Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2009 г. N 05АП-2693/2009

г. Владивосток

Дело

20 августа 2009 г.

N А51-4399/2009 N 05АП-2693/2009

Резолютивная часть постановления оглашена 20 августа 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 августа 2009 года

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: И.Л. Яковенко

судей: Т.А. Аппакова, К.П. Засорин

при ведении протокола секретарем судебного заседания: Госпаревич А.А.

при участии:

от истца: Новикова Е.Б.(паспорт 0500 288741,доверенность N 3 от 18.05.2009г)

от ответчика: Белозерский С.А. (паспорт 0508 555604,доверенность от 15.04.2009г.)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Дальмаг"

на решение от 30 апреля 2009 года

судьи Кобко Е.В.

по делу N А51-4399/2009 Арбитражного суда Приморского края

по иску (заявлению) ООО "Кристалл-ДВ"

к ООО "Дальмаг"

об истребовании имущества из чужого незаконн6го владения, возврате стоимости неосновательного обогащения

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Кристалл ДВ" (далее - ООО "Кристалл ДВ") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Дальмаг" (далее - ООО "Дальмаг") с иском об истребовании из чужого незаконного владения помещения, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Адмирала Юмашева, д.8-в, принадлежащее ООО "Кристалл ДВ", путем обязания ООО "Дальмаг" освободить указанное помещение; обязать ООО "Дальмаг" возвратить ООО "Кристалл ДВ" стоимость неосновательного обогащения, в связи со сбережением установленной арендной платы в размере 242 770 рублей; обязать ООО "Дальмаг" возместить ООО "Кристалл ДВ" сумму, потраченную на оплату услуг адвоката в размере 90 000 рублей.

Решением от 30 апреля 2009 года Арбитражный суд Приморского края исковые требования удовлетворил.

ООО "Дальмаг" обжаловало данное решение, указав, что суд дал неверную оценку обстоятельствам дела, неправильно применил нормы материального права.

По мнению заявителя, договор аренды спорных нежилых помещений N 2/481 от 02.08.97г. является заключенным, ответчик занимает спорные помещения на законных основаниях.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца считает решение законным и обоснованным.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке и пределах статей 268-271 АПК РФ.

Как установлено материалами дела.02.08.1997 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Владивостока (Арендодатель) и ООО "Дальмаг" (Арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества N 2/481, согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Патриса Лумумбы, 8-в, общей площадью 278 кв.м, для использования в целях "офис, кафе", срок аренды устанавливается с 01.08.1997 по 26.01.2010 года, согласно п.1.3 договора.

11.10.2004 между Управлением муниципальной собственности г.Владивостока (Арендодатель) и ООО "Дальмаг" (Арендатор) заключено соглашение об изменении от 11.10.2004 года к договору N 02-01511-002-Н-АР-0497-00 от 02.08.1997 аренды недвижимого имущества по адресу: ул. Адмирала Юмашева, д.8-в, согласно которому стороны пришли к соглашению о внесении изменений в п.1.1 договора и решили читать его со слов "общей площадью 208,4 кв.м" и далее по тексту. Пункт 3.1 договора стороны изложили в следующей редакции "За указанное в п.1.1 договора помещений, "Арендатор" выплачивает арендную плату в размере 11 292,18 рублей без учета НДС. Оплата производиться ежемесячно до 1 числа следующего за текущим месяца "Арендодателю". Пункт 3.3 читать в следующей редакции: "Налог на добавочную стоимость в сумме 2032,59 рублей "Арендатор" перечисляет самостоятельно в отделение Федерального казначейства по месту регистрации предприятия в Инспекции МРФ по налогам и сборам.

20.11.2008 между Осколковым Владимиром Сергеевичем (Продавец) и ООО "Кристалл ДВ" (Покупатель) подписан договор продажи недвижимости.

Согласно п.1.1 договора Продавец продал, принадлежащие ему на праве собственности, а Покупатель купил в собственность: нежилые помещения общей площадью 219,00 кв. м в здании (лит. А), номера на поэтажном плане: 5 (I), 6 (I), 8-23 (I), 33 (I), этаж: цокольный, назначение: административное, расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул.Адмирала Юмашева, 8-в.

12.12.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю ООО "Кристалл ДВ" выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения общей площадью 219,00 кв.м в здании (лит.А), номера на поэтажном плане:5 (I), 6 (I), 8-23 (I), 33 (I), этаж: цокольный, назначение: административное, расположенные по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Адмирала Юмашева, 8-в, серия 25-АБ N 099786, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.12.2008 года сделана запись регистрации N 25-25-01/197/2008-338.

25.12.2008 ООО "Кристалл ДВ" направило в адрес ООО "Дальмаг" уведомление о смене собственника нежилых помещений общей площадью 219,00 кв.м в здании (лит. А), номера на поэтажном плане:5 (I), 6 (I), 8-23 (I), 33 (I), этаж: цокольный, назначение: административное, расположенных по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Адмирала Юмашева, 8-в, ранее принадлежащих Осколкову В.С. Кроме того, ООО "Кристалл ДВ" предоставило для подписания ООО "Дальмаг" договоры аренды на нежилые помещения по адресу: г.Владивосток. ул.Адмирала Юмашева, 8-в (не противоречащие договору от 02.08.1997 года) с целью регистрации обременения - аренды. А также, ООО "Кристалл ДВ" уведомляет ООО "Дальмаг" об изменении арендной платы в связи с изменением цен на рынке недвижимости в г. Владивостоке.

23.01.2009 данное уведомление было направлено ООО "Кристалл ДВ" в адрес ООО "Дальмаг" повторно.

ООО "Дальмаг" в ответ на письмо ООО "Кристалл ДВ" от 23.01.2009 направило в адрес последнего уведомление, в котором сообщало о том, что ООО "Дальмаг" с требованиями, изложенными в уведомлении, не согласно в части цены договора за арендуемые помещения.

Поскольку до настоящего времени договор аренды между ООО "Кристалл ДВ" и ООО "Дальмаг" не заключен, ООО "Дальмаг" пользуется нежилыми помещениями, принадлежащими ООО "Кристалл ДВ", сдает его в аренду, не возмещая ООО "Кристалл ДВ" арендную плату, был подан настоящий иск.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения сторон, суд апелляционной инстанции считает, что решение подлежит отмене.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности договора аренды N 2/481 от 02.08.1997 года, об отсутствии у ответчика оснований для занятия спорных помещений, обязанности возместить неосновательное обогащение.

Вместе с тем данные выводы являются ошибочными и не могут являться основанием для удовлетворения исковых требований.

В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст.4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в виде ограничения (обременения) прав на него.

Согласно п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст.33 ФЗ от 21.07.97г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" данный Федеральный закон вводится в действие на всей территории РФ через шесть месяцев после официального опубликования.

Впервые данный закон был опубликован 28.07.97г. в "Собрании законодательства" N 30.

Таким образом, ФЗ N 122 от 21.-7.97г введен в действие 28.01.98 г

В силу п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ ль 16.02.2001 года N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрация договоров аренды нежилых помещений, проводившаяся в субъекте РФ до вступления в силу закона о государственной регистрации, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса, и отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в пункте 3 ст.433 ГК РФ.

Поскольку оспариваемый договор был заключен 02.08.97г., Федеральный закон о госрегистрации введен в действие 28.01.98 года, то отсутствие регистрации не влечет незаключенности данного договора.

Договор аренды 2 2/481 от 02.08.1997 года заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Владивостока и ООО "Дальмаг" является действующим.

Согласно ст.617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Предъявляя исковые требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения, ООО "Кристалл ДВ" ссылается на ст. 301 ГК РФ, согласно которой собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения

В силу данной нормы права истец должен доказать, что имущество находится в фактическом незаконном владении ответчика, а истец является законным собственником имущества.

Право собственности ООО "Кристалл ДВ" зарегистрировано в установленном законом порядке.

Ответчик занимает спорное помещение на основании договора аренды.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что ответчик занимает спорные помещения, имея на то правовые основания.

Оснований для истребования имущества и взыскания неосновательного обогащения за пользование имуществом не имеется.

Суд отклоняет доводы истца о подтверждении факта незаконного использования помещений актом осмотра от31.03.09г, поскольку данный документ лишь свидетельствует о факте нахождения ответчика в помещениях, а не незаконность данного факта.

Направление ответчику предложений заключить договор и изменить арендную плату и получение отказа не может являться основанием для истребования имущества и взыскания неосновательного обогащения.

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены основания изменения и расторжения договора, что не препятствует истцу обратиться с таким требованием к ответчику в рамках действующего договора аренды.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что истец не доказал факт использования помещений ответчиком без правовых оснований, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований и взыскания судебных издержек не имеется.

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе относятся на истца.

Руководствуясь статьями 258,266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Приморского края от 30 апреля 2009 года по делу N А51-4399/2009 отменить

Отказать Обществу с ограниченной ответственностью "Кристалл ДВ" в удовлетворении исковых требований к Обществу с ограниченной ответственностью "Дальмаг".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кристалл ДВ" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Дальмаг" 1000 (одну тысячу) рублей расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Выдать исполнительный лист на взыскание.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий:

И.Л. Яковенко

Судьи

Т.А. Аппакова К.П. Засорин