Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 3 июля 2008 г. N 07АП-3429/08

г. Томск

Дело N 07АП- 3429/08(1,2)

03 июля 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 июля 2008 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Фроловой Н. Н.

судей: Кудряшевой Е. В., Усенко Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Кудряшевой Е. В.

при участии:

от истца по первоначальному иску: Авхименко Е.В., паспорт, доверенность от 16.01.2008 г. N 76-4/14

от ответчика по первоначальному иску: не явился (извещен)

от третьих лиц:

от Муниципального учреждения "Финансовое управление администрации г. Бийска": Кулакова Л.В., паспорт, доверенность от 29.02.2008 г. N 178

от Администрации г. Бийска: не явился (извещен)

рассмотрев апелляционные жалобы Муниципального учреждения "Финансовое управление администрации г. Бийска", Муниципального учреждения "Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска"

на решение Арбитражного суда Алтайского края

от 21.04.2008 года по делу N А03-9513/06-25 (судья Шермер В.О.)

по иску Муниципального учреждения "Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска"

к обществу с ограниченной ответственностью "Новое"

об обязании вернуть нежилое помещение

и встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Новое" к Муниципальному учреждению "Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска" о взыскании 4 771 048 рублей 11 копеек

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Бийска" (в настоящее время Муниципальное учреждение "Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска") обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Новое" (далее - ООО "Новое") об обязании вернуть нежилое муниципальное помещение, расположенное по адресу: г. Бийск, ул. В. Максимовой, 9.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации МУ "Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска" заявил отказ от исковых требований об обязании ООО "Новое" возвратить указанное нежилое муниципальное помещение. В связи с чем, производство по первоначальному иску прекращено на основании статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ООО "Новое" заявило встречный иск о взыскании с МУ "Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска" затрат по капитальному ремонту арендованного помещения, с учетом уточнений, в сумме 4 771 048, 11 руб.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, к участию в деле привлечены МУ "Финансовое управление администрации г. Бийска" и Администрация г. Бийска

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 21.04.2008 года встречные исковые требования удовлетворены в полном объеме. Судебный акт мотивирован тем, что взысканная сумма, в счет возмещения затрат на капитальный ремонт помещения, соразмерна стоимости ремонтно-строительных работ в ценах 4 квартала 2006 г., определенной в экспертном заключении N 903 от 25.10.2007 г., что также подтверждает факт соответствия формулировки п. 6.2 договора аренды, принципам справедливости и разумности.

He согласившись с решением суда первой инстанции, МУ "Финансовое управление администрации г. Бийска", МУ "Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска" подали апелляционные жалобы, в которых просят решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы МУ "Финансовое управление администрации г. Бийска" указывает на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права. У суда первой инстанции не имелось оснований считать договор аренды расторгнутым. Нормативные документы однозначно определяют капитальные затраты как расходы с начислением амортизации, то есть затраты на проведение реконструкции. Кроме того, пунктом 2.4.7 предусмотрено, что арендатор обязан самостоятельно и за свой счет производить текущий и капитальный ремонт арендованного имущества, инженерного оборудования и коммуникаций в арендуемом помещении. Размер возмещения должен уменьшаться в соответствии с сроком действия договора.

В обоснование апелляционной жалобы МУ "Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска" указывает на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, согласно пункту 6.2 договора аренды взыскание капитальных затрат, произведенных за счет средств арендатора сверх арендной платы, возможно только в случае расторжения договора. ООО "Новое" не представлено доказательства произведенных затрат на взыскиваемую сумму. Из договора следует, что капитальный ремонт арендованного имущества является обязанностью арендатора (ООО "Новое"), что не противоречит части 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Проведение капитального ремонта согласно договору является обязанностью арендатора. Работы, проводимые в рамках капитального ремонта не должны вызывать изменения основных технико-экономических показателей здания.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску поддержал доводы апелляционной жалобы по основаниям, в ней изложенным.

Представитель МУ "Финансовое управление администрации г. Бийска" доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям.

Ответчик по первоначальному иску, Администрация г. Бийска, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

В соответствии с частью 3, 5 статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав представителей истца по первоначальному иску, третьего лица, изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции от 21.04.2008 года, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 17.12.1996г. Комитет по управлению имуществом г. Бийска (арендодатель), ИЧП "Новое" (в настоящее время ООО "Новое") (арендатор) и МП ремонта и эксплуатации зданий Восточного района (балансодержатель) заключили договор аренды N 396, в соответствии с условиями которого, ответчику с 01.01.1997г. передано в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Бийск, ул. В. Максимовой, 9 для использования под магазин, общей площадью 601 кв. м., на неопределенный срок (т.1, л. д. 6-8).

Состояние указанного помещения, переданного ООО "Новое" по акту приема-передачи от 17.12.1996г., определено актом технического состояния по визуальному обследованию помещения, выполненному ПИ "Бийскгражданпроект", согласно которому установлена необходимость проведения капитального ремонта данного помещения.

В связи с этим, по смете ПИ "Бийскгражданпроект", ООО "Новое" за свой счет выполнен капитальный ремонт нежилого помещения, расположенного по адресу, г. Бийск, ул. В. Максимовой, 9, по завершении которого, составлен акт приемки выполненных работ законченному строительством объекту, утвержденный председателем КУ МИ г. Бийска.

При этом, стоимость капитального ремонта определена в ходе назначенной по делу строительно-технической экспертизы на основании представленных договоров подряда, субподряда, сметной документации, актов приемки работ и согласно заключению эксперта N 903 от 25.10.2007г. составляет 750 891 355 руб. (в ценах до деноминации).

Договор аренды N 396 от 17.12.1996г. заключался сторонами на неопределенный срок, а передаваемое в аренду помещение требовало капитального ремонта для его использования по назначению.

В связи с чем, требование ООО "Новое" о включении в условия договора аренды порядка возмещения и индексации капитальных затрат именно в целях защиты прав арендатора, фактически не имеющего гарантий длительности использования нежилого помещения обоснованно.

Кроме того, условие договора о выполнении капитального ремонта арендуемого имущества за счет арендатора (п. 2.4.7), само по себе не исключает возможность предусмотреть порядок возмещения данных затрат арендодателем, что фактически и было делано сторонами в п. 6.2 данного договора.

Пункт 6.2. договора предусматривает, что отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью. Неотделимые без вреда для арендованного объекта улучшения являются собственностью арендодателя. Капитальные затраты, произведенные за счет средств арендатора сверх арендной платы, являются его собственностью с условием перерасчета пропорционально изменению арендной платы и подлежат возмещению арендодателем в случае расторжения договора.

16.03.2006г. КУМИ г. Бийска в адрес ООО "Новое" направлено уведомление о расторжении договора аренды N 396 от 17.12.1996г. с 16.06.2006г. и необходимости освободить занимаемое помещение.

В силу части 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, договор аренды N 396 от 17.12.1996г. считается расторгнутым в силу закона, с даты, указанной в уведомлении от 16.03.2006г. и отказ Комитета от требований в части обязания ООО "Новое" возвратить нежилое помещение, а равно как и использование данного помещения до настоящего времени, ответчиком по первоначальному иску, не могут свидетельствовать о продолжении гражданских правоотношений между МУ "Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска" и ООО "Новое", именно в рамках договора аренды N 396 от 17.12.1996г.

Вместе с тем, при расторжении договора аренды N 396 от 17.12.1996г. у арендодателя возникли обязательства по возмещению арендатору затрат, понесенных последним при проведении капитального ремонта арендуемого помещения, однако, до настоящего времени указанные затраты не возмещены и ранее в счет арендной платы не зачитывались.

Довод подателей жалоб о том, что согласно п. 2.4.7 договора от 17.12.1996г., арендатор обязался самостоятельно и за свой счет производить текущий и капитальный ремонт арендованного имущества, инженерного оборудования и коммуникаций в арендуемом помещении, судом апелляционной инстанции отклоняется как необоснованный.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если данные правила, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписка, практика, установившаяся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Ссылка подателей жалоб о том, что к капитальным затратам относятся только затраты по реконструкции нежилого помещения, судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку пункт 6.2. договора аренды, а также смысл договора аренды в целом, свидетельствуют об отнесении к капитальным затратам и затрат на капитальный ремонт арендуемого помещения.

ООО "Новое" определило сумму, которая подлежит возмещению в размере 4 771 048, 11 руб. из расчета стоимости капитального ремонта 750 891, 35 руб., арендной платы на момент заключения договора - 9 375, 60 руб. и арендной платы по состоянию на 01.01.2006г. - 59 571, 12 руб.

Судом апелляционной инстанции проверена обоснованность указанного расчета. Арендная плата по состоянию на 01.01.2006г. в сумме 59 571, 12 руб. использована ООО "Новое" обоснованно, что подтверждается уведомлением КУМИ г. Бийска от 07.12.2005г. N 6737 - 4/14, при этом, арендная плата на момент заключения договора фактически составляла 8 113, 50 руб., соответственно, сумма 9 375, 60 руб., включающая эксплуатационные платежи, использована ООО "Новое" необоснованно.

Однако, в случае использования арендной платы в сумме 8 113, 50 руб., размер затрат, подлежащих возмещению арендатору, превышает сумму, заявленную ко взысканию, а следовательно, сумма затрат на капитальный ремонт, подлежащая взысканию с ответчика составляет 4 771 048, 11 руб.

Суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что взысканная сумма, в счет возмещения затрат на капитальный ремонт помещения, соразмерна стоимости ремонтно-строительных работ в ценах 4 квартала 2006 г., определенной в экспертном заключении N 903 от 25.10.2007г., что также подтверждает факт соответствия пункта 6.2 договора аренды принципам справедливости и разумности.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, апелляционная инстанция не усматривает.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит отнесению на МУ "Финансовое управление администрации г. Бийска", МУ "Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска".

Руководствуясь статьей 110, 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 21.04.2008 года по делу N АОЗ-9513/06-25 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Фролова Н.Н.

Судьи

Кудряшева Е.В. Усенко Н.А.