Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 января 2009 г. N 10АП-1770/2008

г. Москва

15 января 2009 г.

Дело N А41-К1-1922/08

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 января 2009 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.,

судей Демидовой К.И., Ивановой Л.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Трубицыной О.Л.,

при участии в заседании:

от истца: Блинова М.Р. - представитель по доверенности N 22-01-23/895 от 15.01.08,

от ответчика: Кручинкин А.В. - представитель по доверенности от 01.12.08, Чиченев Д.С. - представитель по доверенности от 10.03.08,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Тороговый дом "Продмикс-П" на решение Арбитражного суда Московской области от 18 ноября 2008 года 2008 года по делу N А41-К1-1922/08, принятое судьей Кузнецовой О.Н., по иску Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ (ОАО) Балашихинское отделение 8038 к ООО "Торговый Дом Продмикс-П" о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Балашихинское отделение N 8038 Сберегательного Банка Российской Федерации обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Торговый дом Продмикс-П" о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 220 от 12.11.04.

Иск предъявлен на основании статей 450-453, 606, 610, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Московской области от 22 апреля 2008 года в иске отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2008 года решение Арбитражного суда Московской области от 22 апреля 2008 года оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 августа 2008 года решение от 22 апреля 2008 года и постановление от 23 июня 2008 года отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 18 ноября 2008 года исковые требования удовлетворены.

ООО "Торговый дом "Продмикс-П", не согласившись с решением суда, обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить полностью и вынести новое решение, указывая при этом, что у суда отсутствовали основания для досрочного расторжения договора аренды.

Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, апелляционный суд считает, что решение суда подлежит отмене.

Как видно из материалов дела, 12 ноября 2004 года между Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ в лице Управляющего Балашихинским отделением N 8038 (Арендодатель) и ООО Торговый дом "Продмикс-П" (Арендатор) был заключен договор аренды N 220 недвижимого имущества, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное пользование часть встроено-пристроенного нежилого помещения, находящегося на первом этаже жилого дома по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. 40 лет Победы, д. 1, пом. 1, инв. N 165, лит. А-Б объект 1, часть 8 общей площадью 622, 5 кв.м. (включая площадь под гаражом и часть площади входного тамбура), для использования в целях размещения специализированного продовольственного магазина - дискаунта (т.1, л.д. 9-14).

Согласно пункту 3.1. договора аренды Арендатор ежемесячно вносит арендную плату с учетом земельной составляющей за указанное в п. 1.1. настоящего договора помещение в размере 197 970 рублей (Расчет арендной платы за помещение и за землю представлены в Приложения N N 1, 2 к настоящему договору). Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения ставок арендной платы, устанавливаемых государственными или муниципальными органами власти и управления, при этом Арендодатель обязан уведомить об этом Арендатора за 30 календарных дней.

03 марта 2005 года Арендодатель и Арендатор подписали дополнительное соглашение N 1 к договору аренды недвижимого имущества N 220 от 12.11.04, в котором пункт 3.1. договора изложили в следующей редакции: Арендатор ежемесячно вносит арендную плату за указанное в п.1.1. Договора помещение в размере 298 142, 34 рубля, в том числе НДС 18% в размере 45 479, 34 рубля и арендную плату за землю под помещением, указанном в п. 1.1. Договора в сумме 31 750, 27 рублей в том числе НДС 18% в размере 4 834, 27 рублей на счет Балашихинского отделения N 8038 Сбербанка России с обязательным указанием в платежных документах назначение платежа. Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения ставок арендной платы, устанавливаемых государственными или муниципальными органами власти и управления (т.1, л.д. 19).

01 марта 2006 года Арендодатель и Арендатор подписали дополнительное соглашение N 2 к договору аренды недвижимого имущества N 220 от 12.11.04, в котором пункт 3.1. договора изложили в следующей редакции: Арендатор ежемесячно вносит арендную плату за указанное в п.1.1. Договора помещение в размере 369 855, 16 рубля, в том числе НДС 18% в размере 56 418, 58 рубля и арендную плату за землю под помещением, указанном в п. 1.1. Договора в сумме 31 750, 27 рублей, в том числе НДС 18% в размере 4 834, 27 рублей на счет Балашихинского отделения N 8038 Сбербанка России с обязательным указанием в платежных документах назначение платежа. Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения ставок арендной платы, устанавливаемых государственными или муниципальными органами власти и управления (т.1, л.д. 20).

С 01 марта 2007 года Арендодатель изменил размер арендной платы по договору N 220 от 12.11.04, о чем составил и подписал дополнительное соглашение N 3 к договору, которое Арендатором подписано не было (т.1, л.д. 21).

04.10.07 Балашихинское отделение N 8038 Сбербанка России направило в адрес ООО ТД "Продмикс-П" предупреждение, в котором указало, что дополнительное соглашение N 3 к договору N 220 от 12.11.04 не подписано, арендная плата продолжается вноситься в размере, установленном дополнительным соглашение N 2 к договору, в связи с чем образовалась задолженность, в случае непогашение которой Банк воспользуется правом досрочного расторжения договора в судебном порядке (т.1, л.д. 24-25).

20.12.07 Балашихинское отделение N 8038 Сбербанка России повторно предложило ООО "ТД "Продмикс-П" погасить сумму задолженности по ежемесячной арендной плате и по взаимному согласию досрочно расторгнуть договор аренды N 220 от 12.11.04 (т.1, л.д. 23).

Поскольку указанные предупреждения были оставлены без удовлетворения, Балашихинское отделение N 8038 Сбербанка России обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что если стороны не договорились о изменении условий договора аренды (в части размера ежемесячной арендной платы), то собственник вправе в судебном порядке потребовать досрочного расторжения договора с соблюдением требований пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены случаи, когда по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом. В частности, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечению установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Названная норма права также предусматривает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 5.2.4. договора аренды N 220 от 12.11.04 по требованию Арендодателя настоящий Договор может быть досрочно расторгнут судом в случае несоблюдения Арендатором п. 2.2.1. об обязанности Арендатора своевременно вносить арендную плату в течение двух месяцев, или если общая задолженность превышает сумму 2-х месячной арендной платы.

Заявляя в суд требование о досрочном расторжении договора аренды N 220 от 12.11.04, Балашихинское отделение N 8038 Сбербанка России указало, что Арендатор своевременно не вносил арендную плату, общая задолженность превышает сумму 2-х месячной арендной платы.

Из материалов дела следует, что Арендатор по договору аренды N 220 от 12.11.04 своевременно вносил арендную плату, размер которой был согласован сторонами в дополнительном соглашении N 2 к договору аренды недвижимого имущества N 220 от 12.11.04 от 01.03.06.

Невнесение Арендатором арендной платы в размере, установленном Арендодателем в дополнительном соглашении N 3 к договору аренды недвижимого имущества N 220 от 12.11.04 (т.1, л.д. 21) нельзя признать существенным нарушением договора аренды, которое влечет расторжение договора в судебном порядке.

Согласно пункту 3.1. договора аренды N 220 от 12.11.04 размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения ставок арендной платы, устанавливаемых государственными или муниципальными органами власти и управления, при этом Арендодатель обязан уведомить об этом Арендатора за 30 календарных дней.

В соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что договор аренды N 220 недвижимого имущества от 12.11.04 был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области.

Дополнительное соглашение N 2 от 01.03.06 к договору аренды недвижимого имущества N 220 от 12.11.04, на основании которого Арендатор вносит арендную плату, также было зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области.

Дополнительное соглашение N 3 к договору аренды недвижимого имущества N 220 от 12.11.04 в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировано не было, в связи с чем является незаключенным и не влечет правовых последствий для сторон договора аренды N 220.

Поскольку пункт 2.2.1. договора аренды N 220 от 12.11.04 арендатором соблюдался, арендная плата вносилась своевременно и в порядке установленном Договором, доказательств наличия задолженности, превышающей сумму 2-х месячной арендной платы, установленной в действующем дополнительном соглашении к договору, в материалы дела не представлено, то у суда не имелось оснований для досрочного расторжения договора аренды N 220 от 12.11.04 в связи с существенным нарушением Арендодателем его условий.

Ссылку суда первой инстанции на пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации нельзя признать обоснованной, поскольку данная норма права устанавливает общий порядок расторжения договора, который применяется при наличии оснований, влекущих расторжение договора в судебном порядке.

Соблюдение порядка, предусмотренного статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, само по себе не является основанием для расторжения договора в судебном порядке.

При изложенных обстоятельствах, решение суда подлежит отмене, в иске следует отказать.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 18 ноября 2008 года по делу N А41-К1-1922/08 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с Акционерного Коммерческого Сберегательного Банка РФ в лице Балашихинского отделения 8038 Сбербанка России в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Продмикс-П" 1 000 рублей расходов по госпошлине за подачу апелляционной жалобы.

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

К.И. Демидова Л.Н. Иванова