Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2008 г. N 07АП-4595/08

г. Томск

Дело N 07АП-4595/08(А67-870/08)

22 августа 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 августа 2008 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Н.В. Марченко

судей Л.А. Гойник

О.Б. Нагишевой

при ведении протокола судебного заседания судьей О.Б. Нагишевой

при участии:

от истца - Козырева П.Ф., доверенность от 20.08.2008 года,

от ответчика - Нестерова М.В., доверенность от 17.03.2008 года, Филиппенко А.Н., доверенность от 17.03.2008 года,

рассмотрев апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Томмаркет"

на решение Арбитражного суда Томской области от 26 июня 2008 года по делу А67-870/08

по иску Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Томский государственный университет систем управления и радиоэлектроники" к закрытому акционерному обществу "Томмаркет" об изменении условий договора

(судья Какушкина Н.Н.),

установил:

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Томский государственный университет систем управления и радиоэлектроники" (далее - ГОУВПО "ТУСУР") обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к закрытому акционерному обществу "Томмаркет" (далее - ЗАО "Томмаркет") об изменении условий договора аренды нежилых помещений б/н от 28.02.2001 года (номер регистрации 70-01/4п-51/2001-104), а именно:

пункт 2 статьи 4 договора изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы по настоящему договору составляет 678 328, 47 рубля (без учета НДС) за помещения, расположенные на первом этаже здания (из расчета 545, 76 рублей без учета НДС за один квадратный метр) и 274 603, 47 рубля (без учета НДС) за помещения, расположение в подвале (из расчета 397, 46 рубля без учета НДС за один квадратный метр). Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем односторонне, но не чаще, чем один раз в календарном году. Размер арендной платы определяется на основании отчета об оценке объекта, произведенной в порядке, установленном правовыми актами Российской Федерации. Арендодатель обязан направить Арендатору письменное уведомление об изменении размера арендной платы с приложением отчета независимого оценщика. Размер арендной платы изменяется с месяца, следующего за месяцем, в котором произведена оценка".

пункт 3 статьи 4 договора изложить в следующей редакции: "Арендатор не позднее 10 числа каждого текущего месяца обязан перечислять арендную плату на счет "40101810900000010007 УФК по Томской области в ГРКЦ ГУ Банка России по Томской области г. Томск" с указанием в поле получателя наименования, ИНН, КПП и лицевого счета Арендодателя. Реквизиты счета Арендодатель обязан указывать в счетах, выставляемых Арендатору ежемесячно до 5 числа текущего месяца".

пункт 4 статьи 1 договора дополнить предложением следующего содержания: "Площадь предоставляемых Арендатором в субаренду помещений не должна превышать 50 % от арендуемой площади, а арендная плата за помещения, сдаваемые в субаренду, не должна превышать плату, взимаемую по договору аренды".

статью 2 договора дополнить пунктом 7 следующего содержания: "Застраховать недвижимость в пользу Арендодателя на случай риска утраты (гибели), недостачи или повреждения (ущерба), с предъявлением копий страхового полиса (договора страхования) Арендодателю. Условия страхования должны быть согласованы с Арендодателем. Если по договору страхования выплаченное страховое возмещение не покрывает реальный ущерб, причиненный Недвижимости, Арендатор обязан в течение 10 дней, считая со дня получения Арендодателем страхового возмещения, возместить Арендодателю разницу между реальным ущербом и полученным страховым возмещением".

В обоснование исковых требований истец сослался на ст. 451 и п. 2 ст. 452 ГК РФ.

На основании п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ определением суда первой инстанции от 28.04.2008 года производство по делу в части требований истца о дополнении п. 4 ст. 1 и ст. 2 договора аренды федерального имущества от 28.02.2001 г. (N регистрации 70-01/4и-51/2001-104) прекращено.

Решением Арбитражного суда Томской области от 19.06.2008 года исковые требования удовлетворены в части изложения п. 2 ст. 4 договора в предложенной редакции; в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с данным решением, ЗАО "Томмаркет" в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование жалобы указано на несостоятельность вывода суда о наличии условий, предусмотренных ст. 451 ГК РФ для изменения договора. По мнению ответчика, изменение курса рубля по отношению к доллару США нельзя признать обстоятельством, которое стороны не могли предвидеть при заключении договора. Также указано, что судом первой инстанции не принят во внимание факт неприменения к спорным правоотношениям положений ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности", Постановления Правительства РФ "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества". По мнению ответчика, истцом не доказано, что изменение договора повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В отзыве на апелляционную жалобу ГОУВПО "ТУСУР" указало на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, несостоятельность доводов апелляционной жалобы. Истец считает, что, определяя в договоре порядок изменения установленной величины арендной платы, стороны исходили из сложившейся в стране экономической ситуации и не могли предполагать происшедшего изменения курса доллара.

В заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по мотивам, указанным в отзыве на апелляционную жалобу.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со ст.268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 26.06.2008 года, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 28.02.2001 года между ГОУВО "ТУСУР" (арендодатель) и ЗАО "Томмаркет" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений б/н (л.д. 10-15 т.1).

В пункте 6 статьи 1 договора стороны определили срок аренды: с момента государственной регистрации договора по 31.12.2012 год.

Договор зарегистрирован в Томском областном регистрационном центре за N 70-01/4и-151/2001-104 (л.д. 15 т. 3).

Предметом договора являются нежилые помещения общей площадью 1 962, 32 кв.м. (1234, 9 I кв.м. на первом этаже; 727, 42 кв.м. в подвале), находящиеся в здании, расположенном по адресу: г. Томск, пр. Ленина, 46. Конкретный перечень помещений, сдаваемых в аренду, определен в приложении N 1 и N 2, которые является неотъемлемой частью договора.

Указанные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 13.04.2001 года (л.д. 16 т.1).

Дополнительным соглашением N 1 от 10.07.2006 года стороны уточнили предмет договора, указав, что в аренду передаются помещения общей площадью 1 933, 8 кв.м. (1242,9 кв.м. на первом этаже и 690, 9 кв.м. в подвале).

Указанное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Томской области 07.09.2006 года (л.д. 17 т. 3).

Переданные в аренду помещения находятся в федеральной собственности и принадлежат арендодателю на праве оперативного управления, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.10.2006 года (л.д. 6 т. 3).

В пункте 2 раздела 4 договора аренды от 28.02.2001 года стороны установили, что определение ежемесячного размера арендной платы подлежит из расчета: за помещения, расположенные на 1 этаже - 119 руб. (без учета НДС) за 1 кв.м., за помещения, расположенные в подвале - 30 руб. (без учета НДС) за 1 кв.м.

В указанном пункте стороны предусмотрели также порядок изменения установленной величины арендной платы, согласно которому такое увеличение возможно в случае изменения официального курса рубля по отношению к доллару США, установленного ЦБ РФ, по сравнению с курсом, установленным на первое января предыдущего года; размер арендной платы считается измененным пропорционально изменению курса.

Устойчивый рост официального курса рубля по отношению к доллару США, по мнению истца, влечет у него возникновение ущерба, в результате которого он в значительной мере лишается того, на что рассчитывал при заключении договора.

Истцом в адрес ответчика направлены письма N 19/1608 от 06.08.2007 года, N 19/1751 от 31.08.2007 года с предложением внести изменение в договор аренды от 28.01.2001 года (л.д. 18-19, 22 т. 1).

К письму N 19/1751 от 31.08.2007 года истец приложил подписанное им дополнительное соглашение к договору аренды, копию отчета об определении рыночной стоимости имущества. Указанное письмо ответчиком получено (л.д. 22 т. 1).

Ответчик на письмо N 19/1751 от 31.08.2007 года в тридцатидневный срок не ответил, дополнительное соглашение не подписал.

Данное обстоятельство явилось причиной обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в части, а именно, изложив п. 2 ст. 4 договора в предложенной редакции, суд первой инстанции исходил из права истца в порядке п. 1 ст. 451, ст. 614 ГК РФ требовать пересмотра размера арендной платы по договору с учетом того, что арендная плата по договору не изменялась с 2001 года, а также наличия четырех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции считает данные выводы обоснованными.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор согласно п. 2 названной статьи, может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 указанной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии указанных условий.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что в момент заключения договора стороны исходили из того, что установленный в договоре порядок изменения величины арендной платы позволит в течение всего срока действия договора поддерживать размер арендной платы на уровне рыночных цен.

Однако экономическая ситуация в стране изменилась, установленная в договоре методика изменения величины арендной платы не позволяет нивелировать инфляционные процессы и определять арендную плату на уровне рыночных цен.

Указанные обстоятельства подтверждаются, в том числе, самим ответчиком, в письме, направленном в адрес истца (вх. N 17/773 от 14.08.2007 г.).

В данном письме ответчик признает, что предложение истца в части необходимости изменения порядка изменения размера арендной платы носит безусловно разумный и объективный характер (л.д. 20-21 т. 1).

Судом первой инстанции обоснованно отмечено, что на момент рассмотрения настоящего спора рыночная величина арендной платы примерно в 4 раза превысила арендную плату, установленную в договоре, что говорит о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Пунктом 3 Постановления Правительства РФ от 30 июня 1998 г. N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" указано, что заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности (далее - договор аренды), осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

Данные порядок заключения договора установлен Постановлением Правительства РФ от 23.03.2006 N 156 "О внесении изменений в некоторые постановления Правительства РФ по вопросам управления федеральным имуществом и признании утратившим силу постановления Правительства РФ от 3 июля 1998 года N 702".

Вместе с тем, стороны при заключении договора не могли предвидеть, что вследствие принятия указанных изменений Постановления РФ размер арендной платы при аренде федерального имущества подлежит установлению по результатам проведения обязательной оценки.

Отчет ООО "Института оценки собственности и финансовой деятельности", составленный по заказу Территориального управления Минимущества РФ по Томской области сторонами не оспаривался.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что исполнение договора без изменения его условий в значительной степени лишает истца того, на что он правомерно рассчитывал при заключении договора.

Материалами дела подтверждается одновременное наличие четырех условий, указанных в п. 2 ст. 451 ГК РФ, являющихся основанием для изменения или расторжения договора.

Принимая во внимания изложенные обстоятельства, довод апелляционной жалобы о недоказанности условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ, несостоятелен.

Судом первой инстанции обоснованно принят во внимание п. 4 ст. 451 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции также соглашается с тем, что расторжение договора повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях.

Расторжение договора приведет к дополнительным затратам истца на проведение конкурса для заключения нового договора; в период, необходимый для проведения конкурса, истец будет нести убытки в виде неполученных доходов от арендной платы, дополнительных расходов на оценку объекта недвижимости для определения размера арендной платы.

Для ответчика ущерб будет выражаться в неполучении доходов от арендных платежей по договорам субаренды; затрат на заключение и исполнение договоров аренды иных помещений, а также затрат на освобождение арендуемых помещений.

Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела, ответчиком не представлено иных доказательств.

Редакция п. 2 ст. 4 договора аренды от 28.02.2001 года, предложенная истцом, предусматривает изменение арендной платы не чаще, чем один раз в год на основании отчета независимого оценщика об оценке объекта.

Как обоснованно отмечено судом первой инстанции, указанная редакция учитывает требования п. 3 Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 года N 685 "О мерах по обеспечению поступления в Федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества", следуя которому заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

Иная редакция ответчиком не предложена, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что п. 2 ст. 4 подлежит изменению и включению в договор аренды от 28.02.2001 года в редакции, предложенной истцом.

Кроме того, в соответствии со ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Принимая во внимание то, что спорным договором предусмотрен ежегодный пересмотр арендной платы при определенных условиях, а также отказ ответчика подписать соглашение об увеличении размера арендной платы, удовлетворение заявленного истцом требование является правомерным.

Судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно установлены обстоятельства дела, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

При данных обстоятельствах оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции от 26.06.2008 года судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на ответчика.

Руководствуясь ст.110, п.1 ст.269, ст. 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

постановил:

Решение Арбитражного суда Томской области от 26 июня 2008 года по делу А67-870/08 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно - Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

Н.В. Марченко

Судьи

Л.А.Гойник О.Б.Нагишева