Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17 июля 2008 г. N 08АП-1533/2008

город Омск

17 июля 2008 г.

Дело N А46-11235/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 июля 2008 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Рябухиной Н.А.

судей Гладышевой Е.В., Глухих А.Н.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Павловской Е.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1533/2008) общества с ограниченной ответственностью "Сибинком" на решение Арбитражного суда Омской области от 14.02.2008 по делу N А46-11235/2007 (судья Штаненко П.Т.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Сибинком" к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Сибпроммаркет"

о взыскании 1 675 277 руб. 83 коп.

при участии в судебном заседании представителей:

от ООО "Сибинком" - Васенин С.Н. по доверенности от 14.04.2008, Розбах Е.Б. по доверенности от 31.10.2007, после перерыва также Киселев С.В. по доверенности от 14.04.2008,

от ООО "ТПК "Сибпроммаркет" - Шинкарюк Д.А. по доверенности от 01.09.2007, Маслов К.В. по доверенности от 01.09.2007,

УСТАНОВИЛ :

Общество с ограниченной ответственностью "Сибинком" (далее - ООО "Сибинком") 22.10.2007 обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Сибпроммаркет" (далее - ООО "ТПК "Сибпроммаркет") о взыскании 1 556 588 руб. задолженности по арендной плате, начисленной по договору аренды от 01.10.2005 N 63/2005 за период с июня по сентябрь 2007 г. , а также о взыскании 118 689 руб. 83 коп. пени.

До принятия судом решения по делу истец в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования, просит взыскать с ответчика 2 334 882 руб. задолженности по арендной плате за период с июня по ноябрь 2007 г. и 237 379 руб. 68 коп. пени за просрочку внесения арендных платежей (л.д. 63 т.1). Уточнения приняты судом.

Решением Арбитражного суда Омской области от 14.02.2008 по делу N А46-11235/2007 в удовлетворении иска отказано.

В обоснование решения суд указал на отсутствие задолженности ООО "ТПК "Сибпроммаркет" по арендной плате.

Возражая против принятого судом решения, ООО "Сибинком" в апелляционной жалобе (с дополнениями) просит его отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и представленным доказательствам, неправильное применение норм материального права.

ООО "ТПК "Сибпроммаркет" в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить обжалуемое решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представители ООО "Сибинком" доводы апелляционной жалобы (с дополнениями) поддержали, заявили ходатайство о приобщении к материалам дела приложенных к жалобе дополнительных документов (карточка счета 62 , платежные поручения ).

Представители ООО "ТПК "Сибпроммаркет" высказались согласно письменному отзыву на апелляционную жалобу, против удовлетворения ходатайства истца возражали. На вопрос суда пояснили, что в апреле 2008 г. ОАО "НПК "Автоматика" исключено из реестра юридических лиц.

В заседании суда апелляционной инстанции 03.07.2008 был объявлен перерыв до 15час.20мин. 10.07.2008, по окончании которого судебное заседание продолжено 10.07.2008.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции отказал в его удовлетворении в связи с отсутствием доказательств невозможности представления дополнительных документов в суд первой инстанции (ч.2 ст. 268 АПК РФ).

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу (с дополнениями) и письменный отзыв на нее, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает обжалуемое решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между открытым акционерным обществом "Научно-производственный комплекс "Автоматика" (далее - ОАО "НПК "Автоматика") как арендодателем и ООО "ТПК "Сибпроммаркет" (арендатор) заключен договор аренды помещений от 01.10.2005 N 63/2005, по условиям которого арендодатель сдает без права выкупа, а арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения, расположенные в инженерно-лабораторном корпусе 2 (строение ББ1Б2) на первом этаже и между первым и вторым этажом, по адресу: г.Омск, ул. Фрунзе, 40, общей площадью 858,4 кв.м, под автомобильный салон (торговля и техническое обслуживание автомобилей).

Срок аренды установлен с 01.10.2005 по 30.09.2010 (п. 4.1 договора).

Передача помещений арендатору осуществлена 01.10.2005, что подтверждается актом приема-передачи арендуемых помещений.

Договор аренды от 01.10.2005 N 63/2005 зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 16.03.2006 (регистрационный номер 55-55-01/112/2005-302).

По договору купли-продажи от 07.05.2007 ООО "Сибинком" приобрело в собственность нежилые помещения, входящие в состав инженерно-лабораторного корпуса N 2, расположенные по адресу: г.Омск, ул. Фрунзе, 40. В п.6 договора купли-продажи от 07.05.2007 указано на наличие обременения права в виде договоров аренды, в том числе договора, зарегистрированного 16.03.2006 (регистрационный номер 55-55-01/112/2005-302).

Свидетельством о государственной регистрации права от 01.06.2007 подтверждается право собственности ООО "Сибинком" на приобретенные по договору купли-продажи от 07.05.2007 нежилые помещения и наличие ограничения (обременения) права в виде зарегистрированных договоров аренды.

В соответствии с п.1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В п.24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

В соответствии с положениями ст.ст.307,309,614 ГК РФ обязательства арендатора по перечислению установленных законом и договором платежей должны исполняться надлежащим образом согласно условиям обязательства и требованиям закона.

В соответствии с п.5.3 договора N 63/2005 сумма арендной платы за 2006 г. составляет 353 770 руб. в месяц, за 2007 г. - 389 147 руб. в месяц, за 2008 г. - 428 062 руб. в месяц, за 2009 г. - 470 868 руб. в месяц, за 2010 г. - 517 955 руб. в месяц.

При этом стороны договорились, что арендодатель обязуется совместно с арендатором произвести ремонт и перепланировку переданного в аренду помещения в течение не более 8 месяцев с даты подписания договора (п.2.1.2); что арендатор обязуется обеспечить в счет арендной платы финансирование проведения ремонта и перепланировки переданного в аренду помещения (п.2.2.2). Фактические затраты арендатора на ремонт и перепланировку переданного в аренду помещения, подтвержденные документально, компенсируются арендодателем в счет арендной платы (п.1.6). Арендатор в соответствии с п.1.6, п.2.2.2 договора в счет арендной платы выплачивает арендодателю аванс частями по заявкам арендодателя для проведения ремонта арендуемых помещений в соответствии с п.1.5, п.2.1.2 договора (п.5.4).

Пунктом 5.1 договора аренды помещений от 01.10.2005 N 63/2005 установлено, что начисление арендной платы осуществляется с момента подписания акта взаиморасчетов по договору и приема-передачи отремонтированных помещений. Такое же условие зафиксировано в п.3 акта приема-передачи арендуемых помещений от 01.10.2005 (л.д.24 т.1).

Согласно представленному в материалы дела "Акту взаиморасчетов по договору 63/2005 от 01.10.2005 и приема-передачи отремонтированных помещений" от 31.05.2006, подписанному между ОАО "НПК "Автоматика" и ООО "ТПК "Сибпроммаркет" в качестве неотъемлемой части договора N 63/2005 от 01.10.2005 (л.д.76-80 т.1), начисление арендной платы осуществляется с 01.06.2006 (п.3). Общая сумма расходов арендатора на ремонт и перепланировку переданных в аренду помещений составляет 6946783руб.15коп. и является авансом, полученным арендодателем в счет предстоящей арендной платы (п.6). Пунктом 10 акта установлено, что арендная плата и погашение аванса в сумме 6946783руб.15коп. осуществляются следующим образом:

- за 7 месяцев 2006 г. - арендная плата 50000 руб./мес. х 7 мес. = 350 000 руб.; погашение аванса - 303 770 руб./мес. х 7 мес. = 2 126 390 руб.;

- за 2007 г. - арендная плата - 80000 руб./мес. х 12 мес. = 960 000 руб.; погашение аванса - 309 147 руб. х 12 мес. = 3 709 764 руб.;

- за январь, февраль, март 2008 г. - арендная плата 150 000 руб./мес. х 3 мес. = 450 000 руб., погашение аванса - 278 062 руб./мес. х 3 мес. = 834 186 руб.;

- за апрель 2008 г. - арендная плата - 151 618 руб. 85 коп., погашение аванса - 276 443 руб. 15 коп.

Довод истца в апелляционной жалобе о том, что договором аренды помещений от 01.10.2005 N 63/2005 не согласован размер арендной платы за 2005 год и, следовательно, указанный договор не является заключенным, отклоняется судом апелляционной инстанции как необоснованный.

Из условий договора (п.5.1) и представленного в материалы дела "Акта взаиморасчетов" от 31.05.2006 следует, что начисление арендной платы начинается с 01.06.2006. Договор аренды зарегистрирован 16.03.2006 и в соответствии с п.2ст.651 ГК РФ считается заключенным с указанного момента. В связи с чем отсутствие в договоре размера арендной платы за период до его заключения ( на 2005 г. ) не свидетельствует о несогласовании условия об арендных платежах.

В "Акте взаиморасчетов" от 31.05.2006 размер арендной платы не изменен, в связи с чем он не подлежит государственной регистрации, как ошибочно полагает истец .

Так, согласно п.5.3 договора N 63/2005 сумма арендной платы за 2007 г. составляет 389 147 руб. в месяц, соответственно за год - 4669764руб. (389147,0 х 12мес.). В "Акте взаиморасчетов" от 31.05.2006 стороны подтвердили этот же размер арендной платы (80000,0 х 12мес. = 960 000,0 + (309 147 руб. х 12 мес. = 3 709 764 руб.). С учётом полученного арендодателем аванса стороны зафиксировали в акте в соответствии с п.6.1 договора его компенсацию (погашение) с распределением в счёт ежемесячной арендной платы, что не влечет изменения размера последней.

В жалобе ООО "Сибинком" ссылается на несогласованность условия о возмещении затрат на ремонтные работы, превышающих установленные в п.5 договора арендные платежи, так как размер данных затрат не указан в договоре, не конкретизировано, какие затраты на содержание и ремонтные работы должны быть компенсированы ответчику.

Данный довод отклоняется судом апелляционной инстанции как необоснованный в связи со следующим.

Договор аренды N 63/2005 от 01.10.2005 заключен его сторонами (ОАО "НПК "Автоматика" и ООО ТПК "Сибпроммаркет") на условиях , включающих в себя пункты 1.5, 1.6, 2.1.2, 2.2.2 , содержание которых изложено выше.

В материалы дела ответчиком представлены письма (заявки ) арендодателя - ОАО "НПК "Автоматика" об авансировании со ссылкой на п.5.4 договора N 63/2005, а также документы, относящиеся к выполнению работ по ремонту и перепланировке помещений как арендатором, так и арендодателем. Кроме того, представлены "Акт взаиморасчетов по договору 63/2005 от 01.10.2005 и приема-передачи отремонтированных помещений" от 31.05.2006 и акт сверки взаиморасчетов по договору N 63/2005 по состоянию на 31.12.2006 (л.д.76-80, 101 т.1), подписанные между ОАО "НПК "Автоматика" и ООО "ТПК "Сибпроммаркет" в лице их руководителей. Указанные документы подтверждают, что неопределенность в отношениях сторон отсутствовала, и договор исполнялся сторонами с учетом всех его условий, в том числе об авансировании арендной платы и компенсации фактических затрат арендатора на ремонт и перепланировку переданного в аренду имущества. В связи с чем указанные условия договора не могут быть оценены судом иначе, как согласованные ОАО "НПК "Автоматика" и ООО "ТПК "Сибпроммаркет".

Нормам Гражданского кодекса РФ данные условия не противоречат, в установленном законом порядке соответствующие пункты договора недействительными не признаны, в связи с чем эти условия в составе договора N 63/2005 и их фактическое выполнение к моменту перехода к ООО "Сибинком" права собственности на сданные в аренду помещения учитываются судом как регулирующие спорные отношения ООО "ТПК "Сибпроммаркет" и ООО "Сибинком".

В апелляционной жалобе ООО "Сибинком" указывает, что перевод долга на нового собственника возможен в порядке, предусмотренном параграфом 2 главы 24 ГК РФ, то есть путем составления отдельного письменного соглашения и с согласия кредитора. В связи с отсутствием такого соглашения истец полагает, что на него как на нового арендодателя не возложена обязанность осуществлять зачет арендной платы в счет произведенного ООО "ТПК "Сибпроммаркет" улучшения арендованного имущества.

Гражданским кодексом РФ в статье 617 "Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон" закреплена норма, согласно которой переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п.1).

Сохранение договора аренды при изменении арендодателя является случаем перемены лица в обязательстве , когда права кредитора переходят к другому лицу на основании закона ( Глава 24 "Перемена лиц в обязательстве", ст.387 ГК РФ).

В силу ст.384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

При переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу, право требования исполнения обязательства по внесению арендных платежей переходит от прежнего арендодателя к новому в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права собственности.

К моменту перехода к ООО "Сибинком" права собственности на сданные в аренду ООО "ТПК "Сибпроммаркет" помещения право арендодателя на получение доходов от сдачи имущества в аренду существовало в объеме, определяемом с учётом полученной прежним арендодателем (ОАО "НПК "Автоматика") предварительной оплаты (аванса) в размере, установленном в "Акте взаиморасчетов по договору 63/2005 от 01.10.2005 и приема-передачи отремонтированных помещений" от 31.05.2006 и акте сверки взаиморасчетов по договору N 63/2005 по состоянию на 31.12.2006.

Поскольку арендодателем получен аванс в счет арендной платы , о чем прямо указано в п.6 "Акта взаиморасчетов" от 31.05.2006, его погашение в суммах и в сроки (в течение аренды с июня 2006 г. по апрель 2008 г.) происходит в результате фактического пользования арендатором в указанный период сданным ему в аренду имуществом и не предусматривает иного встречного предоставления со стороны арендодателя. В связи с чем к отношениям сторон по действующему договору аренды от 01.10.2005 N 63/2005 не подлежат применению положения о зачете (ст.410 ГК РФ), а также о переводе долга (ст.391 ГК РФ). Доводы истца со ссылкой на указанные нормы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Из акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2006 следует, что сумма не погашенного аванса составляет 4820393руб.15коп. (л.д. 101 т.1).

Согласно условиям договора арендная плата за 11 месяцев 2007 г. (по ноябрь 2007 г.) составляет 4 280 617 руб. (389 147 руб. х 11 мес).

В период с 01.01.2007 по 30.06.2007 ответчик перечислил ОАО "НПК "Автоматика" арендную плату по договору N 63/2005 от 01.10.2005 в размере 578 034 руб. 53 коп. (платежные поручения N 38 от 22.01.2007, N 125 от 19.02.2007, N 228 от 26.03.2007, N 301 от 23.04.2007, N 375 от 21.05.2007).

После 01.07.2007 ответчик также перечислял истцу как новому арендодателю в счет арендных платежей денежные средства, которые впоследствии, как указывает истец, были возвращены им ответчику - ООО "ТПК "Сибпроммаркет".

Истец не отрицает, что арендная плата была перечислена ему за июнь-октябрь 2007 г. в размере 400 000 руб.

Кроме того, ответчик в пользу истца внёс на депозит нотариуса 400000 руб. (квитанции о приеме денежных сумм в депозит от 29.10.2007 N 06, от 15.11.2007 N 07).

В связи с чем судом первой инстанции сделан обоснованный вывод об отсутствии у ООО "ТПК "Сибпроммаркет" задолженности перед ООО "Сибинком" по договору аренды помещений от 01.10.2005 N 63/2005 за исковой период - с июня по ноябрь 2007 г.

Вывод суда об имеющейся переплате в размере 2 000 000 руб. надлежащими доказательствами не подтвержден, однако, указанный вывод к принятию неправильного решения не привел.

В связи с отказом в удовлетворении требования истца о взыскании долга по арендной плате, не подлежит удовлетворению и второе требование - о взыскании пени.

Оснований для отмены или изменения принятого по делу решения у суда апелляционной инстанции не имеется. Апелляционная жалоба ООО "Сибинком" оставляется без удовлетворения. Расходы по апелляционной жалобе относятся на ООО "Сибинком".

Руководствуясь п.1ст.269,ст.ст.270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 14.02.2008 по делу N А46-11235/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Рябухина

Судьи

Е.В. Гладышева А.Н. Глухих