Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2011 г. N 20АП-251/2011.

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2011 г. N 20АП-251/2011

г. Тула

18 марта 2011 г.

Дело N А62-3980/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 марта 2011 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дорошковой А.Г.,

судей Тиминской О.А. и Тимашковой Е.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шульгач И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-251/2011) администрации города Смоленска

на решение Арбитражного суда Смоленской области от 06.12.2010

по делу N А62-3980/2010 (судья Печорина В.А.), принятое

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Градострой"

к администрации города Смоленска,

третьи лица: закрытое акционерное общество трест "Смоленскагропромстрой", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области,

об изменении пункта 1 договора о передаче квартир в муниципальную собственность города Смоленска от 28 июля 2006 года,

при участии:

от заявителя: не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчика: не явились, извещены надлежащим образом;

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Градострой" (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Смоленска (далее - администрация) об изменении пункта 1 договора о передаче квартир в муниципальную собственность города Смоленска от 28 июля 2006 года, заключенного между ООО "Градострой" и администрацией города Смоленска, путем исключения из указанного пункта абзац третий следующего содержания: " - пятикомнатная квартира N 50 общей площадью 91,4 кв.м, в том числе жилой 71,4 кв.м, находящаяся в городе Смоленске по улице Мало-Краснофлотской в доме N 37-А, состоящая из пяти комнат, кухни, ванны, туалета, внутриквартирного коридора, лоджии"; просило возвратить в собственность Общества указанную квартиру (с учетом уточнения).

Определениями суда первой инстанции от 10.08.2010, от 07.10.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ЗАО трест "Смоленскагропромстрой" (с учетом замены), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области.

Решением арбитражного суда от 06.12.2010 исковые требования удовлетворены.

Администрация в апелляционной жалобе просит решение по делу отменить, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени месте судебного разбирательства извещены своевременно, что подтверждается почтовыми уведомлениями. Дело рассмотрено по правилам ст. 156 АПК РФ в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, оценив довод апелляционной жалобы и отзыва на нее, судом апелляционной инстанции установлено следующее.

Постановлением главы города Смоленска от 21.02.2006 N 486 обществу с ограниченной ответственностью "Градострой" из земель поселений предоставлен в аренду земельный участок площадью 1782 кв. м, расположенный по улице Ново-Рославльской, для строительства многоэтажного жилого дома (т.1, л.д. 32).

В пункте 2.4 постановления предусмотрено приступать к строительству жилого дома после сноса расположенных на данном земельном участке гаражей, сараев, а также жилого дома N 9 по ул. Ново-Рославльская с предоставлением жильцам дома другой жилой площади согласно действующему законодательству и договорам взаимных обязательств.

24 августа 2006 муниципальное образование город Смоленск в лице главы города по градостроительству и земельным отношениям и ООО "Градострой" заключили договор аренды спорного земельного участка с кадастровым номером 67:27:003 06 08:0020 сроком на три года, государственная регистрация которого проведена 31.01.2007.

В договоре от 21.04.2006 администрация города Смоленска и ООО "Градострой" согласовали порядок и условия расселения жильцов и членов их семей квартиры N 6 общей площадью 71,85 кв. м (Вербицкене В.Д., Вербицкас Р.И., Вербицкас Д.Р., Клембо Д.В., Вилянтова В.П., Клембо А.Д, Клембо С.В., Клембо П.Д. ), для чего общество обязалось осуществлять поиск, приобретение за счет собственных средств и передачу в муниципальную собственность г. Смоленска благоустроенных жилых помещений общей площадью не менее 120 кв. метров, соответствующих санитарным и техническим требованиям, а орган местного самоуправления - предоставляет переселяемым гражданам-нанимателям принятые в муниципальную собственность жилые помещения, заключает договор найма жилых помещений и осуществляет контроль за сроками освобождения жилых помещений в доме, подлежащем сносу в соответствии с постановлением главы города Смоленска от 23.03.2006 N 810 "Об утверждении Положения о порядке и условиях предоставления (выкупа) жилых помещений лицам, выселяемым из домов, подлежащих сносу" (т.1, л.д.16).

29.06.2006 сторонами подписано соглашение об обязательствах с целью расселения жильцов квартиры N 5: администрация издает распоряжение о сносе дома с последующим уведомлением заинтересованных лиц, готовит проект соглашения о выкупе жилого помещения (квартира N 5), в случае же недостижения соглашения вопрос о переселении жильцов (Буйских И.А., Буйских Е.Д., Буйских Д.Н., Кудряшов С.М.) разрешает в судебном порядке. На вторую сторону возложена выплата выкупной цены квартиры за счет собственных средств или предоставление другого жилого помещения с зачетом стоимости в выкупную цену в счет сноса жилых помещений на основании заключенного соглашения о выкупе жилого помещения - квартиры N 5 (т.1, л.д.14).

Во исполнение данного соглашения 28 июля 2006 г. стороны заключили договор о передаче квартир в муниципальную собственность города Смоленска (т.1, л.д.19-20), по условиями которого ООО "Градострой" передало, а глава города Смоленска издал постановление от 28.07.2006 N 2143 о приеме в муниципальную собственность однокомнатной квартиры N 7 общей площадью 30,3 кв.м, расположенной по адресу: г. Смоленск, пр. Дзержинского, д. 8, и пятикомнатной квартиры N 50 общей площадью 91,4 кв.м, расположенной по адресу: г. Смоленск, ул. Мало-Краснофлосткая, д. 37-а.

Следующим постановлением главы города от 07.09.2006 N 2616 было предусмотрено предоставить названные квартиры на условиях социального найма жильцам квартиры N 6 жилого дома, подлежащего сносу. Однако жильцы Вербицкене В.Д., Вербицкас Р.И., Вербицкас Д.Р., Клембо Д.В., Вилянтова В.П., Клембо А.Д, Клембо С.В., Клембо П.Д. в указанные квартиры добровольно не переселились.

Решением Промышленного районного суда города Смоленска от 30.07.2007, вступившим в законную силу, администрации города Смоленска отказано в принудительном выселении указанных граждан из занимаего ими жилого помещения (т.1, л.д.23-25). Основанием к отказу в иске послужили, в том числе, те обстоятельства, что администрация не обосновала признание жилого дома N 9, в котором проведен ремонт, аварийным; истцы, проживающие в квартире N 6, являются членами двух семей и претендуют на получение двух отдельных квартир. Кроме того, истцы дополнительно занимают квартиру N 7 (фактически присоединенную к квартире N 6), в которой как самостоятельная семья проживают бывшая невестка с дочерью. Таким образом, предложенный администрацией вариант расселения жильцов путем предоставления двух квартир судом признан неприемлемым.

С учетом этих обстоятельств ООО "Градострой" письмом от 23.04.2009 предложило администрации возвратить обществу из муниципальной собственности ранее переданные однокомнатную квартиру N 7 в доме N 8 по ул. Дзержинского и пятикомнатную квартиру N 50 в доме N 37-а по ул. Мало-Краснофлотской, общей площадью 91,4 кв.м, в том числе жилой 71,4 кв.м., с целью приобретения других жилых помещений для расселения жильцов дома N 9 по ул. Ново-Рославльской, а также предложило в качестве варианта договор мены жилых помещений (т.1, л.д.36).

Так как Смоленский городской Совет решением от 22.12.2009 N 1326 разрешил администрации города осуществить мену квартир, 09.02.2010 администрацией и обществом заключен договор мены, по которому общество в обмен на возвращаемую однокомнатную квартиру N 7 в доме N 8 по проезду Дзержинского г.Смоленск без доплаты передало в муниципальную собственность двухкомнатную квартиру N 60 в доме N 41 по ул.Кирова г. Смоленск.

Вместе с тем предложение общества относительно возврата второй квартиры администрацией не принято, администрацией не были исполнены принятые на себя обязательства по выселению указанных жильцов в переданную ООО "Градострой" в муниципальную собственность по договору от 28.07.2006 пятикомнатную квартиру N 50, в связи с чем данный спор передан на разрешение арбитражного суда.

В соответствии с ч.2 статьи 421 Гражданского кодекса РФ стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В настоящем случае суд правомерно квалифицировал заключенный сторонами договор как непоименованный Гражданским кодеком РФ и иными законами и правовыми актами. Договор аренды земельного участка, договор о предоставлении жилых помещений в связи со сносом жилого дома от 21.04.2006 N 132 и договор о передаче двух квартир в муниципальную собственность от 28.07.2006 взаимосвязаны и взаимообусловлены, поскольку имеют единую цель: расселение жильцов в предоставленные обществом квартиры, снос жилого дома N 9 и возведение на арендованном участке нового дома.

Поскольку обязательства сторон возникли из гражданско-правового договора, то в силу ч.3 статьи 420 ГК РФ к ним применяются общие положения об обязательствах.

В соответствии со ст. 86 Жилищного кодекса РФ, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

Постановлением главы города Смоленска от 23.03.2006 N 810 утверждено "Положение о порядке и условиях предоставления (выкупа) жилых помещений лицам, выселяемым из домов, подлежащих сносу". Согласно разделу 5 Положения финансирование приобретения жилых помещений, а также предоставление выкупной цены по настоящему Положению производится за счет средств федерального, областного, местного бюджетов и иных источников финансирования в соответствии с городской целевой программой - в части сноса многоквартирных домов муниципального жилищного фонда, признанных в порядке, утвержденном Правительством РФ, аварийными и подлежащими сносу, а также с Генеральным планом города - в части сноса жилых помещений муниципального жилищного фонда при строительстве новых домов и инженерных коммуникаций.

Между тем в настоящем случае условием предоставления земельного участка для строительства предусмотрено осуществить снос находящихся на нем сараев и жилого дома с предоставлением жилой площади жильцам согласно действующему законодательству и договорам взаимных обязательств (п.2.4 постановления главы от 21.02.2006 N 486). Последующими соглашениями от 21.04.2006 N 132, от 28.06.2006, 28.07.2006 расходы по сносу дома и расселению жильцов фактически полностью были возложены на застройщика ("ООО Градострой"). Кроме того, как следует из решения Промышленного районного суда г. Смоленска от 30.11.2007г., жилой дом N 9 по у. Ново-Рославльской аварийным не признан, равно как органом местного самоуправления не принималось решение об изъятии земельного участка под этим жилым домом.

С учетом изложенного Положение о порядке и условиях предоставления жилых помещений лицам, выселяемым из домов, подлежащих сносу, не может быть распространено на рассматриваемые правоотношения. Кроме того, в данных отношениях произошли изменения на стороне арендатора.

Как установлено судом, рассмотрев заявление ООО "Градострой" от 07.08.2009 N 247, поданное до истечения срока аренды земельного участка, Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области уведомил арендатора о своем согласии на заключение договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:003 06 08:0020 площадью 1782 кв. м (письмо от 10.08.2009 N 17117).

ООО "Градострой" и ОАО трест "Смоленскагропромстрой" заключили договор от 04.08.2009 об уступке прав и обязанностей по ранее заключенному договору аренды земельного участка, согласно которому ООО "Градострой" по основаниям, предусмотренным статьей 22 Земельного кодекса РФ, передало свои права арендатора земельного участка, предоставленного ООО "Градострой" постановлением главы города Смоленска от 21.02.2006 N 486 (т.1, л.д.17).

В соответствии с ч.9 ст. 22 Земельного Кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу (перенаем) без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. В данном случае договор уступки, представляющий собой договор перенайма, заключен с согласия собственника земельного участка, зарегистрирован в учреждении юстиции (см. штамп л.д. 18).

В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды земельного участка, поэтому перенаем осуществляется с соблюдением норм гражданского законодательства. В силу особенностей п.2 ст. 615 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ одновременно с передачей прав аренды на нового арендатора переходят и обязательства прежнего арендатора, поскольку новый арендатор заменяет прежнего в договоре аренды, при этом заключение нового договора аренды с новым арендатором не требуется.

Имеющиеся в деле доказательства подтверждают, что аренда земельного участка обществом "Смоленскагропромстрой" не прекращена, в связи с чем в силу ч.2 ст. 621 ГК РФ договор аренды следует считать возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

ОАО трест "Смоленскагропромстрой" заключило с гражданами Вербицкене В.Д., Вербицкас Р.И., Вербицкас Д.Р., Вилянтовой В.П. договор от 16.11.2009 (т.1, л.д.26) о предоставлении жилого помещения (трехкомнатной квартиры N 175 в доме N 25б в м-не Южный г.Смоленска) в собственность в связи со сносом жилого дома N 9 по ул. Ново-Рославльская в г. Смоленске, а с гражданами Клембо С.В, Клембо П.Д договор от 25.11.2009 (т.1, л.д.27) о предоставлении жилого помещения (двухкомнатной квартиры N 152 в доме N 4 по ул. Шолохова г. Смоленска) в собственность в связи со сносом жилого дома.

Гражданам Клембо Д.В. и Клембо А.Д. из муниципальной собственности предоставлена двухкомнатная квартира N 60 в доме N 41 по ул. Кирова г. Смоленска, переданная обществом "Градострой" по договору мены от 09.02.2010.

Жильцы дома Буйских И.А., Буйских Е.Д., Буйских Д.Н., Кудряшов С.М. также освободили жилые помещения, так как общество "Смолненскагропромстрой" заключило с ними договор купли-продажи квартиры от 02.11.2009 N 152/174 и договор на долевое участие в строительстве многоквартирного дома от 07.12.2009 N 346-175.

Таким образом, новым арендатором исполнены обязательства по расселению жильцов сносимого дома. С учетом этих обстоятельств на основании письма ОАО трест "Смоленскагропромстрой" от 11.05.2010 N 202 постановлением главы города Смоленска от 09.06.2010 N 187 отменен пункт 11 ранее принятого с целью расселения жильцов постановления от 07.09.2006 N 2616 "О предоставлении жилой площади и изменении договоров социального найма".

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом и договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут или изменен по решению суда (ст. 450 ГК РФ).

Между тем, в результате произошедшей замены стороны в договоре аренды земельного участка, ООО "Градострой" выбыло из спорного правоотношения. С учетом целевого назначения арендованного участка обязанности, вытекающие из договора аренды, по сносу дома и расселению жильцов взаимосвязаны и взаимообусловлены. В соответствии с ч. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Однако ООО "Градострой" не является арендатором земельного участка с целью строительства, в связи с чем изменение условий передачи квартир, что предполагает продолжение договорных отношений, беспредметно.

С учетом специфики и комплекса договорных отношений письмом от 23.04.2009 N 30 истец не предлагал администрации вносить конкретное изменение в тексты договоров. Оно содержало предложение совершить конкретное действие по возврату квартир, в т.ч. спорной, именно с целью последующего изменения порядка расселения жильцов сносимого дома, в т. ч. путем замены переданной в муниципальную собственность квартиры другой.

Полагая, что администрация г. Смоленска неправомерно удерживает в муниципальной собственности пятикомнатную квартиру, требование истца об изменении условий договора является ненадлежащим способом защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ).

С учетом изложенного решение арбитражного суда от 06.12.2010 в этой части подлежит отмене.

Рассмотрев требование о возврате из муниципальной собственности в собственность общества "Градострой" пятикомнатной квартиры N 50, расположенной в д.37-А по ул. Мало- Краснофлотской г. Смоленска, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что она представляет собой неосновательное обогащение ответчика.

Суд апелляционной инстанции соглашается с этим выводом по следующим основаниям.

В соответствии с п.3 ст. 1103 ГК РФ правила о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Истцом заявлено требование о возврате исполненного в связи с обязательством, но выходящего за его рамки (двойной платеж, переплата по договору и др.)

Из существа рассматриваемых отношений вытекает, что расселение жильцов сносимого дома завершено за счет арендатора (арендаторов) земельного участка, соответствующие договоры исполнены и прекращены, что ответчик подтвердил. Рассматриваемая квартира не использована для расселения жильцов дома, подлежавшего сносу. Она не могла быть использована для этих целей, что усматривается из вышеназванного решения Промышленного районного суда г. Смоленска от 30.11.2007. Поэтому указанная квартира была истребована истцом до передачи своих прав по договору аренды земельного участка. Это обстоятельство было учтено и новым арендатором земельного участка, который осуществил расселение жильцов (исполнил обязательства) без зачета рассматриваемой квартиры.

При этом судом правомерно учтено, что по смыслу п.65 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и защитой права собственности и других вещных прав" государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к получателю не является препятствием для обращения иском на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Руководствуясь п. 2 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 06.12.2010 по делу N А62-3980/2010 в части удовлетворения иск об изменении условий п.1 договора от 28.07.2006 отменить.

В иске ООО "Градострой" к администрации г. Смоленска ) об изменении пункта 1 договора о передаче квартир в муниципальную собственность города Смоленска от 28 июля 2006 года, заключенного между ООО "Градострой" и администрацией города Смоленска, путем исключения из указанного пункта абзаца третьего следующего содержания: " - пятикомнатная квартира N 50 общей площадью 91,4 кв.м, в том числе жилой 71,4 кв.м, находящаяся в городе Смоленске по улице Мало-Краснофлотской в доме N 37-А, состоящая из пяти комнат, кухни, ванны, туалета, внутриквартирного коридора, лоджии"; отказать.

В остальной части решение арбитражного суда от 06.12.2010 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу с дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в г. Брянске в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.Г. Дорошкова

Судьи

О.А. Тиминская Е.Н. Тимашкова