Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2008 г. N 13АП-1555/2008

г. Санкт-Петербург

27 марта 2008 г.

Дело N А56-37906/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 марта 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Я.В.Баркановой,

судей И.А. Сериковой, И.А. Тимухиной,

при ведении протокола судебного заседания: Я.Ю. Олехнович,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1555/2008) ОАО "Технологическое оснащение" на решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.12.2007 года по делу N А56-37906/2007 (судья Ю.А. Раннева),

по иску ОАО "Технологическое оснащение"

к ООО "РЕКОР"

о расторжении договора и обязании вернуть часть здания

при участии:

от истца: представителя Левченко В.П. по доверенности от 31.08.07г.,

от ответчика: представителя Слепченок К.В. по доверенности от 01.11.07г.,

установил:

ОАО "Технологическое оснащение" (далее - Истец) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО "РЕКОР" (далее - Ответчик) о расторжении договора аренды нежилых помещений, а также обязании Ответчика вернуть Истцу комнаты, расположенные на 2 и 4 этаже здания инженерно-производственного копруса.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.12.2007 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе Истец просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на то, что при расчёте арендной платы по Договору подлежит применению порядок, установленный законом, а не соглашением сторон Договора.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, ссылаясь на надлежащее исполнение им договорных обязательств, а также на отсутствие оснований считать размер арендной платы изменённым без подписания сторонами соответствующего соглашения.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.

Между Истцом и Ответчиком заключён договор аренды нежилых помещений от 01.04.04г. N 5А (далее - Договор), в соответствии с которым Истец (арендодатель) предоставляет Ответчику (арендатору) во временное владение и пользование комнаты, указанные в Плане объекта недвижимости, а также перечисленные в Акте приёма-передачи объекта, являющихся приложениями к Договору, общей площадью 383,1 кв.м. в помещении 14-Н на 2-м этаже, а также в помещении 16-Н на 4 этаже здания инженерно-производственного корпуса с кадастровым номером 78:4011:3:7, расположенного по адресу: 197342, г. Санкт-Петербург, ул. Белоостровская, д. 28, лит. А (далее - помещения).

В соответствии с п. 3.1 Договора размер арендной платы за пользование помещениями составляет 5,5 у.е за 1 кв. м., всего 2 107,05 у.е. в месяц. Одна условная единица устанавливается эквивалентной в рублях 1 доллару США по курсу Центрального Банка России на день оплаты.

Согласно п. 3.2 Договора согласованный сторонами размер арендной платы за пользование помещениями, исчисленный в рублях, не может быть ниже арендной платы, рассчитанной по соответствующим для таких помещений методикам, принятым органами власти и управления Санкт-Петербурга для объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург. В случае, если установленная договором арендная плата в ее рублевом выражении становится ниже определяемой с применением вышеуказанных методик, она подлежит обязательному пропорциональному изменению с подписанием сторонами соответствующего дополнительного соглашения.

Как установлено п. 3.4 Договора, арендная плата перечисляется Ответчиком ежемесячно не позднее десятого числа оплачиваемого месяца.

Помещения были приняты Ответчиком в пользование 01.04.04г., о чём сторонами составлен соответствующий акт.

Дополнительным соглашением от 02.04.04г. N 1 стороны изменили п. 3.1. Договора, в результате чего размер одной условной единицы для расчёта арендной платы составил 31 руб. 50 коп.

Государственная регистрация Договора, а также обременения помещений произведена 15.11.04г.

31.08.07г. Истец направил Ответчику для подписания дополнительное соглашение, согласно которому в связи с принятием с 01.01.06г. органами государственной власти и управления Санкт-Петербурга новой методики расчета арендной платы п. 3.1 Договора подлежит изменению, общая ежемесячная арендная плата по Договору составит 3 251,64 у.е., размер одной условной единицы при этом считается равным 35 руб., а условия названного дополнительного соглашения применяются к отношениям сторон, возникшим с 01.01.06г.

Данное соглашение Ответчиком подписано не было. При этом Истец письмом от 03.09.07г. указал Ответчику на необходимость оплаты арендованного имущества по новым ставкам.

Письмом от 17.09.07г. Истец предложил Ответчику расторгнуть Договор в связи с неисполнением Ответчиком обязательств на указанных выше условиях.

Ссылаясь на неисполнение Ответчиком обязанности по уплате арендной платы с 01.01.06г., исходя из новых ставок, а также на наличие оснований для досрочного расторжения Договора и возврата помещений Истцу, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований законным и обоснованным ввиду следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. При этом цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами, подлежат применению в предусмотренных законом случаях.

Апелляционным судом не установлено наличие указаний в законе на обязательное применение ставок арендной платы, установленных органами государственной власти Санкт-Петербурга, независимо от условий соглашения сторон Договора.

Изменение цены после заключения договора допускается согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Соглашением сторон в п. 3.2. Договора установлено, что в случае, если согласованный сторонами размер арендной платы становится ниже определяемого по методикам, принятым органами власти и управления Санкт-Петербурга для объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, арендная плата подлежит обязательному пропорциональному изменению путём подписания сторонами дополнительного соглашения об изменении арендной платы.

При этом в соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

Исходя из положений п. 2 ст. 601 ГК РФ Договор, являясь договором аренды помещения и заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы по Договору также подлежало государственной регистрации, что подтверждается указаниями Информационного письма Высшего арбитражного суда РФ от 16.02.01г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Информационное письмо).

В соответствии с п. 9 Информационного письма соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Такое соглашение в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ считается незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.

Соглашение об изменении размера арендной платы сторонами Договора подписано не было, в установленном законом порядке не зарегистрировано, в связи с чем, по мнению апелляционного суда, арбитражный суд первой инстанции обоснованно сделал вывод об отсутствии оснований считать размер арендной платы по Договору изменённым.

Исходя из изложенного, апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения требований Истца о расторжении Договора и обязании Ответчика вернуть Истцу помещения в связи со следующим.

Основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя установлены п. 3 ст. 619 ГК РФ.

В связи с тем, что Истцом не представлены доказательства неисполнения Ответчиком обязательств, предусмотренных условиями Договора, в том числе Истец не оспаривает факта отсутствия у Ответчика задолженности по арендной плате на основании согласованных сторонами ставок, арбитражный суд первой инстанции, по мнению апелляционного суда, правомерно отказал Истцу в удовлетворении требования о расторжении Договора.

При таких обстоятельствах также не подлежит удовлетворению и требование Истца об обязании Ответчика вернуть помещения, находящиеся в законном владении и пользовании Ответчика.

На основании изложенного решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.12.07г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

И.А. Серикова И.А. Тимухина