Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 июня 2006 г. N КГ-А41/4146-06 При новом рассмотрении дела о признании ничтожным договора купли-продажи недвижимого имущества суду необходимо исследовать все имеющиеся в деле доказательства (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 20 июня 2006 г. N КГ-А41/4146-06
(извлечение)

ООО "Магнит-Профи" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к МУЛ "Балашихинская управляющая компания" (МУП "БУК") о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности с МУП "Балашихинская управляющая компания" на ООО "Магнит-Профи" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.03.2003 на объект недвижимого имущества - встроенно-пристроенного нежилого помещения 1-го этажа, общей площадью 621,7 кв. м, инв N 5617, лит. Б, объект N 1, часть N 1, номер объекта 50:15:01:02452:001:0016, по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Фадеева д. 3, пом. 1.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечена Администрация Балашихинского района.

Решением Арбитражного суда Московской области от 1 декабря 2005 г. по делу N А41-К1-26388/05 исковые требования удовлетворены.

ООО "Лотос-2002" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, указывая на то, что судом были неполно выяснены обстоятельства дела, в связи с чем решение приято о правах и обязанностях заявителя, не привлеченного к участию в деле.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2006 г. 2006 г. по делу N А41-К1-26388/05 решение Арбитражного суда Московской области от 1 декабря 2005 г. по делу N А41-К1-26388/05 отменено по основанию, предусмотренному п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ.

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2006 г. 2006 г. по делу N А41-К1-26388/05 назначено судебное разбирательство по правилам первой инстанции.

До рассмотрения спора по существу истцом заявлено и судом удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований: признать ничтожным договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 15 мая 2003 г. между ООО "Лотос-2002" и МУП "Балашихинская управляющая компания".

ООО "Лотос-2002" привлечено к участию в деле в качестве ответчика.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2006 г. по делу N А41-К1-26388/05 признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 15 мая 2003 г. между МУП "Балашихинская управляющая компания" и ООО "Лотос-2002". Суд обязал зарегистрировать переход права собственности с МУП "Балашихинская управляющая компания" на ООО "Магнит-Профи" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.03.2003 на объект недвижимого имущества - встроенно-пристроенное нежилое помещение 1-го этажа, общей площадью 621,7 кв. м, инв N 5617, лит. Б, объект N 1, часть N 1, номер объекта 50:15:01:02452:001:0016, по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Фадеева д. 3, пом. 1.

Суд пришел к заключению, что, поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества на объект недвижимого имущества - встроенно-пристроенное нежилое помещение 1-го этажа, общей площадью 621,7 кв. м, инв N 5617, лит. Б, объект N 1, часть N 1, номер объекта 50:15:01:02452:001:0016, по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Фадеева д. 3, пом. 1. был заключен между ООО "Магнит-Профи" и МУП "Балашихинская управляющая компания" 10 марта 2003 г., то есть ранее договора купли-продажи недвижимого имущества на объект недвижимого имущества - встроенно-пристроенное нежилое помещение 1-го этажа, общей площадью 621,7 кв. м, инв N 5617, лит. Б, объект N 1, часть N 1, номер объекта 50:15:01:02452:001:0016, по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Фадеева д. 3, пом. 1, заключенного между МУП "Балашихинская управляющая компания" и ООО "Лотос-2002", то обязательство передать помещение возникло у ответчика - МУП "Балашихинская управляющая компания" в отношении ООО "Магнит-Профи" и МУП "Балашихинская управляющая компания" не могла уже заключать договор купли-продажи на это же помещение с ООО "Лотос-2002". Поэтому договор от 15 мая 2003 г., заключенный между МУП "Балашихинская управляющая компания" и ООО "Лотос-2002", является в силу ст.ст. 168, 398, 551 ГК РФ ничтожным. Поскольку никаких действий по регистрации перехода права собственности на покупателя МУП "Балашихинская управляющая компания" не осуществило, более того, уклонялось от регистрации, направляя в адрес ООО "Магнит-Профи" письма об отсутствии возможности совершить необходимые для регистрации действия (отсутствие специалиста, прекращение полномочий продавца), суд признал требования о регистрации обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Лотос-2002" и МУП "Балашихинская управляющая компания" обратились в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами.

ООО "Лотос-2002" просит отменить обжалуемый судебный акт и направить дело на новое рассмотрение, полагая, что судом неправильно применены нормы материального и процессуального права при рассмотрении спора, в нарушение ст. 161 АПК РФ необоснованно отклонены заявление о фальсификации основных письменных доказательств по делу и ходатайство о назначении экспертизы.

МУП "Балашихинская управляющая компания" просит обжалуемый судебный акт отменить в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, полагая, что ответчик не уклонялся от регистрации, задержка выполнения необходимых действий была вызвана техническими трудностями временного характера.

В отзывах на кассационную жалобу ООО "Лотос-2002" ООО "Магнит-Профи", МУП "БУК", Администрация Балашихинского района просят в ее удовлетворении отказать, считая обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а доводы кассационной жалобы несостоятельными.

В заседании кассационной инстанции представитель ООО "Лотос-2002" поддержал доводы своей кассационной жалобы и возражал против удовлетворения кассационной жалобы МУП "БУК"; представитель МУП "БУК" поддержал доводы своей кассационной жалобы и возражал против удовлетворения кассационной жалобы ООО "Лотос-2002", представители ООО "Магнит-Профи" и Администрации Балашихинского района возражали против удовлетворения обеих кассационных жалоб.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и представленных отзывов, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в заседание, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права, кассационная инстанция пришла к заключению, что доводы обеих жалоб заслуживают внимания, а потому судебный акт подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

В отношении кассационной жалобы ООО "Лотос-2002" кассационная инстанция полагает необходимым указать на следующее.

Как следует из материалов дела и отражено в протоколе судебного заседания, до рассмотрения спора по существу от ООО "Лотос-2002" поступило в письменном виде заявление о фальсификации доказательств - представленных по делу документов и назначении экспертизы указанных документов (л.д. 92-93, т. 2).

В соответствии со ст. 161 АПК РФ суд обязан: 1) разъяснить уголовно-правовые последствия такого заявления; 2) исключить оспариваемое доказательство с согласия лица, его представившего, из числа доказательств по делу; 3) проверить обоснованность заявления о фальсификации доказательств, если лицо, представившее это доказательство, заявило возражения относительно его исключения из числа доказательств по делу.

Однако из содержания протокола судебного заседания от 30-31 марта 2006 г. (л.д. 96-97) следует, что в нарушение требований указанной статьи предусмотренные законом процессуальные действия судом совершены не были.

Удовлетворяя исковые требования о государственной регистрации права собственности, суд руководствовался положениями ст. 551 ГК РФ, согласно которым в случае необоснованного уклонения одной из сторон от государственной регистрации права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При этом суд сослался на положения ст. 398 ГК РФ, согласно которым преимущество на право требования передачи индивидуально-определенной вещи имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, и, установив, что договор купли-продажи объекта недвижимости с ООО "Магнит-Профи" был заключен раньше, чем с ООО "Лотос-2002", пришел к выводу, что договор от 15 мая 2003 г. является недействительным на основании ст.ст. 168, 398, 551 ГК РФ.

Вместе с тем из материалов дела следует, что право собственности на спорный объект имущества на основании договора купли-продажи с тем же МУП "БУК" было зарегистрировано за ООО "Лотос-2002", ООО "Лотос-2002" полагает себя законным собственником, поскольку договор исполнен, имущество по акту передано, государственная регистрация перехода права собственности осуществлена. Сведений о том, что МУЛ "БУК" уклонялся от государственной регистрации перехода права собственности на ООО "Лотос-2002" на спорный объект недвижимости в материалах дела не имеется.

Судом не принято во внимание, что та же ст. 398 ГК РФ устанавливает, что в случае неисполнения обязательства кредитор не вправе требовать отобрания вещи у должника, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности. Последствия такой передачи прямо определены законом: вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещение убытков, поэтому вывод суда о том, что договор от 15 мая 2003 г., заключенный между МУП "Балашихинская управляющая компания" и ООО "Лотос-2002" является в силу ст.ст. 168, 398, 551 ГК РФ недействительным, нельзя признать правильным, сделанным при надлежащем применении норм материального права.

В отношении кассационной жалобы МУП "Балашихинская управляющая компания" кассационная инстанция обращает внимание суда на следующее.

В соответствии со ст. 2 АПК РФ задачами судопроизводства в арбитражных судах являются, в том числе, укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности; формирование уважительного отношения к закону и суду; содействие становлению и развитию партнерских отношений, формированию обычаев и этики делового оборота.

Представленные в материалах дела документы - судебные акты по делам N А41-К1-14071/04 (постановлением ФАСМО оставлено в силе решение суда первой инстанции, которым отказано в удовлетворении исковых требований Администрации Балашихинского района Московской области о признании договора купли-продажи от 15 мая 2003 г., заключенного между МУП "Балашихинская управляющая компания" и ООО "Лотос-2002", недействительным) свидетельствуют о том, что спор в отношении проданного имущества длится между сторонами сделки достаточно длительное время. Однако о наличии еще одного покупателя спорного имущества стало известно только при подаче настоящего иска - 15 ноября 2005 г. (согласно штампу канцелярии суда), то есть, практически сразу же после принятия ФАСМО постановления от 20 октября 2005 г. по делу N А41-К1-14071/04, которым фактически в качестве законного собственника спорного имущества признан ООО "Лотос-2002".

В этом же иске появляются и письма МУП "Балашихинская управляющая компания", в которых, он ссылается на существующие объективные препятствия в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности (письма исх. N 38 от 6 мая 2003 г. и исх. N 85 от 4 ноября 2004 г.) в виде отсутствия специалиста, а также прекращение полномочий продавца, однако не сообщает, что он уже распорядился спорным имуществом, передал его другому лицу по акту приема-передачи и совершил действия по регистрации перехода права собственности на ООО "Лотос-2002", и что такая регистрация уже подтверждена свидетельством о регистрации права от 22 мая 2003 г.

Кассационная инстанция полагает, что указанным документам должна быть дана оценка в соответствии с требованиями ст. 2 АПК РФ.

С учетом изложенного судебный акт, как принятый при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для правильной разрешения спора, при неправильном применении норм материального и процессуального права подлежит в силу п. 3 ч. 1 ст. 287 АПК РФ отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение для устранения допущенных нарушений.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 7-апреля 2006 г. по делу N А41-К1-26388/05 отменить, дело передать на новое рассмотрение в Десятый арбитражный апелляционный суд.