Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13 мая 2009 г. N 08АП-1898/2009

город Омск

13 мая 2009 г.

Дело N А70-8812/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 мая 2009 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,

судей Гергель М.В., Гладышевой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Кичигиной З.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1898/2009) крестьянского хозяйства "Колос" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 05 марта 2009 года, принятое по делу N А70-8812/2008 (судья Скифский Ф.С.) по иску крестьянского хозяйства "Колос" к Администрации Тюменского муниципального района о понуждении к заключению договора купли-продажи земельных участков общей площадью 23 га (13 га в урочище Клабукова и 10 га в д. Речкина),

при участии в судебном заседании представителей:

от крестьянского хозяйства "Колос" - Краснова А.В., по доверенности от 08.12.2008, сроком по 02.12.2010;

от Администрации Тюменского муниципального района - не явился, извещена,

установил:

Крестьянское хозяйство "Колос" обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к Администрации Тюменского муниципального района о понуждении к заключению договора купли-продажи земельных участков общей площадью 23 га (13 га в урочище Клабукова и 10 га в д. Речкина).

Исковые требования, со ссылкой на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статью 10 Закона Тюменской области "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения и планирования их использования", обоснованы отказом ответчика заключить с истцом, являющимся арендатором земельных участков, договоры купли-продажи земельных участков.

До вынесения итогового судебного акта в судебном заседании представитель истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования, просил обязать ответчика заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 72:17:0808003:292, общей площадью 132272 кв.м., расположенного в Каменском МО, южнее д. Сорокина, а также договор купли-продажи земельного участка общей площадью 10 га., расположенного в Каменском МО, западнее д. Речкина (л.д. 73), пояснив, что уточненные исковые требования ответчику истцом направлены (вручены) не были.

Учитывая изложенное, данное уточнение не принято судом первой инстанции, в связи с чем в рамках настоящего дела рассмотрены первоначально заявленные истцом требования.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 05 марта 2009 года по делу N А70-8812/2008 в удовлетворении исковых требований отказано. Этим же решением крестьянскому хозяйству "Колос" из федерального бюджета возвращена излишне уплаченная государственная пошлина в размере 6 784 руб. 40 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, крестьянское хозяйство "Колос" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу Администрация Тюменского муниципального района указывает на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласна.

В заседание суда апелляционной инстанции представитель Администрации Тюменского муниципального района не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом в соответствии со статьей 123 АПК РФ.

На основании статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие неявившегося ответчика.

Представитель крестьянского хозяйства "Колос" поддержал доводы апелляционной жалобы.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав представителя истца, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 03.02.1993 между администрацией Тюменского района (по договору - арендодатель) и главой крестьянского хозяйства "Колос" Красновым В.П. (по договору - арендатор) был заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения N 3, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду с правом выкупа земельные участки общей площадью 23 га, для ведения крестьянского хозяйства, сроком на 10 лет (л.д. 8-12).

Согласно плану земель, предоставленных в аренду (приложение N 1 к договору), истцу предоставлены в аренду два земельных участка - площадью 10 га в д. Речкина и площадью 13 га в урочище Клабукова (л.д. 13).

Согласно решению Каменской Сельской Думы от 10.08.2005, выписке из протокола заседания Каменской Думы от 10.08.2005 N 11, Краснову В.П. переведен в собственность безвозмездно для ведения личного подсобного хозяйства ранее выделенный земельный участок в размере 23 га, из них 13 га в урочище Клабукова и 10 га в д. Речкиной (л.д. 16, 17).

Краснов В.П. обратился к ответчику с заявлением о предоставлении вышеуказанных земельных участков в собственность для ведения личного подсобного хозяйства (л.д. 56).

Письмом от 16.10.2008 N 0822 ответчик отказал Краснову В.П. в предоставлении спорных земельных участков в собственность, обосновав свой отказ следующим: представленные истцом акты, изданные Каменской Сельской Думой, не могут являться правоустанавливающими документами на земельные участки, в связи с отсутствием у представительного органа муниципального образования полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена; истцом не представлено доказательств надлежащего использования земельных участков для ведения крестьянского хозяйства; в соответствии с Законом Тюменской области от 07.04.2003 N 131 "О предельных нормативах предоставления земельных участков" установлен предельный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство - 5 га.

29.01.2009 истец повторно обратился к ответчику с просьбой передать в собственность за плату спорные земельные участки (л.д. 66), ответчик письмом от 09.02.2009 N 03/06 отказал истцу со ссылкой на письмо от 22.01.2009 N 03/0247 (л.д. 67).

Истец также обращался к ответчику с просьбой продлить договор аренды земельного участка от 03.02.1993 N 3 (письмо от 03.02.2009), в ответ письмом от 13.02.2009 N 03/0458 ответчик отказал истцу в продлении данного договора.

Вышеуказанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в Арбитражный суд Тюменской области с настоящим исковым заявлением.

Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Особенности аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения определены в статье 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

Согласно пункту 4 статьи 9 указанного закона в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 федерального закона.

При этом пунктами 1, 2 статьи 15 ЗК РФ определено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 28 ЗК РФ).

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (пункт 2 статьи 28 ЗК РФ).

Согласно статье 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Условия предоставления гражданам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются ЗК РФ, Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, другими федеральными законами, а также законами субъектов Российской Федерации.

Земельный кодекс Российской Федерации определяет порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предусматривая общий принцип недопустимости отказа в выкупе земельных участков.

В пункте 4 статьи 28 ЗК РФ установлены случаи ограничения в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что испрашиваемые истцом в собственность и находящиеся у него в аренде земельные участки сельскохозяйственного назначения изъяты из гражданского оборота либо ограничены в обороте, а форма собственности не может быть изменена.

По условиям договора аренды от 03.02.1993 N 3 (пункт 1.1 договора) арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельные участки общей площадью 23 гектара с правом выкупа.

В отзыве на апелляционную жалобу Администрация Тюменского муниципального района указывает, что договор аренды от 03.02.1993 N 3 является незаключенным, поскольку не содержит условий об арендной плане и порядке ее расчета.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, Земельный кодекс Российской Федерации вступил в силу со дня его официального опубликования (статья 1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"), которое было осуществлено в Российской газете 31.10.2001, а из положений указанного закона не следует возможность применения норм Земельного кодекса Российской Федерации к правоотношениям, возникшим до этого момента.

Ранее действовавший Земельный кодекс РСФСР от 25.04.1991 N 1103-1 не содержал подобных правил об установлении существенных условий договора аренды земельного участка.

В связи с чем, основания для признания рассматриваемого договора аренды незаключенным в связи с несоблюдением сторонами требований статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Как следует из материалов дела, земельный участок площадью 23 га передан арендодателем истцу, а последний вносил за пользование указанным участком арендную плату без замечаний по вопросу индивидуализации земельного участка и размера арендной платы, что свидетельствует об отсутствии сомнений сторон в согласовании всех существенных условий договора аренды от 03.02.1993.

Внесение крестьянским хозяйством "Колос" арендной платы за пользование спорными земельными участками подтверждается представленными в материалы дела квитанцией от 30.06.2005, платежными поручениями от 24.04.2008 N 414, от 28.04.2008 N 423, а также справкой Администрации Каменского муниципального образования от 09.02.2009 N 96 (л.д. 21-23, 62).

Доказательств в опровержение перечисления истцом арендных платежей ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

Вопреки доводам Администрации Тюменского муниципального района в отзыве на апелляционную жалобу, нецелевого использования предоставленных в аренду земельных участков крестьянским хозяйством "Колос" не установлено.

Напротив, как следует из письма Администрации Каменского муниципального образования от 15.12.2008 N 1285, крестьянское хозяйство "Колос" на арендованном земельном участке площадью 13 га по адресу: Тюменский район, Каменское МО, урочище Клабукова, выращивает многолетние травы; арендованный земельный участок площадью 10 га по адресу Тюменской район, Каменское МО, западнее деревни Речкина использует под выращивание овса (л.д. 41).

Доводы ответчика о превышении максимальных размеров общей площади земельных участков, которые могут находиться на праве собственности у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, не принимается во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку спорные земельный участки отнесены к землям сельскохозяйственного назначения (пункт 8.1 кадастровых выписок от 10.12.2008), а положениями Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения не установлены предельные размеры, подлежащих выкупу земельных участков.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недоказанности ответчиком отсутствия у истца права выкупа спорных земельных участков. В связи с чем, выводы суда первой инстанции в указанной части являются необоснованными.

Вместе с тем, обращаясь с исковым заявлением, истец просил возложить на Администрацию Тюменского муниципального района обязанность по заключению договора купли-продажи на земельные участки общей площадью 23га (13 га в урочище Клабукова и 10 га в д. Речкина) с крестьянским хозяйством "Колос".

Однако при рассмотрении требований о понуждении к заключению договора существенные условия такого договора подлежат определению в судебном порядке.

Как разъяснено пунктом 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", в решении арбитражного суда по спору о понуждении заключить договор купли - продажи должна быть отражена оценка всех условий, на которых стороны обязаны заключить договор, а в резолютивной части указаны предмет и существенные условия договора.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В силу статей 554 и 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете договора и его цене.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Как предусмотрено пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно пункту 1.1 проекта договора купли-продажи N 115 (л.д. 47-48) Администрация Тюменского муниципального района (по договору - продавец) обязуется передать крестьянскому хозяйству "Колос" (по договору - покупатель) в собственность земельные участки в размере 23 га, расположенные по адресу: 10га - в Тюменском районе, Каменском МО, западнее д. Речкина, 13 га - в Тюменском районе, Каменском МО, ур. Клабуково.

Таким образом, уникальных характеристик земельных участков, в отношении которых крестьянское хозяйство "Колос" обратилось за заключением договора купли-продажи, из условий предложенного истцом проекта договора не усматривается.

Проведение государственного кадастрового учета земельного участка общей площадью 13га в Тюменском районе, Каменское МО, южнее д. Сорокина, подтверждается представленной в материалы дела кадастровой выпиской о земельном участке (выпиской из государственного кадастра недвижимости) от 10.12.2008 N 17-1/08-5896.

Государственный кадастровый учет земельного участка общей площадью 10 га, расположенного в Каменском МО, западнее д. Речкина, не проводился.

Указанный земельный участок не выделен из состава земельного участка площадью 441 260 кв.м., с кадастровым номером 72:17:0806002:371, копия кадастровой выписки на который представлена в материалы дела.

Как пояснил представитель истца в заседании суда апелляционной инстанции, земельные участок площадью 10 га не сформирован и расположен внутри границ земельного участка, предоставленного крестьянскому хозяйству "Колос" в аренду.

Из материалов дела усматривается, что в порядке статьи 49 АПК РФ истец заявлял суду первой инстанции об уточнении заявленных требований, в результате которого просил возложить на ответчика обязанность заключить договор купли-продажи на земельный участок с кадастровым номером 72:17:0808003:292, общей площадью 132 272 кв.м., расположенный к Каменском МО, южнее д. Сорокина, и договор купли-продажи на земельный участок общей площадью 10 га, расположенный в Каменском МО, западнее д. Речкина.

Согласно части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

При этом ответчик должен быть надлежащим образом уведомлен о совершении истцом указанных процессуальных действий.

Однако доказательств направления Администрации Тюменского муниципального района заявления об уточнении требований истец суду первой инстанции не представил, в связи с чем судом первой инстанции обоснованно рассмотрены первоначальные исковые требования.

Как было указано выше, изложенные в исковом заявлении требования крестьянского хозяйства "Колос" не содержали указания на уникальные характеристики спорных земельных участков и не позволили судам первой и апелляционной инстанции признать данные земельные участки предметом договора купли-продажи недвижимости.

Также существенным условием договора продажи недвижимости является условие о цене.

Согласно пункту 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Рыночная стоимость такого земельного участка определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".

Однако отчета об оценке спорных земельных участков истец судам первой и апелляционной инстанции не представил.

Оснований для заключения договора с определением цены земельных участков в размере их кадастровой стоимости, как ошибочно указал истец в проекте договора, суд апелляционной инстанции не усматривает.

Учитывая изложенное, исковые требования крестьянского хозяйства "Колос" удовлетворению не подлежат.

Ошибочные выводы суда первой инстанции об отсутствии у истца права на заключение договора купли-продажи и о превышении общей площадью спорных земельных участков максимального размера, установленного Законом Тюменской области от 07.04.2003 N 131, не привели к принятию неправильного решения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, при вынесении обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что крестьянское хозяйство "Колос", в случае нарушения его прав, не лишено возможности обратиться с иском о понуждении Администрации Тюменского муниципального района к заключении договора купли-продажи арендованных земельный участков, уточнив их индивидуально-определенные характеристики и определив рыночную стоимость таких участков.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Тюменской области от 05 марта 2009 года по делу N А70-8812/2008 оставляется без изменения, апелляционная жалоба крестьянского хозяйства "Колос" - без удовлетворения.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 05 марта 2009 года по делу N А70-8812/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.А. Зиновьева

Судьи

М.В. Гергель Е.В. Гладышева