Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2011 г. N 11АП-1943/2011.

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2011 г. N 11АП-1943/2011

15 марта 2011 г.

Дело N А65-32553/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 марта 2011 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего председателя суда Ефанова А.А., судей Селиверстовой Н.А., Шадриной О.Е.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "ВАМИН Аксу",

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19 января 2011 года,

по делу N А65-32553/2009 (судья Салимзянов И.Ш.),

по иску общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "ВАМИН Аксу", 423060, РТ, р.п. Аксубаево, ул. Мазилина, 98; 420054, РТ, г. Казань, ул. Лебедева, 4, ИНН: 1633004590, ОГРН: 1051648008455;

к обществу с ограниченной ответственностью "ТехноМетСтрой", 423832, РТ, г. Набережные Челны, а/я 115, ИНН:1639035778; ОГРН: 1071682002040;

при участии третьего лица: Газизова Илдуса Габдулхаевича, 423800, РТ, г. Набережные Челны, пр. Муссы Джалия, д.92, кв.5, ИНН: 165033612190;

об обязании заключить договоры в соответствии с условиями предварительных договоров от 12 мая 2009 года,

при ведении протокола судебного заседания Бесфамильной М.М.,

при участии в судебном заседании:

от истца - представителя Ахметова Л.К., доверенность N 09 от 10.12.2010 г., представителя Садикова Р.Р., доверенность N 33 от 15.12.2010 г.,

от ответчика - представителя Софронова О.Г., доверенность от 11.01.2011 г.,

от третьего лица - не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма "ВАМИН Аксу" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковыми заявлениями к Обществу с ограниченной ответственностью "ТехноМетСтрой" об обязании заключить договоры в соответствии с условиями предварительных договоров от 12 мая 2009 года.

Решениями Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 марта 2010 года по делам N А65-33178/2009 и N А65-32553/2009 исковые требования удовлетворены.

Постановлениями Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03 июня 2010 года решения Арбитражного суда Республики Татарстан отменены, по делам приняты новые судебные акты. В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "ВАМИН Аксу" отказано.

Постановлениями Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 31 августа 2010 года решения от 26 марта 2010 года и постановления от 03 июня 2010 года отменены, дела направлены на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Постановления суда апелляционной инстанции отменены поскольку суд по собственной инициативе признал оспоримые сделки недействительными.

Решения суда первой инстанции признаны судом кассационной инстанции подлежащими отмене, поскольку приняты с нарушением норм материального права и не основаны на полной оценке всех обстоятельств дела.

Судами двух инстанций не оценивались условия предварительных договоров на наличие в них сведений о земельных участках, на которых расположены строения, а также правовой режим их использования ООО "ТехноМетСтрой", суду следовало проверить, подлежали ли совместной продаже спорные здания и земельные участки, и как следствие обязанность сторон указывать в предварительном договоре в обязательном порядке сведения о расположении объекта на соответствующем земельном участке.

В постановлениях кассационной инстанции указано, что предварительные договоры от 12 мая 2009 года не содержат каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом. Следовательно, задаток не может рассматриваться в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору.

Кроме того, пунктом 1.4 предварительного договора предусмотрено, что основной договор стороны обязуются заключить в течение 10 дней с момента оформления права собственности в регистрирующем органе, а поскольку исчисление установленного срока (10 дней) поставлено в зависимость от события, которое может и не наступить, такой срок в соответствии с абзацем 2 пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации считается неопределенным, а основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Оценивая спорные правоотношения суду первой инстанции, следовало проверить, не прекращены ли обязательства, предусмотренные предварительным договором, с учетом требований пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19 октября 2010 года объединены однородные дела N А65-33178/2009 и N А65-32553/2009 по иску ООО "Агрофирма "ВАМИН Аксу" к ООО "ТехноМетСтрой" об обязании заключить договоры в соответствии с условиями предварительных договоров от 12 мая 2009 года для совместного их рассмотрения в одно производство, присвоив им номер А65-32553/2009.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13 декабря 2010 года на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Газизов Илдус Габдулхаевич привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19 января 2011 года в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "ВАМИН Аксу" отказано.

Общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма "ВАМИН Аксу", не согласившись с решением арбитражного суда первой инстанции, подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, так как оно является незаконным и необоснованным. По мнению заявителя апелляционной жалобы при вынесении решения суд не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела и не применил закон, подлежащий применению, нарушил нормы материального и процессуального права.

Заявитель апелляционной жалобы считает договоры купли-продажи ответчика с третьим лицом ничтожными, так как указанные договоры заключены ответчиком после подачи истцом исковых заявлений и представлены в суд только при новом рассмотрении дела. Также указанные сделки, по мнению заявителя апелляционной жалобы, являются мнимыми, поскольку не зарегистрирован переход права собственности на объекты недвижимости и отсутствует факт оплаты по договорам, заключенным с третьим лицом.

В судебном заседании представители заявителя апелляционной жалобы настаивали на доводах апелляционной жалобы, просили отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика отзыв на апелляционную жалобу не представил, в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Третье лицо извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Как следует из материалов дела, 12 мая 2009 года между ООО "ТехноМетСтрой" (Продавец) и ООО "ВАМИН Аксу" (Покупатель) были подписаны предварительные договоры купли-продажи недвижимого имущества:

- здания коровника, общей площадью 1350 кв.м., литер А, кадастровый номер 16:03:050701:0116:92:204:002:000000300;

- здания коровника, площадью 1319,7 кв.м., литер В, кадастровый номер 16:03:050701:0117:92:204:002:000000280;

- здания коровника, площадью 1277,3 кв.м., литер А, кадастровый номер 16:03:050701:0115:92:204:002:000000290 (т.1, л.д. 5-6),

- здания зерносклада общей площадью 497,7 кв.м., литер В, кадастровый (условный) N 16-16-03/010/2008-287,

- здания коровника общей площадью 1530,7 кв.м., литер Д, кадастровый (условный) N 16-16-03/010/2008-286,

- здания коровника общей площадью 678 кв.м., литер А, кадастровый (условный) N 16-16-03/010/2008-288,

- здание автогаража общей площадью 1097,2 кв.м., литер Б, кадастровый (условный) N 16-16-03010/2008-285(т.2, л.д. 5-6).

Недвижимое имущество расположено по адресу: Республика Татарстан, Аксубаевский район, с. Сунчелеево.

В соответствии с предварительными договорами стороны обязались заключить в будущем договоры купли-продажи указанного недвижимого имущества в течение 10 дней с момента регистрации Продавцом права собственности на имущество в УФРС по Республике Татарстан.

Платежными поручениями от 25 июня 2009 года N 102 и от 14 сентября 2009 года N 162 подтверждается факт оплаты ООО "ВАМИН Аксу" по предварительному договору (т.2, л.д.23-24).

ООО "ТехноМетСтрой" зарегистрировало право собственности на недвижимое имущество, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28 сентября 2009 года и от 11 ноября 2009 года (т.1,л.д.9-11, т.2, л.д. 9-11).

После получения сведений о регистрации за ответчиком права собственности, истец направил ответчику проекты договоров купли-продажи (т.1, л.д.16-22, т.2, л.д.15-21), однако не получив ответ, истец, в соответствии с пунктом 4 предварительного договора, обратился в арбитражный суд.

В предварительном договоре стороны указали для заключения основного договора десятидневный срок с момента оформления права собственности ООО "ТехноМетСтрой" на недвижимое имущество в УФРС. Однако согласно статьи 190 Гражданского Кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Но государственная регистрации права собственности не является событием, которое должно неизбежно наступить, в связи с чем, указанный в предварительном договоре срок не может считаться установленным. В соответствии с пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок, в который стороны обязуются заключить основной договор в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Истец направил ответчику проекты договоров купли-продажи 01 октября 2009 года, что соответствует установленному законодательством сроку. Обязательства сторон, обусловленные предварительным договором, на момент подачи искового заявления 13 ноября 2009 года также прекращены не были.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Содержащиеся в пункте 1.2 предварительных договоров сведения о земельных участках, на которых располагаются спорные объекты недвижимости, не позволяют идентифицировать его объект. Косвенные обстоятельства, указанные в предварительном договоре (ссылки на протокол о результатах торгов, договоры купли-продажи), не являются доказательством соблюдения сторонами требований, установленных в статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации о конкретном указании в договоре его предмета. Аналогичная правовая позиция выражена в Постановлении Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 27 апреля 2002 N 1101/01.

Отсутствие существенного условия договора купли-продажи недвижимости о его предмете свидетельствует о его недействительности. Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Кроме того, при новом рассмотрении Арбитражным судом первой инстанции установлено, что 11 февраля 2010 года между ООО "ТехноМетСтрой" (продавец) и Газизовым И.Г. (покупателем) были подписаны договоры купли-продажи имущества (т.3, л.д.66-86), во исполнение условий которых ООО "ТехноМетСтрой" передало Газизову И.Г. спорное недвижимое имущество.

Поскольку имущество, в отношении которого и ООО "ВАМИН Аксу" просит обязать ООО "ТехноМетСтрой" заключить договор купли-продажи, передано по договору, заключенному ответчиком с третьим лицом, то заявленное требование об обязании ответчика заключить договоры купли-продажи не подлежит удовлетворению.

Довод заявителя апелляционной жалобы о ничтожности договоров купли-продажи, заключенных ООО "ТехноМетСтрой" и Газизовым И.Г., поскольку у ООО "ТехноМетСтрой" имелось неисполненное обязательство по заключению договора купли-продажи, установленное в предварительных договорах от 12 мая 2009 года, не состоятелен. Неисполнение условий предварительного договора не может рассматриваться как основание для признания договора купли-продажи недействительным, поскольку § 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующий недействительность сделок, не содержит такого основания недействительности, как несоответствие сделки условиям другой сделки. К спорным правоотношениям не подлежит применению ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

В соответствии со статьями 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве последствия неисполнения обязательства заключенного договора на условиях предварительного договора у стороны возникает право требовать понуждения уклоняющейся стороны заключить договор и право на возмещение причиненных этим убытков.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 3 Информационного письма N 21 от 13.11.1997 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", договор купли - продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности согласно пункту 1 статьи 433 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом (пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). В судебном заседании представитель ответчика также пояснил, что им предпринимались попытки регистрации перехода права собственности, однако регистрационная служба документы не приняла.

Кроме того, на довод заявителя апелляционной жалобы о мнимых сделках, в решении суда первой инстанции обосновано указано на то, что договоры купли-продажи с Газизовым И.Г. не оспорены и недействительными не признаны.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "ВАМИН Аксу" об обязании Общества с ограниченной ответственностью "ТехноМетСтрой" заключить договоры в соответствии с условиями предварительных договоров.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19 января 2011 года по делу N А65-32553/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через Арбитражный суд Республики Татарстан.

Председательствующий

А.А. Ефанов

Судьи

Н.А. Селиверстова О.Е. Шадрина