответчицей помещении был установлен 20 апреля 2007 года.

В период использования спорных помещений Тихомирова З.Н. осуществляла пользование телефонной связью, что не отрицалось ею в ходе судебного разбирательства.

Сумма расходов истца по оплате услуг телефонной связи, понесенных по договору с оператором связи - ООО "ИТ-Телеком" по телефонному номеру ответчицы за период с 20 апреля 2007 года по 1 ноября 2007 года составила 7 3 11 руб. 57 коп.

Пунктом 5.2.4 договора субаренды недвижимого имущества N 21С/7 от 19 марта 2007 года предусмотрено, что по согласованию сторон Субарендатор обязан нести расходы по дополнительным услугам по эксплуатации занимаемого нежилого помещения.

Поскольку ответчицей не отрицался факт использования телефонной связи с период аренды спорных нежилых помещений, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении требований истца о взыскании с ответчицы компенсации за пользование телефонной связью в размере 7 3 11 руб. 57 коп. применительно к пункту 5.2.4 договора субаренды недвижимого имущества N 21С/7 от 19 марта 2007 года.

Таким образом, с ответчицы ИП Тихомировой З.Н. в пользу истца - МУП "Воскресенская недвижимость" подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 58 699 руб. 55 коп., компенсация за пользование телефонной связью в размере 7 311 руб. 57 коп., всего на общую сумму 66 011 руб. 12 коп.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4 385 руб. 87 коп. пропорционально удовлетворенным требованиям.

В связи с этим из резолютивной части решения суда первой инстанции следует исключить слова "а всего - 86 328 руб. 03 коп.".

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, п. 2 ст. 269, п. 3 ч. 1 ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 19 декабря 2007 года по делу N А41-К1-19377/07 отменить в части взыскания с ИП Тихомировой Зои Николаевны в пользу МУП "Воскресенская недвижимость" компенсации за досрочное освобождение помещения в размере 15 375 руб. 32 коп. и госпошлины по делу.

В удовлетворении иска в этой части отказать.

Взыскать с предпринимателя без образования юридического лица Тихомировой Зои Николаевны в пользу МУП "Воскресенская недвижимость" госпошлину в размере 4 385 руб. 87 коп.

Из резолютивной части указанного решения исключить слова "а всего - 86 328 руб. 03 коп.".

В остальной части решение суда оставить в силе.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

С.В. Боровикова Н.С. Юдина