Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2008 г. N 08АП-3068/2008

город Омск

29 июля 2008 г.

Дело N А70-597/25-2008

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2008 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Золотовой Л.А.

судей Сидоренко О.А., Кливер Е.П.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Лиопа А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3070/2008) закрытого акционерного общества "СТ-Вероника" на решение Арбитражного суда Тюменской области

от 30.04.2008 по делу N А70-597/25-2008 (судья Минеев О.А.), принятое

по заявлению открытого акционерного общества "Тюменьспецкомплект"

к Департаменту имущественных отношений Тюменской области

3-е лицо: закрытое акционерное общество "СТ-Вероника"

о признании незаконными действий,

при участии в судебном заседании представителей:

от закрытого акционерного общества "СТ-Вероника" - Шемякина М.А.

(паспорт серия 6504 N 723351 выдан 30.11.2004, доверенность N 7 от 03.03.2008 сроком действия до 31.12.2008 года);

от открытого акционерного общества "Тюменьспецкомплект" - Карелин В.В.

(паспорт серия 7103 N 974826 выдан 08.08.2003, доверенность от 07.03.2008 сроком действия до 31.12.2008 год);

от Департамента имущественных отношений Тюменской области - Балин В.В. (удостоверение N 13/126 дата выдачи 28.03.2006, доверенность N 52/08-3-Д от 13.03.2008 сроком на 1 год);

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Тюменьспецкомплект" (далее - ОАО "Тюменьспецкомплект", Общество) обратилось в арбитражный суд Тюменской области с заявлением о признании незаконными действий Департамента имущественных отношений Тюменской области, выразившихся в отказе в предоставлении земельного участка под 1 и 2 блок - секции по улице Малыгина - М.Тореза в г.Тюмени (улица Матросова 1 корпус 2) и об обязании Департамента имущественных отношений Тюменской области предоставить в аренду земельный участок (не входящий в площадь земельного участка, предоставленного ЗАО "СТ-Вероника" по акту бессрочного (постоянного) пользования серии ТЮ N 2-23-00941), расположенный под 1 и 2 блок-секциями в границах, указанных в стройгенплане жилого дома с нежилыми помещениями, общей площадью 1796 кв.м., необходимый для ввода в эксплуатацию жилого дома, расположенного по улице Матросова 1, корпус 2 в городе Тюмени со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, сроком на два года.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Закрытое акционерное общество "СТ-Вероника".

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 30.04.2008 по делу N А70-597/25-2008 заявленные требования открытого акционерного общества "Тюменьспецкомплект" удовлетворены в полном объеме, действия Департамента имущественных отношений Тюменской области, выразившиеся в отказе в предоставлении ОАО "Тюменьспецкомплект" в аренду земельного участка под 1 и 2 блок-секциями дома по улице Малыгина - М.Тореза в г.Тюмени (улица Матросова 1 корпус 2), признаны незаконными. Кроме того, суд первой инстанции обязал Департамент имущественных отношений Тюменской области устранить допущенные нарушения прав заявителя путем формирования испрашиваемого земельного участка, необходимого для ввода в эксплуатацию жилого дома и представления его в аренду ОАО "Тюменьспецкомплект" сроком на два года.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции исходил из того, что испрашиваемый земельный участок расположен в жилой зоне, предназначенной для многоэтажной застройки, нахождение на земельном участке части многоквартирного жилого дома, застройщиком которого является заявитель, исключает возможность проведения торгов по его продаже, а расположение в естественных границах существующей застройки, исключает возможность наличия иных претендентов на указанный участок. Помимо указанного, по убеждению суда, действия ОАО "Тюменьспецкомплект" по обращению с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, были обусловлены исполнением обязанностей по ведению общих дел товарищества, участником которого является заявитель.

ЗАО "СТ-Вероника" не согласилось с решением суда и обратилось в арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить принятый по делу судебный акт, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, при этом ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, не применение закона, подлежащего применению. Вывод суда о возможности предоставления земельного участка ООО "Тюменьспецкомплект" в аренду без проведения аукциона не основан на нормах земельного законодательства, действующего в период подачи заявления, а утверждение суда об отсутствии иных претендентов на спорный участок не соответствует материалам дела. Поскольку большая часть земельного участка, расположенного под строящимся объектом принадлежит ЗАО "СТ-Вероника" на праве бессрочного пользования, предоставление испрашиваемого земельного участка заявителю на праве аренды противоречит принципу неделимости земельных участков под объектами недвижимости, и не устранит препятствий по вводу в эксплуатацию 1го и 2го блока многоквартирного дома, наличие которых послужило основанием для обращения с заявлением.

Данные обстоятельства, по мнению подателя жалобы, свидетельствуют о невозможности предоставления земельного участка ОАО "Тюменьспецкомплект" и, соответственно, правомерности оспариваемых действий Департамента имущественных отношений Тюменской области.

Департамент имущественных отношений Тюменской области в отзыве на апелляционную жалобу и выступлении в судебном заседании суда апелляционной инстанции расценил доводы ЗАО "СТ-Вероника", изложенные в жалобе, как обоснованные, просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоблюдение заявителем установленного статьей 32 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 14 Закона Тюменской области от 05.10.2001 N 411, Постановлением Правительства Тюменской области от 29.09.2006 N 222-П порядка обращения с заявлением о предоставлении земельного участка. Помимо этого, Департаментом указано, что суд неправомерно расценил изложенные в письме Департамента сведения, как отказ в предоставлении земельного участка. Указанным письмом заявителю был разъяснен порядок обращения в органы, наделенные соответствующими полномочиями, с заявлением о представлении земельного участка.

Представитель ОАО "Тюменьспецкомплект" в судебном заседании суда апелляционной инстанции отклонила доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев апелляционную жалобу, отзыв, изучив материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

В соответствии с распоряжениями администрации г.Тюмени от 16.06.1993г. N 1245 и от 05.04.1994 N 748 АОЗТ "СТ-Вероника" был предоставлен в бессрочное пользование земельный участок площадью 0, 6864га для строительства жилого дома со встроенным магазином в квартале улиц Малыгина-Тореза в г.Тюмени.

Факт принадлежности Зму лицу указанного земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования подтверждается представленным в материалы дела государственным актом ТЮ N 2-23-00941.(л.д. 16)

Распоряжением администрации г.Тюмени от 08.08.2000 N 3162 ЗАО "СТ-Вероника" было разрешено поэтапное строительство жилого дома ГП-15 с гаражом-стоянкой по ул. Малыгина-Тореза на основании генплана, согласованного Комитетом по архитектуре и градостроительству администрации города Тюмени.

В связи с отсутствием у ЗАО "СТ-Вероника" лицензии на право осуществления строительных работ, последним 16.12.2002 заключен с ОАО "Тюменьспецкомплект" договор N 81 о совместной деятельности, согласно которому стороны обязуются совместными усилиями соединив свои вклады и действуя без образования юридического лица осуществить строительство 9-ти этажного жилого дома ГП-15, состоящего из 1, 2, 3 блок-секций со встроено-пристроенными офисными и торговыми помещениями общей площадью 9176 кв.м. по ул.Малыгина - М.Тореза в г.Тюмени. В настоящее время данному объекту присвоен адрес - г.Тюмень, ул.А.Матросова, 1 корпус 2.

В соответствии с п.2.1 вышеназванного договора вкладом ЗАО "СТ-Вероника" в совместную деятельность является земельный участок, предоставленный для строительства, утвержденная и согласованная в установленном порядке проектно-сметная документация, а ОАО "Тюменьспецкомплект" осуществляет функции заказчика и генподрядчика, финансирует строительство объекта, осуществляет строительство и вводит объект в эксплуатацию.

Первая очередь жилого дома по ул. Матросова, 1 корпус 2 в городе Тюмени сдана в эксплуатацию. Вторая и третьи очереди жилого дома завершены строительством, однако ввод их в эксплуатацию был осложнен тем обстоятельством, что в ходе строительства указанного объекта 1 и 2 блок-секции жилого дома вышли за границы земельного участка, предоставленного ЗАО "СТ-Вероника" на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Письмом от 28.11.2007 N 17-6613 Департамент градостроительной политики администрации города Тюмени сообщил ОАО "Тюменьспецкомплект" о невозможности выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством жилого дома в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на часть земельного участка под 1 и 2 блок-секциями жилого дома в соответствии с требованиями статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

31.01.2007 ОАО "Тюменьспецкомплект" обратилось в Департамент имущественных отношений Тюменской области с письмом о возможности предоставления неоформленного земельного участка, находящегося под 1 и 2 блок-секциями указанного дома в аренду простому товариществу в лице ОАО "Тюменьспецкомплект" ориентировочно площадью до 3000 кв.м для сдачи объекта в эксплуатацию.

Письмом от 12.11.2007 N 5556/08-3 Департамент сообщил заявителю, что в соответствии со ст. 30.1 Земельного кодекса РФ продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства осуществляется на аукционах.

Общество, полагая указанные действия Департамента незаконными, и расценив изложенные в вышеназванном письме сведения в качестве отказа в предоставлении земельного участка в аренду, обратилось в арбитражный суд.

30.04.2008 Арбитражный суд Тюменской области вынес судебный акт, являющийся предметом апелляционного обжалования по данному делу.

Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статьей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, находит решение подлежащим отмене, апелляционную жалобу - удовлетворению, исходя из следующего.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также регулирование застройки территорий городских и сельских поселений регламентируются Земельным и Градостроительным кодексами Российской Федерации.

Согласно статье 29 Земельного Кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

В силу подпункта 3 пункта 7 статьи 30 Земельного Кодекса Российской Федерации решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

В соответствии со статьей 30.1 Земельного кодекса РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

С учетом анализа вышеназванных норм права, а также обстоятельств рассматриваемого спора суд первой инстанции приходит к обоснованному выводу о невозможности проведения аукциона в целях заключения договора аренды испрашиваемого земельного участка, правомерно ссылаясь в обоснование изложенной позиции на :

- расположение на спорном земельном участке законченного строительством объекта недвижимости, что исключает возможность использования его в каких-либо иных целях

- невозможность формирования для выставления на торги как отдельного участка для жилищного строительства земельного участка, который необходим заявителю дополнительно к имеющемуся для сдачи дома в эксплуатацию.

Между тем, вывод суда первой инстанции о том, что ОАО "Тюменьспецкомплект" является единственным претендентом на спорный земельный участок, что обусловило обязанность Департамента по предоставлению ему в аренду вышеназванного участка в соответствии с поданным 31.01.2007г. заявлением, не основан на материалах рассматриваемого спора и противоречит представленным в материалы дела доказательствам.

Как следует из материалов дела, на истребуемом земельном участке находится построенный ОАО "Тюменьспецкомплект" и ЗАО "СТ-Вероника" в рамках исполнения договора N 81 о совместной деятельности 9-ти этажный жилой дом ГП-15, состоящий из 1, 2, 3 блок-секций со встроено-пристроенными офисными и торговыми помещениями общей площадью 9176 кв.м. по ул.Малыгина - М.Тореза в г.Тюмени. При этом, как установлено судом первой инстанции, раздел долей между участниками договора о совместной деятельности не осуществлен. Следовательно, указанное жилое здание в соответствии с требованием статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации находится в общей собственности ОАО "Тюменьспецкомплект" и ЗАО "СТ-Вероника".

Исходя из смысла статей 128, 133 Гражданского кодекса Российской Федерации, расположенный под зданием земельный участок является неделимым, поскольку находящееся на нем здание представляет собой одно целое.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, определен статьей 36 Земельного Кодекса Российской Федерации. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в этой статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). Причем указанные лица имеет право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Таким образом, учитывая, что спорный земельный участок является неделимым и на нем расположено здание, принадлежащее нескольким собственникам, суд апелляционной инстанции считает, что предоставление спорного земельного участка в аренду только одному из собственников расположенного на нем здания является незаконным и нарушает права других собственников.

Не может быть признан убедительным и вывод суда первой инстанции о необходимости представления спорного участка ОАО "Тюменьспецкомплект" в аренду мотивированный обращением заявителя в Департамент имущественных и земельных отношений в рамках возложенной на него договором о совместной деятельности обязанности по вводу в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Как следует из представленного в материалы дела договора о совместной деятельности, участником в обязанности которого входит представление земельного участка, необходимого для строительства объекта, является ЗАО "СТ-Вероника", и именно указанным участником в случае несовпадения границ построенного объекта с границами участка, в отношении которого получено разрешение на строительство, должны быть осуществлены действия, направленные на корректировку данных границ.

Наличие у ОАО "Тюменьспецкомплект" статуса участника договора о совместной деятельности, на которого возложена обязанность по ведению общих дел и бухгалтерского учета, не предполагает перераспределение обязанностей участников, обусловленных содержанием пунктов 2.1.1, 2.1.2, 3.2.1 вышеназванного договора.

Кроме того, часть неделимого земельного участка площадью 0,6864 га. в квартале улиц Малыгина-М.Тореза для строительства жилого дома (ГП-15) уже принадлежит ЗАО "СТ-Вероника" на праве постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с распоряжениями Администрации г. Тюмени от 16.06.1993 года N 1245, от 05.04.94 года N 748, и существует вероятность наложения истребуемого ОАО "Тюменьспецкомплект" и принадлежащего ЗАО "СТ-Вероника" земельных участков.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции находит невозможным предоставление спорного земельного участка в аренду без учета прав смежных землепользователей, а именно - ЗАО "СТ-Вероника".

Суду апелляционной инстанции представляется обоснованной и позиция Департамента имущественных и земельных отношений, изложенная в отзыве на апелляционную жалобу, в соответствии с которой заявителем нарушена процедура обращения ОАО "Тюменьспецкомплект" с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, регламентированная Земельным кодексом, а также Постановлением Правительства Тюменской области N 222-П от 29.09.2006г.

В соответствии с содержанием ст. 29, 32 Земельного кодекса РФ, при обращении с заявлением о предоставлении земельного участка для строительства, заявитель прикладывает к поданному заявлению кадастровый план испрашиваемого земельного участка, а условием представления земельного участка заявителю в соответствии со ст. 14 Закона Тюменской области N 411 "О порядке распоряжения и управления государственными землями Тюменской области" является рассмотрение соответствующего вопроса (о возможности предоставления земельного участка) на заседании комиссии, образованной при Департаменте имущественных отношений.

Указанный порядок ОАО "Тюменьспецкомплект" соблюден не был, кадастровый план земельного участка не представлен (Указание в поданном заявлении на приложение кадастрового плана земельного участка относится к участку, находящемуся в бессрочном пользовании у ЗАО "СТ-Вероника"), совместной комиссией решение о предоставлении земельного участка или отказе в его предоставлении не принималось.

На основании изложенного, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания действий Департамента имущественных и земельных отношений Тюменской области незаконными, а отказа в предоставлении земельного участка в аренду в соответствии с поданным заявлением от 31.01.2007г. - неправомерным.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с отказом в удовлетворении заявленных ОАО "Тюменьспецкомплект" требований, государственная пошлина за рассмотрение заявления в суде первой инстанции относится на заявителя.

Кроме того, на ОАО "Тюменьспецкомплект" относятся расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, а поскольку за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции государственная пошлина в размере 1 000 рублей уплачена ЗАО "СТ-Вероника" (квитанция от 30.05.2008), то таковая подлежит взысканию с ОАО "Тюменьспецкомплект" в пользу ЗАО "СТ-Вероника".

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 30.04.2008 по делу N А70-597/25-2008 отменить. Принять по делу новый судебный акт, изложив его в следующей редакции.

В удовлетворении заявленных открытым акционерным обществом "Тюменьспецкомплект" требований о признании незаконными действий Департамента имущественных отношений Тюменской области, выраженных в отказе (N 5556/08-3 от 12.11.2007) в предоставлении ОАО "Тюменьспецкомплект" в аренду земельного участка под 1 и 2 блок-секциями дома по улице Малыгина - М.Тореза в г.Тюмени (улица Матросова 1 корпус 2), и обязании Департамента имущественных отношений Тюменской области сформировать и предоставить ОАО "Тюменьспецкомплект" в аренду сроком на два года земельный участок , занятый 1 и 2 блок-секциями построенного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу г.Тюмень, улица Матросова 1, корпус 2, отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества "Тюменьспецкомплект" в пользу закрытого акционерного общества "СТ-Вероника" судебные расходы в сумме 1000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.А. Золотова

Судьи

О.А. Сидоренко Е.П. Кливер