Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2009 г. N 06АП-3562/2009

г. Хабаровск

17 сентября 2009 г.

N 06АП-3562/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 15.09.2009.

В полном объеме постановление изготовлено 17.09.2009

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Головниной Е.Н.

судей Иноземцева И.В., Малышевой Л.Г.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Ракиновой Е.Н.

при участии в судебном заседании:

от истца: Каун О.А., доверенность от 29.12.2008 N 14125/02-08

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы

негосударственного общеобразовательного учреждения средняя общеобразовательная школа "Алые паруса", Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска

на решение от 30 июня 2009 года

Арбитражного суда Хабаровского края

по делу N А73-4316/2009

принятое судьей Малиновской Л.В.

по иску Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска

к негосударственной общеобразовательной школе индивидуального развития личности "Алые паруса"

о взыскании 533 622 руб. 74 коп.

Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее - ДМС г.Хабаровска) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края к негосударственной общеобразовательной школе индивидуального развития личности "Алые паруса" (в настоящее время - негосударственное общеобразовательное учреждение средняя общеобразовательная школа "Алые паруса", далее - Школа) с иском о взыскании на основании договора аренды от 15.04.1998 N 313 533 622,74 руб., из которых 474 854,96 руб. - задолженность по арендной плате за период с 31.01.2007 по 01.02.2009, 58 767,78 руб. - пени за период с 01.02.2007 по 01.02.2009.

До принятия решения истец заявил ходатайство в порядке ст.49 АПК РФ об изменении размера исковых требований в связи с увеличением периода взыскания задолженности - просил взыскать 1 276 075,25 руб., из которых 607 270,76 руб. - задолженность по арендной плате за период с 31.01.2007 по 15.06.2009, 668 804,49 руб. - пени за период с 01.02.2007 по 01.07.2009.

Указанное ходатайство удовлетворено судом первой инстанции в части, касающейся пени, начисленной на первоначально заявленную сумму долга за период, уточненный истцом - с 15.03.2007 по 23.06.2009; в части увеличения суммы основного долга в удовлетворении ходатайства отказано.

Решением от 30.06.2009 исковые требования удовлетворены - с ответчика взыскана задолженность в размере 474 854,96 руб. за период с 31.01.2007 по 01.02.2009, а также пени - 100 руб. за период с 15.03.2007 по 23.06.2009, размер которых уменьшен по правилам ст.333 ГК РФ.

На решение поданы две апелляционные жалобы - истцом и ответчиком.

ДМС г.Хабаровска в своей апелляционной жалобе просит изменить решение в части, касающейся размера взысканной задолженности по арендной плате и удовлетворить исковые требования в полном объеме согласно уточнению. Полагает, что частичное отклонение судом первой инстанции ходатайства об увеличении исковых требований противоречит ст.49 АПК РФ, нарушает права истца и привело к принятию неправильного решения.

Школа в своей апелляционной жалобе просит решение отменить и в иске отказать. Ссылается на то, что договор аренды, на основании которого заявлен иск, не прошел государственную регистрацию. Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Хабаровскому краю, на основании письма которого сделан вывод о регистрации договора, не является учреждением юстиции, которое в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ведет регистрацию. В этой связи, ссылаясь на ст.ст. 165 и 422 ГК РФ, а также учитывая отсутствие иных договорных отношений по поводу аренды спорного земельного участка, полагает исковые требования незаконными.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ДМС г.Хабаровска привел доводы в поддержку своей апелляционной жалобы; дополнительно сослался на отсутствие несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательства. Представители Школы выступили согласно изложенной в своей апелляционной жалобе позиции; дополнительно сослались на то, что в спорный период ответчик не занимал соответствующий земельный участок, поскольку находящееся на нем помещение им не использовалось ввиду предоставления Школе другого помещения.

Проверив законность решения, с учетом доводов апелляционных жалоб и выступлений участников процесса, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, 15.04.1998 между администрацией города Хабаровска (арендодатель) и Школой (арендатор) заключен договор N 313, по условиям которого арендодатель на основании постановления мэра города Хабаровска от 06.04.1998 передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 3 450,2 кв.м в Центральном районе по ул.Ленинградской,32а, согласно прилагаемой выкопировке. Земельный участок передан в аренду сроком с 07.04.1998 по 06.04.2003 под существующее нежилое помещение. В п.4 договора согласованы размер и порядок перечисления арендной платы, в том числе установлена возможность одностороннего изменения арендной платы в связи с изменениями федерального, краевого и городского законодательства, с уведомлением об этом арендатора; установлена ответственность за несвоевременное внесение арендной платы в виде уплаты арендатором пени в размере 0.3% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Согласно письму Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Хабаровскому краю от 04.06.2009 N 08-23/927 вышеназванный договор зарегистрирован 15.04.1998 в книге N 2 регистрации договоров аренды.

В период действия договора ДМС г.Хабаровска, выступая в силу действующих нормативных правовых актов от имени собственника арендуемого имущества, направляло в адрес Школы уведомления, в которых сообщало об изменении арендной платы в предстоящем году, о наличии и размере задолженности по договору (уведомления от 08.12.2005, от 01.12.2006, от 26.11.2007, от 28.11.2008 - все направлены заказной корреспонденцией).

Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по оплате арендных платежей, в результате чего с 31.01.2007 образовалась задолженность, на которую начислена договорная неустойка (пени), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов,

В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Согласно нормам Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (ст. ст. 22, 65 Земельного кодекса РФ).

В рассматриваемом случае правоотношения сторон по поводу земельного участка основаны на договоре аренды от 15.04.1998 N 313 с определенным сроком действия - до 06.04.2003. Поскольку после истечения срока действия договора арендатор продолжил пользование имуществом, а арендодатель против этого не возразил, договор аренды земельного участка с указанной даты считается заключенным на неопределенный срок по правилам ст. ст.610, 621 ГК РФ. Отказ от договора в соответствии с п.2 ст.610 ГК РФ сторонами не заявлялся.

Право истца требовать задолженность по арендной плате за пользование земельным участком основано на условиях договора, п.10 ст.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", п.2. Положения "О порядке регулирования арендных отношений, предметом которых являются земельные участки" (утв. решением Хабаровской городской Думы от 28.03.2000 N 415), п.2.2 Положения о ДМС г.Хабаровска (утв. Решением Хабаровской городской Думы от 24.01.2006 N 194).

Расчет задолженности по арендной плате за период с 31.01.2007 по 01.02.2009 - 474 854,96 руб. - проверен судом апелляционной инстанции и признан правильным. При этом суд учитывает, что при определении суммы задолженности за спорный период применена формула расчета, предусмотренная договором. Ежегодное изменения размера арендной платы связано с изменением базового размера арендной платы за земельные участки, коэффициент по виду использования земельного участка не изменялся; изменение соответствующего показателя произведено на основании соответствующих нормативных правовых актов.

Доказательств оплаты предъявленной к взысканию задолженности не представлено. Наличие задолженности не опровергается ответчиком.

Поскольку установлена просрочка платежа, правомерно требование истца о взыскании предусмотренной п.4.4 договора пени - в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Размер начисленной истцом неустойки (пени) на вышеуказанную сумму долга за период с 15.03.2007 (учитывая п.4.3 договора) по 23.06.2009 (день объявления решения судом первой инстанции) составил 639 929,06 руб. Эта сумма соответствует условиям договора.

Вместе с тем, суд считает размер требуемой неустойки подлежащим уменьшению.

Согласно ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и другие обстоятельства.

При рассмотрении настоящего спора суд приходит к выводу о чрезмерности установленного договором размера неустойки, который полагает возможным снизить до суммы, рассчитанной исходя из ставки 10,8% годовых. Снижение размера пени более, чем до минимальной в спорный период ставки рефинансирования, апелляционный суд считает неправомерным. В результате требуемая сумма пени подлежит уменьшению в 10 раз, к взысканию следует присудить пени в размере 63 992,9 руб.

При изложенном доводы представителя ДМС г.Хабаровска относительно уменьшения пени признаются частично обоснованными.

Доводы апелляционной жалобы ДМС г.Хабаровска относительно отклонения судом заявленного в порядке ст.49 АПК РФ ходатайства об увеличении иска в части суммы основного долга отклоняются апелляционным судом, поскольку данное не привело к принятию неправильного решения. Истец не лишен возможности на заявление самостоятельного иска о взыскании задолженности и начисленной на нее пени за интересующий его период.

Доводы апелляционной жалобы Школы о том, что договор аренды по поводу спорного участка не зарегистрирован, отклоняется как противоречащий фактическим обстоятельствам, подтвержденным материалами дела. При этом апелляционный суд исходит из нижеследующего.

Договор подписан сторонами в апреле 1998 года, то есть до начала осуществления учреждением юстиции обязанностей, возложенных на него Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (вступил в силу с 31.01.1998). В этой связи, учитывая п.2 ст.32 и п.2 ст.33 названного закона, а также Постановление Правительства РФ от 01.11.1997 N 1378, полномочием на регистрацию договора аренды земельного участка обладал орган по земельным ресурсам и землеустройству. Как указывалось выше, регистрация спорного договора соответствующим органом осуществлена, что подтверждается ответом Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Хабаровскому краю от 04.06.2009 N 08-23/927 (правопреемника органа по земельным ресурсам и землеустройству).

То есть установлено, что договора аренды зарегистрирован в установленном на период его регистрации порядке, что исключает возможность признания его незаключенным.

Следует также отметить, что отсутствие государственной регистрации влечет незаключенность договора аренды, а не его недействительность, поскольку в силу ст. 165 ГК РФ сделка, подлежащая государственной регистрации, является недействительной (ничтожной) только в случаях, установленных законом. Действующие нормы права не предусматривают для договора аренды земельного участка, заключенного на срок более одного года и не прошедшего государственную регистрацию, последствия в виде недействительности договора.

Ссылка Школы на то, что расположенное на спорном участке земли здание в настоящее время ответчиком не используется ввиду предоставления помещения по другому адресу, необоснованна и противоречит имеющемуся в деле договору от 01.07.2008 N 44/08, согласно которому здание по ул.Ленинградской,32а предоставлено Школе в аренду на срок с 01.07.2008 до 30.06.2013.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика отсутствуют; апелляционная жалоба истца подлежит частичному удовлетворению. Обжалуемое решение подлежит изменению в части суммы взыскиваемой пени.

Расходы по государственной пошлине относятся на ответчика, при этом апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о возможности уменьшения государственной пошлины по иску до 500 руб.; также считает возможным снизить государственную пошлину по апелляционной жалобе до 250 руб., фактически уплаченных Школой при подаче апелляционной жалобы. При этом апелляционный суд учитывает, в числе прочего, статус ответчика, подтвержденный его уставом.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 30 июня 2009 года по делу N А73-4316/2009 Арбитражного суда Хабаровского края изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

"Взыскать с негосударственного общеобразовательного учреждения средняя общеобразовательная школа "Алые паруса" в пользу Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска 538 847 рублей 06 копеек, из которых задолженность по арендным платежам за период с 31.01.2007 по 01.02.2009 - 474 854 рублей 96 копеек и начисленная на эту сумму пеня за период с 15.03.2007 по 23.06.2009 - 63 992 рублей 10 копеек.

Взыскать с негосударственного общеобразовательного учреждения средняя общеобразовательная школа "Алые паруса" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 500 рублей.

Выдать исполнительные листы".

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий

Е.Н. Головнина

Судьи

И.В. Иноземцев Л.Г. Малышева