Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2008 г. N 08АП-2495/2008

город Омск

29 июля 2008 г.

Дело N А70-8104/12-2007

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2008 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Рябухиной Н.А.

судей Глухих А.Н., Гладышевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Лепехиной М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 08АП-2495/2008) общества с ограниченной ответственностью "Автопромжилстрой" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 03 апреля 2008 года по делу N А70-8104/12-2007 (судья Лоскутов В.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Автопромжилстрой" к Департаменту имущественных отношений Тюменской области, 3-е лицо: Муниципальное учреждение "Тюменское городское имущественное казначейство"

об изменении условий договора аренды земельного участка ,

при участии в судебном заседании представителей:

от ООО "Автопромжилстрой" - представитель Ясько Д.В. (паспорт 7102 663754 от 22.08.2002 доверенность от 01.02.2008 сроком действия 3 года),

от Департамента имущественных отношений Тюменской области - представитель Балин В.В. (удостоверение N 13/126 от 28.03.2006, доверенность N 52/08-3-Д от 13.03.2008 сроком действия 1 год),

от МУ "Тюменское городское имущественное казначейство" - представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Автопромжилстрой" (далее - ООО "Автопромжилстрой") 29.12.2007 обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Департаменту имущественных отношений Тюменской области об изменении условий договора аренды от 08.10.2001 N 1723/30 в части сведений об арендодателе и арендаторе, а также условия о сроке действия договора.

Определением суда от 27.02.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное учреждение "Тюменское городское имущественное казначейство" (далее - МУ "Тюменское городское имущественное казначейство").

В обоснование иска ООО "Автопромжилстрой" указало, что 08.10.2001 между ЗАО "Фирма "Автопромжилстрой" и Администрацией г.Тюмени заключен договор N 1723/30 аренды земельного участка, в соответствии с которым Админстрация г.Тюмени предоставила ЗАО "Фирма "Автопромжилстрой" в аренду земельный участок под строительство 9-этажного жилого дома ГП-4 (2 очередь). На основании соглашения от 11.09.2006 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.10.2001 N 1723/30 права и обязанности арендатора данного земельного участка были переданы истцу - ООО "Автопромжилстрой". Срок действия договора окончился 13.08.2007 и, так как ни одна из сторон договора не заявила о его прекращении и расторжении в связи с истечением срока его действия, истец считал его продленным на неопределенный срок. Письмом N256 от 16.07.2007 истец обратился к ответчику с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 08.10.2001 N 1723/30 в части наименования арендатора (на ООО "Автопромжилстрой"), а также установления нового срока действия договора. На указанное письмо ответчик ответил отказом со ссылкой на решение Совместной комиссии по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам и гражданам. Считая указанный отказ ответчика необоснованным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 03.04.2008 по делу N А70-8104/12-2007 в удовлетворении исковых требований ООО "Автопромжилстрой" отказано.

В обоснование решения суд указал, что договор аренды земельного участка от 08.10.2001 N 1723/30 считается прекратившим свое действие с 26.03.2008 в связи с тем, что 26.12.2007 ответчиком направлено истцу письмо, в котором Департамент имущественных отношений Тюменской области сообщил об отказе в предоставлении ООО "Автопромжилстрой" в аренду земельного участка площадью 5450 кв.м. в г. Тюмени, ул. Московский тракт - Паровозная. Заявив требование о внесении изменений в договор аренды от 08.10.2001 N 1723/30, истец фактически просит обязать ответчика заключить с ним новый договор. Однако истец не представил доказательств наличия оснований для понуждения ответчика к заключению с ним договора аренды в соответствии со статьями 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Кроме того, суд первой инстанции сослался на ненадлежащее исполнение истцом своих обязательств по отселению и сносу жилых домов.

Возражая против принятого судом решения, ООО "Автопромжилстрой" в апелляционной жалобе просит его отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и представленным доказательствам, неправильное применение норм материального права. Истец считает, что письмо ответчика от 26.12.2007 не содержит прямого указания на отказ от договора аренды от 08.10.2001 N 1723/30 со ссылкой на статью 610 ГК РФ как на основание отказа от договора. Кроме того, истец считает, что в соответствии с пунктом 5.1 договора аренды, истечение срока действия договора является одним из оснований для его расторжения, и договор может быть расторгнут только по соглашению сторон. Указывает, что обязанность по сносу дома N 92 по ул. Московский тракт не установлена ни договором аренды земельного участка от 08.10.2001 N 1723/30, ни распоряжением Администрации г. Тюмени от 17.08.1998 N 2768.

Представитель третьего лица - МУ "Тюменское городское имущественное казначейство", извещенного надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, в него не явился. Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не направило.

На основании ч.1 ст.266, ч.5 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя третьего лица.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, а также указал, что в настоящее время, по мнению истца, арендные отношения продолжаются, так как ответчик принимает от истца арендные платежи и пени, предусмотренные договором. Представитель считает, что данный договор нельзя признать расторгнутым, так как на земельном участке находится незаконченный строительством объект, и прекращение действия договора повлечет нарушение прав дольщиков.

Представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов - платежных поручений N 244 от 16.05.2008 и N 28 от 03.06.2008 о внесении арендной платы, представитель считает, что данные документы подтверждают тот факт, что договор не прекращен, и арендные отношения между сторонами продолжаются.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Ответчик считает, что факт прекращения действия договора установлен и не требует дополнительных доказательств. Пояснил, что права дольщиков не нарушаются, и все дома будут введены в эксплуатацию, согласно действующему законодательству.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции отказал в его удовлетворении в связи с тем, что указанные документы не относятся к предмету спора и касаются обстоятельств после принятия решения судом первой инстанции.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу отзыв на неё, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает обжалуемое решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 08.10.2001 между ЗАО "Фирма "Автопромжилстрой" и Администрацией г. Тюмени был заключен договор N 1723/30 аренды земельного участка, в соответствии с которым Админстрация г.Тюмени предоставила ЗАО "Фирма "Автопромжилстрой" в аренду земельный участок общей площадью 5 450 квадратных метров с кадастровым номером 72:23:30: 26: 14:016, расположенный по адресу: город Тюмень улица Московский тракт - Паровозная под строительство 9-этажного жилого дома ГП-4 (2 очередь), сроком по 12 августа 2003 года. Договор заключен на основании распоряжения Администрации города Тюмени от 13 августа 2001 года N 3625.

В соответствии с соглашением от 08 октября 2001 года о внесении изменений и продлении срока действия договора аренды земельного участка N 1723/30 от 05 декабря 2005 года, произведена замена арендодателя на ответчика и срок действия договора продлен до 13 августа 2007 года.

На основании соглашения от 11.09.2006 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.10.2001 N 1723/30 права и обязанности арендатора данного земельного участка переданы истцу - ООО "Автопромжилстрой".

Письмом N 256 от 16.07.2007 истец обратился к ответчику с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 08.10.2001 N 1723/30, в части замены арендатора на ООО "Автопромжилстрой" и установления нового срока действия договора. Департамента имущественных отношений Тюменской области 18.10.2007 направил истцу ответ на письмо N 256 от 16.07.2007, в котором сообщил истцу о том, что ему необходимо обратиться с заявлением о корректировке границ земельного участка в соответствии с решением совместной комиссии по выработке решения о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам и гражданам. В связи с неисполнением истцом своих обязательств по отселению и сносу жилых домов NN 62, 92 по улице Московский тракт, ответчик письмом от 26.12.2007 (исх. N071226021/08-3) сообщил истцу об отказе в предоставлении ему в аренду спорного земельного участка . По существу данный отказ является отказом от исполнения договора от 08.10.2001(л.д.39-40).

Разрешая спор, суд первой инстанции дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно установил, что действие договора аренды от 08.10.2001 N 1723/30 прекращено с 26.03.2008.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор аренды от 08.10.2001 N 1723/30 может быть расторгнут только по соглашению сторон, не принимаются судом апелляционной инстанции исходя из следующего.

В соответствии с п.1ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п.2ст.621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с п.2 ст.610 ГК РФ если договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Поскольку после истечения срока действия договора аренды от 08.10.2001 N 1723/30 истец продолжал пользоваться имуществом, а ответчик не возражал, указанный договор был возобновлен на неопределенный срок, и к отношениям сторон применяются правила п. 2 ст. 610 ГК РФ о прекращении договора аренды.

Ответчик письмом от 26.12.2007 отказался от исполнения договора N 1723/30, и в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ по истечении трёх месяцев договор прекратил свое действие.

Ссылка истца на пункт 5.1 договора аренды является необоснованной в связи со следующим.

В пункте 5.1 договора стороны предусмотрели основания расторжения договора по соглашению сторон, в числе таких оснований предусмотрено истечение срока действия договора.

Однако данное условие (о расторжении договора по соглашению сторон в случае истечения срока действия договора) не соответствует положениям п.1ст.610, ст.ст.619-620 ГК РФ, по смыслу которых расторжение срочного договора аренды возможно только в случае, если срок его действия ещё не истёк.

При возобновлении же договора на неопределенный срок условие договора о его расторжении по истечении срока действия не может быть исполнено ввиду отсутствия этого срока. В этом случае договор мог быть прекращен только по правилам статьи 610 ГК РФ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ни договор аренды N 1723/30 от 08.10.2001, ни распоряжение администрации г. Тюмени от 17.08.98 N 2768 не обязывают истца произвести отселение и снос, в связи с тем, что в договоре не указаны номера домов, а в распоряжении нет указания на обязанность осуществить снос, суд апелляционной инстанции считает необоснованными.

В пункте 3.2 договора предусмотрена обязанность арендатора произвести отселение и снос жилых домов по ул. Московский тракт, 50,52,54, по ул.Паровозная, 3, и определенных распоряжением администрации города Тюмени от 17.08.1998 N 2768 в соответствии с действующим законодательством.

В распоряжении администрации г. Тюмени от 17.08.98 N 2768 ЗАО фирма "Автопромжилстрой" разрешен снос жилых и нежилых строений по ул. Московский тракт, в том числе и домов NN 62, 92. В распоряжении администрации г.Тюмени указано, что снос жилых и нежилых строений необходимо произвести до начала строительных работ согласно действующему законодательству и договорам-соглашениям с собственниками подлежащих сносу домовладений.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования пункта 3.2 договора аренды земельного участка следует, что арендатор принял на себя обязательства по сносу жилых домов по улице Московский тракт, 50,52,54, по ул.Паровозная, 3, и определенных распоряжением администрации города Тюмени от 17.08.1998 N 2768 в соответствии с действующим законодательством. В данном случае ссылка в договоре на распоряжение администрации г.Тюмени расценивается как указание на конкретные жилые и нежилые строения, названные в нём, и подлежащие сносу.

Таким образом, оценив в совокупности договор аренды от 08.10.2001 N 1723/30 и отсылку в нём к распоряжению администрации г.Тюмени от 17.08.98 N2768, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что договором аренды от 08.10.2001 N 1723/30 была предусмотрена обязанность ЗАО "Фирма "Автопромжилстрой" по отселению и сносу жилых домов по ул. Московский тракт NN62, 92.

Так как ЗАО "Фирма "Автопромжилстрой" передало истцу все свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 08.10.2001 N 1723/30 , истец был обязан произвести отселение и снос жилых домов по улице Московский тракт N N 62, 92.

Материалами дела не подтверждено, что истец предпринимал какие-либо меры, для исполнения своих обязательств по сносу домов N N 62, 92 по улице Московский тракт. Напротив, в представленных ответчиком актах N 911 от 28.10.2007 и N 202 от 04.03.2008 обследования земельного участка зафиксировано, что жилые дома N 62 и 92 по ул. Московский тракт не снесены.

Относительно довода истца о том, что он не является органом, уполномоченным предоставлять гражданам жилые помещения по договорам социального найма, суд апелляционной инстанции указывает следующее.

В данном случае статья 86 Жилищного кодекса Российской Федерации о том, что "если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма" не подлежит применению, поскольку Администрация г.Тюмени не принимала решения о сносе жилых домов, а разрешила их снос и в соответствии с условиями договора аренды земельного участка от 08.10.2001 N 1723/30 обязанность по отселению и сносу домов N N 62, 92 по улице Московский тракт возложена на ООО "Автопромжилстрой".

Как правильно установил суд первой инстанции, заявив требование о внесении изменений в договор аренды от 08.10.2001 N 1723/30 , истец фактически просит обязать ответчика заключить с ним новый договор аренды. Между тем, доказательства наличия оснований для понуждения ответчика к заключению с ним договора аренды земельного участка истец не представил.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что принятое по делу решение суда является законным и обоснованным, отмене или изменению не подлежит. Апелляционная жалоба истца подлежит оставлению без удовлетворения. Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца.

Руководствуясь п.1 ст.269, ст.ст.270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации.

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 03.04.2008 по делу N А70-8104/12-2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Рябухина

Судьи

А.Н. Глухих Е.В. Гладышева