Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2009 г. N 08АП-4504/2009

город Омск

20 августа 2009 г.

Дело N А46-6560/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 августа 2009 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гергель М.В.

судей Глухих А.Н., Семеновой Т.П.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кичигиной З.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4504/2009) закрытого акционерного общества "Русь" на решение Арбитражного суда Омской области от 16 июня 2009 года, принятое по делу N А46-6560/2009 (судья Биер Е.Б.) по иску закрытого акционерного общества "Русь" к Главному Управлению по земельным ресурсам Омской области

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Билцентрум"

о признании недействительной сделки в части и применении последствий её недействительности,

при участии в судебном заседании представителей:

от Главного Управления по земельным ресурсам Омской области - Панфилов И.А. по доверенности N 06/6428 от 10.08.2009,

от ЗАО "Русь", от ООО "Билцентрум" - представители не явились

установил:

Закрытое акционерное общество "Русь" (далее - ЗАО "Русь") 18.03.2009 обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к Главному управлению по земельным ресурсам Омской области о признании недействительным пункта 2.1. договора купли-продажи земельного участка от 12.09.2007 N 1222/2007, заключенного между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области, ЗАО "Русь" и обществом с ограниченной ответственностью "Билцентрум" (далее - ООО "Билцентрум") в части установления размера выкупной стоимости земельного участка для ЗАО "Русь" превышающего 1 133 072 руб. 54 коп., а также приложения к договору (расчет цены выкупа земельного участка) и применении последствий недействительности части сделки путем взыскания с Главного управления по земельным ресурсам Омской области денежных средств в размере 8 384 736 руб. 80 коп.

В обоснование иска ЗАО "Русь" указало, что выкупную стоимость земельного участка ответчик рассчитал в нарушение пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", что привело к завышению данной стоимости на 8 384 736 руб. 80 коп.

Определением суда от 24.03.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно спора, привлечено ООО "Билцентрум".

Решением Арбитражного суда Омской области от 16.06.2009 по делу N А46-6560/2009 в удовлетворении иска отказано.

В обоснование решения суд указал, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 12.09.2007 пункт 2.1 договора в части определения выкупной стоимости доли, подлежащей уплате ЗАО "Русь", не противоречил действующему на тот период времени законодательству.

Возражая против принятого судом решения, ЗАО "Русь" в апелляционной жалобе просит его отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Главное управление по земельным ресурсам Омской области, ООО "Билцентрум" письменные отзывы на апелляционную жалобу не направили.

Представители ЗАО "Русь", ООО "Билцентрум", извещенных надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, в него не явились.

На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца и третьего лица.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Главного управления по земельным ресурсам Омской области просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав явившегося представителя ответчика, суд апелляционной инстанции считает обжалуемое решение подлежащим оставлению без изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (продавец), ЗАО "Русь" и ООО "Билцентрум" (покупатели) заключен договор купли-продажи земельного участка от 12.09.2007 N 1222/2007, в соответствии с которым продавец обязался передать в общую долевую собственность, а покупатели - принять и оплатить земельный участок с кадастровым номером 55:36:11:02 10:0504 общей площадью 41190 кв.м, местоположение которого установлено относительно 1-этажного здания, имеющего почтовый адрес: г.Омск, Кировский административный округ, ул. Енисейская, дом 1.

Согласно пункту 1.2 договора на земельном участке располагаются объекты недвижимости, принадлежащие ЗАО "Русь" и ООО "Билцентрум".

По условиям договора ЗАО "Русь" в праве общей долевой собственности на земельный участок принадлежит 19/20 доли, цена - 9 517 809 руб. 34 коп.; ООО "Билцентрум" - 1/20 доли, цена - 500 937 руб. 33 коп. (пункты 1.1, 2.1 договора).

Цена выкупа земельного участка согласно приложению к договору N 1222/2007 от 12.09.2007 (расчет цены выкупа земельного участка) определена на основании статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Указа Губернатора Омской области от 19.06.2003 N 110 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Омской области", Постановления Правительства Омской области от 25.08.2005 N 96-п "Об установлении цены земли при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданиях, строений, сооружений", решения Омского городского Совета от 16.11.2005 N 298 "О земельном налоге на территории города Омска".

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).

Спорный договор, включающий условие о цене доли, подлежащей уплате ЗАО "Русь", является заключенным 12.09.2007, когда сторонами договора были согласованы все его существенные условия.

В апелляционной жалобе ЗАО "Русь", со ссылкой на статью 433 ГК РФ, указало, что регистрация договора купли-продажи земельного участка от 12.09.2007 N 1222/2007 в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области осуществлена 07.03.2008, в связи с чем договор является заключенным с 07.03.2008.

Данный довод подателя жалобы не основан на нормах материального права.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 25 Земельного кодекса РФ государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Действующее законодательство предусматривает две формы государственной регистрации: регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним (статьи 4 и 14 Закона о государственной регистрации).

Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли-продажи предприятия (статья 560).

Федеральными законами не установлены требования о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка.

Согласно статье 550 ГК РФ для договора купли-продажи недвижимости, включая земельный участок, не требуется его государственная регистрация. Такой договор признается заключенным с момента его подписания сторонами. В этом случае государственной регистрации подлежит переход к покупателю права собственности на недвижимость (земельный участок) (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

При этом регистрация перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) не означает обязательность государственной регистрации договора купли-продажи.

В связи с изложенным суд апелляционной инстанции отклоняет как необоснованный довод истца о заключении договора купли-продажи земельного участка от 12.09.2007 N 1222/2007 седьмого марта 2008 года.

По состоянию на 12.09.2007 пункт 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" действовал в редакции Федерального закона от 05.02.2007 N 13-ФЗ, согласно которому при продаже в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется в порядке, установленном пунктами 2 и 3 настоящей статьи, то есть субъектом Российской Федерации в размере от трех до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка в зависимости от численности населения в населенных пунктах и с учетом применения поправочного коэффициента, учитывающего основной вид использования расположенных на земельном участке зданиях, строениях, сооружениях.

Судом первой инстанции установлено и истцом в апелляционной жалобе не оспаривается, что цена доли, подлежащей уплате по договору купли-продажи земельного участка от 12.09.2007 N 1222/2007 соответствовала положениям пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 05.02.2007 N 13-ФЗ, Постановления Правительства Омской области от 19.01.2005 N 3-п "Об установлении цены выкупа земельных участков при приватизации зданий, строений, сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости" (в редакции Постановления Правительства Омской области от 15.03.2006 N 26-п), Постановления Правительства Омской области от 25.08.2005 N 96-п "Об установлении цены земли при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений" (в редакции Постановления Правительства Омской области от 15.03.2006 N 26-п), Решения Омского городского Совета от 16.11.2005 N 298 "О земельном налоге на территории города Омска" (в редакции Решений Омского городского Совета от 22.11.2006 N 407, от 22.11.2006 N 413, от 25.07.2007 N 48).

Согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности" от 24.07.2007 N 212-ФЗ статья 3, которой внесены изменения в Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", вступает в законную силу по истечении девяноста дней после дня официального опубликования.

Федеральный закон от 24.07.2007 N 212-ФЗ официально опубликован в "Собрании законодательства Российской Федерации" - 30.07.2007, в "Российской газете" - 31.07.2007.

Таким образом, по состоянию на момент заключения договора купли-продажи земельного участка 12.09.2007 изменения, предусмотренные статьей 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 212, не вступили в законную силу и не являлись обязательными для сторон договора.

Отказав в удовлетворении иска ЗАО "Русь" суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, которое отмене или изменению не подлежит. Апелляционная жалоба истца оставляется без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 16 июня 2009 года по делу N А46-6560/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

М.В. Гергель

Судьи

А.Н. Глухих Т.П. Семенова