Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2008 г. N 11АП-7993/2007

30 января 2008 г.

Дело N А65-23509/2007

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2008 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 января 2008 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Балашевой В.Т.,

судей: Терентьева Е.А., Туркина К.К.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Золотаревой О.В.,

с участием:

от истца: не явился, извещен,

от ответчиков: не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании 24 января 2008 года в зале N 3 апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Бахмутовой Татьяны Александровны, г. Лениногорск, Республика Татарстан и открытого акционерного общества "Торгово-производственное предприятие "Лениногорск", г. Лениногорск, Республика Татарстан на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25 октября 2007 года по делу NА65-23509/2007 (судья Валиахметов И.И.) по иску индивидуального предпринимателя Ефимовой Ирины Азатовны, г. Лениногорск, Республика Татарстан к индивидуальному предпринимателю Бахмутовой Татьяне Александровне, г. Лениногорск, Республика Татарстан; к открытому акционерному обществу "Торгово-производственное предприятие "Лениногорск", г. Лениногорск, Республика Татарстан; к БТИ Лениногорска, г. Лениногорск, Республика Татарстан о признании договора купли-продажи нежилого помещения N 170-06 от 17.07.2006г. частично недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Ефимова Ирина Азатовна, г. Лениногорск, Республика Татарстан обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Бахмутовой Татьяне Александровне, г.Лениногорск, Республика Татарстан, открытому акционерному обществу "Торгово-производственное предприятие "Лениногорск", г.Лениногорск, Республика Татарстан, БТИ г. Лениногорска, г.Лениногорск, Республика Татарстан о признании договора купли - продажи нежилого помещения N 170 - 06 от 17.07.2006г. частично недействительным в части размера общей площади нежилого помещения, об обязании внести изменения в технический паспорт на нежилое помещение в разделе поэтажного плана строения и экспликации к поэтажному плану строения в части изменений пункта 55 - коридор общей площадью 5,1 кв.м. на шахту лифта, общей площади нежилого помещения с 28 кв.м. на 22,9 кв.м, размера оконного проема п.51 - коридор общей площадью 2,8 кв.м.

Исковые требования мотивированы несоответствием оспариваемого договора в части указания общей площади помещения - 28 кв.м., поскольку в общую площадь не входит площадь лифтовой шахты, указанной в момент совершения сделки согласно техническому паспорту БТИ от 7.07.2006г. как коридор общей площадью 5,1кв.м. Заключая оспариваемый договор, первый и второй ответчики нарушили права истца в части пользования сооружением общего пользования здания - шахтой лифта, часть которой использована истцом для проведения системы вентиляции.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25 октября 2007 г. договор купли - продажи нежилого помещения N 170 - 06 от 17.07.2006г. признан частично недействительным в части размера общей площади нежилого помещения.

В остальной части иска отказано.

С индивидуального предпринимателя Бахмутовой Татьяны Александровны взыскано 500руб. расходов по госпошлине. С открытого акционерного общества "Торгово-производственное предприятие "Лениногорск", г. Лениногорск в пользу индивидуального предпринимателя Ефимовой Ирины Азатовны взыскано 500руб. расходов по госпошлине.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчики: индивидуальный предприниматель Бахмутова Татьяна Александровна и открытое акционерное общество "Торгово-производственное предприятие "Лениногорск" подали апелляционные жалобы.

Индивидуальный предприниматель Бахмутова Татьяна Александровна в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. По мнению заявителя, решение принято с нарушением норм материального и процессуального права. Суд неправомерно не принял во внимание обстоятельства, установленные решением суда по делу N А65-7761/2007. Ссылка суда на СНиП 2.08.02-89 не состоятельна, в связи с тем, что лифтовая шахта по прямому назначению не используется, поэтому не может являться местом общего пользования. Протокол выездного совещания не может являться основанием для изъятия помещения. По мнению заявителя, истец имел право воспользоваться только объемом помещения-2,3 м. В решении суда не указано, в каком размере признать договор купли-продажи частично недействительным, что нарушает требования ст.ст. 169, 170 АПК РФ.

Открытое акционерное общество "Торгово-производственное предприятие "Лениногорск" в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Заявитель сослался на то, что помещение N 51 согласно экспликации является проходным коридором. Никаких перепланировок перекрытий между подвалом и первым этажом ответчик Бахмутова Т.А. не проводила, а истец Ефимова И.А. использовала часть первого этажа для обустройства дополнительного входа в подвальные помещения. Планировки истца были утверждены местной администрацией без предъявления правоустанавливающих документов на первый этаж, что не было учтено судом первой инстанции.

Истец и третий ответчик отзыва на апелляционную жалобу не представили.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие сторон, не явившихся в судебное заседание, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного разбирательства. Проверив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб в совокупности с исследованными доказательствами, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда в связи со следующим.

Из материалов дела следует, что истец и первый ответчик являются собственниками нежилых помещений здания, расположенного по адресу: РТ. г. Лениногорск. ул. Чайковского, д.6, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 22.08.2006г., от 20.01.2006г. (л.д.10,19), договорами купли продажи N 170-06 от 17.07.2006г., от 22.12.2005г. (л.д.11-12,19-20).

При этом истец является собственником помещений в подвале, а первый ответчик помещении расположенных на 1-ом этаже.

Истец письмом от 11.04.2006г. (л.д.32) обратился в Исполнительный комитет муниципального района за разрешением на открытие кафе.

Распоряжением главы Муниципального образования "Лениногорский муниципальный район" N 296 от 29.05.2006г. (л.д.33) истцу разрешено выполнить перепланировку подвального помещения под кафе, утвержден эскизный проект организации входа, разработанный отделом архитектуры и; градостроительства (л.д.34-35).

Согласно п.4 пояснительной записки к проекту перепланировки (л.д.34) вентиляционная камера должна быть расположена в верхней свободной зоне помещения бывшего машинного отделения лифта, над центральным входом, согласно экспликации тех.паспорта N 121 от 7.02.2006г. (п.N 2).

Актом рабочей комиссии по приемке работ (л.д.37-38) установлено, что кафе выполнено в соответствии с проектом, отвечает санитарно-эпидемиологическим, экологическим, пожарным, строительным нормам и правилам, госстандартам и решено ввести кафе в действие.

Из договора купли-продажи N 170-06 от 17.07.2006г. усматривается, что общая площадь продаваемого первому ответчику от второго ответчика помещения на первом этаже указана в размере 28 кв.м.

Указанный размер площади взят из технического паспорта составленного межрайонным филиалом N 10 РГУП "Бюро технической инвентаризации" МСАЖКХ РТ по состоянию на 7.07.2006г. (л.д.13).

В экспликации к указанному тех.паспорту под п.55 (л.д.16) указан коридор площадью 5,1 кв.м.

В соответствии со ст.6 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к предметам ведения местного самоуправления относятся вопросы регулирования планировки и застройки территорий муниципальных образований, контроля за использованием земель на территории муниципального образования.

Из протокола выездного совещания по вопросу перепланировки помещений кафе "Ностальжи" и магазина "Элегант" (л.д.36) следует, что существовавшее ранее открытое пространство в перекрытии между подвальной частью и 1 этажом здания перекрыто легкими конструкциями, не обеспечивая доступ для выполнения технических работ по устройству вентиляции с подвальной части здания. Перепланировка магазина "Элегант" выполнена без проекта и разрешения соответствующих служб (межведомственной комиссии, отдела архитектуры и градостроительства, пожарной инспекции и санитарной инспекции). Протокол подписан также и первым ответчиком.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что перекрытие шахты лифта было произведено в соответствии с законодательством о строительстве.

Кроме того, отсутствуют доказательства, что с истцом было согласовано проведение работ по перекрытию шахты лифта. Истцом работы по перепланировке подвала выполнены в соответствии с разрешительной документацией и проектом.

Из протокола выездной комиссии в составе представителей отдела архитектуры МО "ЛМР" РТ, РГУП БТИ, ГАСН РТ, ИК МО "ЛМР" РТ следует, что плита перекрытия между подвальным помещением и первым этажом отсутствует, данное пространство используется истцом в соответствии с проектом, а в архивном экземпляре техпаспорта БТИ общая площадь помещения 1 "б" 24,9 кв.м. (л.д. 50).

Стороны, как следует из материалов дела, не оспаривают, что ранее в здании, приобретенном сторонами, находился продовольственный магазин, в котором имелся лифт для стека товаров с первого этажа в подвал. Лифт представлял собой платформу, которая поднималась и опускалась с помощью пульта. В верхнем положении платформа образовывала пол первого этажа. После загрузки товаром платформа опускалась в подвал, соответственно в полу первого этажа образовывалось отверстие. Платформа лифта какой-либо стеной огорожена не была.

Согласно ст.209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

По смыслу указанной нормы действия собственника не должны противоречить закону, иным правовым актам и не нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц.

Намерение истца использовать часть шахты лифта для проведения вентиляции первому ответчику было известно, что подтверждается подписью и печатью в протоколе выездного совещания (л.д.36).

Следовательно, использование шахты лифта сособственниками здания по своему усмотрению должно быть сторонами согласовано в установленном порядке.

В соответствии с п. 7 ст. 3 Гражданского кодекса РФ министерства и иные федеральные органы исполнительной власти могут издавать акты, содержащие нормы гражданского права, в случаях и в пределах, предусмотренных названным Кодексом, другими законами и иными правовыми актами - указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации.

Под нормативным правовым актом понимается изданный в установленном порядке акт управомоченного на то органа государственной власти, органа местного самоуправления или должностного лица, устанавливающий правовые нормы (правила поведения), обязательные для неопределенного круга лиц, рассчитанные на неоднократное применение, действующие независимо от того, возникли или прекратились конкретные правоотношения, предусмотренные актом.

Согласно СНиП 2.08.02-89 "Общественные здания и сооружения" правила подсчета общей, полезной и расчетной площади, строительного объема, площади застройки и этажности зданий приведены в обязательном приложении подсчета общей, полезной и расчетной площадей, строительного объема, площади застройки и этажности зданий.

Полезная площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, а также балконов и антресолей в залах, фойе и т.п., за исключением лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и пандусов. Расчетная площадь общественных зданий определяется как сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, за исключением коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц, а также помещений, предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей (пункты 2,3 указанных правил).

Следовательно, включение в условие договора, касающееся площади помещения, шахты лифта противоречит правилам подсчета площади.

Из отзыва на иск третьего ответчика следует, что в архивных экземплярах технического паспорта в схеме экспликации 1 этажа - бывшая шахта лифта указана, а в техническом паспорте ЧП Бахмутовой Т.А. допущена техническая ошибка в части обозначения бывшей шахты лифта как коридор (позиция 55). Общая площадь 1-го этажа по договору купли-продажи составляет не 28 кв. м, а 24, 9кв.м. (л.д. 59).

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 554 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Площадь продаваемого помещения является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что неверное указание площади, противоречит фактическим обстоятельствам дела, является нарушением прав и интересов других сособственников объекта недвижимости. В оспариваемом договоре в качестве предмета сделки не указана лифтовая шахта, в связи с чем, включение ее площади, являющейся местом общего пользования сособственников помещений, в договор купли-продажи противоречит закону и нормативным актам.

Доводы заявителя жалобы о том, что лифтовая шахта по прямому назначению не используется, поэтому не может являться местом общего пользования, арбитражным апелляционным судом отклоняются. В материалы дела не представлено доказательств об изменении целевого назначения спорного помещения.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Суд первой инстанции обоснованно сослался на отсутствие оснований для применения в порядке преюдиции решения Арбитражного суда Республики Татарстан по делу N А65-7761/2007 (л.д. 71-72), поскольку второй и третий ответчик не участвовали при рассмотрении данного дела.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недействительности оспариваемого договора в части указания общей площади помещения. А доводы заявителей апелляционных жалоб признает несостоятельными. Вместе с тем, суд первой инстанции не конкретизировал в резолютивной части решения площадь помещения, которая была необоснованно включена продавцом в предмет договора купли-продажи.

Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд считает необходимым изменить решение суда, признать частично недействительным договор купли - продажи нежилого помещения N 170 - 06 от 17.07.2006г. в части размера общей площади нежилого помещения, а именно: в части включения в предмет договора нежилого помещения лифтовой шахты общей площадью 5, 1 кв. м.

Законность и обоснованность решение суда в части отказа в удовлетворении требования истца в части обязания БТИ внести изменения в технический паспорт на нежилое помещение в разделе поэтажного плана строения и экспликации к поэтажному плану строения в части изменений пункта 55 - коридор общей площадью 5,1кв.м. на шахту лифта, общей площади нежилого помещения с 28кв.м на 22,9кв.м, размера оконного проема п.51 - коридор общей площадью 2,8кв.м., арбитражным апелляционным судом в соответствии с ч. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверяется, поскольку лица, участвующие в деле, не заявили возражений.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционным жалобам относят на ответчиков-заявителей жалоб.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25 октября 2007 года по делу N А65-23509/2007 изменить в части удовлетворения исковых требований.

Признать договор купли - продажи нежилого помещения N 170 - 06 от 17.07.2006г. частично недействительным в части размера общей площади нежилого помещения, а именно: в части включения в предмет договора нежилого помещения лифтовой шахты общей площадью 5, 1 кв. м.

В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Бахмутовой Татьяны Александровны, г. Лениногорск, Республика Татарстан и открытого акционерного общества "Торгово-производственное предприятие "Лениногорск", г. Лениногорск, Республика Татарстан - без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционным жалобам отнести на заявителей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

В.Т. Балашева

Судьи

Е.А. Терентьев К.К. Туркин