Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 30 мая 2006 г. N КГ-А40/4484-06 Суд отказал в признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, поскольку оспариваемый договор не может рассматриваться как притворная сделка, прикрывающая куплю-продажу земельного участка, учитывая, что спорный участок по договору не передавался и находится в государственной собственности (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 30 мая 2006 г. N КГ-А40/4484-06
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2006 г.

Некоммерческое партнерство "Спортивный центр "Восточный" (далее - НП "Спортивный центр "Восточный") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Строй Инвест" (далее - ООО "Строй Инвест"), Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Москве (далее - ГУ ФРС по Москве) о признании недействительным зарегистрированного права ООО "Строй Инвест" на стадион с трибунами и мачтами освещения, расположенный по адресу г. Москва, Аллея первой маевки, д. 3, coop. 1, общей площадью 13402 кв.м., инвентарный номер 45:268:001:000000890:8001, запись о котором сделана ГУ ФРС по Москве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП) от 17.03.05 N 77-77-12/005/2005-10 на основании договора купли продажи от 10.02.05.

К участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Департамент земельных ресурсов г. Москвы и Открытое акционерное общество "Фрезер" (далее - ОАО "Фрезер").

В порядке статьи 49 АПК РФ суд первой инстанции удовлетворил ходатайство истца об изменении предмета спора, который просил признать ничтожной притворную сделку купли-продажи недвижимого имущества от 10.02.05, заключенную между ОАО "Фрезер" и ООО "Строй Инвест", имеющую цель прикрыть договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, Аллея первой маевки, вл. 3, общей площадью 13402,5 кв.м.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 5 декабря 2005 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2006 года N 09АП-16074/05-ГК по делу N А40-43714/05-21-180, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд первой инстанции исходил из условий спорного договора купли-продажи, содержащие только передачу сооружений, а также указание на необходимость оформления земельного участка в соответствии с действующим законодательством. В связи с чем суд первой-инстанции пришел к выводу, что спорная сделка не является притворной, так как направлена на достижение определенного правового результата и исполнена сторонами. Продажа и передача земельного участка спорной сделкой не предусматривалась. Кроме того, суд первой инстанции не согласился с доводами истца о ничтожности сделки приватизации и отсутствием в связи с этим у ОАО "Фрезер" права собственности на спорное имущество, поскольку сделка приватизации не была оспорена в установленном порядке.

Суд апелляционной инстанции указанное решение оставил в силе, с подтверждением выводов, содержащихся в нем. Дополнительно указал, что основания возникновения права собственности в процессе приватизации на сооружения у продавца - ОАО "Фрезер" не оспаривались и не могут оцениваться при рассмотрении настоящего спора. При этом суд апелляционной инстанции сослался на пункт 2 статьи 30 Закона РСФСР от 03.07.91 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР", действовавшего на момент приватизации государственного предприятия "Фрезер", в соответствии с которым сделки приватизации, заключенные с нарушением этого закона, признаются недействительными в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, на основании чего, суд апелляционной инстанции посчитал, что оспариваемая сделка законна, до тех пор, пока обратное не будет установлена судом и указал, что оспоримая сделка может быть признана недействительной только по иску ограниченного круга заинтересованных лиц, названных в главе 9 ГК РФ, но не по инициативе суда.

Также, суд апелляционной инстанции, установив что договор аренды спорного земельного участка, заключенный между истцом и Московским земельным комитетом (правопредшественник Департамента земельных ресурсов г. Москвы), был расторгнут в установленном порядке, посчитал, что оспариваемая сделка не нарушает права и законные интересы истца, которые в соответствии со статьей 4 АПК РФ подлежат судебной защите при рассмотрении настоящего спора.

На указанные судебные акты НП "Спортивный центр "Восточный" подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об их отмене и передаче дела на новое рассмотрение.

Заявитель кассационной жалобы считает, что выводы, содержащиеся в судебных актах, противоречат фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В частности, вывод судов о том, что ОАО "Фрезер" приобрело право собственности на продаваемые объекты недвижимости в ходе приватизации и что эта сделка является оспоримой, не соответствует закону и установленным по делу фактическим обстоятельствам, так как сделки по приватизации государственного имущества могут быть оспоримыми или ничтожными в зависимости от оснований признания их недействительными. Суды не исследовали эти обстоятельства и не установили правомерность приобретения ОАО "Фрезер" спорных объектов в ходе приватизации.

Заявитель полагает, что исключительное право на приватизацию земельных участков в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеют лица, в собственности которых находятся здания, строения, сооружения, в связи с чем оспариваемый договор купли-продажи стадиона с трибунами и матчами, а также теннисные корты и ограждения, которые, по мнению заявителя, не являются недвижимым имуществом, по сути, прикрывает договор купли-продажи земельного участка и является ничтожной сделкой. На момент продажи этих объектов земельный участок находился у истца на праве аренды с целью осуществления разработки проектной документации и строительства спортивно-оздоровительного комплекса. Всем этим обстоятельствам суды не дали оценки, в связи с чем приняли, по мнению заявителя, незаконные судебные акты, которые просил отменить

Надлежаще извещенный о времени и месте судебного разбирательства: ОАО "Фрезер" представителя в судебное заседание не направил. Суд кассационной инстанции, с учетом мнения участвовавших в судебном заседании представителей других у частников процесса и в соответствии с частью 5 статьи 156 АПК РФ, определился рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие представителя ОАО "Фрезер".

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено, что ООО "Строй Инвест" приобрело у ОАО "Фрезер" по договору купли-продажи от 10.02.05 объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, Аллея первой маевки, вл. 3, в состав которого входит: 1) сооружение 1 - стадион с трибунами и мачтами освещения, состоящий из футбольного поля, литер А, площадью покрытия 12750 кв.м., трибун, литер Б, площадью 652,5 кв.м.; 2) сооружение 2 - баскетбольно-волейбольная площадка, общей площадью 1053,75 кв.м, инвентарный номер 00001004; 3) сооружение 3 - теннисный корт, общей площадью, общей площадью 1293,75 кв.м., инвентарный номер 00001048; 4) сооружение 4 - теннисный корт, общей площадью 2342 кв.м., инвентарный номер 00001049; 5) сооружение 5 - ограждение, инвентарный номер 00061005; 6) сооружение 6 - подсобное, площадью 5 кв.м., инвентарный номер 00001002 и по акту приема-передачи от 14.02.05 их приняло.

Право собственности ООО "Строй Инвест" на указанные сооружения было зарегистрировано в государственном реестре, о чем ГУ ФРС выдало свидетельство от 17.03.05 N 77АВ534166.

Земельный участок, на котором расположены продаваемые сооружения по договору купли-продажи от 10.02.05 согласно распоряжению Исполкома Моссовета N 248 от 28.01.61 был закреплен за заводом "Фрезер" и впоследствии постановлением Правительства Москвы N 110 от 18.02.97 данное распоряжение отменено, а земельный участок изъят.

Также суды установили, что продажа и передача земельного участка по договору купли-продажи от 10.02.05 и акту приема-передачи, сторонами не производилась и согласно пункту 3 указанного договора, стороны оговорили, что земельный участок, необходимый для функционального использования приобретаемых сооружений, подлежит оформлению и регистрации в установленном порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Согласно части 2 статьи 170 ГК РФ, сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, ничтожна, то есть эта сделка не направлена на возникновение вытекающих из нее правовых последствий. К сделке, которую стороны действительно имели в виду с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, давая оценку спорному договору купли-продажи и применял данную норму права, суды правильно определили предмет доказывания, в который входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который стороны имели в виду при заключении договора. В данном случае между ОАО "Фрезер" и ООО "Строй Инвест" в соответствии с договором купли-продажи от 10.02.05 по акту приема-передачи от 14.02.05 были переданы только сооружения и впоследствии зарегистрированы на праве собственности ООО "Строй Инвест", продажа и передача земельного участка по спорному договору сторонами не производилась.

Довод заявителя о том, что статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков для граждан и юридических лиц, имеющих в собственности здания, строения, сооружения, в связи с чем договор купли-продажи сооружений от 10.02.05 прикрывает сделку купли-продажи земли, не основан на материалах дела.

Как установлено судами, спорный земельный участок Постановлением Правительства Москвы N 110 от 18.02.97 был изъят у ОАО "Фрезер". В процессе приватизации завода "Фрезер" был приобретен имущественный комплекс, но не земельный участок, который по настоящее время находится в собственности у государства.

Порядок изъятия и предоставления земельных участков, относящихся к государственной и муниципальной собственности, установлен Земельным кодексом Российской Федерации. Решение о предоставлении земельного участка в собственность принимается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции (статья 29).

Суды, дав оценку договору купли-продажи от 10.02.05 на предмет его притворности, правильно применили пункт 2 статьи 170 ГК РФ и обосновано отказали в иске.

Вместе с тем нельзя согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии у него оснований для проверки законности сделки приватизации спорных объектов, поскольку она не была оспорена в установленном порядке, а также выводом суда апелляционной инстанции о том, что договор купли-продажи от 10.02.05 является оспоримой сделкой и может быть признан недействительным только по иску ограниченного круга заинтересованных лиц указанных в главе 9 ГК РФ, но не по инициативе суда.

В силу статей 166-168 ГК РФ сделки в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми. В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее судом.

Таким образом, прежде чем отнести сделку к оспоримой или ничтожной, суд должен исследовать основания признания ее недействительной, чего судом первой и апелляционной инстанции сделано не было.

Ошибочными являются и выводы суда апелляционной инстанции о том, что на момент рассмотрения настоящего спора договор аренды земельного участка, на котором расположены продаваемые сооружения, заключенный с истцом и Московским земельным комитетом, был расторгнут Департаментом земельных ресурсов в установленном порядке и об отсутствии у истца права на предъявление требования о признании сделки недействительной, поскольку данный вывод опровергается материалами дела.

Из материалов дела следует, что на момент подачи искового заявления действовал договор аренды земельного участка N М-03-505987 от 25.03.04, заключенный между Московским земельным комитетом и истцом, поэтому истец, как заинтересованное лицо, вправе был обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав.

Вместе с тем для удовлетворения предъявленного истцом требования необходимо установить факт владения земельным участком и нарушения прав истца со стороны ответчиков на момент рассмотрения спора.

На момент принятия решения договор аренды земельного участка, заключенный истцом и Департаментом земельных ресурсов г. Москвы, прекратил свое действие, истец не являлся стороной по оспариваемой сделке, она не устанавливает каких-либо прав и обязанностей в отношении истца и в связи с чем не затрагивает его интересов, не влечет для него применение последствий согласно пункту 2 статьи 166 ГК РФ, поэтому заявленный иск не может восстановить нарушенные права истца. В связи с чем, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

В ходе судебного заседания ООО "Строй Инвест" было заявлено ходатайство о взыскании с истца судебных расходов в размере 75 000 рублей в счет оплаты услуг адвоката по соглашению б/н от 03.08.05. В подтверждение ООО "Строй Инвест" было представлено платежное поручение N 1 от 18.05.06 о перечислении указанной суммы и акт сдачи-приемки выполненных работ и оказанных услуг по соглашению б/н от 03.08.05.

Суд кассационной инстанции исходя из того, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а расходы на оплату услуг представителя понесло лицо, в пользу которого принят судебный акт, определился в соответствии с частью 2, частью 5 статьи 110, 112 АПК РФ взыскать 75000 рублей с истца в пользу ответчика.

Руководствуясь статьями. 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 5 декабря 2005 года Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 22 февраля 2006 года N 09АП-16074/05-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-43714/05-21-180 оставить без изменения, кассационную жалобу Некоммерческого партнерства "Спортивный центр "Восточный" - без удовлетворения.

Взыскать с Некоммерческого партнерства "Спортивный центр "Восточный" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест" 75000 (семьдесят пять тысяч) рублей судебных расходов.