Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 6 июля 2009 г. N 10АП-2731/2009

г. Москва

06 июля 2009 г.

Дело N А41-307/09

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 июля 2009 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Диаковской Н.В., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания: Новопашиной Е.К.,

при участии в заседании:

от истца: Нечаева В.Н. по доверенности от 11.06.2009 N 6,

от ответчика: Керанин А.В. по доверенности от 11.01.2009,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Карго Транс Можайск" на решение Арбитражного суда Московской области от 24.04.2009 по делу N А41-307/09, принятое судьей Жоголевой Е.Н., по иску Комитета по управлению имуществом Можайского района Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Карго Транс Можайск" о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Можайского района Московской области (далее - КУИ Можайского района, комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Карго Транс Можайск" (далее - ООО "Карго Транс Можайск", общество) задолженности по арендной плате в размере 30 782 руб. 45 коп., а также пени в размере 4214 руб. 69 коп. за период с 4 квартала 2006 года по 4 квартал 2007 года.

Решением Арбитражного суда Московской области от 24 апреля 2009 года по делу N А41-307/09 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 24 625 руб. 96 коп. задолженности по арендной плате, 3937 руб. 49 коп. пени, а также 1142 руб. 54 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит указанное решение отменить как вынесенное с нарушением норм материального права.

Законность и обоснованность оспариваемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды от 08.08.2002 N 83/02 (далее - договор), по условиям которого комитет передает, а общество принимает в аренду на срок с 01.08.2002 по 29.07.2051 земельный участок площадью 178 кв.м. с кадастровым номером 50:18:0010201:9999/003, расположенный по адресу: г. Можайск, проезд Мира, д.3 (т.1 л.д.7-9).

Согласно п.1.2 договора указанный земельный участок предоставлен для эксплуатации склада из категории земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения, что подтверждается кадастровым планом земельного участка.

Комитет письмом от 30.10.2006 N 550 направил обществу дополнительное соглашение от 27.10.2006 к договору аренды земельного участка от 08.08.2002 N 83/02, которым арендодатель внес изменения в пункт 1.2 договора в части категории земельного участка, заменив категорию "земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения" на категорию "земли поселений", а также в части базовой ставки арендной платы. Пунктом 3 названного соглашения предусмотрено, что арендатор обязан оплатить в соответствии с произведенным перерасчетом арендной платы за период с 01.01.2005 по 30.09.2006 36 606 руб. 35 коп. в срок до 31.01.2007. В пункте 4 дополнительного соглашения установлено, что оно вступает в силу с момента его подписания и распространяет свое действие на отношения, возникшие с 01.01.2005 (т.1 л.д. 15-18).

Указанное дополнительное соглашение к договору аренды от 08.08.2002 N 83/02 подписано только комитетом, как и приложенный к нему расчет арендной платы. Согласно подписанному обеими сторонами протоколу разногласий пункт 3 дополнительного соглашения от 27.10.2006 изложен в следующей редакции: "Арендатору оплатить 36 606 руб. 35 коп. по произведенному перерасчету арендной платы за период с 01.01.2005 г. по 30.09.2006 г. согласно графику погашения: январь 2007 года - 6101 руб. 06 коп.; февраль 2007 года - 6101 руб. 06 коп.; март 2007 года - 6101 руб. 06 коп.; апрель 2007 года - 6101 руб. 06 коп.; май 2007 года - 6101 руб. 06 коп.; июнь 2007 года - 6101 руб. 06 коп." (т.1 л.д.19).

Поскольку ответчик не оплатил задолженность, указанную в дополнительном соглашении от 27.10.2006, комитет направил обществу претензию от 04.06.2007 N 343 (т.1 л.д.21-22).

Сторонами был подписан расчет годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно договору от 08.08.2002 N 83/02, сроком действия с 01.01.2007. В соответствии с данным расчетом базовый размер арендной платы установлен в сумме 16 руб. 47 коп. за 1 кв.м в год.

Ответчик уплачивал арендную плату за период с 01.01.2007 по 31.12.2007 из расчета 927 руб. в квартал, как предусмотрено в зарегистрированном в установленном порядке договоре аренды от 08.08.2002 N 83/08 с расчетом арендной платы к нему, где базовый размер арендной платы за 1 кв.м в год составляет 4 рубля.

Истец, полагая, что ответчик обязан уплачивать арендную плату исходя из базового размера арендной платы на 2007 год 16 руб. 47 коп. за 1 кв.м в год обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик с предъявленными требованиями не согласился, указав, что дополнительное соглашение от 27.10.2006 к зарегистрированному договору аренды земельного участка от 08.08.2002 N 83/02, изменяющее порядок уплаты арендной платы, а также расчет арендной платы с 01.01.2007, не зарегистрированы в установленном порядке, поэтому не вступили в силу для сторон; земельный участок, переданный в аренду, относится к землям промышленности, а изменение категории земельного участка, проведенное Управлением Роснедвижимости по Московской области и Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области не соответствуют требованиям закона. Кроме того, ответчик указал, что подписание протокола разногласий к дополнительному соглашению от 27.10.2006 не свидетельствует о подписании дополнительного соглашения и вступлении его в силу.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанности по договору аренды от 08.08.2002 N 83/02, а базовый размер арендной платы составляет 16 руб. 47 коп. за 1 кв.м в год.

Оспаривая решение суда по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, ответчик указывает, что земельный участок, переданный по договору аренды от 08.08.2002 N 83/02, относился к землям промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения, что подтверждается кадастровым планом земельного участка от 09.08.2002; расчет арендной платы, установленный с 01.01.2007, является дополнительным соглашением к договору аренды от 08.08.2002 N 83/02, которое в соответствии с требованиями закона и пункта 7.1 названного договора подлежит обязательной государственной регистрации, однако подписано и зарегистрировано не было.

Выслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, апелляционный суд считает, что обжалуемое решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 2.2 договора аренды земельного участка от 08.08.2002 N 83/02 арендная плата за пользование земельным участком площадью 178 кв.м., кадастровый номер 50:18:0010201:9999/003, расположенным по адресу: г. Можайск, проезд Мира, д.3, установлена в размере базовой ставки арендной платы с учетом коэффициентов согласно расчету, прилагаемому к договору.

В соответствии с пунктами 2.3, 2.4 договора арендная плата пересматривается ежегодно с учетом изменения базовой ставки арендной платы, а также других причин, повлекших изменение условий использования земельного участка, и корректируется соответствующим распоряжением главы Можайского района с учетом темпов инфляции. Арендатор самостоятельно пересматривает сумму арендной платы после опубликования соответствующего нормативного документа в местной печати. Размер арендной платы считается измененным со дня введения новой базовой ставки в соответствии с действующим нормативно-правовым актом.

В договоре аренды от 08.08.2002 N 83/02 земельный участок с кадастровым номером 50:18:0010201:9999/003 определен как относящийся к землям промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения, что подтверждается представленным в материалы дела кадастровым планом этого земельного участка от 09.08.2002 (т.1 л.д. 11-13).

Из расчета арендной платы за пользование земельным участком к договору аренды N 83/02, действующего с 01.08.2002, усматривается, что КУИ Можайского района и ООО "Карго Транс Можайск" при расчете размера арендной платы за год была применена базовая ставка арендной платы в размере 4 руб. за 1 кв.м в год (т.1 л.д.10).

Дополнительным соглашением от 27.10.2006 к договору аренды земельного участка от 08.08.2002 N 83/02 арендодатель указал иную категорию земельного участка, а также установил новый базовый размер арендной платы в сумме 16,47 руб. за 1 кв.м в год.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора и обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно пункту 7.1 договора аренды земельного участка от 08.08.2002 N 83/02 изменения, дополнения и поправки к условиям настоящего договора аренды действительны при условии, что они оформлены в письменном виде и подписаны уполномоченными представителями сторон по настоящему договору в форме дополнительного соглашения, которое является неотъемлемой частью данного договора и подлежит регистрации в установленном порядке. В случае отказа или уклонения стороны от подписания дополнительного соглашения спор рассматривается в порядке установленном действующим законодательством Российской Федерации.

Изменения в договор аренды N 83/02 в части указания категории спорного земельного участка и базовой ставки арендной платы были внесены арендодателем дополнительным соглашением от 27.10.2006.

Согласно части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Доказательства государственной регистрации в установленном порядке указанного выше дополнительного соглашения от 27.10.2006 к договору аренды от 08.08.2002 N 83/02 суду не представлены, в связи с чем указанное дополнительное соглашение является незаключенным.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца заявил, что имело место не изменение категории земельного участка, а исправление технической ошибки в государственном кадастре недвижимости, что послужило основанием для увеличения базового размера арендной платы.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 22.09.2008 по делу N А41-К1-13531/07 КУИ Можайского района отказано в понуждении ООО "Карго Транс Можайск" к заключению дополнительного соглашения от 27.10.2006 к договору аренды от 08.08.2002 N 83/02. Данным решением суда по делу N А41-К1-13531/07 установлено, что исправление ошибки относительно указания категории земельного участка имело место только 13.11.2007. Вместе с тем, в рамках настоящего дела истец просит взыскать задолженность за период с 4 квартала 2006 года по 4 квартал 2007 года включительно.

Однако, при рассмотрении спора по делу N А41-К1-13531/07 суд, учитывая указания Федерального арбитражного суда Московского округа, содержащиеся в постановлении от 07.06.2008 N КГ-А41/4787-08, установил, что "признание исправления технической ошибкой существенным изменением обстоятельств не согласуется с абз.2 ч.1 ст.451 Гражданского кодекса Российской Федерации, из которой следует, что существенным изменением обстоятельств является такое изменение обстоятельств, при наступлении которых если бы стороны могли их разумно предвидеть, то договор вообще не был бы ими заключен, или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ст.21 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" исправление технических ошибок, допущенных при ведении государственного земельного кадастра, осуществляется в пятидневный срок после их обнаружения. В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технических ошибок может причинить вред либо нарушить законные интересы правообладателей земельных участков или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи в государственном земельном кадастре, такое исправление осуществляется на основании решения суда, арбитражного суда. Информация об исправлении технических ошибок или об отказе в исправлении технических ошибок в пятидневный срок направляется в письменной форме правообладателям земельных участков или третьим лицам, которые полагались на соответствующие записи в государственном земельном кадастре" (т.1 л.д.108).

В материалы дела также не представлено доказательств о направлении обществу информации об исправлении технической ошибки в порядке, установленном названной нормой.

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что в данном случае не может быть применена базовая ставка арендной платы в размере 16,47 руб. за 1 кв.м при расчете арендной платы за спорный период.

Довод истца о том, что спорная сумма арендной платы подлежит взысканию с ответчика без заключения дополнительного соглашения, является несостоятельным поскольку при расчете суммы долга истцом использовалась базовая ставка арендной платы, исчисленная с учетом коэффициента, применяемого при расчете арендной платы за пользование земельным участком, предоставленным из земель поселений, тогда как в спорный период арендуемый ответчиком земельный участок относился к землям промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения.

Кроме того, дополнительное соглашение, не прошедшее государственной регистрации и в понуждении общества к заключению которого отказано судом, содержит условия о распространении своего действия на отношения, возникшие с 01.01.2005, однако данное условие в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только по соглашению сторон, поскольку в судебном порядке договор считается измененным с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для возложения на ответчика обязанности по оплате арендной платы за период с 4 квартала 2006 года по 4 квартал 2007 года в ином размере, чем предусмотрено договором аренды от 08.08.2002 N 83/02, в связи с чем суд первой инстанции неправомерно удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика суммы долга и пени исходя из расчета истца. При этом требование было удовлетворено по взысканию задолженности по арендной плате, начиная с 01.01.2007, а не с 4 квартала 2006 года, как было заявлено в иске. Мотивы отказа в иске в части взыскания арендной платы за 4 квартал 2006 года в решении суда не отражены.

Ответчик уплачивал арендную плату за пользование земельным участком в спорный период исходя из ставки 927 рублей квартал, как и предусмотрено подписанным сторонами и зарегистрированным в установленном порядке договором аренды.

Аналогичная правовая позиция нашла отражение в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 05.05.2009 по делу Арбитражного суда Московской области N А41-11912/08.

В силу изложенного обжалуемое решение суда подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 24 апреля 2009 года по делу N А41-307/09 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

Н.В. Диаковская С.К. Ханашевич