Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2008 г. N 13АП-4643/2008

г. Санкт-Петербург

30 сентября 2008 г.

Дело N А56-11523/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 сентября 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Сериковой И.А.

судей Аносовой Н.В., Баркановой Я.В.

при ведении протокола судебного заседания: Парнюк Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-4643/2008) (заявление) ООО "Информационно-аналитический центр" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.01.2008 г. по делу N А56-11523/2007 (судья Капелькина М.Л.), принятое

по иску (заявлению) ООО "РР-Инфо"

к ООО "Информационно-аналитический центр",

о б истребовании имущества из чужого владения и выселении

при участии:

от истца (заявителя): Поташева А.А., по доверенности от 11.07.08 г., Назарова В.В. по доверенности от 20.02.08 г.

от ответчика (должника): Показановой И.В. по доверенности от 05.05.08 г. N 05-05/08

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "РР-Инфо" (далее - ООО "РР-Инфо") с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обратилось в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о выселении Общества с ограниченной ответственностью "Информационно-аналитический центр" (далее - ООО "Информационно-аналитический центр") из незаконно занимаемого последним нежилого здания площадью 14447.3 кв.м, расположенного по адресу: Санкт - Петербург, Поэтический бульвар, д. 4, лит. А, кадастровый номер 78:5518:6:1 и с земельного участка площадью 9592кв.м, кадастровый номер 78:5518:6, расположенного по тему же адресу.

Решением арбитражного суда от 23.01.08 г. по делу N А56-11523/2007 исковые требования удовлетворены.

Ответчик обжаловал решение в апелляционном порядке, заявив ходатайство о восстановлении срока на подачу апелляционной жалобы. Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.08 г. ходатайство о восстановлении срока на подачу жалобы удовлетворено, жалоба принята к производству.

Податель жалобы ссылается на процессуальные нарушения, допущенные судом первой инстанции - ненадлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства, в связи с чем ответчик был лишен возможности представить свои возражения по существу спора.

Определением от 11.06.08 г. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд констатировал наличие обстоятельств, являющихся основанием для безусловной отмены обжалуемого судебного акта, предусмотренных подпунктом 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч.5 ст. 270 АПК РФ апелляционный суд принял дело к рассмотрению по правилам, установленным настоящим Кодексом для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

При новом рассмотрении апелляционным судом установлено следующее:

ООО "РР-Инфо" обратилось в арбитражный суд с иском об обязании ответчика возвратить истцу недвижимое имущество площадью 14447,3 кв.м и земельный участок площадью 9592,0 кв.м, расположенные по адресу: г.Санкт-Петербург, Поэтический бульвар, д.4 л.А с передачей его по акту представителю Хамидулину Ю.М. и о выселении ООО "Информационно-аналитический центр" из вышеуказанных помещений и с земельного участка. В порядке статьи 49 АПК РФ истец уточнил требования и просил суд выселить ответчика из незаконно занимаемого им нежилого здания площадью 14447, 3 кв.м, расположенного по адресу: г.Санкт-Петербург, Поэтический бульвар, д.4 л.А кадастровый номер 78:5518:6:1 и с земельного участка площадью 9592, 0 кв.м, кадастровый номер 78:5518:6, расположенного по тому же адресу.

Исковые требования основаны на ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации и сводятся к тому, что ответчик, не имея на то правовых оснований, с декабря 2004 г. незаконно занимает указанное недвижимое имущество. Отсутствие правовых оснований установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А56-41631/2005, в соответствии с которыми признан ничтожным договор купли-продажи N 6-н от 21.12.2004 г. и установлено отсутствие у ответчика правового основания для занятия земельного участка.

Между истцом и ответчиком были заключены и исполнялись: договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.03.2004 г N 5-Н в редакции дополнительного соглашения от 20.12.2007 г. и договор купли-продажи земельного участка от 19.03.04 N 5-ЗУ, в редакции дополнительного соглашения от 20.12.2007 г.

Договоры исполнены в части передачи объектов недвижимости покупателю 19.03.2004 г. в силу п.2 ст.224 ГК РФ, поскольку на дату заключения договоров спорные объекты недвижимости фактически находились во владении ответчика на основании договора аренды N 15/12-3А от 27.09.2003 г.

Срок оплаты объектов недвижимости, установленный договорами в редакции дополнительных соглашений от 20.12.07 г. не наступил (п.2.2. в редакции дополнительных соглашений).

В части государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости договоры N 5-Н и N 5-ЗУ не исполнены. На момент рассмотрения дела право собственности на спорные объекты недвижимости закреплено за истцом, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права сер. 78-ВЛ N 955421 дата регистрации 02.02.2004 г. и сер. 78-ВЛ N 955423 от 02.02.2004 г.

В судебном заседании представитель истца отрицал наличие правовых оснований для занятия ответчиком спорных объектов недвижимости, пояснив суду, что ответчик владел спорными объектами на основании договора N 6-Н от 21.12.2004 г.; указанный договор признан ничтожным судебным актом по делу N А56-41631/2005, вступившим в законную силу. Представленные ответчиком договоры N 5-Н и N 5-ЗУ также являются ничтожными сделками, поскольку обстоятельства их ничтожности установлены судебными актами по делам N А56-41631/2005; N А56-51455/2006. Договоры N 5-Н и N 5-ЗУ расторгнуты истцом 12.05.2008 г., в связи с односторонним отказом ответчика от их исполнения; дополнительные соглашения к договорам от 20.12.2007 г. не имеют юридической силы, поскольку не подписывались уполномоченным представителем истца; иных правовых оснований для занятия спорных объектов недвижимости ответчик не имеет.

Указанные доводы не принимаются апелляционным судом в связи со следующим.

В соответствии с п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Существенным условием договора является условие о цене имущества.

Договоры купли-продажи недвижимости N 5-Н и N 5-ЗУ от 19.03.2004 г., в редакции дополнительных соглашений от 20.12.2007 г. соответствуют по форме и содержанию требованиям законодательства.

Договоры исполнены в части передачи объектов недвижимости 19.03.2004 г. в силу п.2.ст. 224 ГК РФ, которая содержит общие положения по вопросу передачи вещи, относящиеся к главе 14 "Приобретение права собственности" части первой ГК РФ, и предусматривает, что если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

Государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости не произведена.

В соответствии с п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 г. N 8 после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности ни покупатель, ни продавец не вправе распоряжаться данным имуществом, при этом первый (покупатель) - поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом, а второй (продавец) - поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, и покупатель является его законным владельцем; отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.

Обстоятельства владения ответчиком спорными объектами недвижимости по договору N 5-Н и N 5-ЗУ подтверждаются доказательствами, имеющимися в материалах дела, с учетом чего доводы истца о владении ответчиком спорными объектами на основании договора N 6-Н от 21.12.2004 г. отклоняются апелляционным судом

Представленные ответчиком доказательства владения спорными объектами с 2003 г. (на момент заключения договоров N 5-Н и N 5-ЗУ от 19.03.2004 г.) исследованы судом. Доказательства недействительности договора аренды N 15/12-3А от 27.09.2003 г. истцом суду не представлены

Судом установлено, что договоры N 5-Н и N 5-ЗУ от 19.03.2004 г. подписаны уполномоченным лицом общества - генеральным директором Скуратовичем В.И., действующим на основании Устава на 19.03.2004 г. Указанное обстоятельство истцом не оспаривается и подтверждается выписками из ЕГРЮЛ в отношении ООО "РР-Инфо", заключениями эксперта N 46/1063-07; N 46/10064-07.

Дополнительные соглашения от имени ООО "РР-Инфо" подписаны генеральным директором ООО ""РР-Инфо" Филлиповым С.Ю. Полномочия Филлипова С.Ю. на момент подписания дополнительных соглашений подтверждаются выписками из ЕГРЮЛ в отношении ООО "РР-Инфо" от 18.12.2007г. и от 03.04.2008 г.

Доказательств признания недействительным решения высшего органа управления ООО "РР-Инфо" о назначении Филлипова С.Ю. на должность генерального директора общества истцом не предоставлено, записи о внесении в ЕГРЮЛ сведения о Филлипове С.Ю., как о генеральном директоре ООО "РР-Инфо", в надлежащем порядке не оспорены.

Доказательств того, что ответчик, подписывая с истцом 20.12.2007 г. дополнительные соглашения к заключенным ранее договорам N 5-Н и N 5-ЗУ от 19.03.3004 г., знал или должен был знать об обстоятельствах, свидетельствующих о недействительности решения о назначении Филлипова С.Ю. генеральным директором, истцом не предоставлено.

Отсутствуют доказательства расторжения договоров N 5-Н и N5-ЗУ в порядке, установленном законодательством РФ. Ссылка истца на расторжение указанных договоров путем направления в адрес ответчика уведомления об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договорам N5-Н и N5-ЗУ от 19.03.2004 г. и о расторжении названных договоров, в связи с односторонним отказом ООО "РР-Инфо" от их исполнения полностью, не может быть принята во внимание судом, поскольку односторонний отказ от исполнения договоров купли-продажи недвижимости не предусматривается действующим законодательством и договорами купли-продажи, односторонние действия по отказу от сделки купли-продажи нарушают требования ст.ст. 309, 310 ГК РФ и противоречат требованиям ст.ст. 450 п.3, 453 ГК РФ. Договорами N5-Н и N5-ЗУ не предусмотрена возможность одностороннего отказа от исполнения данных договоров, соглашения о расторжении договоров сторонами не достигнуто. В силу ст.168 ГК РФ отказ ООО "РР-Инфо" от исполнения договоров является ничтожной сделкой.

В ходе рассмотрения дела не нашел подтверждения довод истца о преюдициальном значении для рассмотрения настоящего дела судебных актов по делам N А56-41631/2005; N А56-51455/2006.

В соответствии со ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. При этом приобретают качества достоверности и могут быть преюдициальными только те факты, которые входили в предмет доказывания и были исследованы судом. В предмет доказывания по делам N А56-41631/2005, N А56-51455/2006 не входили обстоятельства, связанные с заключением и исполнением договоров N 5-Н и N 5-ЗУ от 19.03.2004 г., с учетом чего доводы истца о ничтожности указанных договоров в редакции дополнительных соглашений от 20.12.2007 г. не подтверждены судебными актами, вступившими в законную силу.

Судом отклоняются доводы ответчика об установлении правовых оснований для занятия спорных объектов на основании документов следственных органов. (постановления судьи Выборгского района Санкт-Петербурга от 18.05.2006 г. по делу N 3/3-59/06 о наложении ареста на имущество по уголовному делу N 264616, постановления старшего следователя СУ УВД Выборгского административного района Санкт-Петербурга о приобщении к уголовному делу N 264616 вещественных доказательств от 06.10.2006 г.), поскольку они не соответствуют требованиям пункта 8 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исковые требования истца к ответчику заявлены в порядке виндикации в соответствии со ст. 301 ГК РФ, согласно которой собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Предъявив требование о возврате имущества из чужого незаконного владения, истец обязан доказать наличие у него вещного права, основанного на законе, неправомерность использования ответчиком виндицируемой вещи, нахождение её у незаконного владельца и сохранившейся в натуре на момент предъявления требования. Виндикационный иск подлежит удовлетворению при доказанности совокупности данных элементов.

Виндикационный иск носит внедоговорной характер и защищает право собственности как абсолютное субъективное право. Одним из основных элементов основания виндикационного иска является отсутствие между истцом и ответчиком связей обязательственного характера по поводу истребуемого имущества.

Иск собственника о возврате имущества лицом, с которым собственник находится в обязательственном отношении по поводу спорного имущества, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данное правоотношение (пункт 23 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных правах").

Оценив представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что имущество истца находится во владении ответчика на основании гражданско-правовых сделок - договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.03.2004 N 5-Н, в редакции дополнительного соглашения от 20.12.2007 г. и договора купли-продажи земельного участка от 19.03.2004 г. N 5-ЗУ, в редакции дополнительного соглашения от 20.12.2007 г., в связи с чем применение такого вещно-правового способа защиты гражданских прав, как виндицирование имущества, исключается.

На основании изложенного, исковые требования ООО "РР-Инфо" удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.05.2008 г. по делу N А56-11523/2007 отменить.

В иске отказать

Взыскать с ООО "РР-Инфо" в пользу ООО "Информационно-аналитический центр" 1000 руб. расходов по госпошлине по апелляционный жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

И.А. Серикова

Судьи

Н.В. Аносова Я.В. Барканова