Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 7 мая 2008 г. N 10АП-1114/2008

г. Москва

07 мая 2008 г.

Дело N А41-К1-21772/07

Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 мая 2008 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Минкиной Г.Т.,

судей Юдиной Н.С., Диаковской Н.В.

при ведении протокола судебного заседания: Ахмадгазизовым И.С.,

при участии в заседании:

от истца: Колмыков И.В., представитель по доверенности от 25.04.08 г., Демченко И.В., представитель по доверенности от 22.04.08 г.,

от ответчика: Ботнев А.С., представитель по доверенности от 05.03.08 г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Вито" на решение Арбитражного суда Московской области от 5 марта 2008 года по делу N А41-К1-21772/07, принятое судьей Горожановой О.Л. по иску Общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Тетрон" к Обществу с ограниченной ответственностью "Витто" о выселении из помещения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Тетрон" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением о выселении Общества с ограниченной ответственностью "Витто" из незаконно занимаемого встроенного нежилого помещения общей площадью 126 кв.м., расположенного в здании магазина по адресу: Московская область, Воскресенский район, г.Воскресенск, ул.Центральная, д.9, ранее занимаемого ответчиком на основании договора субаренды N 01-12/2006 от 01.12.06 г., заключенного с ООО "Фирма "Тетрон", а также об обязании ответчика возвратить истцу по передаточному акту арендуемое по договору субаренды N 01-12/2006 от 01.12.06 г. встроенное помещение общей площадью 126 кв.м., расположенное в здании магазина по выше указанному адресу.

Решением Арбитражного суда Московской области от 5 марта 2008 г. по делу N А41-К1-21772/07 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит указанное решение отменить как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.

Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Выслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды N 01-08/2005 от 01.08.2005 г. Терещенко К.А. передала в аренду ООО "Фирма "Тетрон" на срок с 01.08.05 г. по 01.07.06 г. принадлежащее ей в соответствии с договором инвестирования N 20-04/2004 реконструкции и расширения магазина от 20.04.2004 г. здание магазина общей площадью 269,35 кв.м., расположенное по адресу: г.Воскресенск, ул.Центральная, д.9 (Т.2 л.д.5-7).

Соглашением N 5 от 01.07.06 г., являющимся приложением к договору аренды N 01-08/2005, стороны продлили срок действия данного договора с 01.07.06 г. по 01.06.2007 г. (Т.2 л.д. 9).

В свою очередь, 20.08.05 г. ООО "Фирма "Тетрон" 20.08.2005 г. заключило с ООО "Витто" договор субаренды N 20-08/2005, согласно которому ООО "Витто" приняло в субаренду на срок с 20.08.05 г. по 20.08.06 г. часть помещения общей площадью 126 кв.м., расположенного по адресу: г.Воскресенск, ул.Центральная, д.9 (Т. 1 л.д. 87-90).

Соглашением от 20.08.05 г. к договору N 20-08/2005 ООО "Фирма "Тетрон" и ООО "Витто" установили, что срок субаренды помещения составляет 5 лет, начиная с первого дня субаренды, с ежегодной пролонгацией договора (Т.2 л.д. 22).

01.12.2006 г. между ООО "Фирма "Тетрон" и ООО "Витто" был заключен договор субаренды N 01-12/2006, в силу которого встроенное помещение площадью 126 кв.м. по указанному выше адресу передается ООО "Витто" в субаренду на срок с 01.12.06 г. по 01.11.07 г. (Т. 1 л.д. 11-14).

В связи с прекращением срока действия договора N 01-12/2006 от 1.12.06 г. и отсутствием намерения в дальнейшем сдавать помещения в субаренду 20.10.07 г. ООО "Фирма "Тетрон" направило в адрес субарендатора уведомление, в котором просило освободить арендуемое помещение до 10.11.07 г. и возвратить его по приемо-сдаточному акту (Т.1 л.д. 10).

Поскольку занимаемое помещение после истечения срока действия договора N N01-12/2006 от 1.12.06 ООО "Витто" освобождено не было, ООО "Фирма "Тетрон" обратилось в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.

Ответчик с иском не согласился, сославшись на соглашение от 20.08.05 г., предоставляющее ему право занимать спорное помещение в течении 5 лет с момента заключения договора субаренды от 20.08.05 г. N 20-08/2005.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что на момент заключения договоров субаренды у истца отсутствовало право на сдачу ответчику в субаренду спорного помещения площадью 126 кв.м., так как согласно свидетельству о государственной регистрации права от 19.04.99 г. истец являлся собственником помещения по указанному адресу лишь площадью 54 кв.м., тогда как собственником всего здания магазина площадью 279 кв.м. истец стал 26.02.07 г., в связи с чем договоры субаренды были признаны судом в силу ст.608 ГК РФ недействительными, а ответчик - незаконно занимающим спорное помещение.

Исследовав в совокупности все материалы дела, апелляционный суд установил, что в 1999 году истец приобрел в собственность нежилое помещение (магазин) площадью 54 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.04.99 г. (Т.2 л.д. 69). Право собственности на нежилое здание площадью 279 кв.м. по адресу: г. Воскресенск, ул.Центральная, 9, ООО "Фирма "Тетрон" зарегистрировало 26.02.07 г., что подтверждается соответствующим свидетельством о государственной регистрации права (Т.1 л.д. 132).

Из материалов дела следует, что по договору субаренды N 20-08/2005 от 20.08.05 г. истец передал ответчику в субаренду часть нежилого здания площадью 126 кв.м., расположенного по указанному выше адресу сроком на 1 год - с 20.08.06 г. по 20.08.06 г. (Т.1 л.д. 87-90).

Как пояснил в судебном заседании представитель истца, на момент заключения данного договора частью данного помещения площадью 54 кв.м. ООО "Фирма "Тетрон" владело на праве собственности, остальная часть этого помещения, не введенная в эксплуатацию, принадлежала ему на праве аренды по договору N 01-08/2005 от 01.08.05 г.

В силу ст.615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Нормами ч.2 ст. 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Гражданский кодекс РФ И ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержат норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

Срок действия договора субаренды N 20-08/2005 от 20.08.05 г. составляет один год, поэтому в силу ч.2 ст.651 ГК РФ данный договор подлежал государственной регистрации.

Поскольку договор субаренды от 20.08.05 г. не был зарегистрирован в установленном законом порядке, он не может быть признан заключенным и, следовательно, не имеет юридической силы.

Учитывая изложенное, апелляционным судом не может быть принято во внимание заключенное сторонами соглашение от 20.08.05 г., являющееся неотъемлемой частью договора N 20-08/2005, устанавливающее пятилетний срок действия этого договора, на которое ссылается ответчик в апелляционной жалобе в обоснование своих доводов о правомерности нахождения ООО "Витто" в спорном помещении.

Кроме того, согласно данному соглашению срок действия договора субаренды от 20.08.05 г. был продлен до 2010 года и, следовательно, превышал срок действия договора аренды от 01.08.05 г., заключенного между истцом и Терещенко К.А., что в силу ст.615 ГК РФ не допустимо.

Что касается заключенного между ООО "Фирма "Тетрон" и ООО "Витто" договора субаренды N 01-12/2006 от 01.12.06 г., то согласно п.1.4 договора срок его действия был установлен сторонами с 01.12.06 г. по 01.11.07 г.

В судебном заседании представители истца и ответчика подтвердили факт заключения данного договора на 11 месяцев, пояснив, что в п.6.1 данного договора имела место опечатка в указании срока действия договора.

Согласно п. 2.2.5 этого договора ООО "Витто" обязалось осуществить возврат помещения арендодателю по приемо-сдаточному акту не позднее трех дней с момента прекращения действия настоящего договора или его досрочного расторжения в состоянии пригодном для дальнейшего использования без дополнительных затрат арендодателя.

Из материалов дела усматривается, что до истечения срока действия договора субаренды N 01-12/2006 истец известил ответчика о прекращении действия данного договора и необходимости возвращения арендуемого им помещения до 10.11.07 г. путем направления в его адрес уведомления N 20 от 20.10.07 г. (Т.1 л.д. 10).

Доказательства направления данного уведомления в адрес ответчика подтверждается представленной в материалы дела почтовой квитанцией и описью вложений в ценное письмо от 24.10.07 г. (Т,1 л.д. 5-6).

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Обязанность по возврату арендованного имущества при прекращении договора аренды также содержится в ст.622 ГК РФ.

Факт нахождения ответчика в спорном помещении после истечения срока действия договора субаренды от 01.12.06 г. подтверждается актом N 1 от 03.02.08 г. (Т.2 л.д. 11) и не отрицается самим ответчиком.

На момент обращении в суд с требованием о выселении ответчика из незаконно занимаемого им помещения ООО "Фирма "Тетрон", как было установлено выше, являлся собственником всего здания магазина (Т.1 л.д. 132), часть которого площадью 126 кв.м. была передана ответчику в пользование.

Учитывая изложенные обстоятельства, апелляционный суд считает обоснованным удовлетворение судом первой инстанции требования исковых требований.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 5 марта 2008 года по делу N А41-К1-21772/07 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Г.Т. Минкина

Судьи

Н.С. Юдина Н.В. Диаковская