Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2008 г. N 13АП-1427/2008

г. Санкт-Петербург

26 марта 2008 г.

Дело N А56-25382/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 марта 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Шестаковой М.А.

судей Поповой Н.М., Кашиной Т.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Какушкиной Д.Ц.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП- 1427/2008) ЗАО "Интерсотрудничество" на решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.12.07 г. по делу N А56-25382/2007 (судья Астрицкая С.Т.), принятое

по иску ГОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет"

к ЗАО "Интерсотрудничество"

3-е лицо: 1) Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга,

2) Федеральное агентство по образованию Министерства образования и науки РФ

о внесении изменений в договор аренды

при участии:

от истца : Скворцов-Савельев И.А. по дов. от 27.02.08 г. N 40;

от ответчика: Медведев Д.В. по дов. от 07.09.07 г. N 37, Старостин С.С. по дов. от 22.01.08 г.,

от 3-х лиц: 1) не явился (извещен);

2) не явился (извещен)

установил:

В Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области обратилось ГОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет" к ЗАО "Интерсотрудничество" с иском ( с учетом уточнения требований от 10.12.07 г. на л.д. 95) о внесении изменений в договор аренды от 01.04.1993 г., заключенного между сторонами, в части:

- изложения п. 4.3 договора в следующей редакции: " сумма годовой арендной платы за все здание составляет 46 347 931 ( сорок шесть миллионов триста сорок семь тысяч девятьсот тридцать один) рублей, без учета НДС";

- дополнения договора п. 4.7 следующего содержания: "Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в бесспорном одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Ставка арендной платы устанавливается в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности на основании акта оценки. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом и сопроводительным письмом организации-оценщика направляется арендатору арендодателем, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор".

Решением суда от 20.12.07 г. требования заявителя удовлетворены, внесены изменения в договор следующего содержания:

- изложить п. 4.3 договора в следующей редакции: " 4.3 Сумма годовой арендной платы за все здание составляет 46 347 931 ( сорок шесть миллионов триста сорок семь тысяч девятьсот тридцать один) рублей, без учета НДС".

- дополнить договор п. 4.7 следующего содержания:

" 4.7 Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в бесспорном одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Ставка арендной платы устанавливается в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности на основании акта оценки. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом и сопроводительным письмом организации-оценщика направляется Арендатору Арендодателем, является обязательным для Арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего Договора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в Договор".

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ЗАО "Интерсотрудничество" направило апелляционную жалобу, с дополнением, в которой указано следующее.

Заявитель полагает, что включение в договор аренды положения ( п. 4.7), позволяющего Арендодателю в бесспорном одностороннем порядке изменять размер арендной платы, противоречит положениям ст.ст. 450-453, 614 ГК РФ.

Заявитель жалобы полагает также, что судом необоснованно были приняты к сведению данные отчета об оценке, т.к. в договоре на проведение работ по оценке объекта недвижимости указан адрес другого объекта. Кроме того, не имеется необходимых сведений об оценщике, саморегулирующей организации, к которой он принадлежит. Не имеется сведений о том, что отчет прошел экспертизу в Роскомимуществе, согласно приказу Роскомимущества от 09.10.07 г. N 186.

Размер арендной платы, которую суд указал в решении, необоснован, так как срок действия отчета об оценке истек, не подлежал применению, на основании п.20 стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.07.01 г. N 519.

Также в дополнениях к апелляционной жалобе указано, что в расчете не учтены аренднонепригодные площади помещений. Величина арендной платы зависит и от состояния помещений, в связи с чем не учтено судом при определении в договоре суммы арендной платы то обстоятельство, что ранее ответчиком производились работы по улучшению арендованного имущества, которые собственно повлекли увеличение суммы арендной платы с точки зрения востребованности объекта.

Также было указано, что принятие новых федеральных законов не может считаться существенным изменением обстоятельств, вызванных объективными причинами, поскольку это постоянный процесс, осуществляемый органами власти, и они не влияют на оценку обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Кроме того, согласно п.4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам или повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях.

В связи с доводами жалобы, дополнения к жалобе, общество просило решение суда отменить.

Выслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком был заключен 01.04.1993 г. договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пер. Бойцов д.7.

Указанное помещение относится к объектам федеральной собственности, что подтверждается свидетельством о внесении в реестр федерального имущества от 03.08.1999 г. N 027107 за реестровым N 07800101 и находилось у истца на праве оперативного управления.

Дополнительным соглашением от 25.02.05 г. в п. 4.3 договора внесены изменения и установлено, что сумма годовой арендной платы, ранее определенная договором в размере 30% от прибыли, получаемой от эксплуатации здания, но не менее суммы 200 000 долларов США, теперь составит сумму эквивалентную 200 000 долларов США.

Истец, обращаясь с иском в суд, указывал на то, что условие договора аренды, закрепившее размер арендной платы в виде фиксированного платежа, эквивалентного 200 000 долларам США на оставшиеся по договору 38 лет, с учетом изменения конъюнктуры рынка на арендуемые нежилые помещения и с учетом принятия ряда новых законов: "Об образовании", "О высшем и послевузовском профессиональном образовании", "Об оценочной деятельности в РФ", Бюджетного Кодекса РФ и др., нарушает его права и лишает его возможности получения от аренды того, на что он мог бы рассчитывать при иных условиях договора.

Данные доводы восприняты были судом первой инстанции и внесены указанные выше изменения в договор аренды.

Суд апелляционной инстанции полагает решение суда подлежащим отмене в связи с недоказанностью истцом заявленных требований.

Как усматривается из существа иска, доводы истца можно резюмировать к двум эпизодам: изменение законодательства и изменение конъюнктуры рынка.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Истец указывает, что в соответствии со ст. 42 БК РФ, получаемые в виде арендной платы за сдачу в аренду гос. имущества учитываются в доходах бюджета.

Согласно ст.33 ФЗ "О федеральном бюджете на 2007 год" доходы от сдачи имущества в аренду, находящегося в федеральной собственности, переданного в оперативное управление образовательных учреждений, в полном объеме учитываются в доходах федерального бюджета и направляются на содержание и развитие их материально-технической базы.

Из содержания данных нормативных актов не следует, что законом предписано иное содержание арендных договоров, нежели условия заключенных ранее договоров.

Анализ изложенных актов позволяет говорить только о том, что условия договора не противоречат какому либо закону, а являются экономически невыгодными для арендодателя, поскольку произошел значительный рост размера арендной платы и суммы арендной платы, в случае ее повышения, стали бы дополнительным источником финансирования образовательных учреждений и дополнительным источником доходов бюджета.

Согласно п.1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это предвидеть, договор вообще не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п. 2 той же статьи если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям п.4 той же статьи изменен судом, по требованию заинтересованной стороны, при наличии одновременно следующих 4-х условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения, которая при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась_

- исполнение договора без изменения его условий нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов и повлекло для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишилась бы того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Сторонами не оспаривается, является общеизвестным на территории Санкт-Петербурга и подтверждается материалами дела, факт роста размера арендной платы за сдачу в аренду помещений офисного назначения центральной части Санкт-Петербурга. Указанные доводы подтверждаются и перепиской сторон.

В этой связи, суд правомерно констатировал наличие существенного изменения обстоятельств, из которого стороны первоначально исходили при заключении договора аренды.

Однако, указав данное обстоятельство, истцу надлежало доказать совокупность также и иных, предусмотренных законом, изложенных выше ( п.4 ст. 451 ГК РФ) обстоятельств, с которыми закон связывает необходимость внесения изменений в договор.

Так, согласно дословного содержания п.4 ст. 451 ГК РФ, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда, в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для стороны ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях.

Фактически заявитель никак не обосновал того, что имеется исключительный случай, при котором наступила необходимость изменения договора, а не его расторжения.

Истцом не указано о том, что расторжение договора противоречит общественным интересам или повлечет значительный ущерб, не представлено и доказательств таких обстоятельств.

Фактически, согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Этому общегражданскому принципу свободы договора может быть противопоставлена обязанность заключения его на определенных условиях только в случаях, когда законом установлена обязанность стороны заключить договор на определенных условиях ( ст. 445 ГК РФ) или когда обязанность внесения изменений в договор также установлена законом - как в случае, предусмотренном п. 4 ст. 451 ГК РФ.

В данном случае для ответчика заключение договора аренды на предложенных образовательным учреждением условиях, по смыслу ст. 445 ГК РФ не обязательно, по смыслу п. 4 ст. 451 - не доказано и с предложением расторжения договора арендодатель не обращался.

В этой связи, без наличия совокупности указанных выше, поименованных в п. 4 ст. 451 ГК РФ обстоятельств, изменение судом положений договора недопустимо.

Согласно требованиям ст.ст. 269, 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику или уполномоченному им лицу.

В соответствии с п. 5.2 Положения "О Федеральном агентстве по образованию", утвержденного Постановлением Правительства РФ от 17.06.04 г. N 288 оно осуществляет полномочия собственника в отношении закрепленного федерального имущества.

Данный орган Министерства образования РФ направлял в адрес ответчика уведомления об увеличении размера арендных платежей. С предложением расторжения договора обращений не было.

Таким образом, суд апелляционной инстанции полагает, что требования о внесении изменений в договор аренды в связи с существенным изменением обстоятельств не подлежат удовлетворению.

Кроме того, как следует из материалов дела, суд в решении указал о внесении в договор аренды п. 4.3 в следующей редакции: " сумма годовой арендной платы за все здание составляет 46 347 931 ( сорок шесть миллионов триста сорок семь тысяч девятьсот тридцать один) рублей, без учета НДС".

Данная сумма определена заявителем и указана в решении судом на основании данных отчета об оценке рыночной арендной платы за объект недвижимости ООО "Клиринг" от 20.07.06 г.

Согласно ст.12 ФЗ "Об оценочной деятельности" от 29.07.98 г. N 135-ФЗ и ст. 75 АПК РФ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу и оценивается судом наряду с иными доказательствами.

В данном споре оценщиком определен размер арендной платы за единицу площади оцениваемого объекта с точки зрения оценки права аренды и права на улучшения - п. 6.1 технического задания на оценку.

Из содержания отчета оценки усматривается, что не были учтены обстоятельства, указанные в п. 3.3.4 договора ( в редакции дополнительного соглашения от 25.02.05 г.) о том, что арендатор вправе обратить в свою собственность отделимые улучшения арендованного имущества.

Из материалов дела усматривается, что такие улучшения производились ответчиком, поскольку по условиям договора и дополнительных соглашений арендатор осуществлял реконструкцию здания под гостинично-деловой комплекс и сдавал соответствующие работы.

Таким образом, данные отчеты могли быть взяты как рекомендованные величины, с окончательным определением размера арендной платы по совокупности всех обстоятельств.

Кроме того, согласно п. 2.4 отчета об оценке, со ссылкой на п.13 Стандартов оценки, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.07.01 г. , итоговая величина отчета оценки может быть рекомендуемая для использования в целях совершения сделки в течении 6 месяцев с даты оценки. В данном случае, с даты оценки до даты обращения в суд прошло более года и с даты составления отчета и до даты обращения к ответчику с претензией о внесении изменений в договор ( л.д.98 ) - более 6 месяцев ( с учетом уточненных исковых требований).

Таким образом, истцом не доказан предложенный к изменению размер арендной платы.

Согласно ст. 614 ГК РФ п. 3 размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные сроки пересмотра арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно условиям спорного договора изменение его условий допускается по соглашению сторон путем подписания дополнительных соглашений.

Внесение в договор п. 4.7 следующего содержания:

" 4.7 Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в бесспорном одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Ставка арендной платы устанавливается в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности на основании акта оценки. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом и сопроводительным письмом организации-оценщика направляется Арендатору Арендодателем, является обязательным для Арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего Договора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в Договор" _" не соответствует данной норме ГК РФ и не может быть осуществлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.12.2007 года по делу А56-25382/2007 отменить.

В удовлетворении требований ГОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет" к ЗАО "Интерсотрудничество" отказать.

Вернуть ЗАО "Интерсотрудничество" госпошлину в сумме 1000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

М.А. Шестакова

Судьи

Н.М. Попова Т.А. Кашина