Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 16 сентября 2009 г. N 06АП-3912/2009

г. Хабаровск

16 сентября 2009 г.

N 06АП-3912/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2009 года. Полный текст постановления изготовлен 16 сентября 2009 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ротаря С.Б.,

судей Головниной Е.Н., Тихоненко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ключник А.А.

при участии в заседании:

от истца: Васиной Н.А., представителя по доверенности от 05.12.2008 N 5459/02-02,

от ответчика: Богаткиной Н.И., представителя по доверенности от 01.01.2009,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ЛОГОС-ДВ"

на решение от 20.07.2009

по делу N А73-5256/2009

Арбитражного суда Хабаровского края,

принятое судьей Пичининой И.Е.,

по иску открытого акционерного общества "Центр инновационных технологий города Хабаровска"

к закрытому акционерному общества "ЛОГОС-ДВ"

об освобождении нежилого помещения

и по встречному иску закрытого акционерного общества "ЛОГОС-ДВ"

к открытому акционерному обществу "Центр инновационных технологий города Хабаровска"

о понуждении к заключению договора аренды,

установил:

Открытое акционерное общество "Центр инновационных технологий города Хабаровска" (далее - ОАО "Центр инновационных технологий г. Хабаровска") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "ЛОГОС-ДВ" (далее - ЗАО "ЛОГОС-ДВ") об обязании ответчика освободить объект нежилого фонда - части функционального (встроенного) помещения 0 (9-28, 30, 32), расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Калинина, д. 90, в виде комнат N N 9-13, 17-19, 28, 32 площадью 121,2 кв. м, а также места общего пользования площадью 9,7 кв. м.

До принятия судебного акта по существу рассматриваемого дела ЗАО "ЛОГОС-ДВ" обратилось с встречным иском о понуждении ОАО "Центр инновационных технологий г. Хабаровска" заключить договор аренды в отношении вышеуказанного объекта.

Определением от 05.06.2009 встречное исковое заявление принято к производству.

Решением от 20.07.2009 исковые требования ОАО "Центр инновационных технологий г. Хабаровска" удовлетворены в полном объеме, суд обязал ЗАО "ЛОГОС-ДВ" освободить вышеназванные помещения; в удовлетворении встречного иска отказано.

Ответчик, не согласившись с принятым по делу судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 20.07.2009 отменить и принять новый судебный акт. По мнению заявителя апелляционной жалобы, ЗАО "ЛОГОС-ДВ" в договорных отношениях с ОАО "Центра инновационных технологий г. Хабаровска" не состояло; договоры аренды на спорные помещения заключались с Департаментом муниципальной собственности города Хабаровска; к рассматриваемым отношениям положения статей 421, пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не применимы; действие договора аренды от 23.08.2001 N 45ц/01 до 30.10.2008 подтверждено судебными актами арбитражных судов от 16.09.2008 и от 17.12.2008; ответчиком в период действия вышеназванной сделки направлялись уведомления от 19.09.2008, от 29.10.2008 о заключении договора аренды на новый срок; поскольку истцом утрачено право на предъявление иска об освобождении помещений, он обязан заключить с ответчиком договор аренды на новый срок.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение от 20.07.2009отменить и принять новый судебный акт.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу, а также через своего представителя в судебном заседании, указал на законность и обоснованность решения от 20.07.2009, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, между Департаментом муниципальной собственности г. Хабаровска (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Служба заказчика по жилищно-коммунальным услугам N 2" (балансодержатель) и ЗАО "ЛОГОС-ДВ" (арендатор) 23.08.2001 заключен договор аренды объектов нежилого фонда г. Хабаровска N 45ц/01 (л.д. 9-10).

Предметом данной сделки является объект нежилого фонда - нежилое помещение, расположенное в Центральном районе г. Хабаровска, по адресу: ул. Калинина, д. 90, общей площадью 117,1 кв. м для использования под офис.

Срок вышеназванной сделки установлен пунктом 1.2 - с 23.08.2001 по 22.08.2006.

Указанные помещения переданы арендодателем и балансодержателем арендатору 23.08.2001 по передаточному акту (л.д. 11).

Дополнительным соглашением от 07.08.2003 стороны договора аренды от 23.08.2001 N 45ц/01 внесли изменения в пункт 1.1, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование объект нежилого фонда - часть функционального (встроенного) помещения 0 (9-28, 30, 32) в виде комнат 9-13, 17-19, 28, 32 площадью 121,2 кв. м и места общего пользования площадью 9,7 кв. м, расположенного в Центральном районе г. Хабаровска, по адресу: ул. Калинина, д. 90, общей площадью 130,9 кв. м для использования под офис, установив, что данное соглашение вступает в силу с 01.01.2003.

Договор аренды от 23.08.2001 N 45ц/01 и соглашение к нему зарегистрированы Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке (выписка от 25.03.2008, л.д. 17).

В последствии спорные помещения на основании постановления мэра г. Хабаровска от 23.06.2004 N 856, передаточного акта от 01.12.2004, акта о приеме-передаче здания (сооружения) от 01.12.2004 N 00005504 внесены в уставный капитал ОАО "Центр инновационных технологий г. Хабаровска", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.09.2005 серии 27АБ N 076114 (л.д. 13)

В связи с чем в силу положений статьи 617 ГК РФ арендодателем по договору аренды от 23.08.2001 N 45ц/01 является истец.

После окончания срока действия договора - 22.08.2006 и при отсутствии возражений со стороны арендодателя ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом. В соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ, пункта 5.4 договора от 23.08.2001 N 45ц/01 данная сделка считается возобновленной на тех же условиях на неопределенный срок.

Указанные обстоятельства установлены постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2008 N 06АП-А73/2008-1/2948 по делу N А73-3198/2008-27 (л.д. 53-55), оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 17.12.2008 N Ф03-5594/2008, (л.д. 47-52), а также Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2009 N ВАС-2704/09 об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в связи с чем имеют преюдициальное значение для настоящего спора в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

ОАО "Центр инновационных технологий г. Хабаровска" 19.12.2008 направило в адрес ЗАО "ЛОГОС-ДВ" уведомление о прекращении с 18.01.2009 действия договора от 23.08.2001 N 45ц/01. Кроме этого, арендатору предписано в срок до 18.01.2009 освободить нежилые помещения и передать их по акту арендодателю (л.д. 14, 15).

Поскольку ответчиком вышеназванные помещения не освобождены и не переданы по акту приема-передачи, ОАО "Центр инновационных технологий г. Хабаровска" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Отношения сторон по вышеуказанному договору регулируются положениями главы 34 "Аренда" ГК РФ.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Объектами аренды в силу положений пункта 1 статьи 607 ГК РФ могут быть в частности здания и сооружения.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

Как следует из судебных актов по делу N А73-3198/2008-27, договор аренды от 23.08.2001 N 45ц/01 после истечения срока его действия возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, в связи с чем арендодатель имеет право на односторонний отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, предусмотренный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.

В соответствии со статьей 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 5.4 договора аренды от 23.08.2001 N 45ц/01 установлен иной срок предупреждения - один месяц.

Претензией от 19.12.2008 исх. N 6515/03-04 ОАО "Центр инновационных технологий г. Хабаровска" известил ЗАО "ЛОГОС-ДВ" об отказе с 18.01.2009 от договора от 23.08.2001 N 45ц/01. В подтверждение факта направления ответчику данного предупреждения истцом представлены уведомление о вручении ЗАО "ЛОГОС-ДВ" 23.12.2008 заказного письма и почтовая квитанция от 19.12.2008 (л.д. 15, 16).

Поскольку истцом соблюдены положения пункта 3 статьи 450 и пункта 2 статьи 610 ГК РФ, договор аренды от 23.08.2001 N 45ц/01 прекратил свое действие 23.01.2009 (через один месяц с момента получения ответчиком уведомления об отказе от договора).

Доказательств, свидетельствующих о том, что арендодатель выразил согласие на пользования арендатором спорным имуществом после истечения срока действия данной сделки - 23.01.2009, материалы дела не содержат.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из анализа положений пунктов 1, 2 статьи 655 ГК РФ следует, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Исходя из изложенного договор от 23.08.2001 прекратил свое действие 23.01.2009, новый договор аренды сторонами не заключен. В связи с этим у ответчика отсутствуют правовые основания для занятия арендуемых помещений и требования истца об их освобождении являются обоснованными, подлежащими удовлетворению на основании статей 622, 655 ГК РФ.

Рассмотрев встречный иск, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ОАО "Центр инновационных технологий г. Хабаровска" в соответствии с заявками ЗАО "ЛОГОС-ДВ" от 19.09.2008, от 29.10.2008 о заключении договора аренды объекта нежилого фонда на новый срок (л.д. 43, 44), направило последнему проект договора аренды объектов нежилого фонда N 66/09 (л.д. 32-34), который истец по встречному иску подписал с протоколом разногласий (л.д. 34-36).

Не достигнув соглашения по заключению договора, ЗАО "ЛОГОС-ДВ" обратился в арбитражный суд с встречным иском о понуждении ОАО "Центр инновационных технологий г. Хабаровска" заключить договор аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Договор аренды объектов нежилого фонда, о понуждении к заключению которого просит ЗАО "ЛОГОС-ДВ", не является договором, подпадающим под действие статьи 445 ГК РФ, в связи с чем у последнего отсутствуют правовые основания требовать в судебном порядке возложения на ОАО "Центр инновационных технологий г. Хабаровска" обязанности заключить договор.

Доказательства, свидетельствующие о наличии соглашения о передаче разногласий по договору аренды объектов нежилого фонда на разрешение арбитражного суда, в материалах дела отсутствуют.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе ЗАО "ЛОГОС-ДВ" в удовлетворении встречного иска.

Доводы заявителя апелляционной жалобы на отсутствие с ОАО "Центр инновационных технологий г. Хабаровска" договорных отношений в период действия договора от 23.08.2001 N 45ц/01, суд апелляционной инстанции находит несостоятельными в силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ, в соответствии с которым переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В связи с чем переход права собственности (от предыдущего собственника муниципального имущества г. Хабаровска - Департамента муниципальной собственности г. Хабаровска к новому собственнику - ОАО "Центр инновационных технологий) в отношении арендованного имущества сам по себе не прекращает соответствующего арендного правоотношения и не затрагивает прав арендатора, которой продолжает пользоваться этим имуществом на основании ранее заключенного договора.

Ссылка ЗАО "ЛОГОС-ДВ" о недопустимости применения к рассматриваемым отношениям положений статей 421, пункта 3 статьи 450 ГК, неправомерна, поскольку данные нормы материального права закрепляют фундаментальные принципы свободы договора, а также оснований для изменения и расторжения договора.

На основании изложенного доводы апелляционной жалобы отклоняются как необоснованные.

Судом апелляционной инстанции не установлено наличие безусловных оснований для отмены решения, предусмотренных пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ.

При указанных обстоятельствах оснований к отмене решения суда и удовлетворению апелляционной жалобы не имеется.

Согласно статье 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ЗАО "ЛОГОС-ДВ".

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 20.07.2009 по делу N А73-5256/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий

С. Б. Ротарь

Судьи

Е. Н. Головнина А.А. Тихоненко