Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 августа 2008 г. N КГ-А40/7137-08 Суд удовлетворил требование о выселении из нежилого помещения, поскольку материалами дела подтвержден факт истечения срока действия договора аренды спорного помещения (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 7 августа 2008 г. N КГ-А40/7137-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 5 августа 2008 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Тетрон" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением о выселении Общества с ограниченной ответственностью "Витто" из незаконно занимаемого встроенного нежилого помещения общей площадью 126 кв.м., расположенного в здании магазина по адресу: Московская область, Воскресенский район, г. Воскресенск, ул. Центральная, д. 9, ранее занимаемого ответчиком на основании договора субаренды N 01-12/2006 от 01.12.06 г., заключенного с ООО "Фирма "Тетрон", а также об обязании ответчика возвратить истцу по передаточному акту арендуемое по договору субаренды N 01-12/2006 от 01.12.06 г. встроенное помещение общей площадью 126 кв.м., расположенное в здании магазина по выше указанному адресу.

Решением Арбитражного суда Московской области от 5 марта 2008 г. по делу N А41-К1-21772/07 ООО "Вито" выселено из незаконно занимаемого встроенного жилого помещения, осуществлен возврат арендуемого помещения по передаточному акту.

Постановлением от 7 мая 2008 г. Десятого арбитражного апелляционного суда решение от 5 марта 2008 г. Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К1-21772/07 оставлено без изменения.

Решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции мотивированы тем, что на основании договора аренды N 01-08/2005 от 1 августа 2005 г. Т. передала в аренду ООО "Фирма "Тетрон" на срок с 1 августа 2005 г. по 1 июля 2006 г. принадлежащее ей в соответствии с договором инвестирования N 20-04/2004 реконструкции и расширения магазина от 20 апреля 2004 г. здание магазина общей площадью 269,35 кв.м., расположенное по адресу: г. Воскресенск, ул. Центральная, д. 9.

Соглашением N 5 от 1 июля 2006 г., являющимся приложением к договору аренды N 01-08/2005, стороны продлили срок действия данного договора с 1 июля 2006 г. по 1 июля 2007 г.

В свою очередь, 20 августа 2005 г. ООО "Фирма "Тетрон" 20 августа 2005 г. заключило с ООО "Витто" договор субаренды N 20-08/2005, согласно которому ООО "Витто" приняло в субаренду на срок с 20 августа 2005 г. по 20.08.06 г. часть помещения общей площадью 126 кв.м., расположенного по адресу: г. Воскресенск, ул. Центральная, д. 9.

Соглашением от 20 августа 2005 г. к договору N 20-08/2005 ООО "Фирма "Тетрон" и ООО "Витто" установили, что срок субаренды помещения составляет 5 лет, начиная с первого дня субаренды, с ежегодной пролонгацией договора.

1 декабря 2006 г. между ООО "Фирма "Тетрон" и ООО "Витто" был заключен договор субаренды N 01-12/2006, в силу которого встроенное помещение площадью 126 кв.м. по указанному выше адресу передается ООО "Витто" в субаренду на срок с 1 декабря 2006 г. по 1 ноября 2007 г.

В связи с прекращением срока действия договора N 01-12/2006 от 1 декабря 2006 г. и отсутствием намерения в дальнейшем сдавать помещения в субаренду 20 октября 2007 г. ООО "Фирма "Тетрон" направило в адрес субарендатора уведомление, в котором просило освободить арендуемое помещение до 10 ноября 2007 г. и возвратить его по приемосдаточному акту.

Поскольку занимаемое помещение после истечения срока действия договора NN 01-12/2006 от 1 декабря 2006 ООО "Витто" освобождено не было, ООО "Фирма "Тетрон" обратилось в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования суды исходили из того, что на момент заключения договоров субаренды у истца отсутствовало право на сдачу ответчику в субаренду спорного помещения площадью 126 кв.м., так как согласно свидетельству о государственной регистрации права от 19 апреля 1999 г. истец являлся собственником помещения по указанному адресу лишь площадью 54 кв.м., тогда как собственником всего здания магазина площадью 279 кв.м. истец стал 26 февраля 2007 г., в связи с чем договоры субаренды были признаны судом в силу статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительными, а ответчик - незаконно занимающим спорное помещение.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, как не соответствующее нормам материального права и вынести постановление об отказе в иске.

В судебном заседании представитель ответчика доводы кассационной жалобы поддержал, представитель истца просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, выслушав представителей участников процесса, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм процессуального и материального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены исходя из следующего.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанции, в 1999 году истец приобрел в собственность нежилое помещение (магазин) площадью 54 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19 апреля 1999 г.. Право собственности на нежилое здание площадью 279 кв.м. по адресу: г. Воскресенск, ул. Центральная, 9, ООО "Фирма "Тетрон" зарегистрировало 26 февраля 2007 г., что подтверждается соответствующим свидетельством о государственной регистрации права.

Из материалов дела следует, что по договору субаренды N 20-08/2005 от 20 августа 2005 г. истец передал ответчику в субаренду часть нежилого здания площадью 126 кв.м., расположенного по указанному выше адресу сроком на 1 год - с 20 августа 2005 г. по 20 августа 2006 г.

При этом на момент заключения данного договора частью данного помещения площадью 54 кв.м. ООО "Фирма "Тетрон" владело на праве собственности, остальная часть этого помещения, не введенная в эксплуатацию, принадлежала ему на праве аренды по договору N 01-08/2005 от 1 августа 2005 г.

В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Нормами части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды здания или сооружения заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Гражданский кодекс Российской Федерации и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержат норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

Срок действия договора субаренды N 20-08/2005 от 20 августа 2005 г. составляет один год, поэтому в силу части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор подлежал государственной регистрации.

Поскольку договор субаренды от 20 августа 2005 г. не был зарегистрирован в установленном законом порядке, он не может быть признан заключенным и, следовательно, не имеет юридической силы.

Исходя из этого судами правомерно не было принято во внимание заключенное сторонами соглашение от 20 августа 2005 г., являющееся неотъемлемой частью договора N 20-08/2005, устанавливающее пятилетний срок действия этого договора, на которое ссылается ответчик в апелляционной жалобе в обоснование своих доводов о правомерности нахождения ООО "Витто" в спорном помещении.

Кроме того, как установлено судами срок действия договора субаренды от 20 августа 2005 г. был продлен до 2010 года и, следовательно, превышал срок действия договора аренды от 1 августа 2005 г., заключенного между истцом и Т., что в силу статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации не допустимо.

Помимо этого между ООО "Фирма "Тетрон" и ООО "Витто" был заключен договор субаренды N 01-12/2006 от 1 декабря 2006 г., и согласно п. 1.4 договора срок его действия был установлен сторонами с 1 декабря 2006 г. по 1 ноября 2007 г.

Как установлено судами данный договор был заключен на 11 месяцев.

Исходя из пункта 2.2.5 этого договора ООО "Витто" обязалось осуществить возврат помещения арендодателю по приемо-сдаточному акту не позднее трех дней с момента прекращения действия настоящего договора или его досрочного расторжения в состоянии пригодном для дальнейшего использования без дополнительных затрат арендодателя.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что до истечения срока действия договора субаренды N 01-12/2006 истец известил ответчика о прекращении действия данного договора и необходимости возвращения арендуемого им помещения до 10 ноября 2007 г. путем направления в его адрес уведомления N 20 от 20 октября 2007 г.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Обязанность по возврату арендованного имущества при прекращении договора аренды также содержится в статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из этого, выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанции о применении норм права соответствуют установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушения судами при рассмотрении дела норм материального права не усматривается.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановил:

решение от 5 марта 2008 года Арбитражного суда Московской области и постановление от 7 мая 2008 года Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-К1-21772/07 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.