Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 7 августа 2009 г. N 03АП-2401/2009

А69-472/2009-9-03АП -2401/2009

г. Красноярск

"07" августа 2009 г.

Дело N

Резолютивная часть постановления объявлена "4" августа 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен "7" августа 2009 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего: Хасановой И.А.,

судей: Кирилловой Н.А., Споткай Л.Е.,

при ведении протокола судебного заседания Шкреба К.В.,

при участии: от Прокуратуры Республики Тыва: Кулябова Ю.А. - прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе прокуратуры Красноярского края,

рассмотрев в судебном заседании по правилам суда первой инстанции дело

по иску первого заместителя прокурора Республики Тыва, г. Кызыл

к индивидуальному предпринимателю Картозия Инне Борисовне,

к главе Администрации города Шагонара Улуг-Хемского кожууна

о признании сделки ничтожной и применении последствий недействительности ничтожности сделки.

установил:

прокурор Республики Тыва (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Республики Тыва с иском к индивидуальному предпринимателю Картозия Инне Борисовне (далее - ИП Картозия И.Б.), главе администрации города Шагонара Улуг-Хемского кожууна о признании договора аренды земельного участка от 22 декабря 2005 года ничтожным и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем: признания постановления председателя администрации города Кызыла от 22 декабря 2005 года N 282 "О предоставлении в аренду земельного участка под строительство кафе по адресу: 10 метров южнее от угла дома 59 "а" по ул. Дружба Картозия И.Б." недействительным; обязания Картозию И.Б. возвратить администрации города Шагонара земельный участок, находящийся по адресу: г. Шагонар, 10 м. южнее от угла дома N 59 "А" по ул. Дружба в том виде, в котором был передан в аренду.

Решением суда от 05 мая 2009 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с судебным актом, прокурор обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Тыва от 05 мая 2009 года отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению прокурора, решение суда первой инстанции необоснованно, незаконно, принято с нарушением норм материального и процессуального права, на основании следующего:

- судом первой инстанции не принят во внимание тот факт, что предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Однако, требование закона о проведении торгов в данном случае выполнено не было;

- кадастровый учет должен быть произведен до проведения торгов. В споре по настоящему делу кадастровый план земельного участка составлен 28 декабря 2006 года, то есть после подписания договора аренды. Таким образом, порядок передачи земли в аренду соблюден не был;

- на момент издания постановления о предоставлении земельного участка в аренду, Картозией И.Б. не были получены заключения специально уполномоченных государственных органов в области охраны окружающей среды, санитарно-эпидемиологического надзора для строительства на арендуемой земле объекта;

- суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу, что порядок заключения договора аренды соблюден сторонами, ссылаясь на то, что договор заключен во исполнение постановления органа местного самоуправления. Прокурор не оспаривал указанный факт, а утверждал о ничтожности оспариваемой сделки, в связи с несоблюдением сторонами порядка, установленного Земельным кодексом Российской Федерации;

- вывод суда первой инстанции о заявлении иска к ненадлежащему ответчику - главе администрации г. Шагонара неправомерен, поскольку ответчики в ходе предварительного и судебного разбирательств не указывали на данный факт. Оспариваемый договор подписан главой администрации г. Шагонара с одной стороны, поэтому иск должен быть предъявлен к сторонам сделки;

- суд первой инстанции не выполнил обязанность, предусмотренную статьей 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба принята к производству Третьего арбитражного апелляционного суда, назначено рассмотрение жалобы на 10 июля 2009 года.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.07.2009г. суд перешел к рассмотрению дела по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом для рассмотрения дела в первой инстанции. Вторым ответчиком по делу привлечена администрация города Шагонар Улуг-Хемского кожууна Республики Тыва.

В судебном заседании прокурор поддержал заявленные требования представил уточнения к исковому заявлению в которых указывает на ничтожность договора аренды земельного участка в связи с его несоответствием статьям 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Ответчики, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Явку своих представителей не обеспечили.

В отзыве на исковое заявление индивидуальный предприниматель Картозия И.Б. просит отказать в удовлетворении иска прокурора ссылаясь на то, что оспариваемым договором чьи либо права не нарушены. Строительство кафе на земельном участке произведено при наличии разрешения на строительство, выданного 25.07.2006г. На момент обращения прокурора с иском все необходимые согласования получены. Было получено согласие от жильцов большинства квартир жилого дома, во дворе которого возведено здание. В этой связи, по мнению ответчика, им соблюдена процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.

Администрация города Шагонар в отзыве на исковое заявление просит отказать в удовлетворении иска ссылаясь на то, что договор аренды заключен на основании постановления председателя администрации города Шагонар N 282 от 22.12.2005г., получено разрешение на строительство объекта 25.07.2006г., а также все необходимые согласования.

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей ответчиков.

Дело рассматривается в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом для рассмотрения дела в первой инстанции.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, Картозия Инна Борисовна зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы N 3 по Республике Тыва (л.д.12-13), о чем выдано свидетельство серии 17 N 000238234 от 28 декабря 2004 года. На налоговом учете в качестве индивидуального предпринимателя Картозия И.Б. состоит с 05 июня 1995 года.

Картозия Инна Борисовна обратилась 04.11.2004г. с заявлением в администрацию города Шагонар о выделении земельного участка рядом с домом по ул. Дружбы 59А для строительства кафе сроком на 49 лет общей площадью 527 кв.м.(л.д. 10)

Постановлением главы администрации г. Шагонара Улуг-Хемского кожууна от 22 декабря 2005 года N 282 гражданке Картозия И.Б. предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: 10 метров южнее от угла дома 59 "А" по ул. Дружба, для использования в целях: под строительство кафе в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, общей площадью 527 кв.м. на срок 49 лет (л.д.11).

На основании указанного выше постановления, между гражданкой Картозия И.Б. (арендатор) и главой администрации г. Шагонара (арендодатель) подписан договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 22 декабря 2005 года (л.д.14-17).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, находящийся по адресу: г. Шагонар, 10 м. южнее от угла дома N 59 "А" по ул. Дружба для использования в целях: под строительство кафе.

Пунктом 2.1 договора, сторонами оговорен срок аренды земельного участка - на 49 лет со дня заключения договора аренды земли.

В соответствии с пунктом 2.2 договор, заключенный на срок более одного года вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Тыва на недвижимое имущество и сделок с ним. Договор, заключенный на срок менее чем один год, вступает в силу с даты его подписания сторонами.

Согласно штемпелю Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Тыва (на оборотной стороне последней страницы договора аренды (л.д.17)) договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 22 декабря 2005 года прошел государственную регистрацию 26 сентября 2006 года.

Индивидуальным предпринимателем 01.09.2005г. получено согласование на производство земляных работ по строительству кафе (л.д. 43 ).

Согласно акту от 25 декабря 2005 года главным архитектором администрации Улуг-Хемского кожууна на основании постановления администрации от 22 декабря 2005 года N 280 произведен отвод земельного участка в натуре (на местности) под строительство кафе N 59"А"/1 по ул. Дружба в городе Шагонаре, площадью 527 кв.м. (л.д.42).

В материалах дела имеется выписка из государственного земельного кадастра от 28 декабря 2005 года N 13/05-02-168 (л.д.19-21). Согласно данной выписке земельному участку площадью 527 кв.м. из земель поселений, находящемуся по адресу: г. Шагонар, 10 м. южнее от угла дома N 59 "А" по ул. Дружба, для использования в целях: под строительство кафе, присвоен кадастровый номер 17:13:04 01 084:0076.

Прокурор, ссылаясь на недействительность заключенного между ответчиками договора аренды земельного участка от 22 декабря 2005 года, в силу нарушений требований статьи 30,31,32 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд первой инстанции с иском о признании договора аренды земельного участка от 22 декабря 2005 года ничтожным и применении последствий недействительности ничтожной сделки в порядке статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно положениям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", не исключается возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки. Споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Частью 2 указанной нормы предусмотрено право обращения в арбитражный суд иных лиц в случаях, установленных настоящим Кодексом.

Право прокурора на обращение в арбитражный суд с настоящим иском предусмотрено частью 3 статьи 35 Федерального закона "О прокуратуре Российской Федерации" и статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Согласно статье 52 Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент подписания договора аренды от 22.12.2005г., предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 Кодекса.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду.

Пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) проведение работ по формированию земельного участка;

3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 настоящего Кодекса;

4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.

Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства является основанием заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Пунктом 11статьи 30 Кодекса предусмотрено, что предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий).

Технорабочий проект застройки микрорайона N 5 г. Новый Шагонар, разработанный проектным институтом "Красноярскгражданпроект" и экспликация зданий и сооружений, расположенных в данном микрорайоне (л.д. 44-48) свидетельствуют о том, что строительство здания "кафе" проектом не предусмотрено. Здание "столовой-ресторана на 160 мест" (N16) согласно экспликации должно быть расположено на расстоянии не менее 41 метра от жилой застройки и в ином месте, нежели начато строительство "кафе".

Следовательно, при предоставлении земельного участка для строительства в аренду подлежали применению нормы пункта 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации о предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.

В соответствии со статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением проекта границ земельного участка или об отказе в размещении объекта выдается заявителю в семидневный срок со дня его утверждения.

Пунктом 8 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Доказательства того, что органом местного самоуправления осуществлялся выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий, утверждался акт о выборе земельного участка путем принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, отсутствуют.

Представленный акт об отводе земельного участка в натуре от 25.12.2005г. (л.д. 42) свидетельствует, что главный архитектор администрации Улуг-Хемского кожууна определил земельный участок на местности уже после подписания договора аренды 22.12.2005г.

Согласование на производство земляных работ полученное предпринимателем 01.09.2005г. (л.д. 43) не исключало необходимость утвердить акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, с учетом экологических, градостроительных и иных условий.

По условиям пункта 5 статьи 30 Земельного кодекса лишь после принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта должны были проводиться работы по формированию земельного участка и постановке его на государственный кадастровый учет.

В соответствии со статьей 32 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предварительном согласовании места размещения объекта и проект границ земельного участка являются основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка на местности и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства.

Представленный в материалы дела кадастровый план земельного участка (л.д. 19) подтверждает доводы прокурора о том, что на государственный кадастровый учет земельный участок был поставлен лишь 28.12.2005г., т.е. после принятия 22.12.2005г. Администрацией города Шагонар постановления о предоставлении в аренду земельного участка под строительство и подписания договора аренды 22.12.2005г.

Именно по этой причине в договоре аренды от 22.12.2005г. отсутствует указание на кадастровый номер земельного участка, в связи с чем, не возможно исходя из пункта 1.1. договора индивидуализировать земельный участок, переданный в аренду.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение о его предмете.

В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом аренды может быть земельный участок. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Земельным участком согласно статье 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом.

В пункте 1.1. договора аренды от 22.12.2005г. отсутствует указание на кадастровый номер земельного участка, что свидетельствует о несогласовании его предмета.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса защита гражданских прав осуществляется путем неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Постановление администрации города Шагонар от 22.12.2005г. N 282 "О предоставлении земельного участка под строительство кафе" вынесено с нарушением пункта 5 статьи 30, пунктов 5,6 статьи 31, статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, в связи с чем является недействительным. На основании статьи 12 Гражданского кодекса суд первой инстанции не должен был руководствоваться указанным постановлением при рассмотрении настоящего спора.

Договор аренды земельного участка, между индивидуальным предпринимателем Картозия И.Б. и администрацией города Шагонар подписанный с нарушением порядка предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, не соответствует выше приведенным нормам Земельного кодекса, в связи с чем является недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Картозия Инна Борисовна фактически пользуется земельным участком, в отношении которого подписан договор аренды от 22.12.2005г. Требование прокурора о применении последствий ничтожной сделки путем обязания Картозии И.Б. возвратить администрации города Шагонара земельный участок, находящийся по адресу: г. Шагонар, 10м. южнее от угла дома N 59 "а" по ул. Дружба в том виде, в котором он был передан в аренду, заявлено правомерно и подлежит удовлетворению судом.

Поскольку арендатор пользовалась земельным участком в течении с 2005 года по настоящее время, а пользование земли является платным, денежные средства, перечисленные в счет арендной платы не подлежат возврату.

Довод ответчиков об отсутствии нарушений чьих либо прав постройкой, возведенной на земельном участке, опровергается представленными в материалы дела объяснениями прокурору гражданина Нурзут-оол М.Ш. (л.д. 60-61). Учитывая, что правоустанавливающие документы на земельный участок недействительны, не имеет правового значения довод ответчиков о выдаче разрешения на строительство от 25.07.2006г. (в материалы дела не представлено).

В соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 331.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы и иска относятся на ответчиков.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Тыва от " 5 " мая 2009 года по делу N А69-472/2009-9 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Иск удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка от 22.12.2005г., зарегистрированный 26.09.2006г. между администрацией г. Шагонара и гражданкой Картозия Инной Борисовной.

Применить последствия ничтожной сделки, обязав Картозия Инну Борисовну возвратить администрации города Шагонара земельный участок, находящийся по адресу: г. Шагонар, 10м. южнее от угла дома N 59 "а" по ул. Дружба в том виде, в котором он был передан в аренду.

Взыскать с Картозия Инны Борисовны г. Шагонар и администрации города Шагонара Улуг-Хемского кожууна в доход федерального бюджета по 1500 рублей с каждого.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение (определение) в первой инстанции.

Председательствующий

И.А. Хасанова

Судьи

Н.А. Кириллова Л.Е. Споткай