Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2009 г. N 07АП-1671/09

г. Томск

Дело N 07АП-1671/09 (А03-9636/2008-38)

"13" апреля 2009 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 08.04.2009.

Полный текст постановления изготовлен 13.04.2009.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Терехиной И.И.,

судей: Мухиной И. Н., Зубаревой Л. Ф.

при ведении протокола судьей Мухиной И. Н.

с участием представителей:

от истца - Еранаковой А. В.

от ответчика - без участия,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального учреждения "Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска" на решение Арбитражного суда Алтайского края от 20.01.2009 по делу N А03-9636/2008-38 (судья Фролов О.В.) по иску муниципального учреждения "Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска" к обществу с ограниченной ответственностью "Дентал-люкс" о взыскании 22 346,57 руб., о расторжении договора и освобождении нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное учреждение (МУ) "Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска" обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Дентал-люкс" о взыскании 22 346,57 руб., из которых - 20 070 руб. - долг по арендной плате, 2 276,57 руб. - неустойка, о расторжении договора аренды нежилого помещения от 14.06.2006 N 209 (в редакции дополнительного соглашения от 10.12.2007 N 335д), об обязании ответчика освободить нежилое помещение площадью 66,9 кв.м., расположенное по адресу: Алтайский край, г. Бийск, ул. Митрофанова, 33.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 20.01.2009 (резолютивная часть объявлена 13.01.2009) иск в части требований о расторжении договора и освобождении помещения оставлен без удовлетворения, в остальной части производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска.

В апелляционной жалобе МУ "Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска" просит решение суда в части оставления требований о расторжении договора аренды от 14.06.2006 N 209 и дополнительного соглашения к нему от 10.12.2007 N335д и об обязании ООО "Дентал-люкс" освободить нежилое помещение площадью 66,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Бийск, ул. Митрофанова, 33, без удовлетворения отменить, иск в этой части удовлетворить, считая, что вывод суда о несоблюдении истцом досудебного порядка неправомерен. Податель жалобы полагает, что направленная им ответчику претензия от 05.06.2008, в которой последнему предложено в срок до 18.06.2008 оплатить задолженность по арендной плате и пени за просрочку платежей, расторгнуть договор аренды нежилого муниципального помещения от 14.06.2006 N 209 и освободить занимаемое помещение, сдав его по акту приема-передачи до 18.06.2008, соответствует требованиям ст. 619 ГК РФ.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу не соглашается с ее доводами, полагает, что она не подлежит удовлетворению, поскольку арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, в претензии от 05.06.2008 с требованием о расторжении договора аренды и освобождении занимаемого помещения не установлен срок для устранения нарушений договора (оплаты задолженности).

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика на основании ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержала доводы апелляционной жалобы и просила отменить решение суда в части отказа в иске.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, проверив в порядке ст.268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Алтайского края от 20.01.2009 , суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 14.06.2006 заключен договор аренды N 209 муниципального нежилого помещения г. Бийска (далее - договор аренды, договор) сроком действия с 14.06.2006 по 13.06.2055, по условиям которого в аренду ответчику передано нежилое помещение площадью 66,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Бийск, ул. Митрофанова, 33, с целью использования под стоматологическую клинику; помещение считается переданным с 14.06.2006, договор имеет силу акта приема-передачи (раздел 1 договора) (л. д. 10-13). В соответствии с дополнительным соглашением от 10.12.07 изменена редакция п.1.2 договора, установлено, что помещение используется под торговлю (л. д. 14).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.06.2008 Управлением ФРС по Алтайскому краю государственная регистрация договора аренды и дополнительного соглашения произведена в установленном порядке (л. д. 15).

Согласно п. 3.2 договора арендатор обязуется производить арендные платежи не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

В связи с нарушением ООО "Дентал-люкс" установленных сроков уплаты арендной платы арендодатель направил арендатору претензию от 05.06.2008 (л.д.10-11), в которой последнему предлагалось до 18.06.2008 расторгнуть договор аренды, освободить занимаемое помещение и сдать его представителю арендодателя по акту приема-передачи, оплатить задолженность по арендной плате и пеню.

Поскольку ООО "Дентал-люкс" не выполнил требования МУ "Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска", последнее на основании ст.ст. 330, 606, 607, 614, 619 ГК РФ обратилось с настоящим иском в суд.

В ходе судебного разбирательства истец отказался от иска в части взыскания задолженности и пени в связи с полной оплатой ответчиком предъявленной ко взысканию задолженности, отказ принят судом (л. д. 79, 85), производство по делу в этой части правомерно прекращено.

Отказывая в иске в части требований о расторжении договора и освобождении помещения, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что претензия от 05.06.2008 не может рассматриваться в качестве письменного предупреждения ответчика о необходимости исполнения им обязательств по внесению арендных платежей в разумный срок.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.

По общему правилу расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). В п. 2 указанной статьи установлено, что договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ, п. 5.2 договора по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. В то же время, согласно положениям названной статьи, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу данной статьи указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора на основании п. 2 ст. 452 ГК РФ возникает у арендодателя лишь в том случае, если арендатор не устранит соответствующие нарушения в разумный срок.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком, что сроки уплаты арендной платы нарушались им неоднократно, то есть более двух раз (расчет задолженности - л. д. 16-18).

05.06.2008 арендодатель направил арендатору претензию, однако этой претензией истец не предупреждал ответчика о том, что в случае невнесения арендной платы в разумный срок возможно досрочное расторжение договора. В претензии предлагалось одновременно с оплатой задолженности по арендной плате и пени (в срок до 18.06.2008) расторгнуть договор аренды, освободить занимаемое помещение и сдать его представителю арендодателя по акту приема-передачи.

Таким образом, арендодатель не предоставил ООО "Дентал-люкс" возможность исполнения им обязательства (уплаты задолженности) в разумный срок до предъявления требования о досрочном расторжении договора.

Между тем, ответчик, после получения претензии в течение июля-декабря 2008 г. оплатил всю задолженность по арендной плате и пеню, что подтверждается представленными в материалы дела копиями платежных поручений, заявлением истца об отказе от иска в части взыскания задолженности и пени (л. д. 64-74, 79).

Поскольку арендатором на момент вынесения судебного решения устранены допущенные нарушения условий договора аренды, оснований для расторжения договора не имелось.

Учитывая изложенное, апелляционная жалоба МУ "Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска" об отмене решения суда в части требований о расторжении договора и освобождении помещения удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь п.1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 20.01.2009 по делу N А03-9636/2008-38 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

И.И.Терехина

Судьи

И. Н. Мухина Л. Ф. Зубарева