Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 21 мая 2009 г. N 06АП-1692/2009

г. Хабаровск

21 мая 2009 г.

N 06АП-1692/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 14.05.2009.

В полном объеме постановление изготовлено 21.05.2009

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Головниной Е.Н.

судей Малышевой Л.Г., Ротаря С.Б.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Ракиновой Е.Н.

при участии в судебном заседании:

от ООО "СВХ-Порт-2" - Демьянков О.А., доверенность от 02.03.2009 б/н

от ЗАО "Торговый порт Благовещенск" - Кузьмин П.М., доверенность от 12.01.2009 N 1

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы

закрытого акционерного общества "Торговый порт Благовещенск", общества с ограниченной ответственностью "СВХ-Порт-2"

на решение от 13 апреля 2009 года

Арбитражного суда Амурской области

по делу N А04-406/2009

принятое судьей Косаревой О.П.

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Амурской области

к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, закрытому акционерному обществу "Торговый порт Благовещенск", обществу с ограниченной ответственностью "СВХ-Порт-2"

о признании недействительными (ничтожными) договора аренды земельного участка и договора субаренды земельного участка

третьи лица: Управление Федеральной регистрационной службы по Амурской области, администрация города Благовещенска

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Амурской области (далее - Теруправление) обратилось в Арбитражный суд Амурской области к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее - Комитет), закрытому акционерному обществу "Торговый порт Благовещенск", обществу с ограниченной ответственностью "СВХ-Порт-2" с иском, в котором просило:

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 15.10.2007 N 1487 в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:01:130099:0001, площадью 112 995 кв.м, расположенного по адресу: г.Благовещенск, ул.Лазо, 1, из категории земель населенных пунктов, предназначенного для производственной территории порта;

- признать недействительным (ничтожным) договор субаренды от 20.11.2007 N 07/02, заключенный между ЗАО "Торговый порт Благовещенск" и ООО "СВХ-Порт-2" в отношении части земельного участка, переданного по вышеуказанному договору аренды, площадью 5 987,23 кв.м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной регистрационной службы по Амурской области (определение от 05.02.2009), администрация города Благовещенска (определение от 05.03.2009).

Решением от 13.04.2009 договор аренды земельного участка от 15.10.2007 N 1487 и договор субаренды земельного участка от 20.11.2007 N 07/02 признаны недействительными (ничтожными).

На решение поданы две апелляционные жалобы - от ЗАО "Торговый порт Благовещенск" и от ООО "СВХ-Порт-2".

ЗАО "Торговый порт Благовещенск" в своей жалобе просит решение от 13.04.2009 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование ссылается на фактические обстоятельства дела. Полагает верно установленным то, что на спорном участке земли расположены три объекта недвижимости, находящихся в федеральной собственности. При этом не соглашается с выводом о неприменении постановления мэра города Благовещенска от 25.09.2007 N 2867, на основании которого заключен договор аренды. Считает, что арендодатель имел полномочия распоряжаться земельным участком, находящимся в момент заключения сделки в собственности Российской Федерации, а в этой связи не мог нарушить права собственника.

ООО "СВХ-Порт-2" в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, с учетом частичной обоснованности иска. Полагает, что судом не учтено то, что внутри спорного земельного участка сформированы и находятся части участка с закрепленными согласно кадастровым измерениям границами, которые можно рассматривать в качестве самостоятельных объектов и на которых отсутствуют объекты федеральной собственности. В том числе участок площадью 5 987,23 кв.м, занятый под склад временного хранения, границы которого определены на основании проведенного межевания и выделения с присвоением учетного кадастрового номера 003. Данный участок, являющийся предметов договора субаренды, полагает возможным рассматривать в качестве самостоятельного объекта прав. Считает, что отсутствовали основания для признания недействительным договора аренды в части распоряжения земельным участком с кадастровым номером 003, поскольку им орган местного самоуправления распорядился в пределах предоставленных ему полномочий. На этом же основании полагает неправомерным признание ничтожным договора субаренды. В обоснование довода о наличии у органа местного самоуправления соответствующих полномочий указывает на то, что договор аренды заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок; предоставление состоялось на основании постановления мэра города Благовещенска, которое не отменено и не признано недействительным; процесс разграничения на землю завершился датой регистрации права Российской Федерации на земельный участок 23.12.2008), то есть после заключения спорного договора; право муниципалитета распоряжаться неразграниченным участком (не занятым государственным имуществом) в силу п.10 ст.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ). Полагает необходимым учитывать добросовестность сторон спорных взаимоотношений при заключении соответствующих договоров.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу ЗАО "Торговый порт Благовещенск" считает решение подлежащим отмене. Указывает на то, что суд, сделав вывод о том, что Администрация и Комитет не имели полномочий на распоряжение спорным земельным участком, не исследовал вопрос о нарушении прав и восстановлении положения истца, существовавшего до нарушения. Считает, что несоответствие постановления мэра г.Благовещенска от 25.09.2007 N 2908 (на основании которого заключен договор) закону и нарушении прав истца данным актом не может быть предметом рассмотрения и оценки в данном деле, поскольку законность ненормативного акта может быть проверена только по заявлению лица, чьи права и охраняемые законом интересы нарушены; истцом таких требований не заявлялось.

Теруправление в отзыве на апелляционную жалобу ЗАО "Торговый порт Благовещенск" просит оставить решение без изменения, жалобу - без удовлетворения. Считает, что земельный участок, на котором находятся объекты недвижимости, право федеральной собственности на которые возникло до момента вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и потому действительно при отсутствии государственной регистрации, является разграниченным в силу ст.3.1 Закона N 137-ФЗ (вступил в силу с 01.07.2006) - относится к федеральной собственности. Полагает, что Администрация не вправе была распоряжаться этим земельным участком, а потому постановление мэра города Благовещенска от 25.09.2007 N 2908 также противоречит закону и нарушает права собственника земельного участка - Российской Федерации. Также отмечает, что названное постановление само по себе не влияет на существо оспариваемой сделки, не порождает какие-либо права и обязанности сторон по договору.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ЗАО "Торговый порт Благовещенск" привел доводы о несогласии с решением относительно вывода об отсутствии у Администрации полномочий на распоряжение спорным участком. Представитель ООО "СВХ-Порт-2" привел доводы, соответствующие тексту своей апелляционной жалобы, настаивал на ее удовлетворении. От других лиц, участвующих в деле и извещенных надлежащим образом о времени и месте слушания дела, представители не явились. При этом от Теруправления поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя (изложено в отзыве на апелляционную жалобу).

Проверив законность решения, учитывая доводы апелляционных жалоб, отзывов на жалобу и выступлений представителей ответчиков, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Установлено, что постановлением мэра города Благовещенска от 26.11.2001 N 2887 ЗАО "Торговый порт Благовещенск" утверждены границы земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании, в том числе участок 5/2 площадью 112 995 кв.м в квартале 82 архитектурно-исторического района под административно-производственную территорию порта.

Постановление мэра г.Благовещенска от 25.09.2007 N 2967 по заявлению ЗАО "Торговый порт Благовещенск" в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 112 995 кв.м с кадастровым номером 28:01:130099:0001, находящийся по ул.Лазо,1 в квартале 99 г.Благовещенска, этот участок предоставлен указанному обществу в аренду сроком на 25 лет.

Во исполнение данного постановления 15.10.2007 между Комитетом (арендодатель) и ЗАО "Торговый порт Благовещенск" заключен договор аренды земельного участка N 1487, который зарегистрирован в установленном порядке 15.11.2007.

20.11.2007 ЗАО "Торговый порт Благовещенск" (арендодатель) и ООО "СВХ-Порт-2" (субарендатор) заключили договор N 07/02 субаренды части вышеуказанного земельного участка, определив площадь передаваемого в субаренду участка в размере 5 987,23 кв.м (4 120 кв.м под хранение товаров и автотранспортных средств, 1 867,23 кв.м под прилегающую территорию для проведения таможенных операций). Срок действия договора - 5 лет (до 20.11.2012); договор зарегистрирован в установленном порядке 29.11.2007.

23.12.2008 на земельный участок с кадастровым номером 28:01:130099:0001, для производственной территории, общей площадью 112 995 кв.м, с адресом: Амурская обл., г.Благовещенск, ул.Лазо,1 зарегистрировано право собственности Российской Федерации, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации прав.

Установлено и не отрицается участниками спора, что на указанном земельном участке расположен ряд объектов недвижимости - причал N 1, причал N 2, грузовая площадка. На эти объекты 16.06.2008 зарегистрировано право собственности Российской Федерации, что подтверждается представленными в деле свидетельствами о государственной регистрации прав (т.1 л.д. 35-37).

Также на этом участке расположены - склад, блок углубленного досмотра, служебное здание, собственником которых является ЗАО "Торговый порт Благовещенск". Указанное подтверждается свидетельствами о государственной регистрации прав от 23.05.2003 и 06.07.2007 (т.1 л.д.26-28).

Истцы, считая договор аренды от 15.10.2007 N 1487 при таких обстоятельствах недействительным, а в этой связи настаивая на недействительности и договора субаренды, обратились в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По общему правилу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

В рамках настоящего дела на предмет соответствия закону подлежат договоры аренды земельного участка и субаренды части этого участка.

В п.1 ч.1 ст.1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п.1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Согласно п.2 ст.3 Закона N 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в п.1 ст.20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2010 в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.

При названных условиях переоформление прав на земельный участок субъектом права постоянного (бессрочного) пользования этим участком в той его части, которая необходима для использования собственником (третьим лицом) объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, не основана на законе, поскольку нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка или приобретение права аренды.

Как установлено выше, на момент заключения договора от 15.10.2007 N 1487 на спорном земельном участке находились объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ЗАО "Торговый порт Благовещенск" (субъекту права постоянного (бессрочного) пользования, подлежащего переоформлению), а также объекты недвижимости, ему не принадлежащие.

В этой связи предоставление в аренду всего земельного участка, без проведения межевания с целью определения границ землепользования собственников недвижимости, нарушает права третьих лиц, а потому незаконно.

Следовательно, имеются основания для удовлетворения иска о признании договора аренды недействительным (ничтожным).

В этой связи, поскольку недействительный договор не влечет правовых последствий (п.1 ст.167 ГК РФ), а также учитывая положения ст.608 ГК РФ, договор субаренды также недействителен (ничтожен).

Доводы ООО "СВХ-Порт-2" о недействительности части договора аренды подлежат отклонению, поскольку предметом спорного договора выступил земельный участок как объект прав, а не его часть.

Приведенные в жалобе ссылки на формирование из спорного участка его части, которая впоследствии сдана в субаренду, также отклоняются по мотиву их несоответствия ст.11.5 Земельного кодекса РФ.

При изложенном оснований для удовлетворения апелляционных жалоб нет. Решение отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 13 апреля 2009 года по делу N А04-406/2009 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий

Е.Н. Головнина

Судьи

Л.Г. Малышева С.Б. Ротарь