Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2009 г. N 06АП-3573/2009

г. Хабаровск

14 сентября 2009 г.

N 06АП-3573/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 09.09.2009.

В полном объеме постановление изготовлено 14.09.2009

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Головниной Е.Н.

судей Иноземцева И.В., Малышевой Л.Г.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Ракиновой Е.Н.

при участии в судебном заседании:

от истца: Чиколаев С.А., доверенность от 19.02.2007 N 79-01/036128

от ответчиков:

от ОАО "РЖД": Зубарева И.О., доверенность от 08.08.2009 N 771; Годенюк Н.И., доверенность от 13.10.2008 N 627

от ОАО "ЖКТ": Годенюк У.А., доверенность от 25.08.2009 N 184-д/хф; Тарасенко В.И., доверенность от 26.06.2008 N 94

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

индивидуального предпринимателя Чиколаевой Тамары Георгиевны

на решение от 20 июля 2009 года

Арбитражного суда Еврейской автономной области

по делу N А16-356/2009-4

принятое судьей Кравченко О.Г.

по иску индивидуального предпринимателя Чиколаевой Тамары Георгиевны

к открытому акционерному обществу "Железнодорожная торговая компания", открытому акционерному обществу "Российские железные дороги"

о применении последствий недействительности ничтожной сделки

третье лицо: Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Еврейской автономной области

Индивидуальный предприниматель Чиколаева Тамара Георгиевна (далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Еврейской автономной области к открытому акционерному обществу "Железнодорожная торговая компания" (далее - ОАО "ЖТК"), открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" (далее - ОАО "РЖД") с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки - заключенного ответчиками договора субаренды частей земельного участка от 30.10.2008 N НЮ 3234, посредством возложения обязанностей: на ОАО "ЖТК" - освободить часть земельного участка, являющегося предметом вышеназванного договора, и возвратить его ОАО "РЖД" по акту приема-передачи; на ОАО "РЖД" - принять часть соответствующего земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Еврейской автономной области (определение от 15.04.2009).

Решением от 20.07.2009 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Предприниматель просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование указывает на несоответствие спорного договора требованиям ч.1 ст.8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Указывает на то, что при заключении спорного договора ОАО "РЖД" не предупредило субарендатора - ОАО "ЖТК" об ограничениях в использовании земельного участка, а именно о праве Предпринимателя беспрепятственно проходить по этому участку для пользования принадлежащими ему на праве собственности помещениями. Полагает себя заинтересованным лицом при заявлении настоящего иска, поскольку в результате заключения договора ограничен доступ к помещениям истца.

Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца привел доводы апелляционной жалобы, настаивал на ее удовлетворении. Представители ответчиков с доводами жалобы не согласны, просят оставить обжалуемое решение без изменения. От третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте слушания дела, представители не явились.

Проверив законность принятого по делу решения, с учетом доводов апелляционной жалобы и выступлений участников процесса, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, ОАО "РЖД" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 79:00:00 00 000:0009 - единое землепользование, полоса отвода железной дороги, общей площадью 5884,7134 га, относящийся к землям поселений (1530,0134 га) и к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения (4354,7 га). С таким предметом заключен договор аренды от 14.03.2006 N 148 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Еврейской автономной области (арендодатель, в настоящее время - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Еврейской автономной области) и ОАО "РЖД" (арендатор) со сроком действия с 14.03.2006 по 13.02.2011. Договор, с учетом внесенных в него дополнений, зарегистрирован 16.06.2006.

Согласно материалам дела, по договору от 05.08.2008 N НЮ 2427, где арендатором (по существу - арендодателем) выступило ОАО "РЖД", Чиколаева Т.Г., наряду в четырьмя другими предпринимателями, является субарендатором части земельного участка общей площадью 460 кв.м, находящейся в границах земель населенных пунктов с кадастровым номером 79:00:00 00 000:0009, расположенного по адресу: ЕАО, г.Биробиджан, ул.Калинина,10а, часть участка имеет учетный кадастровый номер 004. Участок предоставлен в аренду для эксплуатации и содержания торговых помещений; расположенное на нем двухэтажное нежилое здание находится в собственности субарендатора (пяти заключивших договор предпринимателей, включая истца). Договор действует с момента подписания до 01.05.2009.

30.10.2008 между ОАО "РЖД" (арендатор) и ОАО "ЖТК" (субарендатор) заключен договор субаренды N НЮ 3234, по условиям которого арендатор передает, а субарендатор принимает и использует на праве субаренды часть земельного участка общей площадью 391 кв.м с кадастровым номером 79:00:00 00 000:0009/13 и часть земельного участка площадью 2 981 кв.м с кадастровым номером 79:00:00 00 000:0009/14 из земель населенных пунктов, расположенные по адресу: ЕАО, г.Биробиджан, ул.Калинина,8-в и ЕАО, г.Биробиджан, ул. Калинина,10. Участки расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 79:00:00 00 000:0009, предоставленного ОАО "РЖД" по договору аренды от 14.03.2006 N 148. Участки предоставлены для содержания и эксплуатации объектов недвижимости ОАО "ЖТК". Срок действия договора определен до 13.02.2011. Договор зарегистрирован в установленном порядке 12.12.2008, что подтверждается штемпелем регистрирующего органа.

Сданные в аренду истцу и ОАО "ЖКТ" земельные участки по адресу ул.Калинина в г.Биробиджане являются смежными.

Истец, считая договор субаренды от 30.10.2008 не соответствующим нормам права, а именно: п.6 ст.22 Земельного кодекса РФ, учитывая неуведомление собственника земельного участка о сдаче участка в субаренду; п.2 ст.613 ГК РФ, предусматривающего обязанность арендодателя предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество - в данном случае о праве истца на беспрепятственный проход по земельному участку для пользования помещениями, принадлежащими ему на праве собственности; ч.1 ст.8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку оценка сдаваемого в субаренду земельного участка не проведена, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По общему правилу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением связанных в ее недействительностью; при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученной по сделке. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом (п.п.1 и 2 ст.167, п.2 ст.166 ГК РФ).

В рамках настоящего дела проверке на предмет соответствия закону подлежит договор субаренды земельного участка от 30.10.2008 N НЮ 3234.

Согласно п.6 ст.22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно п.4.3.5 договора аренды от 14.03.2006 N 148 арендатор имеет право сдавать участок в субаренду с согласия арендодателя. В силу п.8.4 этого договора арендатор обязан заключить договор субаренды с лицом - собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке - полосе отвода железной дороги.

Установлено, что Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Еврейской автономной области письменно сообщило об отсутствии со своей стороны возражений относительно заключения между ОАО "РЖД" и ОАО "ЖТК" договора субаренды на 2 части земельного участка - полосы отвода железной дороги с кадастровым номером 79:00:00 00 000:0009, площадью 391 кв.м и 2 981 кв.м для содержания и эксплуатации объектов, находящихся в собственности ОАО "ЖКТ".

Согласно ст.613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

В данном случае не представлены доказательства того, что земельные участки, предоставленные ОАО "ЖКТ" по спорному договору как субарендатору, обременены правами третьих лиц, в том числе сервитутом в пользу истца.

Следует также отметить, что нарушение арендодателем предусмотренного ст.613 ГК РФ условия не влечет недействительности договора аренды; этой нормой предусмотрены иные последствия данного нарушения.

Нормами ст.8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена обязательность проведения оценки имущества, являющегося публичной собственностью, в том числе в случае передачи такого имущества в аренду.

По спорному договору части участка, принадлежащего на праве аренды ОАО "РЖД", переданы последним в субаренду субарендатору - ОАО "ЖТК"; при этом размер арендной платы установлен в размере, равном размеру арендной платы по договору аренды земельного участка от 14.03.2006 N 148 за соответствующую площадь. Данное соответствует Постановлению Правительства о 29.04.2006 N 264. В п.4.3 спорного договора указано на возможность изменения величины арендной платы в размере, определяемом на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества. Кроме того, третье лицо, представляющее собственника спорного земельного участка, не привело возражений против установленного оспариваемым договором размера арендной платы, что отражено в протоколе судебного заседания.

Приведенные истцом в заседании суда апелляционной инстанции пояснения, согласно которым переданный по спорному договору земельный участок граничит с тыльной стороной принадлежащего истцу на праве собственности здания, что не позволяет пользоваться черным ходом для ведения хозяйственной деятельности (доступ к этому ходу возможет только со стороны предоставленного ОАО "ЖКТ" земельного участка), не принимаются в качестве основания для удовлетворения заявленного иска. В данном случае вопрос о межевании смежных земельных участков не является предметом рассмотрения по заявленному иску. Вопрос об установлении сервитута истцом также не ставился.

При изложенном оснований для удовлетворения апелляционной жалобы нет.

Решение, принятое с правильным применением норм права, отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 20 июля 2009 года по делу N А16-356/2009-4 Арбитражного суда Еврейской автономной области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий

Е.Н. Головнина

Судьи

И.В. Иноземцев Л.Г. Малышева