Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 июня 2006 г. N КГ-А40/4962-06 Удовлетворяя иск об изменении договора аренды, суд исходил из того, что размер арендной платы подлежит увеличению на основании нормативного акта субъекта РФ и в соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения, заключенного между сторонами (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 7 июня 2006 г. N КГ-А40/4962-06
(извлечение)

Департамент имущества г. Москвы (далее - Департамент, ДИгМ) обратился в Арбитражный суд г. Москвы к ГУ Центр занятости населения СЗАО по г. Москве (далее - Центр занятости) с иском об изменении условий договора от 05.07.2002 N 9-385/02 на аренду нежилого помещения в части увеличения арендных платежей.

Иск заявлен на основании ст.ст. 450, 452, 614 ГК РФ.

Решением суда первой инстанции от 30.11.2005 в удовлетворении иска отказано со ссылкой на неправильное применение Департаментом Постановления Правительства Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП и недоказанность правомерности применения в рассматриваемом случае рыночной ставки арендной платы.

Постановлением от 10.03.2006 апелляционного суда решение отменено, иск удовлетворен в заявленном размере.

В кассационной жалобе Центр занятости просит отменить постановление как незаконное и оставить в силе решение суда первой инстанции. По мнению заявителя, выводы суда о наличии оснований для внесения изменений в договор аренды в части увеличения ставки арендной платы не соответствует обстоятельствам дела и Постановлению Правительства г. Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП. Кроме того, по мнению ответчика, суд неправильно применил ст. 453 ГК РФ.

Отзыв на жалобу не поступил.

В заседании суда кассационной инстанции представитель Центра занятости поддержал доводы, изложенные в жалобе. Представитель истца возражал против удовлетворения жалобы и просил оставить постановление апелляционного суда без изменения.

Изучив доводы жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права, кассационная инстанция полагает постановление подлежащим оставлению без изменения.

Суды установили, что между сторонами 05.07.2002 г. заключен договор N 9-385/02 на аренду нежилого помещения общей площадью 98,8 кв.м., расположенного по адресу: Москва, ул. Свободы, д. 61, корп. 2.

В соответствии со ст. 450 ГК Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 5.4 договора арендная плата подлежит ежегодному переоформлению и перерасчету при изменении ставок арендной платы или коэффициента к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) в соответствии с нормативными актами города Москвы.

Принимая решение об отказе в иске, суд указал на то, что договор аренды является действующим и ответчику должна быть установлена льготная ставка арендной платы. Кроме того, заключение об оценке составлено 17.11.2004 г., тогда как соглашение об изменении условий договора направлено ответчику только 30.05.2005 г., т.е. более чем через шесть месяцев.

Апелляционный суд признал данные выводы не соответствующими закону и установленным по делу обстоятельствам.

Постановлением Правительства г. Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП утвержден новый порядок расчета арендной платы, в соответствии с пунктом 4.1 которого ДИгМ с 01.01.2005 было постановлено обеспечить соблюдение единства подходов Российской Федерации и города Москвы в установлении ставок арендной платы при сдаче в аренду федеральным учреждениям и организациям городских нежилых помещений, руководствуясь рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком при определении рыночной стоимости объекта, передаваемого в аренду.

В этой связи истцом на основании заключения об оценке ООО "Экспертиза и оценка собственности" был произведен расчет арендной платы занимаемых ответчиком нежилых помещений и на 2005 год установлена ставка арендной платы в размере 618.883 руб. 20 коп. в год, 154.720 руб. 80 коп. в квартал.

Такое определение истцом размера арендной платы на 2005 г. произведено в соответствии с названным Постановлением и условиями заключенного сторонами договора аренды.

С учетом установленного выводы апелляционного суда о наличии оснований, предусмотренных статьями 450, 614 ГК РФ, для внесения изменений в договор аренды являются правильными.

Ссылка суда первой инстанции на пункт 4.5 Постановления Правительства Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП, согласно которому по договорам аренды, заключенным ранее и срок действия которых не истек, не допускается рост арендной платы на 2005 год более чем на 25% для льготных категорий арендаторов и 50% для остальных, признана несостоятельной, так как данный пункт должен рассматриваться в совокупности с изъятием, предусмотренным пунктом 4.1 договора. Материалами дела не подтверждается отнесение ответчика к льготной категории арендаторов, на которых распространяется действие пункта 5.2 Постановления. Также не содержится в деле и документов, подтверждающих, что арендная плата была установлена ответчику в особом порядке.

Ссылка в жалобе на неправильное применение апелляционным судом ст. 20 Постановления Правительства РФ от 06.07.2001 г. N 519 "Об утверждении стандартов оценки" является несостоятельной. Апелляционный суд установил, что ответчик получил уведомление об изменении арендной платы в пределах шести месяцев с даты составления отчета об оценке.

В соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ, в случае изменения или расторжения договора, обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменения или о расторжении договора.

В данном случае условия договора аренды изменены в судебном порядке. Следовательно, момент изменения размера арендной платы должен определяться в соответствии с правилом п. 3 ст. 453 ГК РФ.

В связи с указанным вывод в постановлении апелляционного суда о том, что арендная плата в новом размере установлена с января 2005 г. подлежит исключению, как не основанный на положениях закона.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление от 10 марта 2006 г. Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-52563/05-77-485 оставить без изменения, исключить из резолютивной части постановления указание об установлении новой ставки арендной платы с 1 января 2005 г.