Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2011 г. N 15АП-19/2011.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2011 г. N 15АП-19/2011

город Ростов-на-Дону

дело N А32-43734/2009

21 марта 2011 г.

15АП-19/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 марта 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Цатуряном Р.С.,

при участии:

от истца: представитель Хаматнуров Михаил Мазитович (доверенность от 31.01.2011);

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Дружба"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края ( судья Пристяжнюк А.Г.)

от 18 ноября 2010 г. по делу N А32-43734/2009

по иску открытого акционерного общества "Дружба" (ИНН 6453104601, ОГРН 1096453003173)

к ответчикам: Администрации муниципального образования город-курорт Анапа, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю,

о признании права собственности,

установил:

Закрытое акционерное общество "Дружба" (г.Саратов) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации муниципального образования город-курорт Анапа и Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю о признании права собственности на самовольно возведенные объекты недвижимого имущества: коттедж литера А1, коттедж литер Б1, коттедж литер В1, коттедж литер Д1, коттедж литер Е1, столовая литер Ж1, расположенные на земельном участке площадью 67 803 кв.м. с кадастровым номером 23:37:0107001:0060 по адресу: г.Анапа, Пионерский проспект,5.

В связи с изменением типа акционерного общества определением от 11 февраля 2010 года ЗАО "Дружба" заменено на открытое акционерное общество "Дружба".

Исковые требования мотивированы тем, что на указанном земельном участке имеются объекты, принадлежащие истцу на праве собственности. Помимо указанных зданий, общество возвело ряд иных объектов, о признании права собственности на которые просит суд.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18 ноября 2010 года в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что разрешение на строительство в установленном законом порядке получено не было. Суд также пришел к выводу, что представленные истцом документы не доказывают отсутствия нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также отсутствия угрозы жизни и здоровья граждан. Суд пришел к выводу, что обращение истца в управление архитектуры от 02 октября 2006 года не доказывает в полном объеме осуществление истцом действий, направленных на получение разрешения на строительство. Суд при этом также сослался на ряд судебных актов арбитражных судов, из которых следует, что ЗАО "Дружба" отрицало факт самовольного строительства. Суд учел, что общество уклонялось от ответственности при проведении контролирующими органами проверок, которые пресекали действия общества по самовольному строительству спорных объектов.

На указанное решение представителем истца подана апелляционная жалоба, в которой истец просит решение отменить как незаконное и необоснованное, удовлетворив иск о признании права собственности. Заявитель апелляционной жалобы полагает, что судом неправильно истолкованы и применены нормы материального права - статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отсутствие разрешения на строительство не препятствует удовлетворению иска о признании права собственности в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Объект незавершенного строительства также может быть признан самовольной постройкой. Спорные постройки возведены на земельном участке, предназначенном для целей строительства и в соответствии с видом разрешенного использования. Спорные постройки соответствуют требованиям строительных норм и правил и не создают угрозы жизни и здоровья окружающим, что подтверждено проведенной по делу судебно-технической экспертизой. Не соответствуют действительности выводы суда о том, что истец не предпринимал мер к получению разрешения на строительство, о чем свидетельствует письмо на имя главного архитектора города Анапы от 2 октября 2006 года и решение межведомственного инвестиционного совета администрации города-курорта Анапа, принявшего решение о разрешении реконструкции детского оздоровительного лагеря.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы. Администрация муниципального образования город-курорт Анапа и Территориальное управление Росимущества по Краснодарскому краю о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы надлежаще извещены. От представителя Администрации поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, оценив доводы апелляционной жалобы, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, согласно Устава истец является правопреемником ООО "Дружба", обладающим на праве собственности недвижимым имуществом, расположенном по адресу: г. Анапа, пр.Пионерский, 5: дизельная (литер Я1, дом для сопровождающих (литер Г5,г,г1,г2), изолятор (литер Э), кинотеатр (литер Т19), летние домики (литер А,Б,Г,В), мастерская (литер Г15), медицинский пункт (литер Г20,г), прачечная (литер Я), склады (Д,Г2,Г6,Г8,Г17), спальные корпуса (литер У,Ч,О,Ф, ,К,Л,Н, Х), столовая (литер Щ). (свидетельства о праве собственности серии 23-АА 5840988, 580489, 584097, 584095, 584119, 584101, 584118, 584120, 584094, 584114, 584093, 584106, 584099, 584107, 584104, 584105, 584113, 584111, 584091, 584117, 584109, 584112, 584110). Объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке площадью 67 803 кв.м., кадастровый номер 23:37:0107001:0060, находящемся у истца на праве аренды, согласно договору N 7700000843 от 05.03.2008г. сроком на 20 лет, заключенного между истцом и Территориальным управлением Росимущества по Краснодарскому краю. Целевое назначение земельного участка - для размещения детского оздоровительного учреждения "Дружба". До заключения указанного договора истец владел земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования.

На заседании экспертного межведомственного инвестиционного совета администрации г.Анапа 19.12.2006г. было принято решение о реконструкции детского оздоровительного лагеря санаторного типа круглогодичного действия "Дружба", при условии оформления разрешающей и проектной документации в соответствии с действующим законодательством. Истцом были получены заключение Управления по недропользованию по Краснодарскому краю от 23.04.2008г., градостроительное заключение Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г.Анапа от 17.06.2007г., главным архитектором Управления была согласована схема размещения объекта детского оздоровительного лагеря ООО "Дружба", получено заключение Теруправления Федеральной службы по надзору в сфере защиты права потребителей и благополучия человека по КК в г.Анапе от 07.07.2008г., технические условия на водоснабжение, проведено радиационное обследование земельного участка от 16.06.2008г., получены технические условия на теплоснабжение, получено согласование с ООО "Эколого-гидрогеологический центр "Эгида" от 25.03.2008г.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился с иском о признании права собственности объекты незавершенного недвижимого имущества:

- коттедж площадью 217,5 кв.м. (литер А1);

- коттедж площадью 216,2 кв.м. (литер Б1);

- коттедж площадью 200,8 кв.м. (литер В1);

- коттедж площадью 214,2 кв.м. (литер Д1);

- коттедж площадью 216,5 кв.м. (литер Е1);

- столовая площадью 1 663,6 кв.м. (литер Ж1),

расположенные на земельном участке площадью 67 803 кв.м., кадастровый номер 23:37:0107001:0060, по адресу: г.Анапа, пр. Пионерский, 5.

Апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 20 июня 2006 года N 93-ФЗ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Апелляционный суд принимает во внимание, что ныне действующая редакция пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса касается право титульного владельца земельного участка (право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения). Вместе с тем суд принимает во внимание особенности правового регулирования земельных отношений на землях федеральных курортов.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2010 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

Поскольку хозяйственное общество после вступления в силу Земельного кодекса не вправе владеть земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования, оно в силу императивного указания законодателя обязано переоформить свой титул ограниченного вещного права на право собственности или на титул арендатора.

Вместе с тем в силу специфики земельного участка, находящегося на территории федерального курорта Анапа, открытое акционерное общество "Дружба" не имело возможности приобрести земельный участок в собственность. Поскольку подпункт 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничил в обороте земли особо охраняемых природных территорий, к которым согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 23 февраля 1995 года N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" относятся земли курортов в пределах зон санитарной охраны, в силу пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества" приобретение земельного участка в собственность в пределах территории федерального курорта невозможно.

Апелляционный суд находит, что в силу принципа правовой определенности, являющимся одной из основ правового демократического государства, признанного и защищаемого Европейским Судом по правам человека, истец, вынужденный в силу законодательного предписания переоформить свое право постоянного бессрочного пользования на право аренды, не может быть лишен права на признание права в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации по мотиву отсутствия права аренды в названной статье. Иное толкование нарушит конституционный принцип равенства всех перед законом и судом ( ст.19 Конституции Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков (землепользователи, землевладельцы, арендаторы) осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 Земельного кодекса. Подпункт 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса предоставляет собственнику земельного участка право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно пункту 5.1.3 договора аренду арендатор имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием земельного участка при условии письменного согласия арендодателя. Доказательств получения письменного согласия арендодателя истец не предоставил, однако указанное обстоятельство может иметь значение для договорно-правовой ответственности за неисполнение условий договора. Арендодатель не воспользовался своим правом потребовать расторжения договора.

При возведении самовольных построек ни целевое назначение, ни разрешенное использование земельного участка не изменено. Таким образом, у истца имеется достаточное правовое основание для владения земельным участком в целях легитимации самовольной постройки.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено: "Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан".

В пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 декабря 2010 года N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Из материалов данного дела следует, что общество принимало необходимые меры для получения разрешения на строительство. Письмом от 2 октября 2006 года ООО "Дружба" (правопредшественник истца) обратилось к главному архитектору города Анапа С.А.Рамахину с просьбой выдать разрешение на реконструкцию детского оздоровительного лагеря круглогодичного действия "Дружба", расположенного по адресу: г.Анапа, Пионерский проспект,5 (т.7, л.д.3). 15 января 2007 года общество обратилось к главному архитектору города Анапы с заявлением об изготовлении строительного паспорта на реконструкцию детского оздоровительного лагеря (т.7, л.д.4). Начальник Управления архитектуры и градостроительства, главный архитектор С.А.Ромахин выдал заявку на получение технических условий на электроснабжение проектируемого объекта "Реконструкция детского оздоровительного лагеря санаторного типа "Дружба", в котором указано основание для проектирования и строительства: ЭМИС от 19.12.2006 N 11, определен срок начала строительства и ввода его по очередям: 2007-2010 годы) (т.7, л.д.5).

Указанные документы свидетельствуют о том, что общество обратилось в надлежащий компетентный орган для получения разрешения на реконструкцию детского лагеря, то есть, за получением соответствующего разрешения на строительство, и уполномоченный муниципальный орган в лице главного архитектора не только знал об указанном обращении, но и определил сроки строительства объекта и ввода его.

В соответствии с постановлением главы муниципального образования город-курорт Анапа от 10 июля 2006 года N 1487 "Об экспертном межведомственном инвестиционном совете при администрации муниципального образования город-курорт Анапа" обращение общества о разрешении реконструкции детского оздоровительного лагеря было рассмотрено на заседании экспертного совета межведомственного инвестиционного совета администрации города-курорта Анапа 19 декабря 2006 года (протокол N 11) и получило одобрение совета. На указанное решение сделана ссылка в заявке главного архитектора города.

Администрация муниципального образования город-курорт Анапа не обосновала: почему не было выдано испрашиваемое обществом разрешение, почему не был направлен мотивированный отказ в выдаче разрешения.

При таких обстоятельствах, когда совещательный орган муниципальной администрации дал положительное заключение и когда главный архитектор выдал документ, фактически одобривший строительство, апелляционный суд находит, что истцом принимались меры по получения разрешения на строительство.

Истцом, кроме того, были получены положительные заключения Управления по недропользованию Краснодарского края от 23 апреля 2008 года, заключение N 57 от 7 июля 2008 года Территориального отдела в г.Анапе Территориального управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Краснодарскому краю, градостроительное заключение Управления архитектуры и градостроительства города Анапы от 21 мая 2007 года, а также технические заключения МУП "Водоканал", ООО "Тепловик" в отношении водо- и теплоснабжения детского лагеря.

Согласно техническому отчету по обследованию состояния конструкций, выполненному в 2009 году обществом с ограниченной ответственностью "Центр качества строительства", состояние конструкций строящихся трехэтажных строений коттеджей N N 1-6, столовой, не имеют отклонений от Строительных норм и правил, имеется возможность продолжения строительства, не создавая угрозы безопасности для жизни людей.

Также в материалах дела имеется проект объекта столовая детского оздоровительного лагеря "Дружба", выполненный ООО "Проектная мастерская "Мегополис" (т.3)., рабочий проект коттеджей и генеральный план с внутриплощадными инженерными сетями.

По определению Арбитражного суда Краснодарского края по данному делу была проведена судебная экспертиза экспертами негосударственной экспертной организации - общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "ЮрИнфор" Ткаченко А.В. и Стикачеву Д.П. Согласно заключению экспертов от 14 июля 2010 года объекты незавершенного строительства : коттедж площадью 217,5 кв.м. (литер А1); коттедж площадью 216,2 кв.м. (литер Б1); коттедж площадью 200,8 кв.м. (литер В1); коттедж площадью 214,2 кв.м. (литер Д1); коттедж площадью 216,5 кв.м. (литер Е1); столовая площадью 1 663,6 кв.м. (литер Ж1) соответствуют действующим градостроительным нормам, строительным нормам и правилам, регламентирующим архитектурно-планировочные решения, конструктивные решения, противопожарные мероприятия, экологические требования, санитарно-гигиеническим нормам и правилам. На данной стадии создания объекты капитального строительства и при условии возведения их на основании принятых проектных решений отсутствует угроза жизни и здоровью граждан.

При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу, что условия легализации самовольной постройки, предусмотренные пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в толковании, данном в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22, соблюдены.

В связи с неправильным применением нормы материального права, выразившейся в неприменении закона, подлежащего применению, решение арбитражного суда подлежит отмене с вынесением нового судебного акта об удовлетворении иска.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что основанием к отказу может быть недобросовестность истца, выразившаяся в том, что при рассмотрении вопроса о привлечении его к административной ответственности он отрицал факт осуществления строительства. Сам по себе указанное отрицание зафиксировано в судебных актах, однако является формой защиты юридического лица при привлечении к административной ответственности. Закон не запрещает правонарушителю при привлечении к публично-правовой ответственности отрицать факт правонарушения даже при сообщении недостоверных сведений. Оценка поведения общества при уклонении от административной ответственности не относится к компетенции суда в данном деле, указанное обстоятельство не имеет правового значения в целях применения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку при вынесении решения о признании права собственности на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет место легализация совершенного истцом гражданского правонарушения, а не защита нарушенного ответчика субъективного гражданского права или законного интереса, неблагоприятные последствия этого не могут быть возложены на ответчиков в виде обязанности нести судебные расходы. Поэтому все судебные расходы по делу относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18 ноября 2010 года по делу А32-43734/2009 отменить.

Признать право собственности открытого акционерного общества "Дружба" ( ИНН 6453104601, ОГРН 1096453003173) на объекты незавершенного строительства:

- коттедж (литер А1) площадью 217,5 кв.м.,

- коттедж (литер Б1) площадью 216,2 кв.м.,

- коттедж (литер В1) площадью 200,8 кв.м.,

- коттедж (литер Д1) площадью 214,2 кв.м.,

- коттедж (литер Е1) площадью 216,5 кв.м.,

- коттедж (литер Ж1) площадью 1 663,6 кв.м.,

расположенные на земельном участке площадью 67 803 кв.м. с кадастровым номером 23:37:0107001:0060 по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, Пионерский проспект,5.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Ломидзе М.Н. Малыхина