Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2008 г. N 13АП-14527/2007

г. Санкт-Петербург

08 февраля 2008 г.

Дело N А56-16694/2006

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 февраля 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Мельниковой Н.А.

судей Полубехиной Н.С., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Ленской С.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-14527/2007) Индивидуального предпринимателя Светловского В.В.

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.09.2007г. по делу N А56-16694/2006 (судья Гайсановская Е.В.), принятое

по иску КУГИ Санкт-Петербург

к Предпринимателю Светловскому Владимиру Вильевичу

3-е лицо: ООО "СТЭННИ-Каст"

о взыскании 4 747 048 руб. 71 коп., расторжении договора и выселении

при участии:

от истца: Гавриловой С.А. (удостоверение N 000217, доверенность N 32135-42 от 29.12.2007г.)

от ответчика: Чаулкина А.В. (доверенность б/н от 09.10.2007г., паспорт)

от 3-го лица: не явился (извещен)

установил:

КУГИ СПб обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Предпринимателю Светловскому Владимиру Вильевичу о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений N 10-А150054 от 23.10.2003г. за период с 01.08.2004г. по 31.03.2006г. в сумме 3 358 974 руб. 28 коп., пеню за просрочку внесения арендных платежей в сумме 1 388 074 руб. 43 коп. за период с 26.10.2004г. по 31.03.2006г., о расторжении вышеуказанного договора аренды, выселении ответчика из нежилых помещений площадью 189,4 кв.м., расположенных по адресу: г. Санкт-Петербург, Невский пр., дом 20, литер А, помещение 11Н.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.09.2007г. по делу N А56-16694/2006 с Предпринимателя Светловского В.В. в пользу КУГИ СПб взыскана задолженность в сумме 3358970 руб. 28 коп., пени в сумме 600000 руб. Расторгнут договор аренды N10-А150054 от 25.10.2003г. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

На указанное решение ответчиком подана апелляционная жалоба, в которой, указывая на неправильную оценку обстоятельств и материалов дел, неправильное применение норм материального права, просит судебный акт отменить и отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы предприниматель Светловский В.В. указал, что при заключении дополнительного соглашения от 25.10.2004г. к договору аренды, согласно которому ответчик вводился стороной по договору аренды со стороны арендатора, а также и впоследствии ответчику спорное помещение во временное владение и пользование не передавалось, не передавались какие-либо документы, связанные с договором субаренды, а также документы, подтверждающие наличие задолженности по аренде, возникшей у предыдущего арендатора - ОАО "Центр-Сервис". Ссылаясь на п.2 ст. 328 ГК РФ ответчик считает, что арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданного в аренду имущества, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему данного имущества, что не имело места. По мнению ответчика, судом не было принято во внимание, что в спорный период времени помещением владел и пользовался субарендатор ООО "СТЭННИ-Каст" на основании зарегистрированного договора субаренды. Согласно п. 2.3.2 договора аренды N 10-А150054 от 23.10.2003г. все договоры субаренды подлежали заключению в пользу арендодателя с условием субарендатора перечислять арендную плату на расчетный счет арендодателя. Согласно п. 3.2.1 договора субаренды ООО "СТЭННИ-Каст" у третьего лица имеется обязательство вносить арендную плату непосредственно истцу. В силу положений ч. 2 п.3 ст. 308 ГК РФ истец должен был предъявить иск не к ответчику, а к ООО "СТЭННИ-Каст".

КУГИ СПб с доводами апелляционной жалобы не согласился, считая решение суда законным и не подлежащим отмене. Доводы подателя апелляционной жалобы считает несостоятельными, поскольку с предпринимателем Светловским В.В. не был заключен новый договор аренды, так как не к нему перешло право аренды по договору 2003 г. При заключении договора аренды с ОАО "Центр-Сервис" Комитет исполнил обязанность по передаче имущества арендатору - правопредшественнику, следовательно, она считается исполненной и в отношении арендатора - правопреемника. Повторно передать арендуемое помещение Светловскому В.В. было невозможно, так как на момент перехода к нему прав и обязанностей арендатора оно было занято ООО "СТЭННИ-Каст" по договору субаренды. Предприниматель вправе требовать от субарендатора внесения субарендной платы, но сам не освобождается от обязанности по внесению арендной платы арендодателю.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось, отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как явствует из материалов дела, между КУГИ СПб и ООО "Центр-Сервис" 05.02.2002г. заключен договор аренды N 10-А150054 нежилого помещения 11Н площадью 189,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Невский пр., дом 20, литер А, сроком на 10 лет.

18.12.2003г. между ОАО "Центр-Сервис" и ООО "СТЭННИ-Каст" заключен договор субаренды N 18.12/СА-03 вышеуказанного нежилого помещения на тот же срок.

16.09.2004г. ИП Светловский В.В. приобрел по результатам проведенного аукциона от 15.09.2004г. право аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: СПб, Невский пр., дом 20, литер А, площадью 189,4 кв.м., сроком на 10 лет, принадлежащего ОАО "Центр-Сервис" на основании договора аренды N 10-А150054 от 23.10.2003г., заключенного с КУГИ СПб, зарегистрированного ГУЮ ГБР 17.12.2003г.

К вышеуказанному договору аренды на основании Протокола N 2 (имеющим силу договора купли-продажи) о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 16.09.2004г. между КУГИ СПб и предпринимателем Светловским В.В. 25.10.2004г. заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым предприниматель Светловский В.В. введен стороной по договору аренды со стороны арендатора. Согласно п.2 соглашения все права и обязанности, принадлежащие ОАО "Центр-Сервис" по договору аренды N 10-А150054 от 23.10.2003г. перешли в полном объеме ответчику. Соглашение содержит запись об обременении - договоре субаренды N 18.12/СА-03 от 18.12.2003г., заключенном с ООО "СТЭННИ-Каст". В соответствии с пунктом 4 Соглашение вступило в законную силу с момента его подписания. Соглашение зарегистрировано ГУ ФРС по СПб и ЛО 27.09.2005г.

Поскольку последний платеж арендной платы по указанному объекту недвижимости согласно представленному КУГИ СПб платежному реестру поступил по состоянию на 31.07.2004г. Комитет обратился с иском к арендатору о взыскании арендной платы по договору аренды в сумме 3 358 974 руб. 28 коп. за период с 01.08.2004г. по 31.03.2006г., неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период с 26.10.2004г. по 31.03.2006г. в сумме 1 388 074 руб. 43 коп., расторжении договора аренды в соответствии с пунктом 5.3.2 договора, выселении.

За указанный период времени арендные платежи ни от предпринимателя Светловского В.В., ни от субарендатора в адрес КУГИ СПб не поступали.

На дату рассмотрения дела судом первой инстанции ООО "СТЭННИ-Каст" указанное помещение не занимает (договор субаренды прекращен с 27.06.2006г.).

Возражения ответчика, связанные с отсутствием обязанности вносить арендную плату по договору N 10-А150054 от 05.02.2002г., дополнительному соглашению от 25.10.2004г. за аренду нежилого помещения правомерно отклонены судом первой инстанции, который указал, что неисполнение обязательств субарендатором помещения - ООО "СТЭННИ-Каст" не влияет на объем прав и обязанностей ответчика как арендатора перед истцом.

Согласно п. 3.2.1 договора субаренды N 18.12/СА-03 арендная плата должна перечисляться субарендатором на расчетный счет районного агентства КУГИ Центрального района СПб.

Аналогичное условие содержится в п. 2.3.2 договора аренды N 10-А150054. Перечисление субарендатором на расчетный счет арендодателя арендной платы в полном объеме и в сроки, установленные договором, является надлежащим исполнением обязанности арендатора по договору. Неперечисление субарендатором на расчетный счет арендодателя арендной платы не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату.

Как было указано выше, поскольку за спорный период времени ни субарендатор, ни арендатор арендные платежи не вносили, КУГИ СПб правомерно и обоснованно обратился в суд о взыскании дога и пени с ответчика (арендатора).

Вместе с тем, апелляционная инстанция пришла к выводу, что судом неправильно определен период времени, за который взыскивается задолженность.

В дополнительном соглашении от 25.10.2004г., которым предприниматель Светловский В.В. введен стороной по договору аренды со стороны арендатора, содержится условие о том, что дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания, то есть с 25.10.2004г., следовательно, взыскание долга по арендной плате с 01.08.2004г. является неправомерным. В связи с данным обстоятельством апелляционной инстанцией отклоняется довод ответчика, изложенный в дополнении к апелляционной жалобе, о том, что срок задолженности должен исчисляться с даты государственной регистрации дополнительного соглашения. Размер задолженности должен исчисляться с 25.10.2004г. и составляет 2 927 169 руб. 14 коп.

Применительно к обстоятельствам данных правоотношений апелляционная инстанция считает также возможным применить статью 333 ГК РФ к размеру взыскиваемой неустойки и снизить ее размер до 100 000 руб.

В части исковых требований о расторжении договора аренды и выселении ответчика из арендуемых помещений апелляционная инстанция пришла к выводу об отказе в их удовлетворении, учитывая, что ответчик как арендатор фактически не занимал арендуемые помещения ни одного дня, так как стал стороной по договору аренды с уже имеющимся обременением. Субарендатор арендных платежей не вносил ни арендодателю, ни арендатору. В силу п. 2.2.18 договора аренду N 10-А150054 Комитет должен обладать надлежащим договором субаренды. Ответчик неоднократно обращался к истцу с просьбой передать ему договор субаренды, однако необходимые документы не были ответчику предоставлены. Указанные обстоятельства свидетельствуют о затруднении в реализации ответчиком прав арендатора, в связи с чем на дату рассмотрения иска безусловные основания досрочного расторжения договора аренды и выселении, по мнению апелляционной инстанции, не доказаны в полном объеме.

В связи с вышеизложенным, апелляционная инстанция пришла к выводу об изменении судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.09.2007г. по делу N А56-16694/2006 изменить, изложив в следующей редакции.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Светловского Владимира Васильевича в пользу КУГИ СПб 2 927 169 руб. 14 коп. задолженности, 100 000 руб. пени. В удовлетворении иска о расторжении договора аренды N 10-А150054 от 23.10.2003г. нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., дом 20, литер А, помещение 11 Н и выселении ответчика из указанного помещения отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Светловского Владимира Васильевича в доход федерального бюджета 26 635 руб. 85 коп. госпошлины по иску. Взыскать с КУГИ СПб в пользу Предпринимателя Светловского Владимира Васильевича 260 руб. 62 коп. госпошлины по апелляционной жалобе. В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Мельникова

Судьи

Н.С. Полубехина О.Р. Старовойтова