Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2010 г. N 17АП-12148/2010.

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2010 г. N 17АП-12148/2010

г. Пермь

16 декабря 2010 г.

Дело N А60-23911/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 декабря 2010 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Полевщиковой С. Н.,

судей: Савельевой Н.М., Сафоновой С.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бакулиной Е.В.

при участии:

от истца ООО "Абсентер" - Плевако А.В., доверенность от 20.08.2010

от ответчиков: 1) ООО "Уральский кедр"2) индивидуального предпринимателя Маляревич Е. В. - не явились, извещены

от третьего лица Комитета по управлению муниципальным имуществом Нижнетуринского городского округа - не явился, извещен

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца ООО "Абсентер"

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 октября 2010 года

по делу N А60-23911/2010,

принятое судьей Тороповой М.В.

по иску ООО "Абсентер"

к ООО "Уральский кедр" и индивидуальному предпринимателю Маляревич Е. В.

третье лицо: Комитет по управлению муниципальным имуществом Нижнетуринского городского округа

о взыскании 338 334 руб. 32 коп.

установил:

ООО "Абсентер" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с ООО "Уральский кедр" 100 553 руб. 44 коп. задолженности по уплате арендной платы за пользование нежилым помещением общей площадью 52 кв.м., расположенным по адресу: г. Нижняя Тура, п. Ис, ул. Молодежная, 1а, по договору N 06 от 01.02.2008 и о взыскании с ИП Маляревич Е.В. 232 046 руб. 64 коп. (далее - ответчики) задолженности по уплате арендной платы за пользование нежилым помещением общей площадью 120 кв.м., расположенным по адресу: г. Нижняя Тура, п. Ис, ул. Молодежная, 1а, по договору N 05 от 01.02.2008.

Судом в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом Нижнетуринского городского округа (определение суда от 22.09.2010).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13 октября 2010 года исковые требования удовлетворены частично.

В пользу истца взыскано:

- с ИП Маляревич Е.В. долг в размере 34 472 руб. 65 коп. и в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 995 руб. 12 коп.;

- с ООО "Уральский кедр" долг в размере 14 938 руб. 15 коп. и в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 431 руб. 22 коп.

В удовлетворении требований в остальной части отказано.

Суд возвратил истцу из федерального бюджета госпошлину в размере 2188 руб. 39 коп., уплаченную по платежному поручению N 65 от 29.06.2010, в составе суммы 4068 руб. 61 коп.

Не согласившись с судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Считает, что суд неправомерно истолковал п. 2.2. договоров аренды N 05 и N 06 от 01.02.2008, в связи с чем, ошибочно посчитал, что размер арендной платы по договору изменяется при изменении базовой ставки или корректирующих коэффициентов к ней по решению уполномоченных органов местного самоуправления.

Истец считает, что условия договора, содержащиеся в п. 2.2, предоставляют арендодателю, то есть истцу, как уполномоченному органу, право изменять арендную плату по указанным в нем основаниям, перечень которых не органичен.

Ответчики и третье лицо отзывов на апелляционную жалобу не представили, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст. 266, 268 Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - АПК РФ) в пределах доводов жалобы.

Как следует из материалов дела, 01.02.2008 между Комитетом (арендодатель) и ИП Маляревич Е.В. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 05, согласно условиям, которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование встроенное помещение площадью 120 кв.м., расположенное по адресу: Свердловская область, г. Нижняя Тура, п. Ис, ул. Молодежная, 1а, для размещения торговой точки (п. 1.1., 1.2. договора - л.д. 17-20).

01.02.2008 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Уральский кедр" (арендатор) заключен договор N 06, согласно условиям, которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование встроенное помещение площадью 52 кв.м., расположенное по адресу: Свердловская область, г. Нижняя Тура, п. Ис, ул. Молодежная, 1а, для размещения торговой точки (п. 1.1., 1.2. договора - л.д. 22-25).

Правомочия по сдаче в аренду имущества подтверждаются Постановлением главы администрации муниципального образования Нижнетуринский район N 1110 от 30.09.2003, актом приемки-передачи жилого фонда и инженерных коммуникаций в муниципальную собственность от 24.06.2004.

Факт передачи арендодателем объектов аренды арендаторам по договорам N 05 и N 06 от 01.02.2008 подтверждается актами приема-передачи нежилого помещения от 01.07.2007, подписанными сторонами (л.д. 21, 26).

Согласно пунктам 3.2. договоров N 05 и N 06 от 01.02.2008 срок их действия установлен с 01.07.2007 по 28.06.2008 (т.е. менее года), в связи с че, договоры не подлежали государственной регистрации.

По истечении указанного срока при отсутствии возражений со стороны арендодателей в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры аренды N 05 и N 06 от 01.02.2008 возобновлены на тех же условиях на неопределенный срок.

21.01.2009 между Комитетом (продавец) и ООО "Абсентер" (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю здание магазина, общей площадью 156,7 кв.м., находящееся по адресу: Свердловская область, город Нижняя Тура, поселок Ис, ул. Молодежная, д. 1а, на земельном участке площадью 886 кв.м., условный номер объекта 66:10/01:02:48:01/А:00, а покупатель обязался принять имущество по акту приема-передачи, являющемуся частью договора, и уплатить за него денежную сумму (цену), указанную в договоре (л.д. 89).

Право собственности на данный объект зарегистрировано за ООО "Абсентер" 03.07.2009, о чем сделана запись в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним за N 66-66-10/010/2009-017.

10.08.2009 истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ИП Маляревич Е.В. и ООО "Уральский кедр" об обязании их освободить здание магазина, расположенного по адресу: г. Нижняя Тура, п. Ис, ул. Молодежная, д. 1а.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.10.2009 по делу N А60-34066/2009-С3, не обжалованным сторонами, исковые требования ООО "Абсентер" удовлетворены. Суд обязал ИП Маляревич Е.В. освободить занимаемое помещение, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Нижняя Тура, п. Ис, ул. Молодежная, д. 1а, площадью 120 кв.м., а также обязал ООО "Уральский кедр" освободить занимаемое помещение, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Нижняя Тура, п. Ис, ул. Молодежная, д. 1а, площадью 52 кв.м.

Установленные Арбитражным судом Свердловской области обстоятельства по делу N А60-34066/2009-С3 в силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеют преюдициальное значение для настоящего дела (л.д. 33-37).

Из материалов дела следует, что истец в письме от 04.03.2009 помимо просьбы освободить ИП Маляревич Е.В. и ООО "Уральский кедр" занимаемые ими площади магазина не позднее трех месяцев с момента получения данного требования, указал, что до момента освобождения стоимость аренды устанавливается из расчета 500 рублей за один квадратный метр в месяц (л.д. 28, 31).

Письма получены 16.03.2009 лично Маляревич (л.д. 29), 12.03.2009 - представителем ООО "Уральский кедр" (л.д. 30).

Фактически занимаемые площади ИП Маляревич Е.В. и ООО "Уральский кедр" освобождены 28.10.2009, арендная плата за период с июня 2009 года по октябрь 2009 года арендаторами не производилась. Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

ООО "Абсентер", ссылаясь на то, что ИП Маляревич Е.В. и ООО "Уральский кедр" в соответствии с разделом 2 договоров аренды N 05 и N 06 от 01.02.2008 обязательства по оплате аренды за период с 03.07.2009 по 28.10.2009 не исполнили новому собственнику исходя из размера арендной платы 500 руб. за один квадратный метр в месяц в соответствии с полученными уведомлениями от 04.03.2009, обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу о правомерности начисления арендной платы в порядке, предусмотренном договорами N 05 и N 06 от 01.02.2008, исходя из действующей в спорный период (с 03.07.2009 по 28.10.2009) базовой ставки, установленной Решением Думы Нижнетуринского городского округа N 119 от 19.11.2008 с 01.01.2009 в размере 504 руб. за 1 кв.м. в год.

Кроме этого, указал, что условия договоров N 05 и N 06 от 01.02.2008 иные основания для изменения размера арендной платы, кроме как изменение арендной платы в связи с изменением по решению уполномоченных органов базовой ставки или корректирующих коэффициентов без перезаключения договоров или подписания дополнительного соглашения к договору, не содержат, поэтому одностороннего изменения арендной платы по договорам N 05 и N 06 от 01.02.2008 путем направления в адрес арендаторов уведомлений от 04.03.2009 с указанием размера арендной платы 500 руб. за 1 кв.м. в месяц, не произошло.

Выводы суда первой инстанции являются верными.

В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

Как следует из положений ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

При заключении договоров аренды нежилого помещения N 05 и N 06 от 01.02.2008 арендодатель и арендатор согласовали его условия, в том числе в части размера арендной платы, способа ее определения, порядка внесения, а также условий ее изменения.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Следовательно, смена собственника не может являться основанием для изменения условий договора аренды, в том числе и условия, касающегося размера арендной платы.

Указанная позиция содержится в пункте 24 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Таким образом, довод заявителя апелляционной жалобы о том, что установленный в договорах аренды N 05 и N 06 от 01.02.2008 размер арендной платы и способ ее определения не могли применяться в спорный период, поскольку спорное помещение уже было продано истцу и не являлось муниципальной собственностью, является неправильным, не соответствует нормам гражданского законодательства.

Из договоров аренды N 05 и N 06 от 01.02.2008 следует, что условия платежей установлены сторонами в разделе 2 (пункты 2.1-2.4).

Согласно пунктам 2.1., 2.3. договора аренды N 05 от 01.02.2008 размер арендной платы устанавливается согласно расчету, который является неотъемлемой частью договора (Приложение N 1,2) и на момент заключения договора составляет (без НДС) 6464 руб. 30 коп. в месяц, включая в себя в том числе: 6048 руб. - плата за помещение; 416 руб. 30 коп. - плата за пользование земельным участком. В арендную плату включена плата за пользование земельным участком, пропорционально занимаемой площади в объекте недвижимости. В соответствии с действующим законодательством с оплаты за помещение взимается НДС в размере 18 %, который ежемесячно перечисляется арендатором самостоятельно на указанный в договоре расчетный счет.

Согласно пунктам 2.1., 2.3. договора аренды N 06 от 01.02.2008 размер арендной платы устанавливается согласно расчету, который является неотъемлемой частью договора (Приложение N 1,2), и на момент заключения договора составляет (без НДС) 2801 руб. 20 коп. в месяц, в том числе: 2620 руб. 80 коп. - плата за помещение; 180 руб. 40 коп. - плата за пользование земельным участком. В арендую плату включена оплата за пользование земельным участком, пропорционально занимаемой площади в объекте недвижимости. В соответствии с действующим законодательством с оплаты за помещение взимается НДС в размере 18 %, который ежемесячно перечисляется арендатором самостоятельно на указанный в договоре расчетный счет.

В соответствии с пунктом 2.2. договоров аренды N 05 и N 06 от 01.02.2008 изменение размера арендной платы в связи с изменением (по решению уполномоченных органов местного самоуправления) базовой ставки или корректирующих коэффициентов к ней являются обязательными для сторон (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору). При изменении арендной платы оформляется новый расчет, который является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора аренды. Уведомление об изменении размера арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору заказным письмом по адресу, указанному в договоре или вручается лично. Новый размер арендной платы устанавливается с момента принятия соответствующего нормативного акта.

Согласно приложенным к договорам расчетам (приложения N 1,2), размер арендной платы определяется исходя из площади помещений, устанавливаемой органом местного самоуправления базовой ставки арендной платы за 1 кв.м., коэффициентов качества помещения, удобства пользования, вида деятельности, НДС, а также земельного платежа, определяемой исходя из установленного компетентным органом базового размера арендной платы за землю и площади занимаемого объектом аренды земельного участка (в силу п. 2 ст. 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания плата за пользование зданием включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором).

Таким образом, исходя из буквального толкования условий договоров аренды N 05 и N 06 от 01.02.2008, изменение арендной платы допускается в случае изменения уполномоченными органами базовой ставки или корректирующего коэффициента к ней или посредством подписания сторонами дополнительного соглашения.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что п. 2.2. договоров аренды N 05 и 06 от 01.02.2008 предоставляют арендодателю право изменять арендную плату по указанным в нем основаниям, перечень которых не органичен, ошибочен, не следует из данного пункта, поэтому отклоняется судом апелляционной инстанции.

Дополнительных соглашений, подписанных сторонами, о внесении в договоры изменений относительно размера арендной платы, в материалах дела не имеется.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что расчет арендной платы должен был производиться по методике, согласованной сторонами на момент заключения договоров аренды.

Судом установлено, что в соответствии с Решением Думы Нижнетуринского городского округа N 119 от 19.11.2008 базовая ставка арендной платы за 1 кв.м. изменена на период с 2009-2011 года.

А именно, с 01.01.2009 до 31.12.2009 базовая ставка арендной платы за 1 кв.м. установлена в размере 504 рубля (л.д. 93).

Истцом спорный период взыскания арендной платы указан с 03.07.2009 по 28.10.2009.

Суд первой инстанции произвел расчет арендной платы в соответствии с установленными в договорах аренды N 05 и N 06 от 01.02.2008 расчетами платы за нежилое помещение и платы за пользование земельным участком исходя из базовой ставки за 1 кв.м. в год с 01.01.2009 в размере 504 рубля за 1 кв.м. в год за период фактического пользования с 03.07.2009 по 28.10.2009 и пришел к верному выводу, что в отсутствие доказательств исполнения обязательств по оплате в спорный период в пользу истца подлежит взысканию с ИП Маляревич Е.В. по договору аренды N 05 от 01.02.2008 арендная плата в размере 34 472,65 руб., а с ООО "Уральский кедр" по договору аренды N 06 от 01.02.2008 - 14 938,15 руб.

Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения дела по существу, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования, имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда и для удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ, и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В силу ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ее заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 октября 2010 года по делу N А60-23911/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

С. Н. Полевщикова

Судьи

С. Н. Сафонова Н. М. Савельева