Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2009 г. N 03АП-1649/2009

г. Красноярск

"27" мая 2009 г.

Дело N А33-13422/2008-03АП-1649/2009

Резолютивная часть постановления объявлена "27" мая 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен "27" мая 2009 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуровой Т.С.,

судей: Бабенко А.Н., Хасановой И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шкреба К.В.,

при участии:

от закрытого акционерного общества "Фирма "Культбытстрой" (истца) - Звягина М.В., представителя по доверенности от 1 сентября 2008 года N 56;

от Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ответчика) - Мироновой Л.В., представителя по доверенности от 27 февраля 2009 года N 21;

от Управления архитектуры администрации города Красноярска (третьего лица) - Гончаровой А.А., представителя по доверенности от 9 апреля 2009 года N 6179, Савченко О.В., представителя по доверенности от 18 февраля 2009 года N 01-1021,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - закрытого акционерного общества "Фирма "Культбытстрой" (г. Красноярск)

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "17" марта 2009 года по делу N А33-13422/2008, принятое судьей Михайловой Т.В.,

установил:

закрытое акционерное общество "Фирма "Культбытстрой" (далее также истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (далее также ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 30 июня 2008 года N 163, заключенного между закрытым акционерным обществом "Фирма "Культбытстрой" и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, распределении расходов, понесенных сторонами, взыскании с ответчика уплаченной арендной платы в сумме 10 636 127 рублей.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Красноярского края, Управление архитектуры администрации г. Красноярска, федеральное государственное учреждение здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае".

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил свои требования о распределении расходов, понесенных сторонами в связи с исполнением договора аренды земельного участка от 30 января 2008 года N 163, просил суд учесть начисленную арендную плату за 4 квартал 2008 года и первый квартал 2009 года, всего в сумме 73 638 300 рублей.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 17 марта 2009 года в удовлетворении иска отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств того, что при заключении договора аренды стороны могли предвидеть указанное истцом изменение обстоятельств, а кроме того, из отсутствия доказательств, опровергающих возможность устранения выявленного несоответствия земельного участка санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам путем изменения проектных решений.

Не согласившись с данным решением, закрытое акционерное общество "Фирма "Культбытстрой" обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Красноярского края от 17 марта 2009 года по делу N А33-13422/2008 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению истца, изложенные в решении выводы не соответствуют обстоятельствам дела, судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие существенное значение для дела.

Существенным изменением обстоятельств явилась невозможность дальнейшего использования земельного участка под строительство многоэтажного жилого дома. Судом верно установлено, что спорный земельный участок находится в территориальной зоне многоэтажной застройки высокой плотности, разрешенный вид использования - строительство многоэтажного дома. Сторонам это было известно, оснований для сомнений в пригодности данного земельного участка для строительства жилого дома у сторон возникнуть не могло - стороны не могли разумно предвидеть такое изменение обстоятельств.

Суд необоснованно принял во внимание заявление ответчика о возможности получения положительного заключения при условии изменения проектных решений, в частности, суд не учел размеров земельных участков и этажности объектов строительства. Кроме того, ответчик не представил никаких вариантов применимых именно к спорному земельному участку, исходя из условий договора аренды и условий проведенного аукциона.

В виду названных обстоятельств истец лишается того, на что он рассчитывал при заключении договора.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2009 года апелляционная жалоба закрытого акционерного общества "Фирма "Культбытстрой" принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 27 мая 2009 года.

В судебное заседание представители администрации Красноярского края и федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае", надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (уведомление о вручении почтового отправления N 66013602313184, N66013602313207), не прибыли. В силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие названных лиц.

Представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пояснив, что основанием расторжения договора являются условия, предусмотренные статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска отклонила доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным. Обязанностью ответчика в соответствии с заключенным по результатам торгов договором аренды от 31 января 2008 года N 163 являлась передача земельного участка истцу, данная обязанность была выполнена. Договором аренды земельного участка не предусмотрена ответственность арендодателя за убытки арендатора, возникшие в процессе предпринимательской деятельности последнего. Ответчик не является получателем денежных средств по договорам аренды земельных участок, следовательно, не может нести каких-либо обязанностей по возврату указанных средств.

Представитель администрации города Красноярска также отклонил доводы апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным. Истец указывает на невозможность исполнения договорных обязательств (строительство многоквартирного дома), однако, прекращение обязательств невозможностью исполнения регулируется статьей 416 Гражданского кодекса Российской Федерации. Статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется в случае, когда существенное изменение приводит к значительно большей обременительности исполнения, но не вызывает полную или частичную невозможность исполнения договорных обязательств.

Представитель Управления архитектуры администрации города Красноярска также отклонил доводы апелляционной жалобы истца.

По смыслу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагается изменение обстоятельств после заключения договора в период его действия, когда сторона не могла предотвратить такое изменение обстоятельств. Однако, обстоятельства, из которых исходили стороны при заключении договора аренды, не изменились, земельный участок обладает первоначальными характеристиками, имевшимися на момент заключения договора. Более того, под обстоятельствами в рамках статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации следует понимать находящиеся вне контроля сторон факторы, существовавшие на момент заключения договора. Возникшие отрицательные заключения надзорных и контролирующих органов, обязательность получения которых на данном этапе даже не предусмотрена действующим законодательством, к таким обстоятельствам не относятся.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что стороны не вправе требовать возмещения того, что было ими исполнено до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Таким образом, при расторжении договора законодатель не предусматривает возможности возмещения убытков потерпевшей стороне. Возможность применения последствия в виде справедливого распределения расходов, в данном случае не обоснована, поскольку обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества. Согласно указанному договору аренды земельный участок передан для использования в целях строительства, и использовался арендатором для проектирования и предпроектных изысканий.

Пригодность земельного участка для строительства по нормам санитарно-эпидемиологического законодательства на этапе проведения торгов не устанавливается. Отрицательное заключение получено закрытым акционерным обществом "Фирма "Культбытстрой" в связи с тем, что не были проведены исследования качества атмосферного воздуха на земельном участке предназначенном для строительства, при выдаче заключения федеральным государственным учреждением здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" руководствовался данными полученными на стационарном посту наблюдения по ул. Тельмана, 18, в 500 метрах от участка, вблизи автодороги, в связи с чем, являлись не вполне достоверными и нуждались в уточнении. 22 мая 2009 года Управлением получены результаты исследований, в соответствии с которыми установлено, что содержание взвешенных веществ и бензо(а)пирена (ингредиенты, несоответствие по которым указано в заключении) на территории ул. Быковского не превышает установленных гигиенических правил и нормативов.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

В соответствии с протоколом о результатах торгов от 21 января 2008 года, организованных обществом с ограниченной ответственностью "Красноярский аукционный центр" на основании распоряжения департамента градостроительства администрации г. Красноярска от 22 августа 2007 года N 2354-арх, закрытое акционерное общество "Фирма "Культбытстрой" признано лицом, выигравшим торги по приобрению права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:04 00 205:0558 из земель населенных пунктов площадью 1132 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул.Космонавта Быковского, для строительства многоквартирного жилого дома этажностью от 9 до 14 этажей. Разрешенное использование участка согласно выставленному на торги лоту: земельный участок расположен в территориальной зоне многоэтажной застройки высокой плотности, размещение многоквартирного дома этажностью от девяти этажей соответствует основному виду разрешенного использования. (л.д. 9).

30 января 2008 года на основании протокола о результатах торгов от 21 июля 2008 года между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Фирма "Культбытстрой" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 163 (л.д. 12)

Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:04 00 205:0558, общей площадью 1132 кв.м., в том числе 483 кв.м. площадь участка ограниченного использования (охранная зона инженерных сетей), расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Космонавта Быковского, для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома этажностью от 9 до 14 этажей, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору.

Срок аренды в соответствии с пунктом 2.1 договора аренды составил с 21 января 2008 года по 20 января 2011 года.

Как следует из пунктов 3.1-3.3, 3.7 договора аренды размер арендной платы составляет 15 276 600 рублей в год, то есть 3 819 150 рублей в квартал. Платежи по настоящему договору вносятся ежеквартально. Первый платеж по договору начисляется с 21 января по 31 марта 2008 года в сумме 2 997 827 рублей 42 копеек и вносится в течение 10 дней со дня подписания договора.

Согласно регистрационной надписи государственная регистрация договора аренды произведена 19 февраля 2008 года за номером 24-24-01/020/2008-253 (л.д. 18).

По акту приема-передачи земельного участка от 21 января 2008 года арендованный участок передан во владение арендатору (л.д. 23).

Согласно выписке из государственного земельного кадастра от 22 ноября 2007 года N 50/07-14126 (л.д. 19) земельный участок с кадастровым номером 24:50:04 00 205:0558 имеет разрешенный вид использования - для строительства многоэтажного жилого дома.

В соответствии с выданным федеральным государственным учреждением здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" экспертным заключением N 2568 от 11 апреля 2008 года "О соответствии санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам земельного участка для размещения многоэтажного жилого дома по ул. Быковского" (л.д. 29), земельный участок для размещения многоэтажного дома по ул. Быковского (лот 2) в Советском районе г. Красноярска не соответствует санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.

В соответствии с санитарно-эпидемиологическим заключением N 24.49.31.000.М.000165.01.09 от 23 января 2009 года земельный участок для строительства многоэтажного жилого дома по ул. Быковского (лот N 2) не соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам СанПиН2.1.2.1002-00 Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям, СанПиН 2.1.6.1032-01 Гигиенические требования к обеспечению качества атмосферного воздуха населенных мест. В качестве основания для признания условий производства не соответствующим государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам является экспертное заключение N 2568 от 11 апреля 2008 года, дополнение N10221 от 5 декабря 2008 года (л.д. 56).

23 июля 2008 года истец обратился в департамент градостроительства администрации г. Красноярска с требованием о возмещении ущерба, понесенного в связи с недостатками сданного в аренду имущества (л.д. 33).

Администрация г. Красноярска письмом от 20 августа 2008 года N 14-8334 (т.д. 37) сообщила о возможности устранения замечаний, послуживших основанием для отрицательного заключения ФГУ "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" по отводу земельного участка по ул. Быковского, 12 в г. Красноярске, путем изменения проектных решений (л.д. 37).

25 августа 2008 года закрытое акционерное общество "Фирма "Культбытстрой" направило департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 30 января 2008 года N 163.

Письмом от 25 сентября 2008 года N 41983 предложенная истцом редакция соглашения о расторжении и договора отклонена ответчиком как противоречащая статье 401 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 42).

Считая, что заключение о несоответствии санитарно-эпидемиологическим нормам земельного участка, арендуемого в целях строительства многоэтажного жилого дома, является существенным изменением обстоятельств, истец на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды и взыскании с ответчика перечисленной по договору аренды арендной платы.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Как следует из материалов дела, 30 января 2008 года на основании протокола о результатах торгов от 21 июля 2008 года между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Фирма "Культбытстрой" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 163.

Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:04 00 205:0558, общей площадью 1132 кв.м., в том числе 483 кв.м. площадь участка ограниченного использования (охранная зона инженерных сетей), расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Космонавта Быковского, для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома этажностью от 9 до 14 этажей, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору.

Принимая во внимание определенный сторонами срок аренды и соблюдение ими требований части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации о государственной регистрации договора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что подписанный истцом и ответчиком договор аренды земельного участка является заключенным.

В силу части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Срок аренды в соответствии с пунктом 2.1 договора аренды определен сторонами с 21 января 2008 года по 20 января 2011 года.

В соответствии с частью 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно части 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом данное основание расторжения договора может быть применено, когда после возникновения между сторонами договора обязательств произошло такое изменение обстоятельств, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В обоснование заявленного требования о расторжении договора истец указал в качестве существенного изменения обстоятельств получение им отрицательного заключения федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярскому крае".

Оценив данный довод истца суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 30 января 2008 года N 163 на основании приведенной выше статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Часть 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает условия, при которых сторона вправе ссылаться на существенное изменение обстоятельств, к таковым условиям относятся следующие:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Обстоятельства дела не свидетельствуют о наличии указанных выше обстоятельств в совокупности.

Так, согласно заключению федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярскому крае" предоставленный истцу для размещения многоэтажного дома земельный участок по ул. Быковского (лот 2) в Советском районе г. Красноярска не соответствует санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам. Однако, получение истцом отрицательного санитарно-эпидемиологического заключения не свидетельствует об изменении обстоятельств, существовавших на момент заключения сторонами договора аренды земельного участка. Характеристики земельного участка, в том числе и в части его соответствия санитарно-эпидемиологическим нормативам, с момента заключения сторонами договора не изменились. Доказательства того, что на момент заключения сторонами договора аренды, существовало положительное санитарно-эпидемиологическое заключение, не представлены.

Установление арендатором факта невозможности использования переданного ему имущества по назначению, указанному в договоре аренды, не свидетельствует о существенном изменении обстоятельств. В данном случае Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает специальные способы защиты прав арендатора.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене и в виду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на истца.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "17" марта 2009 года по делу N А33-13422/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение в первой инстанции.

Председательствующий

Т.С. Гурова

Судьи

А.Н. Бабенко И.А. Хасанова