Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 мая 2006 г. N КГ-А41/4404-06-2 Суд признал недействительными договоры аренды земельного участка, поскольку при их заключении был нарушен установленный порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной собственности, не были проведены торги по продаже права на заключение договора аренды спорного участка (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 29 мая 2006 г. N КГ-А41/4404-06-2
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2006 г.

По данному делу см. также:

постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 8 апреля 2008 г. N КГ-А41/2510-08-П,

определение Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 мая 2006 г. N КГ-А41/4404-06-1

Администрация Химкинского района Московской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Принт.Капитал" (далее - ООО "Принт.Капитал"), с учетом уточнения требований, о признании недействительными договоров аренды земельного участка от 25.12.2001 г. N 181, от 20.11.2002 г. N 170, от 05.11.2003 г. N 285 и применении последствий их недействительности в виде обязания ответчика прекратить осуществление строительных работ на земельном участке площадью 8,3 га, расположенном по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Совхозная, мкр. Левобережный и обязании ответчика освободить земельный участок.

Иск заявлен на основании ст.ст. 167, 168, 174 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В обоснование исковых требований указывалось на то, что при заключении оспариваемых договоров Администрацией не соблюдены ограничения по распоряжению землями, находящимися в государственной неразграниченной собственности, установленные Законом Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-03 в редакции закона от 11.10.2001 г. N 151/2001-03, в части размера земельного участка, самостоятельное распоряжение которым вправе осуществлять орган местного самоуправления. Истец также указал на то, что передача земельного участка в аренду в нарушение требований Постановления Правительства РФ от 05.01.1998 г. N 2 и Указа Президента РФ от 26.11.1997 г. N 1263 произведена без проведения торгов. Кроме того, истец сослался на заключение договора от 05.11.2003 г. N 285 от имени Администрации неуполномоченным лицом - первым заместителем Главы Администрации.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Мираж-Плюс" (далее - ООО "Мираж-Плюс").

Решением от 09.11.2005 г., оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 29.03.2006 г., в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что оспариваемые договоры в связи с наличием в них условий о пролонгации оформляют одну сделку, доказательств несоответствия которой требованиям закона не представлено. При этом суды указали, что Администрация правомерно распорядилась земельным участком, поскольку на момент принятия Главой Химкинского района постановления от 01.08.2001 г. N 598 о передаче земельного участка в аренду Законом Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-03 не были установлены ограничения в отношении размера земельного участка, которым вправе распоряжаться орган местного самоуправления, а в соответствии с действовавшим Земельным кодексом РСФСР проведение торгов не требовалось. Суды посчитали, что установленное Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), вступившим в силу после издания указанного постановления, требование о проведении торгов при заключении договора аренды не подлежит применению к оспариваемой сделке. В отношении требования о признании оспариваемой сделки недействительной по мотиву отсутствия у лица, заключившего ее от имени Администрации, соответствующих полномочий, суды указали на пропуск истцом годичного срока исковой давности.

В кассационной жалобе Администрация просит указанные судебные акты отменить, иск удовлетворить. В обоснование жалобы заявитель ссылается на неправильное применение судами земельного законодательства, действовавшего на момент издания Главой Администрации постановления от 01.08.2001 г. N 598 о передаче земельного участка в аренду и заключения оспариваемых договоров. По мнению заявителя, постановление и оспариваемые договоры не соответствуют требованиям Постановления Правительства РФ от 05.01.1998 г. N 2 и Указа Президента РФ от 26.11.1997 г. N 1263 об обязательном проведении торгов при передаче в аренду земельных участков для застройки, ст.ст. 27-29 Земельного кодекса РСФСР об обязательном предварительном согласовании места размещения объекта при предоставлении земельных участков, Закону РСФСР от 19.12.1991 г. N 2060-1 "Об охране окружающей природной среды" об обязательном положительном заключении экологической экспертизы. Заявитель указывает на ошибочность выводов судов о том, что ограничения размера земельных участков, которыми были вправе распоряжаться органы местного самоуправления, на момент заключения оспариваемых договоров, не были установлены.

В отзыве ООО "Принт.Капитал" просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения. Ответчик ссылается на правомерность выводов судов о том, что оспариваемые договоры не являются самостоятельными сделками, что на момент принятия Главой Химкинского района постановления о передаче земельного участка в аренду ограничений по распоряжению землей установлено не было, в том числе не требовалось проводить торги и что до разграничения государственной собственности на землю Администрация является уполномоченным органом по распоряжению землей городского поселения по своему усмотрению без согласования с исполнительным органом власти Московской области.

В отзыве ООО "Мираж-Плюс" также просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на ошибочность и необоснованность изложенных в ней доводов и правильность применения судами норм материального права.

В заседании суда кассационной инстанции представители Администрации поддержали доводы жалобы. Представители ООО "Принт.Капитал" и ООО "Мираж-Плюс" возражали против удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в отзывах.

Изучив доводы жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как установлено судами, постановлением Главы Химкинского района от 01.08.2001 г. N 598 ООО "Мираж-Плюс" предоставлен в аренду земельный участок площадью 8,3 га для застройки жилого квартала в городе Химки по улице Совхозная в микрорайоне Левобережный.

На основании данного постановления между Администрацией и ООО "Мираж-Плюс" заключен договор от 25.12.2001 г. N 181 на аренду указанного земельного участка на срок 11 месяцев.

Распоряжением Главы Химкинского района от 22.03.2002 г. N 220-р был закреплен переход прав по указанному договору от ООО "Мираж-Плюс" к ООО "Принт.Капитал".

По истечении срока действия договора между Администрацией и ООО "Принт.Капитал" заключен новый договор аренды от 20.11.2002 г. N 170 на тот же объект со сроком действия 11 месяцев, по истечении которого заключен еще один договор от 05.11.2003 г. N 285 на тот же срок.

Полагая, что при заключении указанных договоров были нарушены требования земельного законодательства, Администрация обратилась с настоящим иском.

Принимая решение об отказе в удовлетворении иска, суды исходили из того, что оспариваемые договоры, ввиду наличия в них условий о пролонгации, не могут рассматриваться в качестве самостоятельных договоров, а оформляют одну сделку. Суды указали, что до разграничения государственной собственности на землю Администрация управомочена на распоряжение земельными участками, в том числе посредством сдачи в аренду. Поскольку на момент принятия Главой Химкинского района постановления от 01.08.2001 г. N 598 о передаче земельного участка в аренду Законом Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-03 не были установлены ограничения в отношении размера земельного участка, которым вправе распоряжаться орган местного самоуправления, и в соответствии с действовавшим Земельным кодексом РСФСР проведение торгов не требовалось, суды пришли к выводу о соответствии оспариваемой сделки требованиям закона. При этом суды указали на то, что установленное ЗК РФ, вступившим в силу после издания вышеуказанного постановления, требование о проведении торгов при заключении договора аренды не подлежит применению к оспариваемой сделке.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с указанными выводами.

Пролонгация договора возможна путем изменения его условия о сроке действия, а не посредством заключения отдельного договора с иными существенными условиями (ст.ст. 432, 450, 452 ГК РФ). Так, в договоре аренды от 20.11.2002 г. N 170 по отношению к договору от 25.12.2001 г. N 181 сторонами установлен иной размер арендной платы, что в силу п. 4 ст. 22 ЗК РФ является существенным условием договора аренды земельного участка. При таких обстоятельствах суды пришли к необоснованному выводу о том, что оспариваемые договоры аренды оформляют одну сделку и не могут рассматриваться в качестве самостоятельных договоров.

В связи с этим, суд кассационной инстанции считает ошибочными выводы судов о том, что при заключении договоров от 20.11.2002 г. N 170, от 05.11.2003 г. N 285 не требовалось соблюдение процедур передачи в аренду земельного участка для строительства, установленных ст.ст. 30, 32, 38 ЗК РФ.

Учитывая, что при заключении данных договоров установленный ЗК РФ порядок не был соблюден, а именно, исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления не было принято решение о предоставлении земельного участка для строительства, не определено разрешенное использование земельного участка, не было принято решение о проведении торгов и торги не проведены, договоры не могут быть признаны соответствующими требованиям законодательства.

Также суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов о том, что не требовалось проведения торгов и при передаче в аренду земельного участка по договору от 25.12.2001 г. N 181.

В соответствии с Указом Президента РФ от 26.11.1997 г. N 1263 "О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды" передача земельных участков в аренду под застройку осуществляется с проведением торгов (аукционов, конкурсов). Во исполнение данного Указа Постановлением Правительства РФ от 05.01.1998 г. N 2 утвержден порядок проведения торгов (аукционов, конкурсов). Положениями Закона Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-03 в редакции закона от 11.10.2001 г. N 151/2001-03 также предусмотрено требование о передаче главами муниципальных образований в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, посредством проведения торгов.

Поскольку указанные нормы при принятии Главой Химкинского района постановления от 01.08.2001 г. N 598 и при заключении договора от 25.12.2001 г. N 181 не были соблюдены, данный договор также не может быть признан соответствующим требованиям закона.

Выводы судов о том, что договор от 25.12.2001 г. N 181 заключен при отсутствии установленных законодательством ограничений в отношении размера земельного участка, которым вправе распоряжаться орган местного самоуправления, поскольку на момент принятия Главой Химкинского района постановления от 01.08.2001 г. N 598 Закон Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-03 каких либо ограничений не содержал, не могут быть признаны правомерными.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным с момента достижения сторонами в требуемой форме соглашения по всем существенным условиям договора.

В силу действующего на момент заключения договора от 25.12.2001 г. N 181 Закона Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-03 в редакции Закона от 11.10.2001 г. N 151/2001-03 органы местного муниципальных образований Московской области вправе предоставлять земельные участки, находящиеся в государственной собственности, для осуществления предпринимательской и коммерческой деятельности, площадь которых не превышает 3 га.

Впоследствии постановлением Правительства Московской области от 02.04.2003 г. N 163/11 данный лимит для Химкинского района установлен в 0,5 га.

Между тем, при заключении оспариваемых договоров указанные требования были нарушены, в аренду передан участок площадью 8,3 га.

Выводы судов о том, что Администрация правомерно распорядилась земельным участком, поскольку какие-либо ограничения, установленные законодательством Московской области, при отсутствии разграничения государственной собственности на землю и недоказанности отнесения земельного участка к государственной собственности, не применяются, ошибочны.

В соответствии с п. 2 ст. 214 ГК РФ земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

Доказательств нахождения переданного в аренду земельного участка в муниципальной собственности или наличия оснований отнесения его к таковой в материалах дела не представлено. Напротив, решением Химкинского городского суда от 30.09.-01.10.2003 г. признано недействительным решение Совета депутатов Химкинского района Московской области от 15.09.2000 г. N 38/2 о праве муниципальной собственности на землю в пределах границ Химкинского района.

В связи с этим распоряжение земельным участком до разграничения государственной собственности на землю должно было осуществляться Администрацией в пределах ее полномочий с учетом соответствующих ограничений и порядка, установленных законодательством Российской Федерации и Московской области.

Поскольку при сдаче в аренду земельного участка были нарушены установленные вышеуказанными положениями закона требования о проведении торгов и ограничения в отношении размера земельного участка, которым вправе была распорядиться Администрация, а также не соблюдены процедуры передачи в аренду земельного участка для строительства, установленные ст.ст. 30, 32, 38 ЗК РФ, оспариваемые договоры суд кассационной инстанции считает ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ как не соответствующие требованиям закона.

Учитывая, что судами по требованию о признании оспариваемых договоров недействительными установлены все фактические обстоятельства, однако к данным обстоятельствам неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции считает возможным на основании п. 2 ч. 1 ст. 287 АПК РФ вынести решение об удовлетворении иска в части требования о признании договоров аренды от 25.12.2001 г. N 181, от 20.11.2002 г. N 170, от 05.11.2003 г. N 285 недействительными.

Поскольку судами требование о применении последствий недействительности оспариваемых договоров по существу не рассмотрено, обжалуемые судебные акты в этой части подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 АПК РФ, суд постановил:

решение от 09.11.2005 г. Арбитражного суда Московской области, постановление от 29.03.2006 г. Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-К1-6585/05 отменить.

Признать недействительными (ничтожными) договоры аренды N 181 от 25.12.2001 г., N 170 от 20.11.2000 г., N 285 от 05.11.2003 г., заключенные между Администрацией Химкинского района Московской области и ООО "Принт.Капитал", в части применения последствий недействительности (ничтожности) сделки, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции.