Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2008 г. N 08АП-5520/2008

город Омск

09 декабря 2008 г.

Дело N А70-2853/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 декабря 2008 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шаровой Н.А.,

судей Зиновьевой Т.А., Глухих А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Мокшиной С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5520/2008) департамента имущественных отношений администрации города Тюмени на решение Арбитражного суда Тюменской области от 23 сентября 2008 года, принятое по делу N А70-2853/2008 (судья Курындина А.Н.)

по иску департамента имущественных отношений администрации города Тюмени

к обществу с ограниченной ответственностью "Тюменская лифтовая компания",

третье лицо - муниципального учреждения "Тюменское городское имущественное казначейство"

о взыскании 520 204 руб. 91 коп. и выселении из занимаемого помещения,

при участии в судебном заседании:

от департамента имущественных отношений администрации города Тюмени - представители Решетникова Ю.Н. по доверенности N 376 от 27.12.2007, сроком действия до 31.12.2008, Чудова И.А. по доверенности N 379 от 27.12.2007, сроком действия по 31.12.2008,

от общества с ограниченной ответственностью "Тюменская лифтовая компания" - представитель Лаврентьев А.Н. по доверенности N 7/п от 05.05.2008, сроком действия - три года,

от муниципального учреждения "Тюменское городское имущественное казначейство" - представитель не явился,

установил:

Департамент имущественных отношений администрации города Тюмени (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Тюменская лифтовая компания" (далее - ООО "Тюменская лифтовая компания", ответчик) при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципального учреждения "Тюменское городское имущественное казначейство" (далее - МУ "ТГИК", третье лицо) о взыскании 520 204 руб. 91 коп. задолженности по арендной плате и выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений, расположенных по адресам: г. Тюмень, ул. 50 лет Октября, 72, площадью 15 кв.м.; г. Тюмень, ул. Газовиков, 19, площадью 38 кв.м.; г. Тюмень, ул. Немцова, 71, площадью 18 кв.м.; г. Тюмень, ул. Профсоюзная, 32, площадью 16 кв.м.; г. Тюмень, ул. Радищева, 27, площадью 36 кв.м.; г. Тюмень, ул. Свердлова, 20, площадью 12 кв.м.; г. Тюмень, ул. Холодильная, 56, площадью 16 кв.м.; г. Тюмень, ул. Циолковского, 15, площадью 12 кв.м.; г. Тюмень, ул. Челюскинцев, 30, площадью 12 кв.м.; г. Тюмень, ул. Холодильная, 136, площадью 16,2 кв.м.

До принятия решения по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) увеличил размер исковых требований в связи с увеличением периода задолженности, просил взыскать с ответчика 568 926 руб. 23 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2006 по 16.09.2008. Данное уточнение принято судом.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 23.09.2008 по делу N А70-2853/2008 в удовлетворении исковых требований Департамента имущественных отношений администрации города Тюмени отказано. Суд указал, что спорные помещения не находятся в муниципальной собственности, в связи с чем, договор аренды является недействительным.

Департамент имущественных отношений администрации города Тюмени в апелляционной жалобе просит решение Арбитражного суда Тюменской области от 23.09.2008 по делу N А70-2853/2008 отменить и принять новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на то, что спорные нежилые помещения не относятся к общему имуществу многоквартирного дома; вывод суда первой инстанции о нахождении диспетчерских пультов в помещениях с момента сдачи домов в эксплуатацию является безосновательным.

ООО "Тюменская лифтовая компания" в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

МУ "Тюменское городское имущественное казначейство", будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, что подтверждается материалами дела, представителя в судебное заседание не направило. Суд, руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел дело по апелляционной жалобе в отсутствие представителя третьего лица.

Представитель истца в заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Тюменской области от 23.09.2008 по делу N А70-2853/2008, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13.07.2007 между сторонами заключён договор аренды нежилых помещений N 07723524, по условиям которого Департамент (арендодатель), МУ "ТГИК" (балансодержатель) передают, а ООО "Тюменская лифтовая компания" (арендатор) принимает во временное пользование нежилые помещения, расположенные в г. Тюмени согласно прилагаемому перечню - приложение N 1 к договору, всего по списку 26 нежилых помещений, в целях размещения лифтерных (пункт 1.1 договора).

В подтверждение факта нахождения арендуемых нежилых помещений в собственности муниципального образования города Тюмени истец представил выписки из реестра муниципальной собственности города Тюмени.

По актам от 01.10.2004 указанные нежилые помещения были переданы арендатору.

Согласно пункту 4.3 договора арендатор обязан ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным, перечислять на счет Департамента арендную плату.

В 2004 году арендная плата в месяц составила - 3 058 руб. 47 коп., в 2005 - 3 047 руб. 25 коп., в 2006 - 25 304 руб. 50 коп., в 2007 - 27 281 руб. 41 коп., а в 2008 - 14 047 руб. 60 коп. (пункт 4.2 договора).

Срок действия договора стороны согласовали с 01.08.2006 до дня государственной регистрации перехода права собственности на указанные нежилые помещения, но не более чем по 29.07.2007, предусмотрев при этом, что условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 01.10.2004.

19.07.2007 истец направил в адрес ответчика уведомление N 6103 об окончании действия договора аренды нежилых помещений N 07723524 от 13.07.2007, в котором выразил возражения против его автоматической пролонгации.

Ответчик возвратил частично помещения арендодателю, что свидетельствует акты приема-передачи нежилых помещений, что подтверждается актами от 20.08.2007, 21.08.2007, 29.08.2007, 14.09.2007, 01.04.2008, в связи с чем, арендная плата по договору составила: в августе 2007 года - 24 352 руб. 65 коп.; в сентябре 2007 года - 14 344 руб. 60 коп.; в октябре, ноябре, декабре 2007 года - 13 010 руб. 50 коп.

Ответчик с 01.01.2006 по 30.04.2008 пользовался арендуемыми помещениями и уплачивал арендную плату не полностью, задолженность за данный период в соответствии с условиями договора, по расчёту истца, составила 520 204 руб. 91 коп.

Указанные обстоятельства явились основаниями для обращения истца в суд с настоящим иском.

Отказ в удовлетворении данного требования послужил поводом для подачи истцом апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учёл следующие обстоятельства.

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

По смыслу указанных норм к общему имуществу собственников помещений в жилом доме относится помещение, имеющее исключительно технический характер, то есть предназначенное для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома.

Нежилые помещения (лифтовые), используемые для функционирования диспетчерской службы дома, которая ведет учет заявок на устранение неисправностей и повреждений инженерного оборудования, осуществляют контроль за работой лифтов и т.п., тем самым позволяют отнести помещения лифтовых к категории нежилых помещений многоквартирного жилого дома или иных объектов, обслуживающих более одного жилого помещения.

Следовательно, спорные помещения необходимы для эксплуатации жилого дома, в связи с чем, правом общей долевой собственности на данные помещения обладают собственники многоквартирных жилых домов, в которых находятся помещения.

В спорных помещениях находятся диспетчерские пульты и находились там с момента сдачи домов в эксплуатацию, что подтверждается представленными ответчиком паспортами на системы диспетчирезации и диагностики лифтов, пультов диспетчеризации лифтов, техническими паспортами и схемами указанных помещений.

Суд апелляционной инстанции не принимается довод жалобы о том, что акты ввода в эксплуатацию и технические паспорта, изготовленные на дату первичной инвентаризации жилых домов не были истребованы судом.

Из статей 65, 66 АПК РФ следует, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Пунктом 2 статьи 66 АПК РФ предусмотрено право арбитражного суда предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства, а не обязанность.

Таким образом, арбитражный суд, руководствуясь статьей 71 АПК РФ, по своему внутреннему убеждению, всесторонне, полно, объективно и непосредственно оценив имеющиеся в деле и дополнительно представленные доказательства, пришел к выводу о функциональной направленности спорных помещений для обслуживания общего имущества многоквартирного жилого дома.

Заявителем, в нарушение пункта 1 статьи 65 АПК РФ, не представлено надлежащих и достаточных доказательств иного назначения спорных помещений, возможности демонтажа существующего оборудования и обеспечения функционирования лифтов в отсутствие диспетчерских пультов.

Довод жалобы о возможности обеспечения эксплуатации лифтов без указанных помещений, не принимается судом апелляционной инстанции, как необоснованный.

Таким образом, переданные в аренду помещения отвечают признакам общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Суд апелляционной инстанции не принимает довод заявителя наличии права собственности у муниципального образования на спорные помещения, ввиду их необоснованности.

С 01.03.2005, то есть с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (статья 1 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"), в силу пункта 1 статьи 36, муниципальное образование утратило право собственности на общие помещения в многоквартирных жилых домах, в том числе, спорные помещения.

Данный вывод подтверждается сложившейся судебной практикой, в частности, Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.06.2008 N Ф04-3143/2008(5333-А45-28).

Кроме того, статьей 2 Федерального закона 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Сведения о регистрации права муниципальной собственности на спорные объекты в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют.

Между тем, из выписок из реестра муниципальной собственности города Тюмени N 0475-06392, 0475-06389, 0475-06391, 0475-01473 следует, что основаниями для включения в реестр муниципальной собственности являются Распоряжения Главы города либо Малого Совета Тюменского областного Совета народных депутатов о включении в реестр, изданные после вступления в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Следовательно, право муниципальной собственности подлежало регистрации в установленном данным законом порядке.

Распоряжения главы города, иные акты, указанные в качестве оснований для включения в реестр муниципальной собственности, истцом в обоснование наличия права собственности на спорные помещения не представлены.

Распоряжения о передаче жилых домов, в которых расположены спорные помещения, на баланс управляющим организациям и товариществам собственников жилья, изданные после вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", содержат указание балансодержателю жилых домов списать с баланса жилые дома, за исключением помещений, являющихся муниципальной собственностью города Тюмени. Какие-либо основания полагать, что спорные помещения (лифтовые) являются именно такими, указанными в распоряжениях помещениями, отсутствуют.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Доказательств передачи таких прав собственниками спорных помещений (собственниками квартир в данных жилых домах) муниципальному образованию города Тюмени в лице Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени заявителем не представлено.

В силу чего, истец не может являться арендодателем по спорному договору.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, согласно статье 168 ГК РФ ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу части 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, в связи с чем, правовые основания для взыскания арендной платы по ничтожному договору у суда отсутствуют.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что суд полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.

Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца.

На основании изложенного и руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 23 сентября 2008 года по делу N А70-2853/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шарова

Судьи

Т.А. Зиновьева А.Н. Глухих