Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2009 г. N 05АП-2579/2009

г. Владивосток

Дело

14 августа 2009 г.

N А59-6715/2008 N 05АП-2579/2009

Резолютивная часть постановления оглашена 12 августа 2009 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 августа 2009 г.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: С.В. Шевченко

судей: И.Л. Яковенко, Л.Ю. Ротко

при ведении протокола секретарем судебного заседания: А.А. Госпаревич

при участии:

от Прокуратуры Сахалинской области - представитель не явился.

от Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Охинский район" - представитель не явился.

от Управления миграционной службы по Сахалинской области - представитель не явился.

от ООО "Управдом N 6" - представитель не явился.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Прокурора Сахалинской области

на решение от 21.04.2009

судьи О.А. Портновой

по делу N А59-6715/2008 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Прокурора Сахалинской области

к Комитету по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Охинский район", Управлению Федеральной миграционной службы по Сахалинской области

третье лицо: ООО "Управдом N 6"

о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды N 150 от 19.12.2005 нежилого помещения и обязании освободить нежилое помещение

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Сахалинской области обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ "Охинский", Управлению Федеральной миграционной службы по Сахалинской области о признании недействительным в силу ничтожности заключенного между ответчиками договора аренды N 150 от 19.12.2005 нежилого (подвального) помещения и применении последствий их недействительности в виде обязания освободить это помещение.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Управление домами N 6".

Решением от 21.04.2009 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда, прокурор Сахалинской области обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить как незаконное и необоснованное. Указывает, что экспликация помещений цокольного этажа, являющаяся частью плана спорного нежилого помещения, свидетельствует о том, что в его состав входит техническое подполье, а акт от 25.11.2008, составленный Охинской городской прокуратурой с участием инженера ООО "Управдом N 6", начальника отделения УФМС России по Сахалинской области, подтверждает, что в спорном нежилом помещении имеются коммуникации, которые обслуживают более одного помещения. Учитывая данное обстоятельство, считает вывод суда о том, что передача в аренду спорного помещения не повлечет невозможность обеспечения жилого дома коммунальными услугами и не затруднит выполнение мероприятий по ремонту и обслуживанию коммуникационных сетей несостоятельным. Считает, что у Комитета отсутствовали полномочия по передаче спорного помещения в аренду.

Управление Федеральной миграционной службы России по Сахалинской области в отзыве на апелляционную жалобу считает, что судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, с учетом обстоятельств и при оценке всех доказательств, представленных сторонами, и просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители сторон в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия рассматривает дело в отсутствие сторон.

Решение проверяется в порядке статей 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, апелляционная инстанция считает, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 29.12.2005 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ "Охинский" (арендодатель) и Управлением Федеральной миграционной службы по Сахалинской области (арендатор) заключен договор N 150 аренды нежилого помещения общей площадью 249 кв.м., расположенного по адресу: г.Оха, ул. Красных Партизан, 15, сроком действия с 01.01.2006 по 30.11.2006.

Согласно передаточному акту от 29.12.2005 Управлению Федеральной миграционной службы по Сахалинской области по указанному адресу передано нежилое помещение общей площадью 249 кв.м.

Прокурор Сахалинской области, полагая, что Комитет неправомерно распорядился имуществом, находящимся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, обратился в суд с требованием о признании договора аренды N 150 от 29.12.2005 недействительным в силу ничтожности и обязании освободить занимаемые помещения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, основываясь на положениях статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации исходил из того, что спорное помещение является цокольным самостоятельным помещением, находящимся над подвальным помещением.

Суд апелляционной инстанции считает выводы арбитражного суда первой инстанции соответствующими законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, в соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся к сложным вещам, то есть составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры), и связанных с ней общим назначением.

В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации также указано, что в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат собственникам квартир помещения, не являющиеся частями квартиры и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.

Статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Из содержания названных положений закона следует, что находящиеся в многоквартирном доме нежилые помещения с коммуникациями, сопровождающими техническое обеспечение всего жилого дома, принадлежат домовладельцам на праве общей собственности и не подлежат отчуждению без их на то согласия.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, спорное помещение является помещением цокольного этажа жилого дома, расположенного по адресу: г.Оха, ул.Красных Партизан, 15, что подтверждается техническим паспортом на жилой дом, составленным по состоянию на 17.07.1992, письмом Комитета от 17.11.2008 и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 10.02.2009, справкой Федерального агентства кадастра объектов недвижимости N 15 от 09.02.2009.

Аналогичное установлено и в ходе осмотра помещения 25.11.2008 комиссией в составе представителей Прокуратуры Сахалинской области, ООО "Управдом N 6" и Управлением Федеральной миграционной службы по Сахалинской области, по результатам которого составлен акт осмотра помещения, переданного в аренду Управления Федеральной миграционной службы по Сахалинской области, из которого следует, что спорное помещение является цокольным этажом жилого дома, через него проходят трубы отопления, холодного водоснабжения, канализации, обслуживающие помещение, пятый и шестой подъезды жилого дома. Однако из содержания представленного акта обследования помещения от 25.11.2008 не следует, что расположенные в спорном помещении коммуникации, имеют соответствующее оборудование (запорно-регулировочную систему, вентили и т.д.).

Нахождение в цокольном этаже коммуникационных труб, предназначенных для обслуживания иных помещений, само по себе не является безусловным основанием для отнесения такого помещения к общему имуществу многоквартирного дома, так как функциональное назначение цокольного этажа при наличии в жилом доме подвального помещения, устанавливается исходя из технического предназначения спорного помещения, определяемого по экспликациям к поэтажному плану дома, согласно которым цокольный этаж предназначен для самостоятельного использования и изолирован от иных помещений жилого дома.

При таких обстоятельствах, учитывая установленную в пункте 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность арбитражного суда оценивать относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что совокупностью представленных по настоящему делу доказательств достоверно подтверждается то обстоятельство, что спорное нежилое помещение является цокольным самостоятельным помещением в многоквартирном доме, не имеющим неразрывной связи с жилыми и нежилыми помещениями жилого дома и функционально независящим от них.

Поскольку истцом не доказано, что сам цокольный этаж предназначен для обслуживания и ремонта находящихся в нем коммуникационных сетей общедомового назначения, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что передача в аренду спорного помещения не повлечет невозможность обеспечения жилого дома коммунальными услугами, не затруднит выполнение мероприятий по ремонту и обслуживанию коммуникационных сетей.

Доводы Прокурора об отсутствии у Комитета права на передачу спорного помещения в аренду суд первой инстанции правильно признал необоснованными, так как право муниципальной собственности на спорный жилой дом, в том числе расположенные в нем нежилые помещения, возникло в связи с его передачей в муниципальную собственность в 1993 году, то есть до вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Вместе с тем в пункте 1 статьи 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.

В пункте 2 статьи 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержится указание на то, что государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Таким образом, право собственности на спорное недвижимое имущество возникло у муниципального образования до вступления в законную силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и юридически действительно вне зависимости от государственной регистрации данного права.

Оспариваемый в рамках данного дела договор аренды нежилого помещения заключен ответчиками на срок менее одного года, в связи с чем не подлежал государственной регистрации, а потому обязательной государственной регистрации ранее возникшего права муниципальной собственности на недвижимое имущество для совершения этой сделки также не требовалось.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебной коллегией не принимаются, так как они были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Новых доказательств, влияющих на законность принятого решения, суду не представлено.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Сахалинской области от 21.04.2009 по делу N А59-6715/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий:

С.В. Шевченко

Судьи

И.Л. Яковенко Л.Ю. Ротко