Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2008 г. N 13АП-322/2008

г. Санкт-Петербург

19 марта 2008 г.

Дело N А56-36604/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 марта 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Мельниковой Н.А.

судей Полубехиной Н.С., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Ленской С.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-322/2008) ООО "БАСК"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.12.2007г. по делу N А56-36604/2007 (судья Ракчеева М.А.), принятое

по иску ООО "БАСК"

к Управлению Федеральной Регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области

3-е лицо: Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

о признании недействительной регистрации

при участии:

от истца: адвоката Ильина И.В. (удостоверение N 650 от 16.04.2003г., доверенность N 2 от 15.01.2008г.), Нешитовой Н.А. (доверенность N 1 от 15.01.2008г., паспорт)

от ответчика: не явился (извещен)

от 3-го лица: Каталовой А.С. (удостоверение N 000911, доверенность N 31076-42 от 19.12.2007г.)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "БАСК" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительной произведенной 03.05.2007г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - ответчик) государственной регистрации прекращения договора от 01.06.1996г. N 00/ЗК-00249(02) аренды земельного участка, общей площадью 31 809 кв. м, кадастровый номер 78:5508:1014, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, район Шувалово-Озерки, квартал 8.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ).

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.12.2007г. по делу N А56-36604/2007 в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "БАСК" отказано.

На указанное решение заявителем подана апелляционная жалоба, в которой, указывая на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, просит принятый по делу судебный акт отменить. В апелляционной жалобе податель указывает, что уведомление КУГИ СПб N 3828 от 24.10.2006г. об отказе от договора аренды. ООО "БАСК" не получало. Ответчик не представил копий имеющейся расписки в получении документов и Книги учета входящих документов УФРС, не уточнил, какое из почтовых уведомлений послужило основанием для регистрации прекращения договора аренды. Заявитель полагает, что КУГИ СПб направило, а УФРС приняло к исполнению уведомление КУГИ N 3828 от 24.10.2006г., которое в связи с противоречивым содержанием не может быть признано надлежащим уведомлением об отказе от договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок. Указанное уведомление не соответствует требованиям, предъявляемым к извещению об отказе от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок. Направление и содержание указанного уведомления не учитывает невозможность одностороннего прекращения договора в связи с тем, что на арендуемом земельном участке расположены возведенные на основании действующего договора об инвестиционной деятельности от 15.05.1996г. N 00-(И)002936(02), принадлежащие ООО "БАСК" объект недвижимости, кадастровый номер 78:5508:0:29 (свидетельство о государственной регистрации права серия 78-ВЛ N 511683), а также объекты незавершенного строительства литеры Б, В, Д, Ж, Е кадастровые номера 78:5508:5:36, 78:5508:5:32, 78:5508:5:33, 78:5508:5:34, 78:5508:5:35. Податель жалобы указывает, что регистрация прекращения права аренды произведена УФРС на основании уведомления КУГИ N 3828, содержание которого не удовлетворяет требованиям ч.2 ст. 621, ч. 2 ст. 610 ГК РФ к извещению об отказе от договора аренды недвижимого имущества и ксерокопии почтового уведомления о вручении N 4976 (л.д. 66), подтверждающего направление в адрес ООО "БАСК" не уведомления КУГИ N 3828, а иного документа. ООО "БАСК" возражало против расторжения договора аренды земельного участка N 00/ЗК-00249(02) от 01.06.1996г. до момента заключения с ООО "БАСК" нового договора аренды сроком на 49 лет в соответствии с Распоряжением КГА СПб от 30.10.2003г. N 893 "Об утверждении границ землепользования", поскольку на арендуемом земельном участке находятся принадлежащие ООО "БАСК" объекты недвижимости и незавершенного строительства. Кроме того, по мнению истца, пункт 6.3 договора аренды земельного участка N 00/ЗК-00249(02) от 01.06.1996г. предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут только по решению суда. Исков о расторжении указанного договора КУГИ СПб в суд не предъявлял.

КУГИ СПб с доводами апелляционной жалобы не согласился, указав в отзыве на апелляционную жалобу, что согласно уведомлению от 24.10.2006г. N 3828 он отказался от договора аренды N 00/ЗК-00249(02) от 01.06.1996г., заключенного на неопределенный срок и предложил ООО "БАСК" в течение трех месяцев освободить арендуемый земельный участок. Указанное почтовое отправление было направлено ООО "БАСК" 30.10.2006г. по адресу: 194037, г. Санкт-Петербург, пр. Луначарского, дом 1, к. 2. По мнению КУГИ СПб внесение записи о прекращении договора аренды не затрагивает права заявителя, поскольку с моментом регистрации прекращения договора закон не связывает прекращение гражданских прав. Также КУГИ СПб указывает, что договор об инвестиционной деятельности от 15.05.1996г. N 00-(И)002936(02) и договор аренды земельного участка от 01.06.1996г. N 00/ЗК-00249(02) подлежат расторжению в связи с длительным неисполнением заявителем инвестиционных условий.

Извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства Управление Федеральной Регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в судебное заседание не явилось, отзыв на апелляционную жалобу не представило, затребованные судом материалы регистрационного дела также не представило.

При проверке законности и обоснованности принятого по делу судебного акта, апелляционная инстанция полагает, что он подлежит отмене, исходя из следующего.

Как явствует из материалов дела, между КУГИ СПб (арендодатель) и ООО "БАСК" (арендатор) заключен договор от 01.06.1996г. N 00/ЗК-00249(02) аренды земельного участка площадью 31 814 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Шувалово-Озерки, квартал 8. Пунктом 3.1. договора установлен срок действия договора с 01.06.1996 по 31.12.1998.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество осуществлена регистрация за N 78-01-256/2001-453.1 договора аренды земельного участка, кадастровый номер 78:5508:1014. Дополнительным соглашением от 07.04.2006 к договору аренды от 01.06.1996 N 00/ЗК-00249(02) пункт 3.1 договора изменен и изложен в следующей редакции: "Договор вступает в силу с момента его заключения и действует до 30.09.2006". Дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 29.05.2006 за N 78-78-1/0330/2006-390.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных актов, незаконными действий государственных органов, если полагают, что оспариваемый акт, действие не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 1 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Согласно этой же норме права органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, проводится проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов.

Суд первой инстанции указал, что для проведения государственной регистрации прекращения договора аренды от 01.06.1996 N 00/ЗК-00249(02) КУГИ в УФРС было представлено уведомление от 24.10.2006 N3828, а также подлинное уведомление о вручении N 4788.

Регистрация прекращения права аренды произведена УФРС на основании уведомления КУГИ от 24.10.2006г. за N 3828 об отказе от договора аренды и ксерокопии почтового уведомления о вручении N 4976 (л.д. 66).

В связи с уклонением от явки в судебное заседание представителя ГУФРС и непредставлением регистрирующим органом книги учета входящих документов, регистрационного дела, апелляционная инстанция полагает, что ответчик не опроверг доводы истца относительно непредставления в регистрирующий орган надлежащих доказательств получения истцом уведомления N 3828 об отказе от договора. Извещение о вручении (л.д.66) уведомления N 3828 не соответствует номеру уведомления, содержит иной почтовый индекс. Номер заказного письма, указанный на почтовом уведомлении о вручении "4976" не соответствует номеру в Списке заказных писем Выборгского КУГИ (л.д.65). КУГИ уточнил, что направлял в ГУФРС вместе с другими документами не почтовое извещение "4976", а за N "4788", однако номер данного почтового извещения также не соответствует номеру почтового уведомления, указанного в Списке заказных писем Выборгского КУГИ СПб.

Вместе с тем в материалах дела имеется письмо КУГИ СПб в адрес ООО "БАСК" от 27.11.2006г. за N 4286 о подготовке соглашения о прекращении действия договора аренды и действия договора об инвестиционной деятельности N 00(4)002936(02) от 15.05.1996г. с просьбой подписать их в течение 10 дней с момента получения. В случае отказа от подписания КУГИ просит дать обоснованный ответ.

Вышеуказанное уведомление и письмо являются противоречащими друг другу документами, влекущими различные правовые последствия.

Являясь более поздним по сроку, письмо N 4286 от 27.11.2006г. содержит волеизъявление арендодателя о заключении двустороннего соглашения о расторжении договора аренды и фактически отменяет действия уведомления N 3828 от 24.10.2006г. об одностороннем отказе от договора с 30.09.2006г.

На арендуемом земельном участке расположены возведенные на основании действующего договора об инвестиционной деятельности от 15.05.1996г. N 00-(И)002936(02), принадлежащие ООО "БАСК" объект недвижимости, кадастровый номер 78:5508:0:29 (свидетельство о государственной регистрации права серия 78-ВЛ N 511683), а также объекты незавершенного строительства литеры Б, В, Д, Ж, Е кадастровые номера 78:5508:5:36, 78:5508:5:32, 78:5508:5:33, 78:5508:5:34, 78:5508:5:35. В настоящий момент действует заключенный ООО "БАСК" договор об инвестиционной деятельности от 15.05.1996г. N 00-(И)002936 (02).

Доводы КУГИ о том, что договор об инвестиционной деятельности от 15.05.1996г. N 00-(И)002936(02) и договор аренды земельного участка N 00/ЗК-00249(02) от 01.06.1996г. будут расторгнуты ввиду длительного неисполнения заявителем инвестиционных условий, не принимаются апелляционной инстанцией. На момент рассмотрения апелляционной жалобы КУГИ СПб не представил доказательств, свидетельствующих о расторжении указанного договора.

Таким образом, ответчик в нарушение статьи 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ненадлежащим образом осуществил требуемую законодательством проверку законности сделки и правовую экспертизу представленных КУГИ СПб документов.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене, апелляционная жалоба - удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.12.2007г. по делу N А56-36604/2007 отменить. Признать недействительной и незаконной государственную регистрацию, произведенную 03.05.2007 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области за N 78-78-01/0082/2007-184 прекращения договора N 00ВК-00249/02 от 01.06.1996г. аренды земельного участка, общей площадью 31 809 кв. м, кадастровый номер 78:5508:1014, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, район Шувалово-Озерки, квартал 8.

Взыскать с Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в пользу ООО "БАСК" 2000 руб. госпошлины по иску и 1000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Мельникова

Судьи

Н.С. Полубехина О.Р. Старовойтова