Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2009 г. N 06АП-2588/2009

г. Хабаровск

9 июля 2009 г.

N 06АП-2588/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 7 июля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 9 июля 2009 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Малышевой Л.Г.

Судей Козловой Т.Д., Кустовой Т.С.

При ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ракиновой Е.Н.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Сайганов О.В., представитель по доверенности от 17.06.2009 б/н;

от ответчика: Гайдук М.В., представитель по доверенности от 02.03.2009 N 1-11/1436,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Даурия"

на решение от 7 мая 2009 года

по делу N А73-15092/2008

Арбитражного суда Хабаровского края

принятому судьей Букиной Е.А.

по иску общества с ограниченной ответственностью "Даурия"

к Министерству имущественных отношений Хабаровского края

о взыскании неосновательного обогащения

Общество с ограниченной ответственностью "Даурия" (далее - истец, ООО "Даурия") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Министерству имущественных отношений Хабаровского края (далее - ответчик, МИО Хабаровского края) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 1 636 188 руб. 96 коп.

Решением от 7 мая 2009 года Арбитражный суд Хабаровского края в удовлетворении исковых требований отказал, ссылаясь на отсутствие необходимости государственной регистрации договора и последующих дополнительных соглашений к нему, на согласованный порядок оплаты.

ООО "Даурия" не согласилось с принятым решением суда, полагая вывод суда неправильным. Ответчик изменил порядок взыскания арендной платы и не согласовал его с ним в письменном виде. Отсутствует регистрация изменений к договору. Просит отменить решение суда и удовлетворить исковые требования.

МИО Хабаровского края считает доводы апелляционной жалобы несостоятельными и необоснованными, а вывод суда правомерным. Просит оставить решение суда в силе.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражения, заслушав представителей сторон, Шестой арбитражный апелляционный суд находит решение суда подлежащим отмене.

Материалами дела установлено, что между сторонами 25.06.1997 заключен договор N 448/1196 аренды помещений, расположенных по адресу: г. Хабаровск, ул. Муравьева Амурского, 40 сроком действия до 31.12.2010.

Арендная плата установлена договором в соответствии с Временным положением, утвержденным постановлением Главы администрации Хабаровского края от 13.09.1995 N 365 и подлежит безусловному пересчету на коэффициент инфляции при изменении минимальной заработной платы, а также при изменении коэффициента доходности. При подписании договора арендная плата установлена с 1 кв.м. в месяц в размере 10 764 руб., всего с НДС - 12 917 руб. (пункты 3.1 и 3.2 договора).

В период действия вышеуказанного договора сторонами подписано дополнительные соглашения к нему.

По условиям дополнительного соглашения без номера и даты, заключение которого сторонами не оспаривается, определено, что средства, затраченные арендатором и понесенные им при ремонте, восстановлении арендуемого помещения, идут в зачет и погашение выплаты арендной платы в денежной форме, размер которой определен ставками, установленными постановлением Главы администрации Хабаровского края от 13.09.1995 N 365, а в случае их изменения другими актами (пункт 2 соглашения).

Договор аренды и дополнительные соглашения прошли государственную регистрацию 31.01.2002, о чем имеются на то подтверждения.

Истец оплачивал арендную плату в соответствии с заключенным договором на основании выставленных счетов.

С 14.01.2005 расчет арендной платы изменился, и ее оплата с февраля 2005 года производилась в соответствии с методикой, установленной постановлением Губернатора Хабаровского края от 30.12.2002 N 532.

Истец, полагая, что разница между фактически уплаченной в период с января 2006 года по май 2007 года арендной платой и арендной платой, подлежащей уплате по договору N 448/1196 (по Постановлению Главы администрации края от 13.09.1995 N 365) за этот же период, составляет неосновательное обогащение ответчика в сумме 1 636 188 руб. 96 коп., обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в иске, исходил из того, что до 31.01.1998 г. отсутствовала необходимость регистрации спорного договора. Размер арендной платы должен исчисляться согласно условиям заключенного договора и дополнительных соглашений к нему. С изменением порядка взыскания арендной платы регистрация не требовалась, а со стороны истца имели место конклюдентные действия, выраженные в согласии оплачивать арендную плату по новым расценкам. Эти действия произведены до регистрации договора и поэтому договор следует рассматривать зарегистрированным с учетом состоявшегося изменения порядка расчета арендной платы.

Стороны не отрицают того факта, что оплата аренды производилась ответчиком за спорный период по новым ставкам арендной платы.

Между тем, изменения арендной платы в письменном виде не были согласованы с ООО "Даурия". Поскольку договор аренды прошел государственную регистрацию, учитывая положения статей 452 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации изменения к нему также должны быть зарегистрированными.

В договоре стороны установили порядок ежемесячной арендной платы в соответствии с постановлением Главы администрации Хабаровского края от 13.09.1995 N 365.

В спорный период оплата производилась с учетом нового механизма расчета по формуле, установленной постановлением Губернатора Хабаровского края от 30.12.2002 N 532 "Об утверждении положения о порядке исчисления и уплаты в бюджет арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности нежилыми зданиями, сооружениями и отдельными помещениями, расположенными на территории Хабаровского края".

Порядок (механизм) исчисления арендной платы изменился по сравнению с порядком, который был согласован сторонами в договоре. Изменения, касающиеся механизма расчета нуждались в государственной регистрации с целью признания договора измененным в части арендной платы.

Дополнительное соглашение без номера и даты, зарегистрированное в установленном порядке, на которое ссылается МИО Хабаровского края, не может служить доказательством согласованного изменения механизма расчета арендной платы. Данное дополнительное соглашение (пункт 2) установило порядок проведения зачета за ремонт и восстановление арендуемого помещения за счет арендной платы, размер которой определен ставками, установленными Постановлением Главы администрации Хабаровского края от 13.09.1995 N 365, а в случае их изменения другими актами.

Таким образом, стороны не вносили в договор изменения касательно размера арендной платы либо изменения порядка ее расчета. В связи с чем рассчитанная арендная плата МИО Хабаровского края по новым ставкам арендной платы неприменима к ООО "Даурия", так как изменения, как и договор должны быть заключены в простой письменной форме и зарегистрированы в установленном законом порядке.

В этой связи требование истца в порядке статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации о взыскании неосновательного обогащения в виде суммы, определенной как разница между размерами арендной платы -уплаченной фактически и рассчитанной в соответствии с первоначально определенными договором аренды условиями, является правомерным.

Ссылка ответчика на конклюдентные действия истца в виде оплаты новых ставок арендной платы, не может быть принята, так как изменения к договору должны быть согласованы сторонами в письменной форме, как и основной договор (пункт 1 статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Также не принимается ссылка ответчика на пункт 1.5 договора, согласно которому обязательным условием для изменения арендной платы является оценочная стоимость сданных в аренду помещений. Данный пункт договора не отменяет правила о необходимости государственной регистрации изменений, вносимых в договор аренды.

Тот факт, что до начала действия Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" действующий между сторонами договор аренды не требовал государственной регистрации, не влечет признание договора измененным при отсутствии в тексте на момент его регистрации измененных условий. Поэтому вывод суда первой инстанции о том, что в данном случае имела место регистрация договора аренды с условием об определении арендной платы на основании постановления Главы администрации Хабаровского края от 24.06.1998 N 255, ошибочен, так как в тексте договора, который прошел государственную регистрацию, нет ссылок на названный нормативный правовой акт.

При таких обстоятельствах апелляционную жалобу следует удовлетворить, признав исковые требования законными и обоснованными.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 7 мая 2009 года по делу N А73-15092/2008 отменить.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Хабаровского края в пользу общества с ограниченной ответственностью "Даурия" неосновательное обогащение в размере 1 636 188 руб. 96 коп.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Даурия" из федерального бюджета госпошлину по иску уплаченную платежным поручением N 1409 от 29.12.2008 в размере 19 680 руб. 94 коп. и госпошлину по апелляционной жалобе уплаченную по квитанции от 08.06.2009 в размере 1000 руб. Выдать справки.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий

Л.Г. Малышева

Судьи

Т.Д. Козлова Т.С. Кустова