Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 7 мая 2009 г. N 10АП-1640/2009

г. Москва

07 мая 2009 г.

Дело N А41-17895/08

Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 мая 2009 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Демидовой К.И.,

судей Ивановой Л.Н., Черниковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания Мешковой К.П.,

при участии в заседании:

от истца: Козлова А.Н., распоряжение N 11-к от 15.01.01 г.;

от ответчика: Зайцев В.В., по доверенности от 04.05.09 г.;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КЛЭП плюс" на решение Арбитражного суда Московской области от 06 февраля 2009 года по делу N А41-17895/08, принятое судьей Сороченковой Т.В., по иску Комитета по управлению имуществом г. Лобня Московской области к ООО "КЛЭП плюс" о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению имуществом города Лобня Московской области (КУИ г. Лобня) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КЛЭП плюс" (ООО "КЛЭП плюс"), в котором с учетом уточнения заявленных требований в порядке ст. 49 АПК РФ просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды недвижимого имущества N 9-2005 от 01.01.05 г. в размере 461 359 руб. 49 коп., пени за просрочку исполнения обязательства в сумме 771 418 руб. 38 коп., а также расходы по уплате госпошлины в размере 18 602 руб. 94 коп. (т.1, л.д. 42-43).

Арбитражный суд Московской области решением от 06 февраля 2009 года частично удовлетворил заявленные КУИ г. Лобня требования, взыскав с ООО "КЛЭП плюс" 461 359 руб. задолженности, 150 000 руб. неустойки и 17 663 руб. 88 коп. расходов по уплате госпошлины.

В апелляционной жалобе ООО "КЛЭП плюс" просит решение суда первой инстанции от 06.02.09 г. отменить, как вынесенное с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, а также нарушением норм материального права.

Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные в материалах дела доказательства и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд считает апелляционную жалобу ООО "КЛЭП плюс" не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 01 января 2005 года КУИ г. Лобня (арендодатель) и ООО "КЛЭП плюс" (арендатор) заключили договор аренды N 9-2005, в соответствии с п. 3.1. которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное пользование имущество, расположенное по адресу: г. Лобня, ул. Краснополянская, д. 27, нежилое помещение 1, лит. А1, на первом и втором этажах кирпичного 2-х этажного здания, общая площадь помещения 1191 кв.м., в том числе: на 1-ом этаже комнаты N N 1-14, 32, 18-31, А, Б, а, б - 561, 4 кв.м., на 2-ом этаже комнаты N N 39-69, А1, Б1 - 629, 6 кв.м. (т.1, л.д. 5-11).

Как указывает истец, ООО "КЛЭП плюс" ненадлежащим образом исполняло обязательства по уплате арендных платежей по договору N 9-2005 в период с 10 июня 2007 года по 10 июня 2008 года, в результате чего образовалась задолженность в размере 461 359 руб. 49 коп.

Согласно п. 8.5. договора в случае несоблюдения арендатором порядка и сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить в соответствующий бюджет за каждый день просрочки пеню в размере 0,7% от суммы просроченного платежа, начиная со следующего дня после срока уплаты очередного платежа.

Претензией N 2771 от 06.12.07 г. истец обратился к ответчику с просьбой погасить указанную задолженность и уплатить пени за просрочку исполнения обязательств по состоянию на 01.12.07 г. (т.1, л.д. 24).

Поскольку вышеуказанная претензия была оставлена ООО "КЛЭП плюс" без удовлетворения, КУИ г. Лобня обратился с иском в арбитражный суд о взыскании задолженности по арендной плате за период с 10 июня 2007 года по 10 июня 2008 года в сумме 461 359 руб. 49 коп., а также пени по состоянию на 03 сентября 2008 года в размере 771 418 руб. 38 коп.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования КУИ г. Лобня в части взыскания с ООО "КЛЭП плюс" арендной платы, исходил из того, что задолженность арендатора в заявленном размере подтверждена материалами дела, при этом доказательств ее погашения ответчиком не представлено.

Частично удовлетворяя требования истца о взыскании пени за просрочку исполнения обязательства, суд первой инстанции применил ст. 333 ГК РФ и снизил размер неустойки до 150 000 руб.

Заявитель апелляционной жалобы, оспаривая решение суда первой инстанции, указывает, что суд при разрешении спора не принял во внимание то обстоятельство, что имущество, переданное ответчику по договору N 9-2005, имело недостатки, обнаружить которые при передаче помещений ООО "КЛЭП плюс" не могло.

В связи с данным обстоятельством общество было вынуждено произвести ремонт арендованного имущества, замену ветхих дверей, установление дополнительных перегородок, монтаж туалета и гардеробной комнаты, ремонт фасада здания, при этом затраты на проведенный ремонт в сумме 491 962 руб. подлежат зачету арендодателем в счет арендной платы.

Также заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что произведенные арендатором улучшения имущества выполнены с согласия КУИ г. Лобня, поскольку Глава г. Лобня на основании представленного ответчиком технического паспорта утвердил произведенную обществом перепланировку постановлением N 1342 от 26.07.07 г.

С данными доводами заявителя апелляционной жалобы арбитражный апелляционный суд не может согласиться.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела усматривается, что 01 января 2005 года КУИ г. Лобня (арендодатель) и ООО "КЛЭП плюс" (арендатор) заключили договор аренды N 9-2005, в соответствии с п. 3.1. которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное пользование имущество, расположенное по адресу: г. Лобня, ул. Краснополянская, д. 27, нежилое помещение 1, лит. А1, на первом и втором этажах кирпичного 2-х этажного здания, общая площадь помещения 1191 кв.м., в том числе,: на 1-ом этаже комнаты N N 1-14, 32, 18-31, А, Б, а, б - 561, 4 кв.м., на 2-ом этаже комнаты N N 39-69, А1, Б1 - 629, 6 кв.м. (т.1, л.д. 5-11).

Вышеуказанное имущество является муниципальной собственностью, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 16.11.07 г. N 630551 и от 29.05.08 г. N 254673 (т. 1, л.д. 51-52).

Пунктом 4.2. договора установлен срок аренды с 01.01.05 г. по 31.07. 2027 года.

В силу ст. 614 Гражданского кодекса Российской порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, при этом договором может быть предусмотрено, что арендная плата осуществляется в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Согласно пункту 5.1. договора размер арендной платы составляет 29 руб. 72 коп. за 1 кв.м. в месяц без учета НДС, при этом в силу пункта 5.2. договора размер арендной платы изменяется по мере изменения базовой ставки арендной платы, площади арендуемого помещения, коэффициентов вида деятельности арендатора и на основании пункта 5.5. договора вносится ежемесячно не позднее 10 числа следующего месяца.

В соответствии с п. 5.3. договора базовая ставка арендной платы изменяется один раз в год и утверждается соответствующим постановлением Главы г. Лобня.

Пунктом 6.1. договора предусмотрено, что по окончании срока действия договора либо при его досрочном расторжении арендатор вправе изъять из имущества произведенные им за счет собственных средств улучшения, которые могут быть отделены без вреда от конструкций имущества.

Пунктом 6.2.7. договора установлено, что арендатор обязан не производить изменения схемы коммуникаций, перепланировок и оборудования арендуемого муниципального имущества, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя.

Из вышеизложенного следует, что условиями договора N 9-2005 стороны спора не предусматривали возможность внесения ООО "КЛЭП плюс" арендных платежей в виде затрат на улучшение имущества.

В материалах дела не имеется соглашений КУИ г. Лобня и ООО "КЛЭП плюс" о проведении каких-либо взаимозачетов в отношении арендной платы по договору N 9-2005 и стоимости ремонта помещений.

Учитывая данные обстоятельства, арбитражный апелляционный суд полагает, что документов, подтверждающих согласие КУИ г. Лобня на проведение ООО "КЛЭП плюс" ремонтных работ в отношении арендованного ответчиком недвижимого имущества в счет арендной платы, в материалах дела не имеется.

Ссылку заявителя апелляционной жалобы на то, что с учетом проведения ответчиком согласованных с истцом ремонтных работ в отношении арендуемого имущества на общую сумму 491 962 руб. задолженность ООО "КЛЭП плюс" подлежит зачету встречным однородным требованием, арбитражный апелляционный суд не может признать обоснованной.

В силу ч. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Письмами N 2 от 18 января 2006 года и N 73 от 07.06.07 г. общество обратилось к комитету с просьбой разрешить выполнение капитального ремонта помещения (т.2, л.д. 74).

В ответ на данные обращения КУИ г. Лобня сообщило ответчику о том, что ремонт имущества выполняется арендатором за счет собственных средств, в связи с чем общество не может быть освобождено от арендных платежей (т.1, л.д. 123).

Ссылку заявителя апелляционной жалобы на постановление Главы г. Лобня N 1342 от 26.07.07 г., которым на основании представленного ответчиком технического паспорта утверждена перепланировка арендованного имущества, арбитражный апелляционный суд также не может признать правомерной, поскольку данное обстоятельство не свидетельствует о согласии КУИ г. Лобня произвести зачет стоимости произведенного ответчиком ремонта в счет арендных платежей по договору N 9-200.

Письмом N 44 от 05.05.08 г. ООО "КЛЭП плюс" сообщило КУИ г. Лобня о том, что поскольку арендодатель отказывается компенсировать произведенные арендатором улучшения арендованного имущества, последний произвел зачет понесенных на ремонт затрат в счет арендной платы (т.1, л.д. 107).

Названное письмо свидетельствует о принятии арендатором в одностороннем порядке решения о проведении взаимозачета стоимости ремонта и арендных платежей и не удостоверяет согласие арендодателя на осуществление такого взаимозачета.

Что касается довода заявителя апелляционной жалобы о том, что имущество, переданное ответчику по договору N 9-2005, имело недостатки, обнаружить которые при передаче помещений ООО "КЛЭП плюс" не могло, в связи с чем общество было вынуждено произвести ремонт арендованного имущества, то арбитражный апелляционный суд не может признать обоснованным.

В соответствии с ч. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В материалах дела имеется Акт приема-передачи в аренду нежилого помещения по договору аренды N 9-2005 от 01.01.05 г., из которого следует, что имущество на момент его передачи находилось в удовлетворительном состоянии и соответствовало требованиям его эксплуатации (т.1, л.д. 13).

Названный акт подписан ООО "КЛЭП плюс" без каких-либо претензий и возражений относительно состояния передаваемого в аренду имущества и заверен печатью ответчика.

Материалы дела свидетельствуют о том, что ООО "КЛЭП плюс" произвел в занимаемом помещении замену ветхих дверей, установление дополнительных перегородок, монтаж туалета и гардеробной комнаты, ремонт фасада здания, однако указанные улучшения произведены ответчиком для осуществления деятельности общества - размещения предприятия общественного питания и не связаны с недостатками передаваемого в аренду имущества.

Вышеуказанные недостатки недвижимого имущества не являются скрытыми.

ООО "КЛЭП плюс" при получении помещений в аренду во время осмотра имущества и проверки его исправности должно было обнаружить ненадлежащее состояние дверей и необходимость ремонта фасада здания, однако Акт приема-передачи в аренду нежилого помещения по договору аренды N 9-2005 от 01.01.05 г. подписан ООО "КЛЭП плюс" без каких-либо претензий и возражений к состоянию имущества.

В силу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих перечисление ООО "КЛЭП плюс" арендной платы за пользование арендованным имуществом по договору N 9-2005 в период с 10 июня 2007 года по 10 июня 2008 года.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции правомерно взыскал с ООО "КЛЭП плюс" 461 359 руб. задолженности по арендным платежам.

Пунктом 1 ст. 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 1 ст. 333 ГК РФ установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Пунктом 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.97г. N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 ГК РФ" разъяснено, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть чрезмерно высокий процент пени (сумма штрафа), значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и другое.

Арбитражный апелляционный суд полагает, что в данном случае имеет место чрезвычайно высокий процент заявленной КУИ г. Лобня ко взысканию неустойки - 0,7% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно применил ст. 333 ГК РФ и снизил размер неустойки до 150 000 руб.

В силу ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

ООО "КЛЭП плюс" не доказаны обстоятельства, на которые оно ссылается в апелляционной жалобе, в связи с чем оснований для ее удовлетворения не имеется.

Решение суда законное, обоснованное.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 06 февраля 2009 года по делу N А41-17895/08 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

К.И. Демидова

Судьи

Л.Н. Иванова Е.В. Черникова