Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 сентября 2008 г. N 13АП-7486/2008

г. Санкт-Петербург

02 сентября 2008 г.

Дело N А56-26840/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 сентября 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Черемошкиной В.В.

судей Слобожаниной В.Б., Масенковой И.В.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Васюковой В.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Строительно-торговая база "Агалатово" (регистрационный номер 13АП-7486/2008) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.06.2008 г. по делу N А56-26840/2007 (судья Капелькина Л.М.), принятое

по иску Территориального управления Росимущества по Ленинградской области

к ООО "Строительно-торговая база "Агалатово"

о взыскании 117 470 рублей, расторжении договора и выселении

при участии:

от истца: Очкивская О.С. по доверенности от 16.07.2008 г. N 131/08-7

от ответчика: Ершова М.А. по доверенности от 25.08.2008 г.

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ленинградской области (далее - Управление Росимущества) обратилось в арбитражный суд и иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Строительно-торговая база "Агалатово" (далее - Общество) 117 480 руб. 68 коп., в том числе 94 134 руб. 26 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.06.2004 г. по 30.06.2007 г. по договору аренды объекта нежилого фонда от 03.06.2003 г. N 04/387 и 23 346 руб. 42 коп. договорной неустойки за просрочку платежа за период с 01.06.2004 г. по 30.06.2007 г., расторжении указанного договора и выселении ответчика из занимаемого им нежилого помещения площадью 50.6 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, в/г Агалатово, здание КПП, д. 110, лит. А.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.06.2008 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Общество обратилось с апелляционной жалобой на решение суда, в которой указывает на неполное исследование обстоятельств в части обоснованности арендной ставки. Представленное истцом заключение к отчету N 4482 от 18.09.2006 г. не является отчетом об оценке и не подтверждает рыночную величину арендной платы.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, апелляционный суд ошибочно посчитал установленным факт допущения ответчиком существенных условий договора. Судом не дана правовая оценка тому обстоятельству, что невнесение ответчиком арендной платы в размере, заявленном Управлением Росимущества, является существенным.

Ответчик правомерно вносил арендные платежи в размере, установленном дополнительным соглашением N 1 от 14.12.2004 г., последующее изменение истцом размера арендных платежей не было оформлено надлежащим образом, и потому не имеет правового значения.

В судебном заседании стороны поддержали свои позиции.

Рассмотрев материалы дела в порядке, установленном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, выслушав пояснения представителей сторон в судебном заседании, апелляционный суд установил правильность решения и отсутствие оснований для его отмены.

По существу спора апелляционным судом установлено следующее.

Между Ленинградским областным комитетом по управлению государственным имуществом (Арендодатель), Государственным учреждением Министерства обороны Российской Федерации "Домоуправление N 2 Осинорощинской квартирно - эксплуатационной части Квартирно - эксплуатационного управления Ленинградского военного округа" (Балансодержатель) и ООО "Строительно-торговая база "Агалатово" (Арендатор) заключен договор от 03.06.2003 г. N 04/387 аренды нежилого здания общей площадью 50.6 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, в/г Агалатово, здание КПП, д. 110, лит. А, сроком до 10.06.2008 г.

Договор зарегистрирован в установленном порядке (лист дела 22).

Здание передано ответчику по акту приема - передачи от 03.06.2003 г. (лист дела 19).

Дополнительным соглашением от 14.12.2004 г. N 1 внесены изменения в преамбулу договора, в соответствии с которыми арендодателем становится Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ленинградской области дале; срок действия договора продлен до 31.03.2013 г.; установлена ставка арендной платы 179.76 у.е. в месяц без учета НДС. Стороны договорились, что курс у.е. соответствует курсу доллара США, установленному Центральным Банком Российской Федерации на 1-й рабочий день квартала, за который осуществляются платежи.

Тем же соглашением раздел 3 договора дополнен пунктом 3.3.1, в соответствии с которым арендодатель имеет право в бесспорном и одностороннем порядке ежегодно изменять размер арендной платы.

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 08.06.2005 г. (лист дела 27).

Уведомлением от 26.10.2006 г. исх. N 16-1387/06-0 Управление Росимущества известило ответчика об установлении с 20.11.2006 г. арендной платы в размере 665,39 у.е.

Ответчик в течение искового периода вносил арендную плату по ранее установленной ставке - 179,76 у.е.

Задолженность по арендной плате в сумме 94 134 руб. 26 коп. явилась основанием для обращения в суд настоящим иском.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом закон не содержит требований к способу указания в договоре размера арендной платы, в связи с чем ее размер может быть определен в договоре как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения.

Дополнив договор пунктом 3.1.1 стороны согласовали порядок определения ставки арендной платы, предоставив арендатору право делать это в одностороннем и бесспорном (не требующем согласия арендатора) порядке.

Уведомлением от 26.10.2006 г. исх. N 16-1387/06-0 Управление Росимущества известило ответчика об установлении с 20.11.2006 г. арендной платы в размере 665, 39 у.е.

При этом, не смотря на изменение размера арендных платежей, ответчик вносил арендную плату по ранее установленной ставке - 179, 76 у.е. Задолженность по арендной плате согласно обоснованному расчету истца составляет 94 134 руб. 26 коп

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Исследовав представленные сторонами доказательства и надлежащим образом оценив их, суд первой инстанции, верно установил обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, правомерно в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации указав, что стороны согласовали порядок определения ставки арендной платы, и Управление Росимущества вправе было изменить размер арендных платежей, известив об этом ответчика уведомлением от 26.11.2006 г., получение которого ответчик не оспаривает.

Арбитражный суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал обстоятельства дела и, удовлетворяя исковые требования, правильно указал на неисполнение ответчиком условий договора по арендной плате, в связи с чем, обоснованно, взыскал задолженность за период с 01.06.2004 г. по 30.06.2007 г. в размере 94 134 руб. 26 коп. согласно обоснованному расчету истца.

В соответствии с пунктом 4.3 договора и статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации за просрочку арендных платежей ответчик должен уплатить пени в размере 0,15 % от просроченной суммы за каждый день просрочки, что составляет 23 346 руб. 42 коп.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации Договор может быть расторгнут в случае существенного нарушения договора другой стороной.

Согласно пункту 5.3.2 договора договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора с учетом последующих изменений и дополнений к нему арендной платы, за объект более двух раз подряд по истечении установленного в пункте 3.4. договора срока независимо от ее последующего внесения.

Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока http://newproliant:8080/20a?doc&nd=781620023&nh=0&c=%C2%DB%D1%C5%CB%C5%CD %C8%C5+%C0%D0%C5%CD%C4%CD%DB%C5+%CF%C5%CD%C8+%C7%C0%C4%CE%CB%C6%C5%CD%CD% CE%D1%D2%DC+%CF%CB%C0%D2%C5%C6%C8&spack=111intelsearch%3D%E0%F0%E5%ED%E4% ED%FB%E5+%EF%EB%E0%F2%E5%E6%E8,+%E7%E0%E4%EE%EB%E6%E5%ED%ED%EE%F1%F2%FC,+ %EF%E5%ED%E8,+%E2%FB%F1%E5%EB%E5%ED%E8%E5%26listid%3D010000000100%26listp os%3D18%26lsz%3D249%26w%3D0;1;2;3%26 - C27#C27платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с требованиями вышеуказанной статьи истцом были направлены в адрес ответчика претензии: претензия N 16-607/07-0 от 05.04.2007 г. с требованием об оплате задолженности по арендной плате и претензия N 21-1362/07-0 от 16.07.2007 с требованием об освобождении арендуемого помещения и расторжении договора аренды. Однако, претензия была оставлена ответчиком без ответа.

Таким образом, порядок, предусмотренный статей 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации для досрочного расторжения договора аренды, истцом соблюден.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования о расторжении договора аренды и выселении арендатора из занимаемых помещений.

В отношении апелляционного довода ответчика о том, что изменение арендодателем ставки арендных платежей не прошло государственную регистрацию и не может служить основанием для увеличения арендных платежей, апелляционным судом установлено следующее.

Дополнительным соглашением от 14.12.2004 г., прошедшим государственную регистрацию, раздел 3 договора дополнен пунктом 3.3.1, в соответствии с которым арендодатель имеет право в бесспорном и одностороннем порядке ежегодно изменять размер арендной платы. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется, в любом случае, не позднее 5 (пяти) дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Уведомлением от 26.10.2006 г. исх. N 16-1387/06-0 Управление Росимущества известило ответчика об установлении с 20.11.2006 г. арендной платы в размере 665,39 у.е. Направление названного уведомления заказным письмом подтверждено имеющимся в материалах дела реестром отправки корреспонденции.

Поскольку дополнительным соглашением сторонами установлено право арендатора в одностороннем порядке ежегодно повышать арендную плату, изменение суммы арендных платежей не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы, в связи с чем, его регистрация в установленном законом порядке не требуется.

В силу принципа свободы договора условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если сторонами по договору аренды достигнуто соглашение об изменении в бесспорном и одностороннем порядке повышать арендную плату в установленном законом порядке, то есть в письменной форме (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации), данное соглашение соответствует статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данное условие сторонами согласовано, в судебном порядке не оспорено и не признано недействительным.

Указанный довод Общества отклонен.

При этом обязанность арендатора по внесению арендных платежей в размере, устанавливаемом ежегодно арендодателем, не ставиться в зависимость от направления в адрес арендатора расчета арендной платы, его обоснования. Довод ответчика о необоснованности ставки арендной платы, недоказанности ее размера также отклонен апелляционным судом как безосновательный.

Суд первой инстанции полно исследовал обстоятельства спора и дал им правильную правовую оценку. Обстоятельства, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ в качестве оснований для отмены либо изменения судебного акта, апелляционным судом не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.06.2008 г. по делу N А56-26840/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

В.В. Черемошкина

Судьи

В.Б. Слобожанина И.В. Масенкова