Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2008 г. N 07АП-1118/08

г. Томск

Дело N 07АП-1118/08

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2008 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 марта 2008 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего - судьи Солодилов А. В.

судей: Кулеш Т.А., Залевской Е.А.

при ведении протокола судебного заседания судьей Кулеш Т.А.

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "ИСК "Чернобыль-Инвест": Сафарметов А.Р., дов. N 29 от 12.12.2007г.

от ответчика - Администрации г. Томска: Севергина Я.В., дов. N 2155 от 29.06.2007г.

от ответчика - Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Томска: не явился (извещен),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ИСК "Чернобыль-Инвест"

на Решение суда первой инстанцииАрбитражный суд Томской области от 17.01.2008г. (судья Захаров О.В.)

по делу N А67-5321/07

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ИСК "Чернобыль-Инвест"

к Администрация г.Томска, Департамент строительства и архитектуры Администрации г.Томска

о признании недействительными письма Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Томска N 1716 от 10.09.2007 года и письма Администрации г. Томска N1919з от 21.12.2007 года

УСТАНОВИЛ

Решением Арбитражного суда Томской области от 17.01.2008г. обществу с ограниченной ответственностью "ИСК "Чернобыль - Инвест" (далее - ООО "ИСК "Чернобыль-Инвест", апеллянт, общество) отказано в удовлетворении заявления к Администрации г. Томска и Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации г. Томска о признании недействительными письма Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Томска N 1716 от 10.09.2007 года и письма Администрации г. Томска N 1919з от 21.12.2007 года, проверенных на соответствие Земельному Кодексу РФ (далее - ЗК РФ), Федеральному закону "О введении в действие Земельного Кодекса РФ" от 25.10.2001 года N 137 - ФЗ с изменениями и дополнениями, Федеральному закону "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" от 29.12.2004 года N 191 - ФЗ, Уставу города Томска, Закону Томской области " О местном самоуправлении в Томской области " от 25.07.1996 года с последующими изменениями, Федеральному закону "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" от 28.08.1995 года N 154 - ФЗ с последующими изменениями, Закону Томской области "О предоставлении и изъятии земельных участков в Томской области" от 4.10.2002 года N 74 - 03, а также о возложении обязанности на Администрацию г. Томска по устранению допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "ИСК "Чернобыль - Инвест" путем внесения в постановление мэра г. Томска N 561з от 28.02.2007 года дополнений в п. 1 точного наименования объекта строительства "для комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства микрорайона Родник".

Не согласившись с решением арбитражного суда первой инстанции, общество подало апелляционную жалобу, в которой просит суд апелляционной инстанции отменить решение Арбитражного суда Томской области от 17.01. 2008 г. и вынести новое решение об удовлетворении требований заявителя в полном объеме. В обоснование жалобы апеллянт указывает на следующие обстоятельства.

Апеллянт указывает на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, на неправильное применение норм материального права. Выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку инвестиционный проект включает в себя строительство объектов жилого и общественного назначения, строительство объектов инженерной инфраструктуры, что в соответствии со ст. 30.2 ЗК РФ предполагает комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства. Кроме того, непосредственно строительству предшествует разработка документации по планировке территории - разработка проекта застройки, что в соответствии со ст.30.2 ЗК РФ является обязательным элементом комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

Податель жалобы указывает на то, что в решении суд первой инстанции не рассмотрел вопрос о возможности предоставления данного земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании постановления Мэра г. Томска N 561з от 28.02.2007г. без проведения аукциона.

В обжалуемом решении суд не дал никакой оценки доводам апеллянта и обстоятельствам, подтверждающим указанные доводы относительно следующего: согласно п.4.5. Положения "О порядке предоставления земельных участков для строительства, предпроектной и проектной подготовки строительства объектов недвижимости на территории г. Томска" принятое Решением Томской городской Думы от 31.08.2004г. N 704 (далее - Положение N 704) в течение срока действия постановления Мэра г. Томска о предварительном согласовании места размещения объекта, застройщик обязан разработать проектную документацию на строительство объекта в порядке и составе, установленными действующими нормами и правилам, архитектурно-планировочным заданием и провести государственную экспертизу проектной документации, предоставить проектную документацию на согласование в департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Томска. В соответствии с п.4.6, 4.7 Положения N 704 неисполнение застройщиком требований, указанных в п.4.5. является основанием для отказа в предоставлении земельного участка для строительства. Застройщик, исполнивший требования п.4.5., при наличии решения о согласовании проектной документации обращается с заявлением о предоставлении земельного участка.

На основании указанных норм Положения следует, что для принятия решения о предоставлении земельного участка для жилищного строительства необходимо наличие согласованной проектной документации.

При принятии решения о предоставлении земельного участка на основании постановления Мэра г. Томска N 561з от 28.02.2007г. у ООО "ИСК "Чернобыль-Инвест" отсутствовала согласованная проектная документация, разрабатывался проект застройки жилого микрорайона, на основе которого в соответствие с п. 18 Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации утв. Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и ЖКХ от 29.10.2002г. N 150 предполагалось разработать проектную документацию по каждому объекту строительства. Более того, в период действия постановления о предварительном согласовании места размещения объекта архитектурно-планировочное задание для разработки проектной документации не выдавалось, а выдавалось планировочное задание для разработки проекта застройки жилого микрорайона.

Данные обстоятельства указывают на то, что предварительное согласование места размещения жилого микрорайона, предоставление земельного участка для строительства жилого микрорайона предполагало комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства, поскольку комплексное освоение предполагает подготовку документации по планировке территории (разработка проекта застройки), а лишь после разработки данной документации разработку проектной документации по каждому объекту строительства. Для жилищного строительства подготовка документации по планировке территории не проводится, в чем и заключается основное отличие. Кроме этого, суд не обосновал в обжалуемом решении в связи с чем, оспариваемые письма не нарушают законных прав и интересов заявителя и также не дал оценки доводам заявителя в этой части.

Податель жалобы считает, что оспариваемые ненормативные акты ответчиков нарушили права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а несоответствие выводов, изложенных в решении суда первой инстанции обстоятельствам дела, привело к неправильному применению судом норм материального права.

В отзыве на апелляционную жалобу Администрация г. Томска указывает на законность и обоснованность обжалуемого решения Арбитражного суда Томской области и не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Земельный участок был предоставлен ООО "ИСК "Чернобыль-Инвест" Постановлением Мэра г. Томска N 561-3 от 28.02.2007 г. на основании постановления Мэра г. Томска N 3769-3 от 29.09.2005 г. "О предварительном согласовании ИСК "Чернобыль-Инвест" места размещения жилого комплекса по Богашевскому тракту". Инвестиционный контракт от 08.02.2005г. основанием предоставления земельного участка не являлся, прав заявителя на его получение не закреплял.

Указанный документ не мог быть основанием предоставления земельного участка для комплексного освоения или жилищного строительства в порядке п. 15 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", так как был заключен 08.02.2005 г.

Предоставление земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства без проведения аукциона на основании решения органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта, принятого до 01.10.2005 г. невозможно.

Ст. 30.2, 38.2 ЗК РФ, предусматривающие возможность предоставления земельного участка для комплексного освоения только путем проведения аукциона введенная в ЗК РФ 29.12.2004г. ФЗ N 191-ФЗ, на момент принятия Постановления Мэра г. Томска N 3769-3 от 29.09.2005г. (о предварительном согласовании) была действующей, соответственно, при ее наличии, действия сторон, направленные на предварительное согласование места размещения объекта, прямо свидетельствовали о намерении в дальнейшем предоставить земельный участок для жилищного строительства, а не в целях комплексного освоения.

В судебном заседании представитель ООО "ИСК "Чернобыль-Инвест", представитель Администрации г. Томска поддержали, соответственно, апелляционную жалобу и отзыв на нее.

Выслушав представителя ООО "ИСК "Чернобыль-Инвест", представителя Администрации г. Томска, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции от 11 января 2008 г. суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, 23.11.2004 года между Администрацией г. Томска с одной стороны и Общероссийской общественной организацией инвалидов Союз "Чернобыль" России, ООО "Инвестиционно - строительная компания "Чернобыль - Инвест", именуемой в дальнейшем "Инвестор", а также Томским региональным отделением ООО инвалидов Союз "Чернобыль" России с другой стороны, был заключен договор о намерениях сотрудничества. Предметом договора является проведение сторонами действий по подготовке и осуществлению конкретных мероприятий для разработки и заключения инвестиционного контракта, регламентирующего сотрудничество сторон по реализации инвестиционного проекта, предусматривающего проектирование, строительство новых зданий жилого и общественного назначения, инженерных сетей и коммуникаций на земельном участке общей площадью - 494695 кв.м., расположенном по адресу: г. Томск, Богашевский тракт, сдаче их в эксплуатацию и распределение построенных площадей на основании достигнутой договоренности.

18.12.2004года мэром г. Томска было вынесено постановление N 4428з "О разработке ООО "Инвестиционно-строительная компания "Чернобыль - Инвест" проекта за стройки жилого микрорайона по Богашевскому тракту в пос. Родник".

31.01.2005 года мэром г. Томска было вынесено постановление N 331 - з "О внесении дополнений в постановление мэра г. Томска N 4428-3 от 18.12.2004 года "О разработке ООО "Инвестиционно - строительная компания "Чернобыль - Инвест" проекта застройки жилого микрорайона по Богашевскому тракту в пос. Родник", согласно которого в соответствии с ходатайством ООО ИСК "Чернобыль-Инвест" от 28.12.2004 года N 36 о проектировании и строительстве жилого микрорайона по Богашевскому тракту в пос. Родник; на основании договора о намерениях от 23.11.2004 года было постановлено: дополнить постановление мэра г. Томска N 4428-3 от 18.12.2004 года пунктом 5 следующего содержания: после утверждения проектно - сметной документации на строительство и постановке земельного участка на государственный кадастровый учет предоставить ООО "ИСК "Чернобыль-Инвест" в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 495495,0 кв.м. по Богашевскому тракту в пос. Родник для строительства комплекса жилых домов; дополнить постановление мэра г. Томска N 4428-3 от 18.12.2004года пунктом 6 следующего содержания: "После ввода законченных строительством объектов недвижимости передать ООО "Инвестиционно-строительная компания "Чернобыль-Инвест" в аренду сроком на 49 лет земельный участок, необходимый для эксплуатации комплекса жилых домов".

8.02.2005 года между Администрацией г. Томска, именуемая в дальнейшем Администрация или Сторона -1, в лице Мэра г. Томска, действующего на основании Устава города, с одной стороны, и ООО " Инвестиционно-строительная компания " Чернобыль-Инвест" с функциями Заказчика-Застройщика, именуемое в дальнейшем Инвестор-Застройщик, в лице Генерального директора, действующего на основании Устава, организации, а также Томское региональное отделение Общероссийской общественной организации инвалидов Союз "Чернобыль" России, именуемое в дальнейшем " ТРО СЧР", в лице Председателя, действующего на основании Устава отделения, с другой стороны, при упоминании всех сторон Контракта вместе - "Стороны", был заключен Инвестиционный Контракт.

29.09.2005 года мэром г. Томска было вынесено постановление N 3769 з "О предварительном согласовании ИСК "Чернобыль - Инвест" и Томскому региональному отделению общероссийской общественной организации инвалидов Союз "Чернобыль" России места размещения жилого комплекса в пос. Родник по Богашевскому тракту". Данным постановлением утвержден акт выбора земельного участка от 17.08.2005 года N 1092/8-05 для строительства жилого комплекса в пос. Родник по Богашевскому тракту; постановлено предварительно согласовать Инвестиционно - строительной компании "Чернобыль-Инвест" и Томскому региональному отделению общероссийской общественной организации инвалидов Союз "Чернобыль" России место размещения жилого комплекса в пос. Родник по Богашевскому тракту на земельном участке площадью 522816,19 кв.м. в соответствии с проектом границ на топографическом плане, прилагаемом к акту выбора земельного участка.

l4.12.2006 года ООО "ИСК "Чернобыль - Инвест" обратился к мэру г. Томска с заявлением, согласно которого просило образовать земельный участок площадью 491552 кв.м. по адресу: г. Томск, Богашёвский тракт, пос. Родник под строительство жилого микрорайона, согласно прилагаемому проекту границ. 06.02.2007 года мэром г. Томска было вынесено постановление N 138 - з "Об образовании земельного участка по адресу: пос. Родник (район Богашевского тракта)".

28.02.2007 года мэром г. Томска было вынесено постановление N 561 - з "О предоставлении ИСК "Чернобыль - Инвест" в аренду земельного участка по адресу: г. Томск, пос. Родник (район Богашевского тракта) для строительства жилого микрорайона" из содержания которого следует, что по результатам рассмотрения ходатайства "Инвестиционно - строительная компания "Чернобыль-Инвест" о предоставлении земельного участка по адресу: г. Томск, пос. Родник в районе Богашевского тракта для строительства жилого микрорайона было постановлено предоставить "Инвестиционно - строительная компания "Чернобыль - Инвест" в аренду на неопределенный срок, образованный из земель населенного пункта г. Томск земельный участок по адресу: г. Томск, пос. Родник в районе Богашевского тракта (кадастровый номер 70:21:0211001:0228) площадью 491552 кв.м. для строительства жилого микрорайона, в границах согласно кадастровому плану.

15. 05. 2007 года ООО "ИСК "Чернобыль - Инвест" обратилось с заявлением к мэру г. Томска, указав, что просит внести изменения в постановление Мэра города Томска N 561-3 от 28.02.2007 года "О предоставлении ИСК "Чернобыль-Инвест" в аренду земельного участка по адресу: г. Томск, пос. Родник (район Богашевского тракта) для строительства жилого микрорайона", в связи с допущенной ошибкой - пропущено форма юридического образования: ООО " ИСК " Чернобыль-Инвест", а также, в связи с подписанным Инвестиционным контрактом от 8 февраля 2005 года, между Администрацией г. Томска и ООО "ИСК "Чернобыль-Инвест", в котором указано о комплексном строительстве жилого микрорайона, просит дополнить в вышеуказанное Постановление новый текст: "для комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства микрорайона Родник", в соответствии с требованием п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ " О введении в действии Земельного Кодекса Российской Федерации".

В ответ на данное заявление Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Томска в адрес заявителя было направлено письмо N 1716 от 10.09.2007 года из содержания которого следует, что по ходатайству от 15 мая 2007 года Департаментом архитектуры и градостроительства был подготовлен проект постановления Мэра г. Томска "О внесении изменений в постановление Мэра г. Томска от 28.02.2007 N 561-3" в части изменения наименования организации заказчика.

Далее заявителю сообщалось: "ставим Вас в известность, что данный проект постановления Мэра отклонен от согласования юридическим отделом департамента недвижимости администрации г. Томска, так как нарушается порядок, предусмотренный п.2 ст.30.2 Земельного Кодекса РФ. Копия заключения прилагается".

Из приложенной копии заключения юридического отдела Департамента недвижимости Администрации г. Томска следует, что проект постановления о внесении изменений в постановление N 561-3 от 28.02.2007 года согласован быть не может по следующим причинам: предложенные изменения (абзац второй изменений) не могут быть внесены в постановление, так как нарушается порядок, предусмотренный п. 2 ст. 30.2 ЗК РФ, необходимо проведение аукциона.

Также, в ответ на данное заявление Администрации г. Томска в адрес заявителя было направлено письмо N 1919 - з от 21.12.2007 года из содержания которого следует, что Администрация г. Томска, рассмотрев обращение заявителя от 15 мая 2007 года по вопросу внесения изменений в постановление Мэра г. Томска N 561- з от 28.02.2007 года "О предоставлении ИСК "Чернобыль-Инвест" в аренду земельного участка по адресу: г. Томск, пос. Родник (район Богашевского трака) для строительства жилого микрорайона" путем дополнения текста постановления указанием на предоставление земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, отказывает ООО "ИСК "Чернобыль - Инвест" во внесении указанных выше изменений в постановление Мэра г. Томска N 561-з от 28.02.2007 года, ввиду нарушения порядка, предусмотренного п. 2 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции и не принимает доводы апеллянта исходя из следующего.

Пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (далее - ФЗ от 25.10.2001г. N 137 - ФЗ) предусмотрено: до 30 декабря 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий:

соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 года;

соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

До 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Пунктом 1 статьи 30.2 ЗК РФ предусмотрено: земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Земельный участок был предоставлен ООО "ИСК "Чернобыль - Инвест" Постановлением Мэра г. Томска N 561-з от 28.02.2007г. на основании Постановления Мэра г. Томска N 3769-з от 29.09.2005г. "О предварительном согласовании "ИСК "Чернобыль - Инвест" места размещения жилого комплекса по Богашевскому тракту". Инвестиционный контракт от 08.02.2005г. не является основанием предоставления земельного участка. Предоставление земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства без проведения аукциона на основании решения органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта, принятого до 01.10.2005г. невозможно. Законодатель разграничивает понятия жилищного строительства и комплексного освоения, и при регулировании вопросов предоставления земельных участков прямо предусматривает случаи, относящиеся к комплексному освоению или к жилищному строительству.

Статьи 30.2, 38.2 ЗК РФ, предусматривающие возможность предоставления земельного участка для комплексного освоения только путем проведения аукциона, введенные в ЗК РФ 29.12.2004г. на основании ФЗ N 191-ФЗ, на момент принятия Постановления Мэра г. Томска N 3769-з от 29.09.2005г. о предварительном согласовании были действующими, следовательно, действия сторон, направленные на предварительное согласование места размещения объекта, прямо свидетельствовали о намерении в дальнейшем предоставить земельный участок для жилищного строительства, а не в целях комплексного освоения.

Удовлетворение заявлений ООО "ИСК "Чернобыль - Инвест" Администрацией г. Томска, Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Томска фактически означало бы предоставление заявителю земельного участка для комплексного освоения, без соблюдения требований действующего земельного законодательства. Это повлекло бы нарушение прав и законных интересов других лиц, которые, в соответствии с действующим законодательством, имеют право на участие в аукционе.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Томской области от 17.01.2008г. по делу N А67-5321/07 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ИСК "Чернобыль - Инвест" к Администрации г. Томска, Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации г. Томска о признании недействительными письма Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Томска N 1716 от 10.09.2007 года и письма Администрации г. Томска N1919з от 21.12.2007 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано и в арбитражный суд кассационной инстанции.

Председательствующий

Солодилов А. В.

Судьи

Кулеш Т.А. Залевская Е.А.